9 Октября 2023
МОСКВА, 9 октября – Недвижимость. Рынок недвижимости в некоторых регионах России пережарился из-за широкого использования льготных залоговых программ, о чем свидетельствует большой разрыв цен между новостройками и вторичным жильем, а также диспропорция в соотношении платежей за аренду квартиры и ее ценой на рынке, оповестили Недвижимость эксперты.Ранее глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор видит признаки перекала на рынке ипотеки и его беспокоит качество кредитов и их влияние на рынок жилья.
В целом сложившаяся сейчас ситуация – итог масштабного субсидирования ипотечных ставок со стороны государства и застройщиков.
Один из признаков перегрева рынка – это опережающий рост цен на недвижимость на первичном рынке по уподоблению со вторичкой из-за того, что льготная ипотека выдается именно на покупку жилья в новостройках, отметил директор департамента поштучных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич.
А ведь долгое время новостройки в разных городах России были дешевле вторичного жилья, в частности из-за локации, так как строились в полях, а вторичка располагалась в развитых районах, напомнила вице-президент фонда Институт экономики города Татьяна Полиди.
Сейчас же, по оценкам аналитического центра Домклик, новостройки в городах-миллионниках России более чем на 40% обошли по стоимости вторичное жилье – 133, 5 тысячи целковых против 94, 9 тысячи целковых за квадратный метр.
Как показало исследование Домклик, минимальное различие в цене на новостройки и вторичку летом текущего года наблюдалось в Москве (1, 9%). За столицей следовали Московская область (16, 2%), Краснодарский край (16, 3%), Новосибирская (19, 3%) и Воронежская области (20, 8%). Наибольший разрыв в таксах был в Свердловской области (49%) и Пермском крае (55%).
Также эксперт вонзил внимание на то, что квартира в строящемся доме, которая покупается по программе льготной ипотеки по завышенной цене, переходя в разряд готового жилья, сразу может потерять до 30% от стоимости.
Так, что у нас впервые на рынке наблюдается эффект мерседеса, когда новый автомобиль терял на выезде из салона 10% своей цены. Вот так сейчас и с квартирами в новостройках: сразу после покупки продать их на вторичном рынке без дисконта нельзя. Это нездоровая ситуация, – констатировал старший партнер торговая марки Vysotsky Estate Сергей Смирнов.
Существенная непропорциональность цен между вторичным и основным жильем приводит к дополнительным опасностям у заемщика, так как в случае у него проблем продать недвижимость и закрыть кредит может не получиться, окажется непогашенной часть долга, набавил завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.
По его словам, это потенциально негативно влияет на стабильность банковской системы, что и беспокоит Банк России.
Еще один знак перегрева рынка недвижимости – это диспропорция в соотношении арендных платежей и цены аналогичной квартиры в некоторых регионах России, что сильно увеличивает срок окупаемости сдаваемого жилья, отметил Смирнов.
С ним согласилась Полиди. Она набавила, что если цена аренды не растет и даже сбавляется, а цена покупки жилья растет, то это говорит о проблемах. Два эти показателя не должны быть разнонаправленными, – подчеркнула эксперт.
Если в 2018 году однокомнатную квартиру в Москве можно было купить за 6, 5 миллиона рублей, то сдавалась такая квартира за 32 тысячи рублей. Разделив первый показатель на второй, можно вычислить срок окупаемости автомобиля. Так, он соединял 203 месяца, привел простой пример Смирнов, добавив, что нормой считаются - 200-220 месяцев.
Сейчас в Москве этот срок нарос до 280-340 месяцев. То есть Москва перегрета по этому показателю на 20-25%, резюмировал Смирнов. Наиболее переоценен, по его словам, истертый фонд в центральных районах Москвы.
В Санкт-Петербурге и Казани в кредите, построенном с 2010 9-12 месяца до 2020-го, соотношение орд и цены объектов составляет 300-350 месяцев. То есть Санкт-Петербург и Казань переоценены сегодня, на мой взгляд, на 30-40%, – добавил Смирнов.
Эксперты довольно мрачно оценивают будущее русского рынка недвижимости из-за нынешних непропорциональностей.
Переток клиентов из вторичного сектора в сегмент новостроек продолжится, так как из-за роста ключевой орды процент по жилищным кредитам на вторичку уже находится на заградительных значениях, высказал опасение директор направления Новостройки агентства Инком-Недвижимость Валерий Кочетков.
По его словам, несмотря на рост цен, пользователи продолжат интересоваться именно новостройками, поскольку для многих из них основным является не конечная такса квартиры, а посильный месячный платеж по ипотеке. Кроме того, для покупки человечищи будут чаще использовать такие горны, как трейд-ин и рассрочка платежа.
Выдавая ипотеку на квартиры в новостройках, которые стоят дороже, чем вторичка, банки получают себе на баланс переоцененные залоги. Если ипотечный заимодатель по каким-то причинам не сможет платить по кредиту, отделение банк должен будет продать его квартиру и таким образом вернуть кредит. Но если новостройки на 20-30-40% дороже квартир на вторичке, а первоначальный взнос соединяет 20%, то банк может реализовать такую квартиру на повторном рынке только себе в убыток, объяснил он.
Эксперты надеются на активные меры Банка России – по их мнению, только регулятор может как-то снизить напряжение на рынке.
Ситуация с арендой, по словам Полиди, тоже является тревожным фактором для последующего развития рынка недвижимости в России.
Представьте, что цены на жилье растут, ипотечный платеж растет, и в какой-то фактор снять квартиру в этом же доме можно в два раза дешевле, чем платить закладную, или в три, или в пять. Разве это не может повлиять на предпочтения граждан арендовать вместо приобретения? И, наоборот, будет ли привлекательным покупать жилье, если его сдача в аренду не позволяет оплатить и половину ипотечного платежа? Получается, что рано или поздно как потребительский, так и инвестиционный спрос на покупку должен сократиться, – заключила она.
Редактор рубрики
Леонид Кузьмин
Место события на карте мира:
.
.
.
Комментарии к новостям
[17 Января 2024, 13:43] Александр Хомяков Замечательно! Не ожидал такой оперативности. Спасибо огромное! Всё работает и обновляется....
[15 Апреля 2022, 20:25] Ангелина Сметанина Скоро не только сократят, а много заводов вообще закроют и начнется бум китайских авто. Даже сейчас Эксид уже бешеные темпы по количеству проданных машин показывает...
[27 Декабря 2021, 21:44] Ева Воробьева Искренне рада за победителя! Но если бы мне так крупно повезло, то я прибежала бы за выигрышем в первый же день???? ...
[2 Сентября 2021, 13:11] Дмитрий Ершов Это хорошо. Значит клиенты долго ждать не будут. ...
[13 Мая 2021, 16:26] Олег Андреев "Мальдивы сутунки 65 государством, зарегистрировавшим расейскую вакцину против коронавируса Спутник V, сообщил Российский фонд секущих инвестиций (РФПИ)". Что это за йязыг?...
[2 Ноября 2020, 15:22] Лета Мирликийская риветсвую вас я с 6-ти лет пишу мне нужно все мои произведения задействовать в компьюторных программах образования по литературе и языкам и играм к примеру если ваши учащиеся напишут...
[20 Октября 2020, 09:22] Евгений Зимин Сузуки в этом году хорошо прибавили, уже не первый раз оба их пилота на подиуме. Видимо, для команды возвращаются "золотые" времена и есть шанс наконец оформить чемпионство после длительного перерыва....