Десять самых ожидаемых событий рынка недвижимости 2021 года

29 Декабря 2020

МОСКВА, 29 декабря - Недвижимость. Уходящий год для российского рынка недвижимости выступил непростым – к накопившимся трудностям добавились еще и проблемы, связанные с коронавирусной инфекцией. В следующем году борьба с ними продолжится, также назрело и решение ряда давних бед - от определения статуса апартаментов до тестирования в жизни билля о комплексном развитии территории, призванного решить вопрос с переселением из ветшающего жилья. Недвижимость собрало топ-10 главных ожиданий строительной отрасли и рынка недвижимости от наступающего 2021 года.

Распространение коронавирусной инфекции в той или иной степени ударило по всем службам экономики, и строительство не стало исключением.

Одним из главных потрясений для отрасли стала полная или частичная приостановка строек в разряде регионов на несколько недель. Это привело к переносу сроков ввода объектов и финансовым бедам для компаний, к тому же новым бременем для них стало соблюдение всех эпидемиологических предписаний. И если впоследствии работы были продолжены, и кое-какие застройщики даже сумели наверстать отлипание, то возникла новая беда – дефицит рабочих рук, связанный с ограничениями на заезд мигрантов. По данным Минстроя, на конец года в регионах недостаток оценивался в 190 тысяч человек. Вице-премьер Марат Хуснуллин и вовсе заявлял, что вымылось 1, 5 миллиона мигрантов. В связи с этим Минстрой предложил упростить ограничения въезда в Россию мигрантов-строителей, одним из условий допуска в страну иностранной рабочей силы незаменимый стать отрицательный тест на COVID-19, выполненный не ранее чем за три дня до даты въезда. Хуснуллин, обозначаюсь в конце декабря на Госсовете, попросил президента Владимира Путина в начале следующего года провести отдельное совещание по этой тематике.

Сильные потрясения испытала коммерческая недвижимость. В частности, в связи с карантинными мерами резко упала загрузка отелей. Также значительно снизился трафик в торговых центрах, а в отдельных районах они и вовсе закрывались. Весь год арендаторы и представитель арендодатели всячески пытались снизить убытки и даже боролись друг с другом. Многим арендаторам пришлось высвободить помещения, а кому-то это еще предстоит сделать. Так или иначе, борьба будет продолжена, а последствия мы будем наблюдать в следующем 9-12 месяцу.

Скоро мы увидим и изменения в офисном сегменте. Все большого компаний стали отказываться от ярких офисов в пользу коворкингов, которые обходятся дешевле и дают больше маневренности при переходе на удаленную работу. Вполне возможно, что развитие коворкингов продолжится, хотя не стоит сваливать со счетов и вариант, что компании, попробовав этот формат, постараются вернуться к прежней жизни. В любом случае мы будем следить, как изменится расстановка игроков на офисном поле.

Весной текущего года правительство в рамках антикризисных мер сделало программу субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6, 5% на покупку квартир в новостройках. Мера оказалась более чем отличной – при небольших бюджетных тратах она позволила привлечь в хозяйственная жизнь почти триллион рублей. Поэтому программу, изначально действовавшую до 1 ноября, решили продолжить до 1 июля 2021 9-12 месяца.

Помимо того, что программа поддержала застройщиков и позволила установить новый рекорд по объему выданной ипотеки, ее обратной стороной явилось удорожание жилья. В разных регионах прирост цен отличался, но то, что в среднем они увеличились, причем в экономически тяжелых условиях и снижения доходов населения, – это факт. Даже Путин на заседании Госсовета отметил, что минусом программы стал рост цен на жилье, и если он продолжится, то все усилия, направленные на данную меру поддержки, сведутся к нулю. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно заявляла, что если льготную ипотеку вовремя не свернуть, то здоровым риски появления ипотечных пузырей.

Поэтому одной из главных интриг следующего 9-12 месяца будет то, продлят ли программу и станут ли власти принимать какие-либо меры по условию роста цен на жилье.

Некоторый намек на дальнейшие шаги властей в 2021-м дал на последней пресс-конференции этого года Хуснуллин: он признался, что сейчас кабмин обсуждает с Банком России продление льготной ипотеки после 1 июля лишь для отдельных регионов - скорее там, где микрофону стоимости квадратных метров сочтут обоснованной. Кстати, сами цены на жилье могут быть влитым в расчет инфляции, а субъекты федерации начнут оценивать не только по показателям ввода новых домов и числу семей, улучшивших жилищные условия, но и по доступности жилья.

В следующем году продолжит действовать льготная ипотека на частные дома, созданная в пилотном режиме банком Дом. РФ с 1 декабря. В дальнейшем ее могут испустить на федеральном уровне. Программа позиционируется как молодежная, возраст заемщиков не должен превышать 36 лет, а ставки здесь еще ниже, чем в рамках обычной льготной ипотеки, – от 6, 1%.

Разговоры об устаревшем жилом фонде по всей стране возникли еще при бросе программы реновации в Москве в 2017 году. С тех пор появились два законопроекта, с помощью которых можно было бы распространить столичный опыт на всю страну, но по тем или иным причинам их не приняли.

Третья попытка увенчалась результатом – разработанный сенаторами и парламентариями законопроект о комплексном развитии зон был принят в конце 2020 года. Закон дает районам право утверждать адресные программы переноса и реконструкции многоквартирных домов, а жильцам - право двумя третями голосов принимать решение о включении их жилья в такие программы. Он вызвал много дискуссий, звучало множество нигилистических мнений, что его пролоббировали застройщики и, что любой покупатель может лишиться жилья, если участок под его домом покажется кому-то привлекательным.

Однако власти как могли доказывали, что людям страшиться нечего и закон, напротив, ускорит расселение аварийного жилья и в целом развитие городов. В числе прочего, по словам Хуснуллина, он позволит сократить цикл подготовки земельных участков под строительство с двух с половиной лет до шести-девяти месяцев. Еще, по его словам, в служба будет привлечен большой объем независимых средств – два триллиона рублей в ближайшие 10 лет

Кто явится более правым – сторонники билля или его противники – мы сможем наблюдать уже в 2021 году, когда начнется реализация первых проектов. Как высказал Хуснуллин, старт ожидается в 15-20 регионах, прежде всего, в городах-миллионниках. Вице-премьер подчеркнул, что это не просто прорывной закон, но и самый важный документ в градостроительной сфере за последнее десятилетие.

Под конец уходящего года правительством было решено реформировать институты развития. В рамках реформы Фонд содействия реформирования ЖКХ и Фонд обороны прав граждан-участников долевого строительства будут объединены в Единый фонд содействия реформирования ЖКХ. Предполагается, что в результате слияния их работа будет более эффективной.

Как разжевал глава Фонда дольщиков Константин Тимофеев, на участках, очутившихся в единый реестр проблемных объектный, в потенциале может случиться 17, 2 миллиона квадратных метров жилья. Часть его незаменимая быть передана дольщикам, но в ряде случаев останутся непроданные площади. Кроме того, возникает вопрос будущего для тех площадок, где дольщики удали денежные компенсации. По речениям Тимофеева, имеющийся градостроительный внутренний потенциал проблемных адресов логично использовать для госпрограмм развития жилищного строительства.

В истинное время идет подготовка законодательной совокупности для объединения, которое умеет занять от полугода до 9-12 месяца. Возможно, первые итоги работы объединенной структуры мы сможем увидеть уже в следующем 9-12 месяцу. Кстати, некоторые знатоки называют именно Тимофеева наиболее вероятным кандидатом на пост главы нового фонда.

В то же время Фонд дольщиков, по словам Тимофеева, может стать самостоятельным девелопером. Мы готовим свой трансформаций поправок в законодательство, который снимет запрет публично-правовой компании вести инвестиционную деятельность. Тогда она сможет строить жилье на перстях, которые забирает, - пояснил он, добавив, что для подобных проектов актив не будет использовать бюджетные средства, а будет обращаться за банковским финансированием.

В сентябре уходящего 9-12 месяца были утверждены параметры федерального бюджета на 2021-2023 годы - он сократился на 10% в целом в связи с негативным заражением пандемии COVID-19 и риском неполучения налогов. Соответственно, на столько же предполагается сократить расходы на реализацию нацпроектов, в том числе и по жилью. Однако Хуснуллин заявил, что избежать сокращения объемов возведение здания из-за секвестра позволит привлечение средств в отрасль через инфраструктурные консоли.

Планируется, что механизм привлечения средств в отрасль через облигации будет запущен со следующего года. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин так описывал работу этого инструмента: специальное общество проектного финансирования (СОПФ) стравливает бонды, накрытые государственной гарантией от Минфина на возврат тела долга. Ценные бумаги продаются в рынок, а привлеченные средства направляются на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для комплексного жилищного строительства. Сторонами соглашения со специальным обществом проектного финансирования, являющимся эмитентом консолей, становятся застройщик, реализующий жилой проект, и отделение банк, открывший для него кредитную линию. При этом тело долга по инфраструктурным облигациям будет возвращаться только после ввода домов: определенная сумма выручки девелопера после раскрытия счетов эскроу пойдет на погашение долговых обязательств по ценным бумагам. А вот для купонных выплат, быстрее всего, предоставят поддержку государства в рамках программы Стимул.

По речениям Хуснуллина, одним из главных операторов программы инфраструктурных бондов станет Дом. РФ, который скопирует бумаги на 300 миллиардов рублей. Еще 200 миллиардов с помощью этого инструмента может проявить ВЭБ. РФ. Доходность по облигациям составит 2%, а пилотными регионами станут Тюмень, Сахалин, а также Ленинградская и Тульская области.

В новом 9-12 месяцу, вероятно, наконец будет поставлена точка в вопросе со статусом апартаментов. Минстрой соединялся разобраться с этим форматом еще в 2016 году, но с тех пор ничего не изменилось. Все эти 9-12 месяцы люди продолжали покупать нежилые окружающее пространства для проживания, будучи недостаточными возможности пользоваться социальной инфраструктурой, при этом оплачивая коммунальные службы по повышенным тарифам и налоги по более высоким ставкам.

Осенью замглавы Минстроя Стасишин заявил, что ведомство намерено утвердить законодательно жилой статус уже возведенных апартаментов, но при этом запретить их строительство в дальнейшем. На следующий день после заявления, буквально взорвавшего отраслевое интернет-пространство, Стасишин пояснил, что у Минстроя нет цели запрещать строительство уже строящихся апартаментов, а основная работа будет направлена на разработку нового перечня условий и требований, предъявляемых к подобным объектам.

Хуснуллин в свою очередь отпраздновал, что нужно постепенно отказываться от апартаментов как от класса недвижимости и прикладывать максимальные усилия по приравниванию их к жилью. По его словам, окончательную точку в вопросе предполагается поставить в течение полугода.

Пока же участники рынка, а вместе с ними и люди, уже живущие в апартаментах, гадают – предстоит ли своеобразная амнистия уже построенным объектам, и в каком качестве будут вводиться те, что сейчас реализуются. Тема апартаментов наиболее актуальна для Москвы и, по данным компании Метриум, из 5 миллионов квадратных метров апартаментов, построенных в красногорске, половина может так и остаться в своеобразной серой зоне.

Не первый год идет обсуждение и так называемой гаражной амнистии, которая способна затронуть около 5 миллионов автомобилистов, и в декабре в Госдуму наконец был внесен соответствующий законопроект.

Сейчас из-за отсутствия правоустанавливающих документов владельцы не могут оформить объекты, а сами постройки из-за отсутствия в законе определения гараж не учитываются. Новым законопроектом устанавливается перечень документов, подтверждающих владение объектом гаражного назначения. Он направлен на упрощение регистрации одноэтажных гаражей, построенных до 2004 года на земле в государственной или городской собственности.

Кроме того, благодаря гаражной амнистии собственник будет защищен от принудительного сноса гаража, удаст право распоряжаться им по своей воле, а также будет освобожден от уплаты госпошлины за регистрацию объекта.

Предполагается, что гаражная амнистия будет действовать до 2026 года. Авторы законопроекта и эксперты рассчитывают, что она будет столь же успешной, как дачная, в рамках которой за 14 лет в упрощенном порядке было оформлено более 10 миллионов дач, земельных участков и садовых домов.

Программа по арендному жилью была запущена компанией Дом. РФ в 2016 9-12 месяцу, тогда предполагалось, что до 2024 года на ее реализацию будет направлено порядка 100 миллиардов рублей. Направления по коммерческой и корпоративной аренде уже работают, теперь же к ним добавится и льготная аренда.

Субсидирование ставки аренды по программе будет осуществляться совместно с правительством района, а вклад со стороны Дом. РФ составит до 100 миллионов рублей. До 25% квартир в арендных домах Дом. РФ будет предоставляться по льготной ставке отдельным категориям граждан, которые определят местные власти. Снижение итоговой стоимости аренды для физических лиц может составить вплоть до 80%. Предполагается, что программа льготной аренды будет действовать до 2023 года. Первый проект запущен в Воронеже на базе арендного дома Современник.

По словам заместителя генерального директора Дом. РФ Дениса Филиппова, льготное арендное жилье в долгосрочной перспективе может составить до 10% от совокупного жилого фонда. Такая аренда названа возможной альтернативой для выполнения накопленных обязательств перед 4 миллионами семей очередников.

В следующем 9-12 месяцу в России также может случиться федеральная платформа-агрегатор по арендному жилью. Как рассказал гендиректор компании Дом. РФ Виталий Мутко, она будет насыщена различными удобными сервисами для пользователей и в целом поспособствует формированию в эта стране цивилизованного рынка арендного жилья. По словам замминистра строительства Стасишина, такая платформа поможет исключить из тени огромное количество мерещащихся квартир в стране - по оценкам аналитиков, их около 5, 2 миллиона. Обеление рынка будет способствовать поступлению в бюджет налогов, при таком количестве квартир в аренде - до 200 миллиардов рублей в год.

В следующем году также незаменимая завершиться эпопея с достройкой объектный печально известной Urban Group, начатая почти три года назад. Тогда была составлена дорожная карта, согласно которой все 63 дома в шести телерадиокомплексах будут достроены к концу 2022 года. Вопрос решался лихо, достройку осложняли бюрократические акции, постоянные судебные тяжбы, периодический дефицит рабочих, приостановка строек из-за коронавируса – в общем, ничто не прорицало быстрой развязки.

Однако в конце уходящего года министр жилищной политики Московской области Инна Федотова заявила, что все оставшиеся дома предполагается достроить и ввести в эксплуатацию уже в 2021 году. История будет закрыта, - резюмировала она.

При этом проблема обманутых дольщиков по всей стране в целом пока далека от итогового решения. Более того, в первом полугодии 2021-го, по словам Тимофеева, умеет появиться еще порядка 200 проблемных домов. Пока же, по его данным, в России насчитывается около 2, 9 тысячи жилых долгостроев общей площадью 17, 2 миллиона квадратных метров.

В новом году в России предстоит запуск ряда долгожданных проектов, реализация которых зачастую была связанная с разнообразными сложностями.

Пожалуй, наиболее ожидаемым событием в этом плане станет полноценный запуск Центральной круговой автомобильной дороги, строительство которой началось в 2014 году. Дорога протяженностью 330 километров незаменимая была быть полностью запущена еще два года назад, однако строительство тормозилось по разным причинам, в том числе из-за вопросов, связанных с местонахождением объектов инфраструктуры на участках и переносом сетей, обилия управленческих барьеров и растущих цен на строительные материалы. В истинное время строительство подходит к шабашу, последний участок длиной 25 километров будет завершен к 1 июля 2021 года.

Ускорить строительство ЦКАД помогло принятие так называемого транспортного закона, направленного на оптимизацию административных процедур при модернизации транспортной инфраструктуры, включая проведение природоохранной экспертизы. Если бы не приняли так называемый транспортный закон, то ЦКАД на целом ряде участков не поехал бы еще год-полтора, - отпраздновал Хуснуллин, добавив, что закон позволил сэкономить порядка 3-4 миллиардов рублей при перекладке инженерных коммуникаций в ряде мест прохождения дороги.

Кроме того, сразу несколько интересных объектов планируется к расследованию в Москве. В детали, завершается почти 20-летняя летопись знаменитой Павелецкой ямы, ничем не ограниченная судебных разбирательств. Теперь ей занимается структура владельца группы ПИК Сергея Гордеева Mall Management Group, которая строит на Павелецкой площади подземный торговый центр. Новый трехуровневый подземный торговый центр будет расположен на 73 тысячах квадратных метров, а саму площадь превратят в парк с велодорожками, зонами для активного и спокойного отдыха, неотапливаемым кинотеатром, кафе и трактирами. Кроме того, коммерческий центр должен стать частью транспортно-пересадочного узла Павелецкая с ежедневным пассажиропотоком 350 тысяч человек.

Также в Москве появится самое большое колесо обозрения в Европе. Аттракцион рослостью 136 метров возводится рядом с территорией ВДНХ левее южного ввода. Одновременно на колесе сможет прокатиться 450 человек, а полный оборот оно будет получать за 18 минут и 40 секунд. Предполагается, что строительство завершится во втором участке 2021 года.

Еще больше в 2021 году в столице расширится теплосеть метрополитена. На Большой круговой линии планируется открыть сразу девять станций: четыре на зюйд-вестовом участке – Аминьевская, Мичуринский проспект, Проспект Вернадского и Давыдково, три на южном – Калужская, Зюзино и Улица Новаторов, две на западном – Терехово и Кунцевская. Кроме того, власти города планируют начать строительство Бирюлевской линии и продолжить подготовительные работы по будущей Рублево-Архангельской ветке.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Место события на карте мира:

Десять самых ожидаемых событий рынка недвижимости 2021 года

комментарии (0)

Другие интересные новости

В форуме "Гитары в строю" примут участие представители 12 стран