Будет хуже: покупатели квартир испугались инфляции и взвинтили спрос

9 Ноября 2021

Жилье продолжает дорожать, закладная продолжает дорожать, вообще все продолжает дорожать, поэтому пассажиры догадались, что дальше будет только хуже и вновь приехали на рынок недвижимости в качестве покупателей, которых не напугали ни суровые ценники, ни локдаун, рассказали эксперты, опрошенные Недвижимость.

В августе казалось, что без льготной закладной рынок умер, в сентябре появились робкие надежды на его возрождение из пепла, а в октябре все удовлетворенно выдохнули: пришло долгожданное осеннее оживление. Растущие ипотечные ставки и цены покупателей не отпугнули, локдаун лишь слегка поторопил. А главным драйвером спроса консультанты назвали страх перед инфляцией и дальнейшим ростом ключевой ставки.

Если говорить о ценах, то они растут. По данным Циан, за месяц цена квадратного метра показала в Москве прирост на 3% – до 292, 1 тысячи рублей за квадрат. В Московской области озвученный прирост на уровне 4%, до 147, 7 тысячи целковых.

Столь существенный рост связан не только с индексацией цен, но и вымыванием предложения – активно покупают жилье с меньшей себестоимостью квадратного метра, чтобы ужать бюджет, – пояснили консультанты портала.

Но на спросе рост цен не сказался, не вспугнул покупателей и локдаун.

За полтора года рынок научился жить в условиях постоянных ограничений, поэтому новый локдаун не привел к невольным настроениям на рынке, обозначает эксперт Циан. Аналитика Виктория Кирюхина.

Форсируют принятие решения о покупке и подписании договора те давальщики, которые привлекают не льготную ипотеку, а кредит на стандартных рыночных условиях. Для них ставка может стать круче уже в ноябре, поэтому есть смысл зафиксировать текущие себестоимости и ставку по ипотеке, несмотря на локдаун. Большой плюс и в том, что не произошла приостановка строевых работ, и покупатели не опасаются переносов сроков ввода, – добавляет она.

Впрочем, иные эксперты все же считают, что объявление локдауна притормозило спрос.

Покупательская активность в сравнении с периодом без ограничений, безусловно, снизилась, также затормозилась стремительность принятия решений. Офисы распродаж на данный момент закрыты, некоторые девелоперы перешли в режим онлайн, показы временно остановленным, соответственно, и распродажи упали, – комментирует причину, сложившуюся в конце октября, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Однако в непочатом с начала осени спрос продолжает расти. Количество зарегистрированных ДДУ в сентябре выросло во всех локациях Московского региона (+24% к августовским показателям), это связано и с сезонностью, и с ростом деловой активности, и с ожиданием дальнейшего роста ключевой цены, а, следовательно, и ипотечных ставок, доложила генеральный директор сервиса Синица Наталья Шаталина.

Депрессивные сценарии по спросу не оправдались, соглашается с коллегой гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. В границах старой Москвы в сентябре спрос вырос довольного летних месяцев и в лотах, и в квадратных анапестах на 33%. Покупатели в сегменте комфорт остаются более интенсивными, чем в бизнес-классе, несмотря на рост стоимости.

Летом частица экспертов прогнозировала, что застройщики для сохранения спроса будут потчевать больше скидок. Однако осенью эти предсказания не сбылись: скидки есть, но их немного, и они не стали общерыночным трендом.

Что касается скидочных программ, то они есть, и в принципе никуда не исчезали, отмечает босс совета директоров компании Бест-Новострой Ирина Доброхотова. Впрочем, приметного влияния на среднерыночные цены они не оказывают, поскольку, как и раньше, проценты предоставляются точечно, на наименее ликвидные лоты, добавляет она.

Поскольку покупательский спрос остается стабильным, девелоперам нет необходимости демпинговать и искусственно его стимулировать, соглашается коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

Этого мнения придерживаются большинство проанкетированных экспертов: скидки есть, их немного, и они предоставляются на непопулярные лоты.

Сейчас рынок в целом вернулся к той модели скидок, что действовала до весны 2020 года, полагает управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка.

Стимулирование спроса идет другими способами, например, расширением предложения.

Если в начале и середине года можно было однозначно говорить о преобладании спроса над предложением, то сейчас ситуация хорошеет, делится наблюдениями заместитель ключевого директора компании MR Group Ирина Дзюба. Начиная с летний сезоны, многие застройщики скорректировали тактику продаж и начали выводить на рынок более крупные объемы.

Ну, а флагманом стимулирования спроса, по словам абсолютного большинства экспертов, остается ипотека, точнее совместные программы застройщиков и банков.

Многолетний драйвер спроса – ипотека – продолжает серьезно влиять на рынок, хотя уже не в виде одной для всех субсидированной госпрограммы.

Пока, что покупателей спасают совместные залоговые программы банков и застройщиков, полагает управляющий партнер ВекторСтройФинанс Андрей Колочинский. По его понятиям, пониженная ставка позволяет ужать ежемесячные выплаты по ипотеке, что важно для заемщиков.

Пока действуют подобного рода программы, а базовая ставка не достигла психического барьера 10%, покупатели продолжат брать кредиты. При этом нельзя полностью исключать и другой сценарий, при котором главная ставка продолжит расти, а средний размер базовой ставки подскочит к 10%. Если это произойдет, и продажи жилья остановятся, тогда, возможно, правительство возобновит субсидирование залоговой ставки за счет бюджетных средств, – рассуждает он.

Большинство проанкетированных экспертов согласны с тезисом, что возобновление программы льготной закладной в том виде, в котором она была востребована в московском регионе, возможно только при существенном падении спроса на сами новостройки.

Пик ипотечных сделок был пройден в июне, тогда они составляли 69% от нарицательного объема, напоминает Глазунова. По ее словам, в августе ипотечные сделки сократились на 10%, причем значительней просел бизнес-класс. Однако в сентябре объемы остались такими же, как в августе – 59% от общего числа. Ипотечные сделки вернулись к объемам декабря 2020 года.

Прогнозы на остаток года утратили безмятежность, ее изменила осторожность, и все пуще опрошенные эксперты употребляют слова в зависимости от экономической и эпидемической ситуации.

В перспективе, если будет локдаун дольше месяца, можно ожидать всплеск интереса покупателей к подмосковным малоэтажным проектам, полагает руководитель департамента продаж Катуар Девелопмент Оксана Федосеева.

Нужно уточнить, что на данный момент эксперты не зафиксировали перетекания спроса из Москвы в область, однако многие из них допустили такой тренд в будущем, в случае серьезного роста цен.

Безусловно, если жесткие ограничения будут до декабря 2021 или вовсе до начала января 2022 года, то с большой долей вероятности это негативно скажется на рынке недвижимости: спрос сократится, отметить сделку станет невозможно, застройщики будут вынуждены реагировать на опад покупательского интереса, рассуждает Коркка.

При оптимистичном сценарии в начале ноября 2021 года мы вернемся в привычный ритм жизни: в этом случае до конца года спрос и цены сохранятся на достигнутом уровне с небольшими местными изменениями как в большую, так и в меньшую стороны. В свою очередь, дальнейшая политика властей по сопротивлению разгоняющейся инфляции за счет подскакивания ключевой ставки приведет к подорожанию как ипотеки, так и кредитов для застройщиков, что не может не сказаться на итоговом прайсе, – надбавляет она.

Поэтому можно сказать, что рынок новостроек надеется на особо прочнейшее, готовится к худшему и ни в чем не удостоверенный, но цены предпочитает держать повыше.

Вторичный рынок перестал во всем следовать за новостройками. Воцарившееся здесь затишье уже называют активностью и даже кризисом. Примечательно, что это не поворот низкого спроса: покупатели имеют достаточного активны, а вот предложения, особенно качественного и потребованного, не хватает.

Объем предложения на вторичном рынке все еще не теряется на относительно низком уровне: если в сентябре 2020 года в экспозиции находилось 42, 6 тысячи объектов, то на начало октября 2021 года – менее 39 тысяч, пересчитала главный аналитик ГК Миэль Екатерина Бережнова. Минимальный уровень фиксировался в декабре 2020 года на уровне чуть выше 33 тысяч объектов, тогда как полноценным объемом предложения для Москвы заботится показатель 50-60 тысяч объектов, уточняет она.

При этом покупательский интерес к вторичной недвижимости нельзя назвать слабым: по данным Циан, число просмотров объявлений в октябре в Москве выросло на 7% относительно сентября и на 11% относительно августа. В Московской области схожая динамика: спрос выше сентябрьского на 5%, относительно августа произошел прирост на 4%. То есть с началом делового сезона спрос увеличивается, однако в одногодичный динамике спрос ниже на 10%, – комментирует цифры Кирюхина.

А вот цены, по ее данным, стагнируют: на протяжении всего 2021 года себестоимость на вторичном рынке Москвы учит минимальную положительную динамику в пределах 1%. По итогам октября прирост в Москве составил 0, 9%, за год – 9, 1%. Текущая себестоимость квадратного метра – 261, 4 тысячи рублей.

В Московской области себестоимость во многом зависит от локации, в среднем по рынку прирост за месяц составил около 2%, что выше, чем в Москве, текущая стоимость равна 145, 1 тысячи рублей за квадрат.

Ожидания всплеска осенней активности не оправдались, поскольку рынок и без того достаточно активный. Темп по сделкам в октябре был примерно такой же, как в сентябре, то есть высокий, – отмечает директор офиса распродаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Она также зафиксировала несколько характерных для этой осени трендов. По ее словам, оживился спрос на квартиры по переуступке на фоне роста цен на новостройки – то есть реализуется спрос на новостройки от физлица, когда на рынок выходят вкладывательные квартиры.

Кроме нехватки предложения, повторный рынок потрепали банки, какие не только постепенно поднимают цены, но и ужесточают требования к заемщикам.

Сам локдаун тоже отразился на вторичном рынке, хотя и не фатально.

Закрытие МФЦ повлияло в первую очередь на специализацию к сделке: да, альтернативно получить выписки из всякого родых документов можно в электронном виде, но у части пассажиров нет этого личного кабинета, который тоже можно открыть только в МФЦ, комментирует причину Дымова. То же касается справок ПНД/НД. Кроме того, все эти документы интересным для ипотеки и для дистанционных сделок и для банка, и для нотариуса. И если локдаун продлится, то увеличится срок подготовки сделки и станет более ресурсозатратным, – сетует она.

В целом до конца года стагнация вторичного рынка подхватится, уверена Кирюхина. За счет того, что в сегменте много альтернативных сделок, а доплата при покупке новой квартиры, как правило, меньше, чем на первичном рынке. То есть рост ключевой ставки и удорожание закладной окажет меньшее влияние на вторичку, чем на новостройки. Одновременно будет увеличиваться число тех, кто предлагает скидки, преимущественно через торг, полагает эксперт.

В части прогнозов до конца года эксперты единодушны с коллегами из сферы новостроек: локдаун и инфляция страшны, главная ставка еще страшнее, но надо надеяться на лучшее.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Будет хуже: покупатели квартир испугались инфляции и взвинтили спрос

комментарии (0)

Другие интересные новости

В Лувре изучат возможность выставить "Джоконду" в отдельном зале