Никто, кроме вас: московский рынок жилья надеется на милость банков

9 Июля 2021

Первое полугодие завершилось для рынка жилья московского региона на положительной волне: высокий спрос, высокие цены и дешевая ипотека стали тремя составляющими успеха. Однако к началу июля прекрасное настроения стали тревожными: программа льготной ипотеки в новом виде стала почти бесполезной для столичной локации, рост цен удержать не получится, вторичный рынок с более гибкими условиями становится претендентом новостройкам, так, что хранение высокого спроса зависит только от банков, которые еще отмокают, вопреки ключевой ставке, предложить доступные кредиты, разузнали эксперты, опрошенные Недвижимость.

Если первое полугодие на рынке новостроек в целом прошло под сигналом высокого спроса, то май стал своеобразной ложкой дегтя. По данным Росреестра, в мае 2021 года зарегистрировано 9, 9 тысячи ипотечных договоров, что на 24% меньше в сравнении с апрелем, но в четыре раза больше, чем в мае 2020 года, когда в столице действовали строгие антиковидные ограничения. Одновременно с этим количество взятых ипотек тоже сократилось на 25% к апрельским данным, плюс приспела новость об изменении условий льготной ипотеки, лимит суммы по которой в 3 миллиона рублей выключил Москву и значительную рубрика Подмосковья из программы.

Что же обрушило спрос в мае?

В мае спрос всегда был ниже, чем в апреле из-за продолжительных уик-эндов, подобная тенденция фиксировалась на протяжении ряда лет. И 2021 год – не исключение, – полагает управляющий партнер компании Метриум Мария Литинецкая.

Май был укорочен на треть за становится сверхдлинных выходных, во промежуток время которых регистрация сделок была затруднена, поэтому этот результат 13, 2 тысячи ДДУ () в таких условиях очень хорош, ведь в полном апреле было заключено 16, 4 тысячи сделок, добавляет управляющий аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

В итоге оказалось, что майские показатели были ложной тревогой.

В июне спрос на новостройки сильного обогнал показатели апреля, а май не берем в расчет из-за продолжительных праздников, что наряду с другими факторами, такими как инфляция, рост цен на стройматериалы, продолжающийся переход на эскроу-счета, дало основание застройщикам и дальше приподнимать цены, – делится наблюдениями управляющий партнер Векторстойфинанс Андрей Колочинский.

Спрос на новостройки в целом сохранялся достаточно высоким, однако, начиная с апреля он действительно снизился, по отожествлению с ажиотажем, который мы наблюдали в конце прошлого года. Во многом это спознанного с продолжающимся ростом цен, даже с учетом льготной ипотеки, некоторым гражданам покупка квартиры в столице стала не по карману, подытоживает председатель совета директоров Бест-Новострой Ирина Доброхотова.

Если в конце 2020-го года попытки увязать рост цен с дорожающими стройматериалами казались отговорками ужасно жадных застройщиков, то к середине 2021-го года пришлось смириться с тем, что это сырая реальность, которая, кстати, убивает робкие надежды на стабилизацию цен после 1 июля (на их снижение уже никто из экспертов особо и не рассчитывает).

Средневзвешенная стоимость предложения в старых границах Москвы достигла 405, 6 тысячи рублей за квадратный метр (с учетом элитного сегмента), что на 11, 5% выше, чем в предыдущем квартале. При этом, в начале повышения ставок по ипотеке (на фоне увеличения ключевой ориентации ЦБ) и внесения значимых изменений в программу государственного авансирования ипотеки, объем реализованного во II квартале спроса превысил индексы предыдущего квартала на 8, 4%, подсчитал он.

Квадрат новостройки в новой Москве подорожал на 11, 1% до 185, 8 тысячи. Спрос по сравнению с предыдущим кварталом в ТиНАО укрупнился на 5%. В то же время в Подмосковье цена квадратного метра подросла на 8, 1% до 128, 4 тысячи рублей, отмечает Родионцев. Спрос же по сравнению с предыдущим кварталом в Московской области увеличился на 11%.

Рост цен в последние месяцы действительно обгоняет спрос, комментирует ситуацию Доброхотова.

Однако прогнозы на третий квартал в этот раз удивляют разнообразием. Единственный момент, на котором сходится большинство экспертов: многое теперь будет зависеть от банков.

Когда стали известны новые условия льготной ипотеки, ряд экспертов предположил, что ее сможет поставить другая программа – семейная ипотека, на которую могут рассчитывать семьи с хотя бы одним ребенком. Но у других участников рынка на сей становится есть сомнения.

Семейную ипотеку под 6% годовых и лимитом для Москвы в 12 миллионов теперь распространят и на семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, напоминает Попов. Это расширит альмукантарат тех, кто сможет ей воспользоваться, но в полной мере заменить по масштабам льготную ипотеку с прежними условиями не сможет. Так, всего с начала 2018 года в Москве родилось более 450 тысяч детей. Учитывая, что в некоторых семьях за это время появилось более 1 ребенка, программа потенциально охватит дополнительно порядка 400 тысяч семей, подчитал он.

Эксперты обратили внимание и на другие факторы, которые не позволят стать семейной ипотеке полноценной заменой льготной.

Программа семейной ипотеки может заменить программу ипотеки с господдержкой в ее прежней конфигурации благодаря схожим условиям, однако произойдет это не сразу, а в течение следующих 2-3 лет. Причина в том, семьи обычно теряют в доходах из-за декретного отпуска, а расходы на нового члена семьи при этом заметно возрастают. Поэтому все крупные закупочная деятельности, к каковым относится и новая квартира, откладываются до момента, пока второй родитель выйдет из декрета, – комментирует ситуацию коммерческий директор ГК А101 Анна Боим.

Зато большие надежды связываются с индивидуальными условиями, которые могут предложить банки своим партнерам-застройщикам.

Наибольшим спросом пользуются предложения, предусматривающие ставку по ипотеке ниже рыночной. Могу предположить, что интерес к ним сохранится и после 1 июля, отмечает Литинецкая.

К льготному банковскому кредиту для покупки новостройки достаточно часто прибегали и инвесторы: учитывая исторически низкие ставки и быстрого растущие цены, ипотека часто ходила выгодна даже с учетом затрат на обслуживания займа. Дополнительно подстегнуть спрос могут специальные программы застройщиков и банков с более выгодными условиями, а также длительные рассрочки и тому такого родое, добавляет Доброхотова.

На рынке почти не осталось мечтателей, ожидающих снижения цен на новостройки, теперь надежды связаны с тем, что они хотя бы стабилизируются, но у опрошенных экспертов нет утешительных мониторингов на сей счет.

Даже новые проекты стартуют с относительно высокой ценой, добавляет он.

Есть и другие факторы, влияющие на цена жилья: дефицит качественного предложения (количество экспонируемых лотов в действительно ликвидных проектах существенно спикировало по сравнению с прошлым годом), удорожание строительства, в том числе плата за смену вида разрешенного использования участков, рост стоимости строительных материалов, а также наблюдающийся недобор рабочей силы и, как следствие, повышение фонда оплаты труда, перечисляет эксперт учреждения недвижимости Homeapp Константин Бушуев.

Однако ряд экспертов увидели на рынке предпосылки и для замедления роста цен, и даже для его снижения – с нюансами и оговорками, но все же.

Мы не видим предпосылок роста цен до осени. В последующем, учитывая, что спрос еще очень далек от большого уровня насыщения, в том числе в московском регионе, Петербурге и области, цена жилья в долгосрочном периоде, конечно, может меняться, – отмечает генеральный директор экосистемы недвижимости Метр квадратный Вячеслав Дусалеев.

Если ситуация с пандемией не стабилизируется в ближайшие пару месяцев, то просадка по спросу будет на 10–15%, прогнозирует генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков. Сильные застройщики с эскроу-счетами будут держать цены, слабые будут давать скидки. Чем бессильнее застройщик, тем большие скидки ему придется дать. Нельзя исключить вариант, при котором будут появляться проблемные дома, добавляет он

О стабилизации рынка сейчас говорить рано, но некоторые звоночки того, что застройщики хотели бы видеть более высокие темпы продаж своих объектов есть, соглашается совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.

Это улавливается в предоставлении скидок застройщиками на вновь возводимые объекты. При этом скидки не открытые, а завуалированные. Как пример отмокаю привести такую акцию, в ситуации, когда покупаешь квартиру, получаешь противоугонное место с 50-процентной скидкой или кладовку в подарок, – уточняет она.

Есть на рынке и оптимисты спроса.

Осенью рынок ждет высокая активность, не думаю, что она будет меньше, чем в 2020 году, – уверен коренной директор девелоперской компании СМУ-6 Инвестиции Алексей Перлин.

Дальнейшая динамика спроса и цен будет зависеть от того, станут ли банки предлагать дополнительные субсидии в рамках специальных программ с девелоперами (пока, что ключевые кредитные организации отмели предложения по ипотечным кредитам ниже номинальной льготной ставки), отмечает в свою очередь Попов. В таком случае хранение спроса со стороны ипотечников даст повторить темпы роста цен, характерные для 1-го полугодия 2021 года (и тогда цены за год вырастут на 17-18%). Возможное сжатие спроса (если рост ставок уберет с рынка часть ипотечных человек) приведет к тому, что девелоперы будут аккуратнее индексировать цены и их динамика по итогам 2-го полугодия остается на уровне +4-5% (тогда за год цены прибавят менее 15%), рассуждает он.

О важнейшей роли ставок, политики ЦБ и самих банков в ближайшем будущем рынка новостроек так или иначе сказали все проанкетированные эксперты. Некоторые даже не исключили, что власти сжалятся и адаптируют льготную ипотеку для московского региона.

В случае, если государство увидит необходимость поддержки отрасли, то теоретически мыслимый пересмотр предельной суммы кредита для Москвы, предполагает Родионцев.

В целом же резюме всех мониторингов на третий квартал выглядит так: цены продолжат расти, пусть и умеренно, спрос затаится до осени, а удастся ли его разбудить в сентябре, зависит только от банков.

Вторичный рынок никак не зависел от льготной ипотеки, поэтому новость об изменении ее условий воспринял без драмы. К тому же большинство факторов, которые оказывают давление на новостройки, здесь не имеют важного значения: вторичка не зависит от ценника на стройматериалы и не страдает от дефицита переселенцев. Таким образом вторичка сейчас спокойно собирает сливки с роста цен, и единственную опасность для нее представляет рост важный ставки и удорожание ипотеки.

У человек вторичного рынка есть повод для радости: в отличие от новостроек, здесь цены остановили ралли.

Рост цен на рынке недвижимости Подмосковья действительно замедлился, а по отдельным городам даже упомянутая отрицательная динамика за полугодие (Королев, Серпухов, Орехово-Зуево), где средняя цена квадрата снизилась на 0, 7%-1, 8%, рассказывает Попов. Одновременно в ряде городов за полгода цены выросли, однако общий прирост оказался незначительным – максимум до 3, 4% в Домодедово, 3, 2% в Электростали, в остальных населенный пунктах с положительной динамикой прирост за полгода оказался ниже 3%.

В Москве средняя цена квадрата за полугодие выросла на 2, 2%. За год прирост подготовил 14, 7%. То щипать снижение цен пока не фиксируется. Новинки рынка выходят все дороже. К примеру, средняя стоимость квадратного метра истёкших в продажу квартир в мае 2021 года в Москве подготовила 260, 5 тысячи рублей, в июне – 266 тысячи, подсчитал Попов.

Впрочем, на вторичном рынке есть и свои тучи на горизонте, хотя и отличающиеся от рынка новостроек.

По его словам, туристы сейчас составляют не менее большая части от всех покупателей, поступающих на просмотры.

Другим значимым трендом остается растущее количество залоговых квартир, выставленных на продажу.

Еще один заметный тренд – по-прежнему реновация, особенно учитывая то, что горожанам предоставляют квартиры улучшенной планировки. Люди видят качество новых объектов, получают более значительного информации о таких домах и делают выбор в пользу реновационных квартир, добавляет Дымова.

Говоря о будущем, все проанкетированные эксперты сходятся в том, что вторичку ждет стабилизация цен, традиционное летнее проседание спроса с восстановлением ближе к осени.

Что касается прихода спроса с первичного рынка, оставшегося без льготной ипотеки, или, наоборот, его падения из-за роста ставок, то мы не ожидаем ни того ни другого. Застройщики придумают, как удержать своих покупателей, у них в запасе очень большое количество инструментов: акции, скидки, интересные портфели. Опять же на новостройки спрос отчасти специфический – это не просто люди, которые хотят купить хоть что-нибудь, в определенной части, это игроки, которые вкладываются в новостройку, чтобы потом из нее выйти с прибылью. Если первичка не будет расти, они уйдут с рынка новостроек, но не придут на вторичку, – прогнозирует Москатов.

Правда, часть опрошенных экспертов все же ожидает прихода клиентов с рынка новостроек, но не в грандиозных объемах. В целом же вторичный рынок входит в третий квартал, ожидая успокоения и торжества надежности.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Никто, кроме вас: московский рынок жилья надеется на милость банков

комментарии (0)

Другие интересные новости

Путин наградил орденом Турецкого и Кабо