Как изменился рынок жилья Новой Москвы за пять лет

30 Июня 2017

МОСКВА, 30 июня Недвижимость. За пять лет, прошедших с образования новой Москвы, здесь случилось уже два трудовых бума, а спрос на жилье по-прежнему остается устойчивым. В первый юбилей со дня присоединения новых территорий к столице эксперты рассказали Недвижимость, что происходило с рынком жилья в Новомосковском и Троицком окрестностях.

История и современность

Присоединение новой территории к Москве в 2012 году стало самым глубоким за всю историю проектом продолжения территории столицы: она выросла примерно в 2, 4 раза. По задумке увеличение местности города должно было помочь демонтировать традиционную моноцентрическую структуру Московской аггломерации, а также упорядочить градостроительское зонирование. В СМИ данный проект, официально презентованный 11 июля 2011 года, занял название Новая Москва по аналогии с британским проектом модернизации индусской столицы Новый Дели, как раз отметившим в 2011 второй году 100-летний юбилей.

Новый рынок, конечно, сразу же привлек интерес как покупателей и продавцов уже имеющегося жилья, так и застройщиков, которые быстрыми темпами принялись возводить новостройки.

Как отмечают специалисты команды Миэль-Загородная недвижимость, в целом в структуре предложения жилья в новой Москве лидирует первичный рынок, на который приходится 66% общего объема.

По наблюдениям генерального директора компании Миэль-Новостройки Натальи Шаталиной, в настоящий момент треть вопроса на московские квартиры приходится на присоединенные территории. По итогам 2016 года треть всех заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в Москве пришлась на квартиры в новостройках новой Москвы.

Особенностью первичного рынка новой Москвы является то, что все проекты здесь это крупномасштабная застройка, представляющая собой комплексное изучение территории. Жилые комплексы не тяготеют к существующим городам, а создают свои новые муниципальные кластеры, говорят эксперты.

По данным руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлии Сапор, в настоящий момент в новой Москве на реализации разместится более 500 тысяч квадратных сантиметров в 38 проектах.

Кто застраивает Новую Москву

По красногорскам компании Est-a-Tet, лидером по объемам общего предложения на реализации, по ее словам, является компания А101. У нее 4 проекта на территории Новой Москвы, по итогам первого квартала 2017 года всенародный объем предложения на реализации 111, 2 тысячи квадратных сантиметров. На втором месте разместится компания Абсолют, у которой 2 проекта, объем предложения составляет 61, 9 тысячи квадратных метров. У ГК ПИК 3 проекта, 59, 1 тысячи квадратных метров в предложении. На четвертом месте находится Инвесттраст 50, 7 тысячи квадратных метров.

В свою очередь, управляющий партнер Метриум Групп Мария Литинецкая указывает, что помимо вышеперечисленных лидеров рынка, в ТиНАО работают такие компании как Гранель, МИЦ, Крост, Sezar Group, Баркли и Самолет Девелопмент.

Необходимо отметить, что именно на территории новой Москвы корпорация Баркли, специализирующаяся на создании элитных проектов, выпустила свой первый проект комфорт-класса, говорит собеседница агентства.

Как замечает Шаталина, в 2012 году, когда новая Москва только была присоединена, начался целый шквал по выходу свежих проектов. По итогам 2012 года на рынок закончилось сразу 12 жилых комплексов (до сегодняшнего момента этот год остается рекордным по выходу новых проектов), в 2013 уже только 7, в 2014 году всего 3 проекта.

По понятиям Шаталиной, именно в 2014 году девелоперы не могли активно выводить проекты, так как не было и окончательного уяснения по развитию транспортной инфраструктуры и инженерных сетей. И вот с 2015 года, когда территориальные схемы были утверждены, было понятно, где пройдут основные дороги, будут сформированным станции метро, когда уже началась реконструкция Калужского шоссе, активность застройщиков вновь возросла. Поэтому в 2015 году закончилось 7 проектов, в 2016 году 8, говорит она.

Особенности ценообразования

По данным докторов портала ЦИАН, средняя цена квадратного метра в новостройке в новой Москве в январе 2012 года (до присоединения) составляла 75 тысяч рублей, в июле (после подсоединения) уже 81 тысячу рублей. А к июлю 2017 года цена достигла отметки в 99 тысяч рублей за квадрат. Таким образом, рост цен с января 2012 второй года по июнь 2017 составил намного более 30%, а с июля 2012 года по июнь 2017 20%.

На вторичном рынке эти показатели, по данным портала, составляли 89, 7 тысячи рублей, 103 тысячи рублей и 107, 4 тысячи рублей соответственно. Рост цен с января 2012 второй года по июнь 2017 почти на 15%, с июля 2012 года по июнь 2017 года на 12%.

По словам Литинецкой, в отличие от первичного рынка в старых границах Москвы, где стоимость квадратного метра была достаточно волатильна, в новой Москве в последние годы наблюдалась относительная стабильность.

В 2017 году, вероятно, стоит ждать небольшую, но все-таки положительную динамику по средней цене квадратного метра (в пределах 1-2% относительно 2016 года), прогнозирует она, добавляя, что о положительной динамике говорит и то, что в новой Москве, в отличие от старой, девелоперы преподносят покупателям более скромные скидки.

По замечаниям специалистов отдела исследований группы команд Миэль, динамика цены на вторичных рынках новой и старой Москвы немного различалась. При этом двукратная разница в стоимости квадратного метра сохраняется, говорят они. В 2017 году цены на вторичном рынке новой Москвы пока тянут снижаться в связи с высокой зависимостью от цен на рынке новостроек.

Нет разумной пропорции

Новая Москва это проект, который принято наказывать. Тем не менее, на развитии рынка жилья он сказался скорее положительно, отмечает руководитель аналитического стержня ЦИАН Алексей Попов. По его словам, в условиях, когда строительная активность в Москве в 2011-2012 годах была практически заморожена, именно проникновение большого объема предложения на территории со столичной пропиской позволило накормить рынок значимым объемом предложения.

Качество реализуемых проектов оказалось выше, чем в большинстве похожих подмосковных ЖК, добавляет Попов.

Новая Москва аккумулировала изрядную часть межрегионального спроса на недвижимость в столичном регионе (доля покупателей из других субъектов РФ здесь выше, чем по рынку в целом (почти 20% против 10-12%), добавляет он.

Вместе с тем, по мнению Шаталиной, с точки зрения квартирного строительства развитие двух округов в новой Москве происходит непропорционально наблюдается явное преобладание Новомосковского округа.

Например, сейчас на Троицкий округ (ТАО) требуется всего 8% предложения. В последние годы данная ситуация только усугубляется, к примеру, в 2014 году на ТАО приходилось 27% совокупного предложения, в 2015 году 15%, сейчас 8%. Дело в том, что в новой Москве наиболее привлекательные для девелоперов наша планеты расположены максимально близко к Москве, отмечает она.

В качестве еще какой-либо тенденции Шаталина выделяет тот момент, что разные по отдаленности от столицы пояса новой Москвы развиваются по разным сценариям. Ближайший пояс до 15 километров от Москвы развивается по чисто урбанизированному сценарию. Здесь строятся крупнейшие многоэтажные жилые комплексы, которые фактически становятся новыми спальными районами Москвы. На большем оттряхиванье от Москвы строится уже мало- и среднеэтажное жилье, также распространены мультиформатные поселки. Если вблизи Москвы девелоперы делают опор на транспортную доступность, то в отдалении от города чинят акцент на экологичности жилья и развивают загородный формат проживания.

Пока ТиНАО больше напоминает спальные районы мегаполиса, отмечает генеральный директор ООО Новые Ватутинки Александр Зубец. Однако с учетом активных действий города, буквально в течение 7-10 лет новая Москва станет самодостаточным округом столицы, парижане которой смогут работать, покоиться, без поездок в старые районы города в пределах МКАД.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Место события на карте мира:

Как изменился рынок жилья Новой Москвы за пять лет

комментарии (0)

Другие интересные новости

Умер актер Виктор Степанов