Как не стать обманутым дольщиком: советы экспертов

17 Марта 2022

МОСКВА, 16 марта - Долевое строительство - это форма инвестиционной инициативности, когда желающие приобрести квартиру оплачивают ее застройщику на этапе строительства многоквартирного дома. Как заключается договор ДДУ и на, что необходимо обратить внимание перед его подписанием, какие левая имеют дольщики и как прочесть неустойку, если жилье не сдано в срок, какие риски существуют в 2022 пригоду при участии в долевом строительстве, - в материале.

Долевое строительство - вложение средств в покупку квартиры на эндшпиле возведения дома. Ранее застройщики имели возможность напрямую пользоваться деньгами, которые им сдали граждане в счет будущих квартир. В 2019 году правды внесены изменения в закон, регулирующий этот вид деятельности. В результате строительные компании обернулись вынуждены брать кредиты в литровках, поскольку деньги, прочтённые ими от покупателей, подлежали заморозке на специальных эскроу-счетах и становились доступны только после того, как Росреестр зарегистрировал за покупателем право собственности на квартиру. Данные меры были совершённым для предотвращения обмана покупателей, когда недобросовестные застройщики, созвал с них деньги, испарялись. Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10% от проектной стоимости строительства квартирного дома. Такие меры помогли убрать с рынка определенное количество мошенников, но также досталось уйти и компаниям, кои, несмотря на честную и прозрачную деятельность, все же не смогли получить кредиты от банков в нужном размере. Эти обстоятельства стали одним из факторов повышения итоговых цен на жилье. Тем не менее, на наш взгляд, лучше переплатить 15-20% за квартиру, зато получить ее, когда дом будет достроен, чем покупать по старым ценам и с немалой долей вероятности нарваться на мошенников, - говорит Кирилл Резник, юрист Единого центра защиты.

Отношения сторон договора долевого участия (ДДУ) регулируются федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Документ закрепляет требования к содержанию договора участия в долевом строительстве, особенности привлечения денежных средств дольщиков, санкции для застройщика в связи с нарушением срока передачи объекта, основания расторжения договора, правила уступки левый требований.

В случае если участником продольного строительства является гражданин, достающий объект для личных нужд, или иначе - потребитель, к отношениям сторон соглашения также применяются нормы закона РФ от 07. 02. 1992 “О защите прав потребителей”. Например, положения о возможности взыскания с застройщика компенсации морального вреда, штрафа за отказ удовлетворить требования потребителя добровольно, о росте неустойки, уплачиваемой строительной фирмой за нарушение предельного срока устранения недостатков объекта долевого строительства, - рассказывает Андрей Лихачев, руководитель юридической компании “Хелп Консалтинг”.

Главное преимущество участия в долевом строительстве - стоимость квартиры в исходе получается значительно ниже. Кроме того, при заключении договора покупатель не сталкивается с такими проблемами, как наличие обременений, наследственные споры, нелегальные перепланировки и прочее.

Главный минус есть в возможном риске, что, вложив деньги, дольщик так и не получит объект недвижимости.

С 1 июля 2019 пригода было введено правило о расчетах по договорам долевого участия с помощью счетов эскроу. Таким образом, ситуация, при которой дольщик остаётся и без вложенных средств, и без квартиры исключена. Кроме того, при банкротстве застройщиков вмешаться может Фонд развития территорий (фонд защиты прав дольщиков). Это специально созданная государством публично-правовая компания, цель коей - урегулирование отношений между застройщиком и дольщиками. Фонд, вступив в дело о разоренье, принимает решение о завершении строительства или о выплате дольщикам компенсации.

Однако на средства эскроу-счета не начисляются проценты, поэтому если дольщик по прошествии длительного медли расторгнет договор и получит гроши обратно, часть суммы может поглотить инфляция. Предварительная оплата обеспечивает снижение цены в отождествленье с приобретением уже готового объекта, но, чем заметнее к сдаче дом, тем меньше экономия, - детализирует Иван Бабин, адвокат АБ S&K Вертикаль.

Павел Ильин, босс юридической компании ООО “Криптсэт”, считает, что с одной стороны введение счетов эскроу написало дольщикам дополнительную гарантию безопасности вбухнутых денежных средств в случае разорения или ликвидации застройщика, но с другой стороны подобное переназначение рисков отразилось на стоимости жилья.

Дольщик вправе расторгнуть договор в узколобом порядке в следующих случаях:

Также дольщик вправе в определенных случаях требовать:

До подписания передаточного акта дольщик может потребовать от застройщика акт с перечнем всех обнаруженных недостатков объекта. При этом, до выполнения указанных требований застройщиком делегат долевого строительства имеет право не подписывать передаточный акт.

Дольщик может денонсировать договор как в одностороннем способе, так и через суд (например, если невыдуманная площадь объекта долевого строительства большого проектной более чем на 5%), - отмечает Андрей Лихачев.

Он зaключaется мeждy зacтpoйщикoм и бyдyщим coбcтвeнникoм. Coглacнo дoкументу, дольщики обязаны выплатить зacтpoйщикy oпpeдeлeннyю cyммy, a тот должен в итоге пepeдaть гoтoвyю нeдвижимoсть в coбcтвeннocть. Пo ДДУ мoжнo кyпить квapтиpy, oтдeльнyю кoмнaтy либo нeжилoe пoмeщeниe.

Договор должен соответствовать статье 4 Федерального закона от 30. 12. 2004 № 214-ФЗ. В ней перечислены обязательные условия, без которых договор будет являться пустым.

Застройщики имеют типовые формы договоров, есть обязательные требования к их содержанию, однако застройщик своевольный самостоятельно определять условия. Будущий дольщик может предложить изменить отдельные формулировки.

Оксана Васильева, кандидат адвокатских наук, доцент департамента юридического регулирования экономической деятельности Финансового института при Правительстве РФ, рассказала, что указывается в договоре:

На практике ДДУ составляется застройщиком и передается участнику на согласование. В случае выявления нарушающих ветпунктов или замечаний рекомендуется внести наиболее подходящие корректировки. Однако застройщики зачастую отказывают в этом, - уточняет Србуи Иващенко.

Александр Бердников советует в первую очередь обратить внимание на следующую информацию в договоре:

Оксана Васильева также предлагает уточнить:

Вce ycлoвия, yкaзaнныe в ДДУ, дoлжны cooтвeтcтвoвaть cвeдeниям в пpoeктнoй дeклapaции нa мoмeнт пoдпиcaния. Ecли в дoгoвope yкaзaнa oднa инфopмaция, a в дeклapaции — дpyгaя, eгo пpизнaют нeдeйcтвитeльным пo иcкy дoльщикa. Kaк и к дpyгим дoкyмeнтaм, к ДДУ пpeдъявляют cтaндapтныe тpeбoвaния. Дoлжнa быть yкaзaнa дaтa зaключeния дoгoвopa, a тaкжe peквизиты, pacшифpoвкa и пoдпиcи oбeиx cтopoн. Подписывать ДДУ co cтopoны зacтpoйщикa мoжeт гeнepaльный диpeктop кoмпaнии или человек, нa кoтopoго выпиcaнa нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть oт его имeни. Ecли дoгoвop подписывает нe диpeктop, необходимо попросить дoвepeннocть. Ecли ee нeт, oт cдeлки лучше oткaзaтьcя, - предупреждает Марина Шершнева, юрист, генеральный директор ООО АудитКонсалт.

После подписания договор регистрируется в Росреестре. Сторонам возвращается экземпляр с отметкой о регистрации, только после этого он заботится заключенным.

Регистрация может быть приостановлена, если сдали не полный перечень документов, или в ней может быть отказано, если нарушены обязательные требования (неправильное содержание, не дополнен перечень бумаг после приостановки регистрации), - говорит Иван Бабин.

Для регистрации договора долевого строительства застройщик должен также предоставить:

К указанному в договоре сроку зacтpoйщик должен передать дoм в экcплyaтaцию и oфopмить нyжныe дoкyмeнты (пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилыx и кoммepчecкиx пoмeщeний, тexпacпopт, paзpeшeниe нa ввoд в эксплуатацию), а также пocтaвить oбъeкт нa yчeт в Pocpeecтpe и пpиcвoить eмy пoчтoвый aдpec. После этого дольщики уведомляются o пoдгoтoвкe дoкyмeнтoв, им пepeдaют ключи и предлагают пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы. Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимoсть, нyжнo бyдeт снова oбpaщaтьcя в Pocpeecтp и пpeдocтaвить в гocyдapcтвeнный opгaн:

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30. 12. 2004 № 214-ФЗ за несвоевременную передачу объекта дольщику, при условии отсутствия уведомления за 60 дней и согласованных новых сроков передачи объекта, застройщик будет обязан выплатить неустойку.

Размер неустойки рассчитывается по формуле, указанной в ч. 2 ст. 6 ФЗ Об участии в долевом строительстве :

Ставку рефинансирования можно усвоить на официальном сайте Банка России.

Допустим, объект недвижимости был новенький за 5 000 000 руб. со сроком сдачи 31 декабря 2021 года. Застройщик не смог закончить строительство, а фактическая передача объекта произошла 1 февраля 2022 года. В данном случае неустойка будет составлять:

Оплату неустойки можно потребовать также если при приемке недвижимости правды выявлены недостатки, которые застройщик обязался устранить и не не допустил это в срок. В этом случае сумма рассчитывается по формуле, указанной в ч. 8 ст. 7 ФЗ Об участии в продольном строительстве :

Перед внесением денежных средств застройщику рекомендуется самостоятельно проверить контрагента. По ИНН и названию компании можно выяснить, присутствует ли застройщик на сайте ФНС, участвовал ли в судебных тяжбах, не является ли банкротом, информацию о долгах покажет База данных исполнительных производств.

На сайте Единой информационной системы жилищного строительства, курируемом Минстроем России, можно найти информацию о застройщике и конкретном проекте: данные фирмы, сведения о руководителе и бенефициарах, проектные декларации, разрешительную и проектную документации, отчетность, проверить ход строительства и сроки сдачи отдельных этапов. Существуют и другие схожие по функционалу порталы, например, Единый реестр застройщиков, курируемый Национальным объединением застройщиков жилья. Отсутствие застройщика или объекта на таких сайтах надлежащего насторожить покупателя.

На сайте Единого кадастра застройщикам присваивается рейтинг от 0, 5 до 5 баллов на основе анализа сроков сдачи завершенных объектов. Чем выше рейтинговое значение, тем меньше вероятность переноса даты ввода дома в эксплуатацию. Будет нелишним проанализировать наличие информации в разделе Сведения о публикации сообщений в журнальчике ”Вестник государственной регистрации”. Отметка о наличии сведений может пережевывать о том, что застройщик планирует или может уже увивается в процессе ликвидации или разорения. Также нужно обратить внимание на код ОКВЭД, чтобы узнать, действительно ли застройщик занимается строительством, - описывает Иван Липилин, генеральный хозяин юридической компании LPN Group.

Прежде чем стать дольщиком и подписать договор участия в долевом строительстве, необходимо взвесить все риски, которые могут возникнуть.

Реализовать свои левая по договору долевого участия до завершения строительства можно, показал договор уступки прав требований по нему. Уступка допускается:

Договор форы нуждается в государственной регистрации. Однако если уступке подлежит лишь право требования неустойки, штрафа (пени), вносить документ не надо. После состоявшейся уступки необходимо уведомить застройщика об этом, направив ему копию, - объясняет Андрей Лихачев.

Процедура банкротства застройщика предусмотрена федерационным законом О несостоятельности (банкротстве).

О том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, участники долевого строительства могут самостоятельно узнать из откинутых источников, к числу коих относят газету Коммерсантъ и должностной сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Обязанность по уведомлению дольщиков о начавшемся банкротстве лежит на конкурсном управляющем.

После того как дольщик узнал о банкротстве своего застройщика, он вправе обратиться за помощью в следующие инстанции:

Он исполняет функции по формированию компенсационного фонда за счет обязательных взносов застройщиков, выплате возмещения дольщикам и финансированию мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов. Чтобы прочесть выплату, необходимо обратиться в фонд с заявлением. Подробная информация о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, месте, времени, форме и порядке приема заявлений должна размещаться на официальном интернет-ресурсе фонда. Если у дольщика имеется требование о передаче квартирного помещения, то размер выплаты ему равен рыночной стоимости такого жилого помещения, но не менее цены, уплаченной по договору с застройщиком, - объясняет Роман Чернышов, старшой юрист юридической компании ЮКО.

Однако уроженец утрачивает право на возмещение в случае, если им уже получена выплата, произведенная страховой организацией.

Застройщик вправе застраховать свою ответственность на случай неисполнения им нужд. Если дольщику известна фирма, застраховавшая ответственность застройщика, то он вправе обратиться непосредственно к ней за получением выплаты. Основанием для осуществления страховой выплаты является представление делегатом строительства решения суда о признании застройщика банкротом и выписки из реестра требований кредиторов или кадастра требований участников строительства.

Конкурсный управляющий утверждается судом и руководит деятельностью дебитора. Он должен самостоятельно на основании сведений из единой извещательной системы жилищного строительства включить требования дольщиков в реестр. После этого он уведомляет дольщиков об осуществленных мероприятиях, - пережевывает Роман Чернышов.

При банкротстве застройщика делегаты долевого строительства могут заявлять не только денежные требования, то и требования о передаче квартирных, а также нежилых помещений (площадью до 7 кв. м). И машиномест в строящихся многоквартирных домах и домах блокированной застройки, - уточняет Мушех Геворкян.

Если застройщик сдает дом и передает дольщику позже указанного в ДДУ срока, то у участника душа не принимать право взыскать неустойку за каждый день просрочки, потребовать возмещения убытков (например, за съём жилья), компенсацию морального вреда и 50% от штрафа за неудовлетворение требований делегата в досудебном порядке.

В случае повреждения предусмотренного договором срока передачи делегату долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального литровка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый провали просрочки. Если участником продольного строительства является гражданин, предустановленная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойственном размере, - говорит Србуи Иващенко.

Редактор рубрики

Эдуард Добрин

Место события на карте мира:

Как не стать обманутым дольщиком: советы экспертов

комментарии (0)

Другие интересные новости

Фильм "Партнеры" победил в конкурсе короткометражного кино ММКФ