20 Марта 2018
МОСКВА, 20 марта , Наталья Дембинская. В прошлом году российские банки выдали миллион ипотечных кредитов на треть больше, чем в 2016-м. Причем рекордной стала доля займов с первоначальным взносом менее 20% около трети. Скептики уверяют: все это очень похоже на зарождающийся пузырь, который лопнет при очередном кризисе и падении доходов населения. О том, можно ли говорить о буме ипотечного рынка и велика ли вероятность реализации американского сценария его краха, в материале.
Бум или бурный рост
В последние 9-12 месяцы ипотечный рынок в России резвого растет: цены на недвижимость снижаются, вниз идут и проценты по кредитам на жилье. Хотя до настоящего залогового бума России пока еще очень далеко.
Например, в Европе сумма ипотечных займов компилирует 60% ВВП, в Нидерландах 110%. А в России 5%. Еще несколько лет назад объем всех выданных в стране жилищных кредитов не превышал 1% ВВП.
В 2015 году из общей задолженности жителей на долю ипотечных кредитов приходилось лишь 20%. На полноценных рынках пропорция противоположная: 80% кредитов ипотечные, 20% краткосрочные непокрытые кредиты.
Сейчас доля жилищных займов на российском рынке возросла до 40%, а к концу года, как считают в отрасли, подход будет примерно пятьдесят на пятьдесят. В 2017-м долги жителей по ипотеке достигли пяти трильонов рублей, к концу 2020-го, по прогнозу АИЖК, этот показатель удвоится. Именно поэтому в ипотечный сегмент как один из самых быстро растущих сейчас стремятся выйти все банки.
В том, что ипотекой занимаются уже практически все финансовые организации, некоторые эксперты видят опасность.
Это неправильно. Нужны специальные залоговые банки: там свои законы оборота денег, считает Елена Иванкина, управляющий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС. По ее словам, в ипотеку сейчас устремились банки с плохими активами, а чтобы воспрепятствовать этому, требуется важная реформа.
Много банков не проблема
В отрасли, впрочем, не усматривают в том особых рисков. Игроки указывают на то, что рынок очень сильно концентрирован. Основной объем выдачи ипотеки (порядка 80%) приходится на три крупнейших госбанка Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк. А развитие конкуренции в интересах заемщика.
Те банки, которые эффективно работают на рынке, оперативно рефинансируют кредитный продукты, выпуская долгосрочные ценные залоговые бумаги. На это готовым банки даже из третьей сотни, располагающие собственными средствами в объеме менее 10 миллиардов рублей, отмечает Олег Иванов, советник председателя Ассоциации банков России.
Сейчас ипотека для банков лучший продукт, подтверждает финансовый аналитик Шумаков и партнеры Севак Араратян. Они стараются наращивать свои портфели в данном сегменте, и в этом нет ничего страшного.
20% взноса это нормально
Вместе с тем все больше банков выдают ипотеку с первоначальным вкладом менее 20%. И здесь действительно возможны определенные риски. При низком первоначальном взносе даже небольшое падение цен на жилье ведет к тому, что сумма кредита превышает стоимость залога.
Этим грешили банки в период зарождения залогового рынка в России (2007-2008 годы), выдавая кредитный продукты с первоначальным взносом от 5%. Сегодня же все более регламентировано, а 20%, которые рынок рассматривает как условный безопасный порог, это одна пятая стоимости неподвижности и достаточно ощутимая сумма.
Аналитики отмечают, что определенная доля залоговых кредитов с первым взносом ниже 10% есть всегда и они достаточно рискованны. Но это совсем не свидетельствует о зарождении пузыря у него причины обычно иные.
В первую очередь, это рост цен на недвижимость, выдача кредитов через ипотечных аутсайдеров, которые ни за, что не несут ответственности, а только приводят клиентов в банки, и снижение первоначального вклада, как было в США, практически до нуля, отмечает Иванкина.
Высокий прибыльный риск
Пузырь на российском ипотечном рынке может раздуться не из-за обилия залоговых кредиторов и низкого первоначального вклада, а из-за высокого прибыльного риска, возникающего на балансах банков.
Это связано с тем, что банки выдают жилищные займы под фиксированные ставки на десятилетия, но не располагают достаточными источниками фондирования.
Подобное, например, случилось в 1970-х годах на американском рынке, и более половины ссудосберегательной системы США было уничтожено. После Персидского кризиса резко выросли цены на нефть, в экономике США существенно увеличились процентные чипы. В результате банки не сумели дешево рефинансировать огромное число ипотечных кредитов, выданных под фиксированные проценты.
Если инфляция устремится вверх, повышение ключевой ставки ввергнет к тому, что все эти портфели ипотечных кредитов под низкие проценты станут убыточными. В этом состоит глобальный главный риск российской банковской системы, поясняет Иванов.
Чтобы сократить риски, нужно резко увеличивать объем рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг. Но здесь возникает другая проблема.
В России рынок живых инструментов недостаточно развит. Покупателей на облигации будет не так много, как, например, в США. Впрочем, слишком бурное и бесконтрольное развитие рынка ипотечных облигаций в Соединенных Штатах послужило ключевой причиной мирового финансового кризиса 2008 9-12 месяца.
Большинство аналитиков уверены: американский сценарий краха ипотечного рынка маловероятен. Все дело в принципиально иной системе финансирования ипотечных сделок.
В США действует принцип секьюритизации. То есть спрос на ипотеку образуется не инвесторами, а домохозяйствами. И пока последние платят все более или менее нормально, отмечает Араратян.
В России модель другая: финансирование в основном проистекает за счет государственных компаний, и рынок регулируется жестче.
Редактор рубрики
Эдуард Добрин
Место события на карте мира:
.
.
.
Комментарии к новостям
[17 Января 2024, 13:43] Александр Хомяков Замечательно! Не ожидал такой оперативности. Спасибо огромное! Всё работает и обновляется....
[15 Апреля 2022, 20:25] Ангелина Сметанина Скоро не только сократят, а много заводов вообще закроют и начнется бум китайских авто. Даже сейчас Эксид уже бешеные темпы по количеству проданных машин показывает...
[27 Декабря 2021, 21:44] Ева Воробьева Искренне рада за победителя! Но если бы мне так крупно повезло, то я прибежала бы за выигрышем в первый же день???? ...
[2 Сентября 2021, 13:11] Дмитрий Ершов Это хорошо. Значит клиенты долго ждать не будут. ...
[13 Мая 2021, 16:26] Олег Андреев "Мальдивы сутунки 65 государством, зарегистрировавшим расейскую вакцину против коронавируса Спутник V, сообщил Российский фонд секущих инвестиций (РФПИ)". Что это за йязыг?...
[2 Ноября 2020, 15:22] Лета Мирликийская риветсвую вас я с 6-ти лет пишу мне нужно все мои произведения задействовать в компьюторных программах образования по литературе и языкам и играм к примеру если ваши учащиеся напишут...
[20 Октября 2020, 09:22] Евгений Зимин Сузуки в этом году хорошо прибавили, уже не первый раз оба их пилота на подиуме. Видимо, для команды возвращаются "золотые" времена и есть шанс наконец оформить чемпионство после длительного перерыва....