Доверительное управление: как получить с имущества максимальный доход

3 Февраля 2022

МОСКВА, 3 февраля - Что это доверительное управление, какое имущество, помимо квартиры, достаточно просто поручить управляющему, виды трудовой контракта и тонкости законодательства при передаче прав на недвижимость — советы юриста в материале.

Доверительное управление — один из путей инвестирования капитала, при котором происходит передача имущества под руководство специализированной компании или единоличному дворецкому без лишения учредителя права собственности.

Сергей Бибиков, юрист МГКА Бюро адвокатов Де-юре , пояснил, что объектами доверительного управления умеет быть движимое и недвижимое имущество, предприятия, ценные бумаги, исключительные права и др. Деньги как отдельный вид имущества выступают объектом доверительного управления в случаях, предусмотренных законом (например, оно выполняется кредитными организациями, НПФ, ПИФами, банковскими фондами).

В российском законодательстве определение договора конфиденциального управления приведено в статье 1012 ГК РФ, согласно которой одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на глубокий срок имущество в доверительное управление. Управляющий обязуется осуществлять руководство полученными по договору активами в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя), — отметил Сергей Бибиков.

По словам эксперта положительные черты конфиденциального управления связаны с потенциально возвышенной доходностью, отрицательные - с повышенным же риском.

● Доходность. В отличие от многих денежных продуктов (например, банковый вклад, накопительный счет, форекс-торговля) доверительное управление умеет принести повышенную доходность от вложения.

● Профессионализм. Учредителю не правильного самому следить за курсами валют, ситуацией на бирже, определять условия, когда покупать, продавать свои активы, этим занимается специалист.

● Прозрачность. В установленные договором сроки (п. 4 ст. 1020 ГК РФ) дворецкий отчитывается учредителю о совершенных сделках, сумме доходов и расходов за отчетный период, связанных с управлением имуществом, об изменениях в составе имущества (например, о его инволюции или повреждении), анапесте вознаграждения.

● Экономия времени и затрат. Инвестор (учредитель управления) освобождается от поиска объектный инвестирования, потенциальных арендаторов и пользователей имуществом. Все вопросы решает менеджер.

➔ Отсутствие гарантии разрытия прибыли. Уровень получаемого дохода зависит от рыночной конъюнктуры: курс валют, санкции, спрос и предложение на рынке, экономические индексы по глубоким товарам.

➔ Высокий процент вознаграждения дворецкого. Услуги доверительного управляющего аранжируют не менее 10 % от полученного дохода от инвестирования имуществом.

➔ Налоги. Физические и правовые лица, заключившие договоры конфиденциального управления и получающие доход в рамках этих договоров, покаются налогоплательщиками в соответствии с ясачным законодательством РФ (п. 1 ст. 207 НК РФ).

➔ Государственная регистрация. Если предметом доверительного управления является недвижимое имущество, сдаваемое в аренду, то учредитель и собственник регистрируют переход прав по договору доверительного управления (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), а затем доверительный управляющий и янакон — переход прав по трудовой контракту аренды недвижимого имущества (если договор аренды заключается на срок более года). За государственную регистрацию взимается госпошлина.

По словам юриста, доверительным управляющим умеет быть индивидуальный предприниматель или торговая организация, за исключением единого предприятия. В определенных эпизодах им может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. Особенностью таких исключений является то, что конфиденциальное управление могут осуществлять только лица, имеющие право на развлечение предпринимательской деятельностью.

Не могут выступать конфиденциальными управляющими государственные органы или органы местного самоуправления. С учетом особенностей имущества, передаваемого в доверительное управление, закон умеет содержать дополнительные требования к конфиденциальному управляющему. Например, в соответствии со ст. 5 закона О рынке ценных бумаг доверительное управление ценными бумагами могут осуществлять только юрлица - увесистые участники рынка ценных бумаг.

При встрече с менеджером целесообразно запросить не только правоустанавливающие документы в отношении доверительного управляющего, но и отчетные сведения за последние три года по объектам управления. Рекомендуется изучить отзывы о конфиденциальном управлении в социальных сетях, познакомиться с другими инвесторами на торговой площадке.

Если собственник решил поручить свое имущество, для этого необходимо:

● выбрать доверительного управляющего и согласовать с ним объем выполняемых услуг, доходность, вознаграждение, срок действия договора, ответственность сторон, требования к отчетности;

● открыть финансовый счет для расчетов с управляющим (в случае доверительного управления ценными бумагами требуется открыть специальный брокерский счет);

● представить пакет необходимых документов на объекты управления менеджеру (анкета/заявление на передачу имущества в доверительное управление, свидетельства, выписки, правоустанавливающие документы на имущество, доверенность на представителя/управляющего, учредительные документы владельца имущества, а также документы, предусмотренные законом в отношении единичных объектов доверительного управления (например, согласие супруга/супруги на передачу недвижимого имущества в ДУ);

● заключить договор доверительного управления, подписать акт приема-передачи имущества, оплатить госпошлину и зарегистрировать метаморфоз права собственности на имущество в доверительное управление в территориальном управлении Росреестра. Если объектом является недвижимое имущество, морские или воздушные суда, требование о государственной регистрации является обязательным.

Договор конфиденциального управления имуществом должен быть заключен в письменной форме как путем составления документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, цифровой или иной связи, допускающей достоверно установить, что документ исходит от стороны по трудовой контракту, — поясняет Сергей Бибиков. — В отношении неподвижного имущества договор доверительного управления надлежащий быть заключен в простой письменной форме только путем составления какого-то документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).

В договоре доверительного управления имуществомстороны надлежащим согласовать и прописать все большие условия, предписываемые законом. Отсутствие таких условий в трудовой контракте позволяет одной из его сторон, третьим лицам в тяжебном порядке признать договор незаключенным, — предупреждает эксперт.

Существенными условиями трудовой контракта доверительного управления являются:

❖ состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

❖ наименование юридического лица или господина, в интересах которых выполняется управление имуществом (в эпизоде необходимости управления имуществом недееспособного лица учредителем управления может быть орган опеки и попечительства, которому имущество не принадлежит (ст. 38 СК РФ);

❖ размер и форма вознаграждения дворецкого;

❖ срок действия договора (максимальный срок договора доверительного управления имуществом — пять лет, управление пенсионными накопления НПФ — не более 15 лет, управление накопления для жилищного обеспечения военных — не более трех лет).

Сергей Бибиков отмечает, что для государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление регистратору правильного представить:

- правоустанавливающий документ, являющийся основанием возникновения доверительного управления. Если договор заключен на основании решения суда либо акта органа госвласти или органа местного самоуправления, нотариального завещания потребуются и эти документы (п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 54 закона о госрегистрации недвижимости). В ряде случаев договор необходимо нотариально удостоверить. Это может понадобится, если документы направляются на регистрацию почтой, за исключением случаев, когда их передает нотариус, который засвидетельствовал несомненность подписей заявителей (п. 2 ч. 12 ст. 18 закона о госрегистрации недвижимости);

➢ документы, подтверждающие полномочия заявителя или его адепта;

➢ документ, подтверждающий оплату госпошлины (по общему правилу — 22 тысячи рублей для организаций; две тысячи рублей - для граждан).

Госрегистрация такого лимитирования прав проводится в сроки, установленные законом. Они аранжируют:

При выявлении соответствующих оснований госрегистрация умеет быть приостановлена. В этом случае заявитель уведомляется о причинах выявленных несоответствий и сроке уничтожения недостатков.

Общее основание для расторжения трудовой контракта доверительного управления — взаимное волеизлияние сторон на прекращение действия своих обязательств. Мотивы могут состоять различны:

Вне зависимости от воли сторон договор может быть прекращен в случае:

★ ликвидации/ смерти одной из сторон, если спорное правоотношение не допускает правопреемство;

★ гибели элемента управления.

Эксперт отмечает, что имеются и особые основания для расторжения договора доверительного управления:

Сергей Бибиков справил юридические риски, среди которых:

● несоблюдение формы договора, требования государственной регистрации, отсутствие разрешений и лицензий, позволяющих считать договор недействительным;

● письменное несогласование больших условий договора, что является основанием для признания его незаключенным;

● изъятие имущества из чужого нелегального владения вследствие отсутствия у основателя прав собственника имущества или превышения прав управления доверительным управляющим;

● задействование сторон доверительного управления к правовой ответственности вследствие ненадлежащего исполнения или неисполнения взятых на себя гражданско-правовых обязательств;

● недобросовестное осуществление прав по договору, являющееся основанием для его оспаривания.

Существуют финансовые риски, возникающие в связи с недополучением ожидаемого дохода и неэффективностью управления. Они могут быть как рыночными, связанными с изменением действительной стоимости имущества, так и процентными, связанными с падением дохода от использования имущества.

Операционные риски связаны с ненадлежащим моментом за состоянием имущества со стороны доверительного управляющего. Например, повышенный износ имущества, невольные бедствия приводят к ухудшению его рыночного состояния. Как следствие, непринятие разумных мер конфиденциальным управляющим по охране имущества влияет на возможность и сроки работы имущества, ремонт, демпферные издержки.

По словам юриста, существеннейшую популярность такой механизм инвестирования как доверительное управление получил в денежном и банковском секторе, когда речь идет об управлении ценными бумагами, банковскими счетами и услугами, а также на рынке управления недвижимым имуществом, имеющим высокую доходность и эксплуатационность от сдачи в аренду третьим лицам.

Эксперт отмечает, что могут возникать определенные ограничения по конфиденциальному управлению в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица, являющегося учредителем доверительного управления. Например, юридические лица, владеющие имуществом на праве хозяйственного знания или оперативного управления, не могут передавать в доверительное управление закрепленное за ними имущество. Связано это с тем, что доверительное управление предполагает осуществление другим лицом правомочий собственника. Унитарные предприятия и учреждения правомочиями собственника по владению, употреблению и распоряжению имуществом не располагают. В таких случаях требуется, чтобы сам собственник (например, субъект Российской Федерации) изъял имущество из ограниченного вещного права и передал в доверительное управление.

Редактор рубрики

Эдуард Добрин

Место события на карте мира:

Доверительное управление: как получить с имущества максимальный доход

комментарии (0)

Другие интересные новости

В Лувре изучат возможность выставить "Джоконду" в отдельном зале