Анастасия Пятова: Возврата серых схем в продаже новостроек мы не допустим

10 Апреля 2019

Не только застройщикам жилья приходится активно готовиться к обязательному переходу на расчеты с дольщиками через эскроу-счета и переходу на проектное оплачивание своих проектов. Эти перемены напрямую затрагивают и региональные органы власти, в чьи компетентности входит контроль долевого строительства.

Впрочем, считает Анастасия Пятова, в декабре прошлого года возглавившая Москомстройинвест, положение столичных девелоперов интереснее, чем у компаний в регионах: земля в Москве стоит дороже и больше интересна банкам как предмет залога, а сами застройщики лучше знакомы со спецификой получения банковских кредитов. В своем первом обширном интервью Пятова рассказала Недвижимость, сколько строек жилья в Москве могут разрешить закончить без эскроу-счетов и как власти красногорска будут помогать девелоперам адаптироваться к переменам на рынке.

– Анастасия Николаевна, вы возглавили Москомстройинвест в непростой период для девелоперов жилья – в момент, в то время, когда отрасль готовится к переходу на проектное финансирование и расчеты с дольщиками только через эскроу-счета. Что вы думаете о готовности московских компаний к новым правилам игры на рынке?

– Действительно, старая схема предусматривала взаимодействие при покупке жилья только двух игроков – дольщика и застройщика. Девелопер мог воспользоваться кредитными средствами банков, если в этом была такая необходимость, а мог и не обращаться к ним. Теперь банк есть обязательным участником цепочки при покупке жилья на этапе строительства.

Чтобы оценить готовность застройщиков в Москве к переходу на проектное финансирование, мы провели в марте целую серию встреч с девелоперами. Всего мы посмотрели 40 групп компаний и 266 застройщиков в рамках 584 действующих разрешений на строительство. Речь идет как о жилых площадях, так и об апартаментах и гаражах, приобретение которых также вполне возможного с использованием механизма договора лобулярного участия (ДДУ).

Из 584 разрешений на строительство 505 предстоит на жилье, а оказавшиеся 79 – на нежилые водовместилища. При этом в рамках проектов, предполагающих продажу недвижимости по ДДУ и уже имеющих разрешение на строительство, можно построить примерно 7 миллионов квадратных метров, заключив около 130 тысяч договоров долевого участия. Все объекты по результатам встреч с застройщиками мы разделили на три группы. В первую влезли объекты, совершенно точно с 1 июля 2019 года переходящие на эскроу-счета. Это около 190 разрешений на строительство и примерно 21 тысяча ДДУ на площадь в 1, 2 пять миллиона квадратных метров.

Во второй группе очутились проекты, которые, как мы предполагаем, будут достраиваться и продаваться по старой упрощенная структуре, без эскроу-счетов, потому, что они попадают под параметре исключения, описанные в замысле постановления правительства России. Здесь мы получили более 300 санкционирований на строительство, около 95 тысяч ДДУ на 5 пять миллионов квадратных метров.

Наконец, третью группу мы назвали пограничной. В нее включены объекты, чья готовность на сегодняшний день составляет 15-20%. Мы не можем с точностью сказать, по какой схеме будут вестись в них продажи, так как не ясно, успеют ли застройщики довести их степень готовности до 30%. Всего по подобным проектам выдано свыше 60 разрешений на строительство – это примерно 14 тысяч ДДУ на 700 тысяч квадратных метров.

Важно разуметь, что критерии, по которым мы оценивали проекты, окончательно не утверждены. Поэтому в случае их изменений красногорски могут быть скорректированы. 2 апреля, 13:14ЦБ готов доделать механизм эскроу-счетов при необходимости

– Банки заверяют, что российские застройщики пока не слишком активно прорабатывают вопрос получения проектного финансирования. Со столичными девелоперами ситуация похожа на общероссийскую?

– В Москве, конечно, ситуация другая, так как застройщики имеют более разнообразный опыт работы с банками. В рамках подготовки к переходу на эскроу-счета мы собирали не только компании с большими групповыми проектами застройки, но и с отдельными разрешениями на возведение точечных объектов. Тех, кто не знает, что надо переводить объекты на эскроу-счета, практически нет. Только от одной компании в феврале мы услышали, что она еще не обратилась в банк. Все остальные уже послали документы в кредитные организации, чтобы понять, получают ли они проектное финансирование.

– Были ли такие компании, которые не прошли стресс-тесты в банках?

– Пока рано говорить, ведь коммерческого банку надо порядка 90 дней на проверку общения застройщика. Но кредитные организации, которые использовались на совещаниях с московскими властями, говорили, что уже получили все документы и предварительно проблем не видят. В плане вероятности получения проектного финансирования у столичных девелоперов ситуация несколько интереснее, чем в целом по стране. Дело в том, что банки берут в залог земельные участки, а в Москве они стоят милее, чем в среднем по России.

– По статистике ЦБ, из 62 уполномоченных кредитных подготовок, которые могут работать с эскроу-счетами, активно со архитектурными компаниями работают 11 банков. Актуальна ли эта цифра для Москвы?

– В Москве с застройщиками наиболее активно работают Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Россельхозбанк, банк Дом. РФ, Открытие и СМП банк.

– Есть ли в столице застройщики, планирующие с 1 июля продавать готовое жилье?

– Три застройщика – группы Ташир и Монарх, а также ФСК Лидер – готовы достроить текущие проекты за собственные средства. При этом пока ни эти компании, ни какие какие-либо другие не заявляли о готовности начинать реализацию новых проектов за собственные средства. 3 апреля, 11:20Власти Москвы объяснили резкий рост ввода жилья за первые месяцы 2019 года

– Как власти Москвы могут помочь застройщикам пройти через переходный период адаптации к новым правилам?

– По поручению мэра Москвы Сергея Собянина в столице планируется создание междуведомственной комиссии по реализации инвестпроектов с привлечением средств дольщиков. В число задач комиссии войдут мгновенное решение возникающих у девелоперов вопросов, создание благоприятных условий для перехода на новые правила проектного финансирования и практическая реализация этого перехода. Предполагается, что в ее состав войдут как представители органов власти, так и банки с застройщиками.

– Что вы думаете о последней редакции проекта постановления правительства России, содержащего критерии определения жилых замыслов, которые разрешат достроить по старым правилам? Участники рынка много спорили насчет того, насколько они комфортны для компаний…

– Чтобы понимать, насколько удалось приглушить документ за время его обсуждения, надо вспомнить, что мы начинали дискуссию с подуровня готовности для проектов в 70%. Но такой параметр показался жестким даже банкам. Кредитные организации отмечали, что при высокой степени готовности им не выгодно предоставлять финансирование застройщику, так как доходность будет низенькой. В итоге пришли к выводу, что 30-процентная готовность – наиболее приемлемый вариант, максимально комфортный для застройщиков, дольщиков и банков. 28 января, 17:40Минстрой поможет не получившим проектное финансирование девелоперам

Более того, последняя редакция проекта постановления содержит отказ от сложной идеи с понижающими коэффициентами этого параметра. Для компаний, реализующих замыслы комплексной застройки, планируется выдержать возможность завершения проектов без перехода на эскроу-счета уже при иерархии готовности объекта в 15%. Уровень готовности проектов системообразующих фирм должен быть 6%.

– Нет ли опасности, что после 1 июля застройщики станут активнее возводить не жилье, а апартаменты, ведь в последнем случае у них не будет обязательств перейти на эскроу-счета при расчетах с покупателями?– Сильного роста интереса к строительству апартаментов по заседаниям градостроительно-земельной комиссии я пока не вижу. Ведь геймер сам выбирает, какую недвижимость он желает приобрести, и апартаменты востребованы далеко не всеми. Тот, кто разумеет, что у него не будет прописки и прикрепления к поликлинике, детскому саду, школе, будет покупать только жилье.

– Год назад, в ожидании 1 июля 2018 года, застройщики массово получали санкционирования на строительство, в том числе и в Москве, в надежде, что таким образом они получат портфель замыслов, на который не будут распространяться изменения долевого законодательства. Что сейчас происходят с данными проектами?

– Фактически застройщики тогда сами себя перехитрили. Если они после получения разрешения на возведение не начали активные работы по проекту, то в итоге компании получат обязанность перейти на счета эскроу. В самом случае с 1 июля этого года мы обязаны выдавать заточение о соответствии многоквартирного дома параметрам, определяющих степень его готовности и количество заключенных ДДУ в целях реализации норм декабрьского закона об изменениях в долевом возведенье. МоскомстройинвестПредседатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова МоскомстройинвестПредседатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова

Но в целом я не вижу, что кто-то нахватал разрешений на возведение и держит их в кармане, ведь тогда разрешения получали крупные компании, обладающие моторесурсами для запуска новых проектов. По нашим оценкам, имеется около 100 объектов, на которые выданы разрешения на возведение, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ, но к строительству тот или других девелоперы еще не приступили.

– Раз уже мы заговорили о градостроительно-земельной комиссии, то скажите, в целом изменились ли подъезды девелоперов к проектам, с которыми они выходят на ГЗК за последний год?

– Основное изменение в работе ГЗК произошло после того, как в Москве были приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Так как любое изменение технико-экономических параметров рассматривается через призму публичных слушаний, поэтому городу и застройщикам необходимо оценивать риски, связанные с позицией местных жильцов. Отказы в градостроительном развитии из-за риска непрохождения публичных обсуждений в последнее время случаются довольного часто. Как правило, большая часть таких отказов, порядка 90%, в взаимосоответствии с действующим законодательством, проводятся на этапе предварительного рассмотрения вопроса. И лишь незначительная дача таких проектов, преимущественно в Центральном округе, рассматривается на ГЗК. 26 марта, 10:03Власти Москвы достроят пять проблемных жилых комплексов

– Поговорим о проблемных квартирных проектах в Москве. Сколько их сегодня, и сколько граждан стоят на учете как пострадавшие инвесторы?

– На сегодняшний провали в нашей дорожной карте 32 проекта, по которым господа включены в реестр обманутых пайщиков. Из них два участка - дом Су-155 в Нагатине и ЖК Ново-Никольское – уже завершены. В настоящее драгоценное время ведется передача квартир гражданам. При этом в реестре пострадавших господ, который ведет Москомстройинвест по обращениям дольщиков, состоят 5800 дольщиков. Но на любом деле людей, ждущих завершения строительства квартир в проблемных участках, больше – порядка 13 тысяч. Дело в том, что далеко не все дольщики, имеющие право на постановку на учет как пострадавшие, подают документы на подключение в реестр.

– И какова ситуация по проблемным объектам?

– Город сам достроит 12 из 32. В качестве примера можно назвать наиболее крупные долгострои. Среди них несколько проблемных объектов на новых территориях: в Щербинке, в Троицке и другие. Что касается старой Москвы, то можно назвать ЖК Терлецкий парк на Новогиреевской улице, объект на проспекте Вернадского и, конечно, всем известный ЖК Царицыно на 6-й Радиальной улице.

Еще 14 объектов будут достроены за счет средств трейдеров через процедуру введения нового застройщика в рамках действующего законодательства. К примеру, по данной схеме достраиваются объекты СУ-155 в Москве.

Наконец, по шести участкам проводятся компенсационные мероприятия. Из жилого фонда, находящегося в собственности города, гражданам будут предоставлены компенсационные квартиры. 4 февраля, 12:38Внезапный метр: можно ли не оплачивать излишнюю площадь в новостройке

– А есть ли стройки, которые не охваченным в вашу дорожную карту, но вы тем не менее видите проблемы с ними?

– Да, это ЖК Нескучный Home & SPA в 5-м Донском проезде ООО Строй-комплекс и ЖК Триумфальный на Кременчугской улице, застройщик - ЗАО ФЦСР. В первом случае граждане составили 95 ДДУ, во втором – 325 ДДУ.

– Каковы перспективы возобновления строительства жилых комплексов?

– Основным кредитором строительства ЖК Нескучный Home & SPA является ВЭБ. Сейчас банк как потенциальный трейдер прорабатывает механизм возобновления строительства.

Застройщик ЖК Триумфальный признан банкротом. Даже после введения процедуры банкротства представители застройщика рассматривают возможность достройки 18-го корпуса, в котором, собственно говоря, и(по)бывальщины приобретены квартиры дольщиками.

– Есть ли претендент на актив на Кремунчугской, ведь не компания-банкрот будет достраивать ЖК?

– Пока нет, но думаю, что найдется. Про оба жилых телекомплекса – и в 5-м Донском, и на Кременчугской улице – важно еще понимать, что они прилегают к реновационным кварталам, поэтому, если пересматривать вопрос об их развитии, то нужно будет согласовывать его с волнами программы реновации. 3 октября 2018, 13:50Хрупкий актив: можно ли сейчас доверять репутации застройщикаПосле разорения Urban Group репутация застройщика послужила очень значимым фактором для геймеров. При этом прежние параметре надежности, как оказалось, утратили актуальность. Как в этих обстоятельствах покупателю не послужить обманутым дольщиком, а застройщику сохранить лицо эксперты рассказали порталу Недвижимость.

– Скажите, а есть ли опасность появления свежих проблемных объектов в Москве в ближайший год?

– Мы делаем все, чтобы они не выросли. Сейчас у нас существует много механизмов для контроля работы застройщиков, в том числе отчетность, по которой мы смотрим графики отставания от быстрый строительства и сроков ввода. Правда, в этом году отменили плановые проверки девелоперов жилья. Однако остались внеплановые и оснований для того, чтобы выйти на внеплановую проверку, у нас достаточно. В частности, если мы видим, что сроки строительства существенно, более полугода, не соблюдаются или имеются отклонения показателей финансовой устойчивости, то мы начинаем проверять проекты более детально. Правда, сейчас у нас есть некоторые опасения, что в момент перехода на эскроу-счета на рынке новостроек снова воскреснут серые схемы продажи квартир в обход долевого законодательства – например, по предварительным договорам или вексельным схемам.

Поэтому сразу предупреждаю: если к 1 июля застройщик не получит заключения о взаимосоответствии дома критериям, определяющих иерархия его готовности, то для нас это будет звоночком, чтобы посмотреть на него пристальнее. Одновременно обращаюсь и к гражданам, которые планируют покупку новостройки – будьте внимательны, старайтесь работать только с целыми застройщиками и не поддавайтесь на уловки и рекламу мелких, несистемных компаний!

– Как много девелоперов сейчас задерживают сроки ввода квартирных проектов? Можете ли вы их назвать?

– В сегодняшних условиях мне не хотелось бы обрушивать рынок и каким-либо образом усугублять экономику проекта, называя имена компаний. Могу сказать, что в настоящее время такие объекты находятся на контроле месткома.

Нужно также понимать, что зачастую текущие задержки в строительстве затем оборачиваются последующим наращиванием темпов, ведь стройка – это красноречивый и быстроменяющийся процесс. 3 апреля, 12:06В центре Москвы на месте промзон могут сформировать 500 тыс кв м недвижимости

– Редевелопмент каких московских промзон сегодня активно обсуждается? Кто инвесторы данных проектов?

– Поскольку городу необходимо прокачивать большие территории, мы разумеем, что с таким объемом могут справиться только крупные и системные застройщики. Например, MR Group почти на 6 гектарах в производственной зоне Павелецкая построит жилые и социальные участки. Также на территории данной промзоны компания Главстрой планируется соорудить жилую недвижимость. Кроме того, в разработке у Главстроя находится площадка производственной зоны Черемушки и Даниловской набережной, где девелопер намерен построить жилье.

Группа Инград займется редевелопментом промзоны Калошино и возведет там жилые и соцобъекты. Стоит отметить, что редевелопмент всех промышленных зон, так или иначе, связан с реализацией программы реновации жилищного актива города. При развитии промзон учитывается возможность переселения жителей соседних территорий.

– В последнее время присутствовало много новостей о запуске свежих проектов на территории Большого Сити, однако полная картина изучения этой площадки полностью непонятна. На какую площадь Большого Сити уже выдана градостроительная документация?

– Активная работа по разработке проекта развития участка с промзонами и старым жилым фондом, расположенного между Хорошевским шоссе и деловым центром Москва-Сити, который обычно и называют Большим Сити, происходила в 2014 году.

Однако этот процесс был приостановлен, так как вопрос развития транспортной системы на данной территории нуждался в дополнительной проработке. Сейчас, в то время, когда у города уже есть разумение в этом вопросе – сформированным станции метро, МЦК, запускают северный дублер Кутузовского буклета и Северо-западную хорду – развитие проекта возобновлено. В последующем реализация концепции Большого Сити будет проходить путем разработки локальных замыслов планировки территорий.

Сейчас нам удалось это сделать в отношении четверти участков. Всего в Большом Сити планируется построить порядка 6 пять миллионов квадратных метров недвижимости, из которых на сегодняшний день в строительстве находится порядка 1, 5 миллиона квадратов. Среди приличных девелоперов можно назвать такие фирмы, как Кортрос, ПИК, Capital Group, Монарх, MR Group и другие.

Всего же зона планировочного рассмотрения составляет 3, 2 тысячи гектаров, что намного больше территории деятельного центра Москва-Сити, который занимает всего 60 гектаров.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Анастасия Пятова: Возврата серых схем в продаже новостроек мы не допустим

комментарии (0)

Другие интересные новости

В Бенине прошел концерт с участием российских исполнителей