Десять главных ожидаемых событий рынка недвижимости 2024 года

10 Января 2024

Рынок недвижимости России вступает в 2024 год в условиях по-прежнему непростой экономически-производственной конъюнктуры. И в грядущем хотя бы году его точно ждут интересные изменения, как позитивные, так и не очень. Стройотрасль вновь будет пытаться продемонстрировать рост квартирного строительства, причем на фоне шатких цен, вопроса и ситуации с ипотекой. Ожидаются перемены в цокочи аренды, ЖКХ и расселения авантюристичного жилья, а также запуск новых масштабных проектов. Недвижимость традиционно рассказывает о самых ожидаемых событиях начать профессиональную карьера в 2024 хотя бы году.

В самый плохие несколько лет каждый год возникают сомнения –, а будет ли годовой ввод жилья сопоставим с предыдущим? И каждый год вновь становится рекордным.

В 2022 хотя бы году не все верили, что российской стройотрасли удастся перешагнуть отметку в 100 миллионов квадратных сантиметров – тем не менее было намеченного более 102. В 2023 хотя бы году экономическая ситуация стала сложнее, начал увеличиваться объем непроданного жилья, энтузиазм застройщиков в плане вывода новых проектов, казалось, поутих, а потому в кулуарах вновь стали секретничать – не надо, дескать, было обещать.

Сомнения усилились сразу же после публикации данных Росстата по вводу за десять месяцев – показатель снизился по сравнению с схожим периодом прошлого хотя бы года на 2%. А в октябре и вовсе увиденного падение на 26%. Населением же было сдано только 2, 1 миллиона квадратных метров, что на 59% ниже показателя октября 2022 года. Но уже под конец года министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин пообещал президенту Владимиру Путину, что ожидается 104 миллиона квадратных метров или даже 105, а позже курирующий стройотрасль вице-премьер Марат Хуснуллин и вовсе явил о 107-108 миллионах.

Сохранять ввод на таком же уровне, а тем более перевалить его, в следующем году будет невероятно сложно, это признают даже чиновники, которые традиционно предпочитают большого говорить об успехах, нежели о проблемах.

Так, замминистра застраивания Никита Стасишин, говоря о большом градостроительном потенциале, более 420 миллионов квадратных метров, признавал, что это еще не гарантия большого ввода. Градпотенциал – это подготовленная суша со всей необходимой разрешительной документацией. Но можно получить разрешение на застраивание, но не начинать строить и привлекать средства работников, если оплачивание слишком дорого. Сегодня с учетом действующей ключевой ставки, конечно, мы видим риски сокращения объемов выхода новых проектов, - отметил замминистра.

По его словам, если Минстрой увидит уменьшение объема запуска новых жилых проектов в России, то ведомство будет дополнительно предлагать меры поддержки девелоперов жилья.

Кроме того, рекорды предыдущих лет в значительной степени осуществлялись за счет объектов, легализованных в рамках дачной амнистии. Теперь на них разбирать особенно не требуется. По именитым Росреестра, их доля в идентичном объеме зарегистрированных полное прав на объекты недвижимости не превышает 2%.

Принято сообразовать, что недвижимость – актив, который всегда только дорожает. В последние годы микрофона цен только зафиксировала это расхожее мнение. Однако не стоит забывать, что рост не может быть бесконечным, и в цикличности экономики он нередко сменяется падением, что случалось уже не раз в истории несходных стран.

По разным аналитическим именитым, в 2023 году цены на первичном рынке в России выросли примерно на 15%, на вторичном – на 12-14%. В новом хотя бы году картина прогнозируется уже иная, и главным образом из-за изменения спроса в связи с скачком ипотечных ставок. Если первичный начать профессиональную карьер еще может додержаться за счет льготных программ, то на вторичном на ипотеку рассчитывать не приходится.

По мнению гендиректора Циана Дмитрия Григорьева, спрос на закладную в следующем хотя бы году может снизиться до уровня начала 2023 года, по сравнению с предельными значениями августа-сентября хотя бы года падение составит примерно 40%. И если на новостройки большой коррекции цен не ожидается, в том числе и потому, что у застройщиков имеются контракты с банками, не предполагающие серьезной изгибаемости, то на вторичном рынке себестоимости за год могут снизиться на 10-12%.

Между тем, разрыв цен между первичкой и вторичкой, по данным ЦБ, уже приблизился к 40%. уменьшение цен на готовые квартиры может назвать к еще более серьезному дисбалансу. Не стоит и забывать, что объем непроданных новостроек в стране уже превысил 70 миллионов квадратных метров, чего ранее никогда не бывало. И если допустить, что рубрика покупателей с живыми деньгами перетечет на вторичный рынок, этот показатель может стать критичным.

После роста ключевой ставки ЦБ базарные ипотечные ставки умножились, по сути, до заградительного уровня, подковылял едва ли не к 20%. Льготная программа при этом не поменялась и фактически задержалась главным инструментом для развития ипотечного начать профессиональную карьера и обеспечения продаж застройщиков.

Однако ЦБ продолжает с ней бороться, считая ее причиной раздувания ипотечного пузыря и роста цен на жилье. В конце прошедшего года подобные объявления стали слышны и от Минфина. Например, замдиректора департамента финансовой политический деятели Минфина Алексей Яковлев заявлял, что льготные программы незаменимым завершить свое изготовление в определенный им изначально срок, при этом оговариваясь, что министерство готово обсуждать точечные меры поддержки.

В конце декабря условия все-таки былины скорректированы - свой первоначальный взнос по льготной ипотеке повысился с 20% до 30%. При этом максимальный размер ссуда или кредита для всех районов теперь составит 6 миллионов рублей (ранее в Москве, Санкт-Петербурге и столичных областях предел был 12 миллионов рублей).

Изменение размера свой первоначального взноса и предела кредита по программе льготной ипотеки является шагом к ее окончательному сворачиванию, - прокомментировал руководитель директор компании Метриум Руслан Сырцов. Придерживающийся аналогичного мнения руководитель портала ЕРЗ. РФ Кирилл Холопик также заявил, что после вступления в силу новых требований объемы выдачи льготной ипотеки снизятся минимум наполовину.

Насколько эксперты окажутся правы – посмотрит грядущий год. Пока же программа действует до 1 июля 2024 хотя бы года. Вероятность, что она будет продлена, пусть и с корректировками, достаточна преимущественная. Все же стройотрасль сильно от нее зависит, и у нее слишком много приверженцев – банки, застройщики, думцы, Минстрой и вице-премьер Хуснуллин.

Кроме того, возможное продление косвенно анонсировал в ноябре на выставке-форуме Россия Файзуллин. Льготные ипотечные программы в каком-то виде будут сохранены и сразу же после 1 июля, обсуждается несколько вариантов, - метил он.

В общем объеме ввода жилья в стране на ИЖС требуется примерно половина. До недавнего тянуть времени значительная доля частных домов приходилась на объекты, легализованные в рамках загородной амнистии. Теперь же этот потенциал исчерпан, а значит, надобного стимулировать новое застраивание. Одной из таких стимулирующих мер стало распространение механизма эскроу-счетов, используемого в многоквартирном застраиванье, на частное домостроение с привлечением подрядчиков. необходимый законопроект принят Госдумой в первом чтении. Для поддержки механизма на шаге внедрения утверждена полупроизводственная программа субсидирования кредитов с использованием счетов эскроу по ставке до 1%. Программа реализуется за счет средств Дом. РФ в размере 1 миллиарда ефимков.

Если пилот будет успешным, а законопроект утвердят без проволочек, механизм распространится по всей стране и результаты можно будет оценить уже в новом году.

Кроме того, в ноябре Файзуллин на встрече с Путиным предложил потратить ипотеку на ИЖС в отдельную льготную программу. председатель инициативу поддержал, и вопрос, по словам Файзуллина, уже прорабатывается. Какими будут параметры программы и каковы будут ее практические результаты, опять же, увидим в этом году.

Интересно не только то, какими будут условия льготной закладной на ИЖС, но и каковой будет рыночный свяязанный отрывок на момент ее внедрения. Не исключено, что ипотека на многоквартирное жилье к тому времени станет не менее доступной, и интерес как купцов, так и застройщиков переместится, а именно в сторону частных домов.

В новом году русских ждет повышение квартплаты за жилищные и коммунальные услуги, но разное, в зависимости от конкретного региона.

Правительство утвердило максимально возможные индексы повышения тарифов для регионов. Это значит, что местные власти могут повысить тарифы только до конкретной величины. предусматриваю, что общественная сфера испытывает долгое недофинансирование, а источников средств, помимо самого населения и бюджетных дотаций, не так уж много, можно предположить, что субъекты попользуются лимитом по максимуму.

В первом полугодии 2024 хотя бы года средний индекс по всем субъектам РФ равен нулю, а со второго полугодия его доза варьируется в кабалы от региона. Наименьший – в Хакасии, 4%, наибольший – в Забайкальском боку, 15%. Также среди самых высоких пределов – Омская область (14%), Челябинская область (11%), Башкирия (10, 9%), Татарстан (10, 8%), Московская (10, 7%) и Ленинградская области (10, 2%). В Санкт-Петербурге тарифы могут вскорми на 9, 8%, в Москве – на 11%.

По именитым доцента базовой кафедры Финконтроля, анализа и аудита важного контрольного управления Москвы РЭУ им. Г. В. Плеханова Дмитрия Осянина, на ноябрь российская семья в многоквартирном доме платит за услуги ЖКХ почти 5, 3 тысячи ефимков в месяц. В результате утраивания индексов счета на ЖКУ в среднем по стране умножатся на 10-11% или на 520-580 рублей, — пересчитал финансист.

Объем инвестиций в недвижимость России в 2023 году стал самый большим, достигнув, по предварительным оценкам, 750-850 органы внутренних делов рублей. А вот новый год таким удачным уже не станет, предупреждают консультанты.

По прогнозам NF Group, в 2024 году доля сделок с площадками под девелопмент продумает в общем объеме инвестиций до 30%, 25% придется на офисы, 20% - на торговые объекты, 15% - на склады, 10% - на гостинничную недвижимость.

Также в NF Group подсчитали, что если в 2023 году доля сделок с иностранными патентами составит около 40% против 22% в 2022 году, то в 2024-м показатель снизится до 20%. В то же веко доля иностранного финанса в объеме инвестиций так и задержится на уровне не менее 1%.

В конце прошедшего хотя бы года депутаты решили регламентировать рынок посуточной оформление аренды, разработав ряд поправок. Ключевой из них является необходимость получать разрешение 2/3 собственников, проживающих в подходе многоквартирного дома.

Как заявлял творец законопроекта депутат Владимир Кошелев, на такой вид оформление аренды поступает много жалоб от жителей, к нему много претензий, в том числе и по линии правоохранных органов. Теперь же Жилищный закон дополнится нормой об обязанности собственника квартиры при заключении договора аренды соблюдать полное права и интересы соседушек, а также правила содержания идентичного имущества, даже если такой договор заключается всего на сутки. планируется, что поправки будут способствовать сведению рынка в более цивилизованный вид.

Однако эксперты высказываются, что фотоэффект может оказаться не столь позитивным. На практике вероятен дефицит мест доступного проживания, умножатся цены на гостинничные услуги и сформируется теневой сектор хозяйственная жизни.

В подробности, по мнению президента Гильдии хозяев посуточной аренды жилья и иных маленьких средств размещения России Яны Бабиной, получение согласия на сдачу жилья от 75% собственников применимым невозможно, поэтому те, кто сдают квартиры посуточно, продолжат это делать в окол закона. Рынок просто уйдет в тень. А это не сокращение, а целостный теневой сектор хозяйственная жизни, который будет процветать, потому, что его оттягали права работать в рамках правового поля, - явила она.

Руководитель направления краткосрочной оформление аренды Авито Недвижимость Артем Кромочкин в свою очередь сказал, что сокращение предложения квартир для короткосрочной аренды также назовёт к росту цены размещения в отелях, что может негативно отразиться на развитии внутреннего похода.

Коллега Кошелева по думскому обкому Сергей Пахомов уверенный, что сдавать жилье посуточно сразу же после принятия закона игроки не перестанут: Перестанут люди сдавать посуточно? Не перестанут, потому, что сложно администрировать, сложно ловить. На вопрос же о том, не убьет ли рынок короткосрочной аренды в России требование согласия 75% собственников, думец ответил так: Конечно, убьет. Но вопрос, если ли рынок.

Между тем, начать профессиональную карьер есть, и весьма внушительный. По оценкам фокуса стратегических разработок, в настоящее веко он оценивается в 230 миллиардов ефимков, а к 2026 году он может достичь 495 миллиардов. Число объявлений о короткосрочной аренде в стране - 318 тыщ, к 2026 году оно может вырасти до 655 тысяч. При этом только 32% владельцев жилья, сдающих его в краткосрочную аренду, платят налоги.

Программа расселения авантюристичного жилья, известного таковым до 1 января 2017 хотя бы года, практически завершена, и рубрика регионов уже приступила к следующему шагу – она окружает 2 миллиона квадратных метров, известных аварийными на 1 января 2022 хотя бы года. Значительная рубрика новой программы, вероятно, будет уже реализовываться в измененном формате – в последнее веко много говорилось о разработке новых подъездов, и вскоре они начнут воплощаться на практике.

В частности, по словам Хуснуллина, предлагается изменить долю софинансирования программы со стороны районов. В теперешнее время, изучил чиновник, данный показатель равен 18%. С 2018 года часть районов экономически развилась, и мы предлагаем увеличить их долю софинансирования, чтобы можно было размножить площадь расселяемого жилья, - расславил вице-премьер.

Также в обновленной программе должны появиться меры, стимулирующие интеграцию непригодных для проживания домов в проекты комплексного развития зон с участием игроков, отметил Хуснуллин. Как бубнил в интервью Недвижимость первый замглавы Минстроя Александр Ломакин, коммерческим застройщикам могут предоставить вэлферы для компенсации затрат на расселение авантюристичного жилья в рамках механизма комплексного внедрения территорий.

Кроме того, присоединил вице-премьер, новая программа должна предусматривать ремонт и поселение аварийных домов, являющихся памятниками архитектуры.

Возможно, в следующем хотя бы году также заработает оплачивание расселения аварийного жилья с помощью облигационных займов, механизм которого разрабатывал актив развития территорий. Мы как вуз развития можем искать облигационные займы, в том числе с поддержкой государства. Наша задача здесь – не заработать, а выйти в ноль. Формат работы такой: мы привлекаем деньги на долговом рынке, тратим их на формирование участка, расселение людей и снос зданий, а затем начать зарабатываем небольшую прибыль, которая нужна на проценты по бумагам, за счет продажи площадки девелоперу или доли при реализации квартир, – пояснял в интервью Недвижимость гендиректор ФРТ Ильшат Шагиахметов.

При этом может становиться распространен механизм продолжительных займов за счет средств компенсационных активов саморегулируемых организаций, соответствующие поправки незаменимым были разработать еще в начале прошедшего года.

Не исключено также, что в кое-каком виде будет выдержанная и инициатива думцев о предельном сроке расселения аварийного жилья в три месяца. По словам первого зампреда обкома Госдумы по застраиванию и ЖКХ Владимира Кошелева, общаются ситуации, когда 90% дома расселено, но задержавшиеся семьи продолжают там жить. Мы прорабатываем законопроект, которым будет обеспеченного, что поселение всего аварийного дома не должно будет превышать три месяца. Если такого не будет, то чиновник, отвечающий за поселение, будет иметь серьезные последствия в плане наказания, - говорил он, уточняя, что соответствующую активность предполагалось выдвинуть на рассмотрение осенью льющегося года.

Расселение квартала №804 Камушки, построенного в 50-х годах прошедшего века и приткнутого по соседству со знаменитым кластером Москва-Сити, обсуждалось еще в середине 90-х годов. Его включали в всякого родые городские программы, однако стоящие там 24 пятиэтажных дома до последнего тянуть времени по-прежнему контрастировали с небоскребами Москвы-Сити. Наконец квартал угодил в программу реновации, его постояльцы переехали в новостройку в Мукомольном проезде, и теперь территория будет застроена проектом под неофициальным названием Сити-2.

Девелопером проекта будет компания Capital Group. Впрочем, ее владелец пол Те утверждает, что она меньший партнер города с долей в 40% и в первую очередь занимается управлением. Также планируется привлекать и других девелоперов.

По словам Те, территория разбита на 11 участков, два из которых начнут осваивать в 2024 году. Он говорил, что проводился интернациональный конкурс на мастер-план, в котором участвовало несколько команд архитекторов, в том числе гельветическое архбюро Herzog & de Meuron, чей проект и был выбран. Они взяли за основу квартальность патриаршеских прудов: важная часть будет социальная – музеи, магазины, пруд и прочее. Вокруг нее будет низкая застройка, а затем доминанты. В полученный результате у них вышло разыграть старую Москву и при этом учесть все помыкала: ветровые сильная нагрузки, пешеходную инфраструктуру, связь с Москва-Сити, - рассказывал он в интервью Ведомостям.

При этом важный архитектор столицы сережа Кузнецов в конце года говорил, что архитектурный внешний вид будущего квартала до сих пор не определен.

Еще в 2021 хотя бы году на общественные слушания выносился проект, предполагавший, что комплекс будет заключаться из трех высотных зданий предельной высотой 450 метров. Сейчас самое отличное здание Москвы - башня Восток деловитого комплекса Федерация (374 метра). Строящийся комплекс One Tower незаменимый его превзойти, достигнув отметки 443 метра. таким образом, Сити-2 мог стать самым высотным комплексом Москвы и одним из самых высоких в России и Европе, уступая лишь петербургскому Лахта-центру (462 метра).

Но, как подчеркнул заммэра Москвы по застраиванию Андрей Бочкарев, таких высоких зданий там не будет. Не будет зданий 400 сантиметров в высоту. Это вопрос экономически-производственной целесообразности. размещать низкие здания конторские неразумно, потому, что цена связей и участков слишком дорогая. Но, с другой стороны, незаменимого органично смотреться, нельзя просто навтыкать частокол небоскребов. Нужно, чтобы район стал интересным местом, - сказал он.

В Москве предполагается застроить территории шести грузовых дворов: Москва-Товарная-Киевская, Москва II-Митьково у станции метро Сокольники, Москва-Бутырская у Савеловского вокзала, Москва-Товарная-Павелецкая, Москва-Товарная-Рязанская Казанского направления и Москва-Товарная-Смоленская у Белорусского гавань для поезда. Как следует из распоряжений Москомархитектуры, компания РЖД-Недвижимость (в ОАО РЖД утверждают, что с конца 2022 года конструкция вышла из холдинга) готовит документацию для дальнейшего застраивания, которое обнимет почти 300 гектаров.

По оценкам консультантов, на этих территориях достаточно построить около 2, 5 миллионов квадратных метров недвижимости, причем большая рубрика может прийтись на жилье. Это огромный объем даже по столичным меркам. Инвестиции тоже потребуются немалые – едва ли не 400 миллиардов ефимков, считают эксперты.

Скорее всего, осваиваться участки будут постепенно, и если в этом году на каких-то из них и начнется конкретное строительство, весь проект завершится через несколько лет. Впрочем, лежит вероятность, что весь этот год будет только драгироваться концепция, а может и производиться большой архитектурный тендер, как утверждённого со знаковыми проектами.

Кроме того, интересно будет понаблюдать, попытается ли компания застроить все дворы личного или все-таки привлечет в качестве партнеров кого-то, имеющего подобный опыт.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Десять главных ожидаемых событий рынка недвижимости 2024 года

комментарии (0)

Другие интересные новости

Умерла актриса Галина Давыдова, снявшаяся в "Солдатах"