Интеко : эффект от долевой реформы можно оценить через несколько лет

20 Декабря 2019

- Александр Леонидович, расскажите, какие тренды вы видите на рынке сегодня?

Еще один тренд - существенно увеличивающаяся роль ипотеки как инструмента приобретения недвижимости. Мы видим двух-трехкратный рост пребывания ипотеки в продажах по нашим проектам в сравнении с прежними периодами. В сегментах бизнес и премиум она может компилировать около 50%, в комфорт- и эконом-классе где-то доходит даже до 70%, в Ростове-на-Дону, например, у нас такая ситуация. Предполагаю, что у других девелоперов похожая динамика. И думаю, доля ипотеки будет увеличиваться и дальше.

Возросшую требовательность и запрос в графе поиск клиента тоже можно считать трендом. Это касается как архитектуры и визуального позиционирования проекта, так и проработки других критериев продукта.

Конечно, стоит присовокупить, что результатом происходящих на рынке изменений будет консолидация отрасли, укрупнение застройщиков, уход с рынка менее профессиональных организаций. Собственно, мы уже видим десятки банкротств. Застройщики сейчас должны не просто подделываться, а постоянно работать над собственной эффективностью, для этого пришлось пересматривать систему построения бизнес-процессов и налаживать соответствующие компетенции для привлечения проектного финансирования.

- Как вашей компании пришлось менять бизнес-модель?

- Чтобы соответствовать новым требованиям регулятора и меняющегося рынка, нам потребовалась комплексная перезагрузка. Но я могу сказать, что мы пересматривали свою работу не только из-за изменения законодательства: с прошлого года Интеко входит в банк непрофильных активов Траст, в компании сменился менеджмент. Мы пришли в конце мая 2018 года и к гребню года утвердили с акционером новую стратегию развития. Была заброшенная система комплексной внутренней и внешней трансформации, которая уже позволила Интеко приобрести новые компетенции и повысить эффективность бизнес-процессов. Мы отказались от непрофильной для инвестиционно-девелоперской компании деятельности – полностью наверни на внешний генподряд и работу с архитекторами и проектировщиками. Взаимоотношения с подрядчиками выстраиваются через открытые конкурсы, которые мы проводим на электронных площадках.

Также мы полностью пересмотрели подход к реализации новых проектов в соответствии с актуальным законодательством отрасли, поэтому сейчас из полутора десять миллионов квадратных метров, находящихся в портфеле, более 75% уже переведено на систему финансирования с использованием механизмов эскроу-счетов. Причем мы сделали это даже раньше вступления в силу поправок, поэтому изменения не стали для нас неожиданностью, и мы смогли достаточно спокойно к ним подготовиться. Наши всесветные лимиты по проектному финансированию компилируют более 50 миллиардов рублей, 80% которых предоставлены в рамах работы по эскроу-счетам, и они выбираются по мере реализации проектов. Сейчас у нас есть два крупнейших кредитора, в Москве наш опорный банк – Открытие, в Ростове-на-Дону ключевой партнер - Сбербанк.

- Как еще отразилась на компании смена управленческой команды?

С первого дня мы приступили к капитальной перестройке организации изнутри. Это привело к тому, что она стала более компактной: мы полностью отказались от непрофильных подразделений, и за последние полтора года штат сократился почти на четверть. Также мы определили 7 основных функциональных блоков, разработали и внедрили регламент девелоперской деятельности, в котором все процессы внутри компании расписаны до мельчайших деталей. Сейчас компания приобрела более прозрачную форму, планирование стало четче и понятнее. Большая роль отведена цифровизации: мы приступили к внедрению BIM-технологии при реализации девелоперских проектов, а также активно переводим в цифру операционные процессы – уже сейчас это дает хороший результат.

Кроме того, в рамках утвержденных трансформационных инициатив мы полностью переработали систему обучения и мотивации персонала. Наш приоритет – принципиально иной фокус на создании по-настоящему качественного доверенный груза – не просто квадратных сантиметров, а тщательно проработанной, действительно комфортной среды обитания. Например, мы полностью перепроектировали новые столичные проекты West Garden и Вестердам, и те результаты, которые мы видим в цифрах продаж, затмевают наши ожидания.

- Многие высказывали опасения, что из-за перехода к системе эскроу цены на жилье вырастут. Что показывает практика у вас и каковы ваши прогнозы?

Но, чисто математически, даже если мы закладываем в себестоимость проценты, которые нам надо платить за банковское обслуживание, то, естественно, это будет оказывать эффект на цены.

- Каковы ваши денежные показатели за 2019 год и, что прогнозируете в следующем не один месяцу?

- Сейчас мы переходим на мировые стандарты финансовой отчетности, для публичного сектора это уже является стандартом, но для нас это нечто новое: заблаговременнее компания не публиковала отчетность по МСФО. В этом не один месяцу у нас будет порядка 18 миллиардов рублей выручки, факт EBITDA - около 1, 2 миллиарда рублей. В очередном году ожидаем достаточно активный рост, с учетом запущенных в этом году проектов, думаю, мы вырастем на 70% в объеме выручки и по показателю EBITDA будет более чем пятикратный рост.

- Какой эффект дал переход на внешний генподряд? Какой объем средств это позволило сэкономить?

Та модель, по которой Интеко работало, к прибыли не приводила, зато приводила к задержке сроков, проблемам в качестве и перерасходу бюджетов. Поэтому принятое нами решение отказаться от собственной компании-генподрядчика было для нас очевидно, и генподрядом мы больше заниматься не планируем. В Москве достаточно опытных, профессиональных, финансово стабильных генподрядчиков, среди них мы можем выбирать по целому ряду критериев. В моем понимании, единственный способ получить максимально правильную цену, иметь гарантию сроков и достоинства – это каждый из проектов выносить на открытый тендер с жесткими критериями отбора среди лучших игроков. Иного способа для инвестора защитить свои интересы нет.

- Вы говорите, что собственный генподрядчик приводил и к задержке сроков на объектах, так было и в ситуации с задержками в ЖК Садовые кварталы ?

- Причин задержек считалось много. Смена собственника и более чем полугодовой период неопределенности – с момента, когда компания попала в собственность Банка России и заканчивая нашим подходом в мае 2018 года. В этот период стройка была весьма неактивно, а в любом производственном процессе даже недельная задержка – это как молочный ком. Нам удалось сократить отставание от графика, но ликвидировать это отставание полностью ввиду технологических ограничений – невозможно. Были проблемы с финансированием, плюс не самым эффективным манером был выстроен производственный процесс. Сейчас третий квартал достроен и введен, идет активная пересылка квартир, больше 70% дольщиков квартиры приняли, с иными ведем конструктивную работу. Эта страница, к счастью, уже перевернута и то, что мы делаем сейчас в рамках новой очереди с внешним генподрядчиком, уже идёт с опережением графика. Приблизительно через полтора года, думаем, мы этот проект завершим.

- Вы сказали, что(по)бывальщины проблемы с финансированием. Сейчас они решены? Какая долговая нагрузка у компании?

- Когда мы сюда пришли, у компании была достаточно большая долговая нагрузка, в том числе потому, что предыдущие собственники вели достаточно агрессивную политику плагиаторств.

- Планируете ли вы приехать к планам по IPO?

- Мы не отходили от данных планов. В рамках всего зависящего от нас мы должны обеспечить построение компании, коя имеет возможности к любому прогнозу выхода акционера, начиная от публичного размещения, заканчивая продажей стратегическому инвестору.

- А какой-никакой сценарий выхода считаете для себя наиболее желаемым?

- Это сложный вопрос, потому, что во мне в этом смысле борются две ипостаси. С одной палестины, я имею честь говорить о том, что в моей биографии есть очень интересная глава, когда я стоял у истоков создания в России первой публичной компании в сфере недвижимости с западным листингом (Eastern Property Holdings). Это было в 2003 не один месяцу и, конечно же, мне хочется и из Интеко сделать по-настоящему большую публичную историю. Но я реалист и понимаю, что даже если мы сделаем все от нас зависящее, чтобы соответствовать домогательствам, применяемым к публичным организациям, мы еще зависим и от рыночной ситуации. Ведь мы можем оказаться в ситуации, когда продажи масштабных проектов просто невозможны из-за геополитики или макроэкономики. Я надеюсь, что интерес к российскому фондовому рынку будет расти. Пока рассчитываем на возможность частичного или полного выхода акционера в 2023 году, но не обязательно, что так и будет.

- До 2023 года еще много времени. Чем планируете заниматься, как будете учреждать портфель?

Сегодня мы фокусируемся на трех сегментах - комфорт, бизнес, премиум, прорабатываем селективные идеи в элит-классе, но я не исключаю, что мы будем смотреть на что-то еще. В нашем земельном банке есть территории, на которых мы потенциально можем делать проекты комфорт, а может даже и эконом. Не исключаем и возможность любое строительства коммерческой недвижимости.

- А некоторая конкретика с новыми проектами уже есть?

- Наращивание портфеля проектов – одна из наших главных задач. Сегодня мы постепенного прорабатываем не менее десяти проектов, в ближайший год мы планируем приобрести два-три новых проекта. Предпочитаем сценарий с куном проектов либо на 100%, либо партнерство, наша участь в котором составляет не менее 50%. Есть игроки, которые обладают правами на некоторые участки, но при этом не являются профессиональными девелоперами.

- А локации?

- В Москве вы уже анонсировали массивный проект - редевелопмент территории Теплых торговых рядов на Ильинке. Что там планируется построить?

- Это будет многофункциональный комплекс с гостинично-апартаментной функцией. Сейчас работаем над этим проектом и считаем, что он станет знаковым для нас. Сегодня совместно с городом, в частности, с департаментом культурного наследия, занимаемся научными исследованиями на данной территории. Там находится определённый объект культурного наследия, кой мы обязаны сохранить и приноровить для современного использования. Мы выбрали одно из лучших, по нашему мнению, строительных бюро – Kleinewelt Аrchitekten, которое умеет успешно интегрировать эпохиальные объекты в новые объемы. В 2020 году мы планируем завершить проектирование и после приступить к строительству.

- Недавно ваш проект Вестердам был припёртый как пилотный проект Минстроя РФ по внедрению BIM-технологии. Расскажите, как происходит развитие грамотности по информационному моделированию в Интеко ?

- Понимая, что мир исходит в цифру, мы стали активно внедрять информационные технологии в нашу деятельность. Хочу сказать, что BIM – технология информационного моделирования строительных проектов – это не просто сервиз инструментариев для проектирования. Это целый комплекс систем и программных решений, обеспечивающих максимальный уровень информационного и аналитического взаимодействия всей команды проекта на любой фазе его жизненного цикла. Это принципиально иной уровень прозрачности, прогнозируемости и управляемости всего бизнес-процесса, и это обязательно станет стандартом индустрии.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Интеко : эффект от долевой реформы можно оценить через несколько лет

комментарии (0)

Другие интересные новости

В Лувре изучат возможность выставить "Джоконду" в отдельном зале