По следам Верховного суда: какие долги не простят даже на фоне COVID-19

29 Апреля 2020

Большую часть апреля многих грыз вопрос, можно ли являть меры по борьбе с COVID-19 форс-мажором, и прежде всего – сочтут ли их таковскими суды. Самое важное, что дает режим форс-мажора – это отсутствие санкций за неурочное исполнение обязательств, например, за задержку различных платежей. В сложившейся ситуации этот вопрос стал острым как для многих компаний, чья работа держалась остановлена, так и совсем просто для людей, многие из которых лишились дохода. Сайт Недвижимость попросил юристов втолковать, кто из вынужденных должников сможет сослаться на форс-мажор и избежать штрафных санкций, а кому этого сделать не уродится.

Российское правительство ввело мораторий до конца года на начисление штрафов и пеней за неоплату услуг ЖКХ, взыскивать неустойки нельзя за несвоевременную или неполную проплату за жилое помещение, общественные услуги и капремонт. Однако компании, работающие в сфере ЖКХ, практически сразу вызвали жаловаться на резкое падение собираемости платежей, то есть пассажиры воспользовались мораторием, чтобы вовсе от них отказаться. Однако мораторий подразумевает только отсутствие штрафных санкций за просрочку, а заплатить в итоге все-таки будет нужно. Юристы объяснили, что ждет в итоге должников ЖКХ.

На данный момент физлица не освобождены от обязанности по проплате ЖКХ и капремонта. Также нет предпосылок, что в ближайшем будущем им подобную подпору окажут. Таким образом, им фактически предоставлена отсрочка без начисления пени, подчеркивает адвокат КСК групп Джавид Эйюбов.

При это таком в обзоре Верховного суда нет указания, что от таких обязательств можно освободиться, поэтому в установленные сроки платежи должны вноситься, уточняет юрист, партнер международного центра защиты прав Globallaw Андрей Саунин.

Нужно учесть, что формально в распоряженье правительства речь идет о моратории именно на уплату штрафов и пеней, но не на их начисление, предупреждает партнер, адвокат, руководитель практики Недвижимость. Земля. Строительство юридической фирмы Vegas Lex Игорь Чумаченко. Вместе с тем, по заявлению премьер-министра, речь все же идет о моратории и на начисление санкций, очевидно, должны появиться соответствующие разъяснения, добавляет он.

Обязанности по осуществлению самих платежей за ЖКХ это в большинстве районов пока не снимает, и здесь действуют общие принципы в отношении возможности изменить договор в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, реализовать которые будет непросто, наблюдает Чумаченко.

С 1 января 2021 года – срок, до которого сейчас установлен мораторий, – должник при наличии задолженности обещанный будет ее погасить. Плюс к задолженности по ЖКХ и капремонту за период до 1 января 2021 года будет присоединяться задолженность после указанной даты, при этом на нее уже будут начисляться неустойки и жалобы, добавляет управляющий партнер адвокатской компании Генезис Артем Денисов.

Основной инструмент поддержки ипотечных заемщиков на сегодняшний день – это пассивная коронавирусная версия ипотечных каникул с предельным размером займа для Москвы до 4, 5 миллиона хрустов, для Московской области, Санкт-Петербурга и регионов Дальнего Востока - до трех миллионов хрустов, а для остальных типов - до двух миллионов хрустов. Однако, по вышеозвученным НБКИ, только 65, 54% ипотечных заемщиков формально имеют право на такие каникулы. Остальных, а также тех, кто не смог их добыть, ожидают разбирательства с банками в судах. Юристы сказали о перспективах в случае отсрочки платежа.

Исходя из общих разъяснений, содержащихся в обзоре Верховного суждения, заемщик должен доказать невообразимость исполнения в связи с обстоятельствами непреодолимой силы и причинно-следственную причинность между этими обстоятельствами и невообразимостью осуществления платежа, разъясняет Чумаченко.

Причиной, в том числе, может быть отсутствие денежных средств, вызванное форс-мажором (эта новелла озвучена в позиции ВС РФ). Кроме того, нужно обосновать наличие оснований для изменения кредитного договора и договора об ипотеке в причинности с существенным изменением обстоятельств. Доказать все это будет довольно сложного, но обзор дает такую возможность, подчеркивает Чумаченко.

Эксперты уже спрогнозировали высокую вероятность задержек передачи ключей дольщикам из-за ограничительных мер и других негативных факторов. При этом до конца года новостройки не будут признавать проблемными. Какие возможности в такой ситуации остаются у дольщиков, если им придется защищать свои права? В этом вопросе юристы настроены пессимистически.

Если дольщик захочет расторгнуть договор из-за существенного ухудшения его обстоятельств, то это придется доказать, что довольно сложного, говорит Саунин. Возможно, речь может о обстановки, когда у дольщика квалифицированного случились такие обстоятельства как лишение заработка, ипотечный кредит и срывы сроков строительства. В противном случае суды могут проверить отказ дольщика немотивированным, - рассуждает он.

Застройщики действительно освобождены от уплаты неустоек, процентов и возмещения убытков за просрочку выполнения договора, если дата завершения строительства дома оказалась в периоде введенного в субъекте РФ строя повышенной готовности, отмечает партнер MGP Lawyers Денис Быканов. При этом оно не лишает дольщика права расторгнуть договор ДДУ. В частности, при нарушении исполнителем сроков выполнения работы, оказания услуги потребитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной им таксы, добавляет он.

Можно ожидать, что по тем объектам, срок сдачи по которым еще не наступил, само по себе снижение темпов строительства в условиях ограничительных мер не будет воспринято судами как достаточное основание для расторжения, подчеркивает практики недвижимости и строительства АБ Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Антон Алексеев.

Здесь можно говорить о классическом форс-мажоре у застройщиков (в том числе в связи с нарушениями со стороны подрядчиков/поставщиков сроков поставки и строительства в связи с негаданными обстоятельствами, отвечающими признакам неодолимой силы), отмечает Чумаченко. Кроме того, формально мораторий на расторжение договоров продольного участия не введен, однако уплата штрафных санкций при расторжении не осуществляется до 2021 года.

Конечно, каждый случай должен рассматриваться индивидуально и с учетом принципов, изложенных в том числе в обзоре ВС РФ, добавляет он.

В непростой обстановки оказались те люди, которые арендуют квартиры, так как эта сфера отношений не проникла ни в какие программы подпоры.

Как указал Верховный суд, граждане могут быть освобождены от ответственности за нарушение обязательств при отсутствии вины, то есть в ситуации, когда господин при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, принял все меры для надлежащего исполнения обязательства, говорит Быканов.

Если наниматель жилья лишился дохода в виде заработной платы, то это может быть основанием для освобождения его от ответственности за нарушение обещаний. Но если у работодателя были сбережения на счетах в банках, и в суде будет установлено, что работодатель имел возможность своевременно оплачивать арендные платежи, то суд вряд примет его сторону, разжевывает он.

А вот добиться снижения арендной платы через суд удастся вряд ли, отмечают эксперты.

Специальные нормы антивирусного закона в части отсрочки арендной платы не распространятся на нанимателей жилых помещений – телесных лиц (это следует из части 1 статьи 19 закона № 98-ФЗ от 01. 04. 2020), рассуждает Чумаченко. Кроме того, такому лицу крайне сложно доказать невообразимость пользования жилым помещением, поэтому наниматель не может требовать и снижения арендной платы по аналогии с юрлицами, добавляет он.

Один из самых острых вопросов, по которому эксперты предсказывают большое количество судов – это аренда помещений представителями бизнеса. Здесь существуют два ключевых вопроса, которые могут привести к спорам: необходимость оплаты аренды на период, когда работа арендатора (например, поплавка) была под запретом, а также возможность снижения роста арендной платы. Причем самым важным становится вопрос, в каких случаях противовирусные меры можно считать форс-мажором.

Верховный суд увидел, что сейчас существуют обстоятельства неодолимой силы, но сделал светлое замечание: форс-мажор если он и есть, то только не для всех, наблюдает Саунин. И конкретный суд в каждой ситуации пусть кумекает в деталях. Главное, что высшая судебная инстанция специально одобрила основание для освобождения от ответственности. Например, в случае значительного снижения размера доходности по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения, – объясняет он.

Как разъяснил ВС РФ, серьёзное снижение размера прибыли по основная причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения может отвязать это предприятие от ответственности за неисполнение обязательства, рассказывает Алексеев. Как можно думать, это касается и неоплаты в срок по договору аренды. Логика суда такова, что в этом случае любой хороводник гражданского оборота не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами.

Но у этой логики может быть и обратная сторона: имеет ли арендодатель право получать доход от помещения, использование которого в текущих условиях невозможно в историзме и которое он сегодня никому бы не смог сдать в аренду, а если бы и смог – то на совсем других условиях? Ведь если вчера арендатор мог чуть ли не гордиться очередями у входа, толпами у барной стойки или в торговом спортзале, сегодня в ресторане мы можем использовать только кухню, а в магазин может вползти не больше, скажем, десяти человек независимо от того, насколько предприимчивым будет издольщик, рассуждает Алексеев.

Возможно, в этом случае будет уместным говорить о так называемом существенном ухудшении условий пользования помещением по не зависящим от арендатора обстоятельствам и требовать уменьшения арендной месячины. Ведь строго говоря, арендатор платит арендодателю не за то, что он перебивается заказами на доставку, а за полноценное использование помещения по назначению, добавляет он.

Например, в ситуации с посильной переквалификацией кафе на работу с доставкой суд должен разбираться в каждой конкретной ситуации, объясняет адвокат МГКА Власова и партнеры Ольга Власова.

Нельзя сказать в общем: кто-то объективно может переориентироваться на доставку, кто-то нет. У кого-то доставка функционировала и до введения ограничений. На днях одна из известных сетей кофеен объявила, что она хоть и корпит на доставку, но от использования части помещений ей все равно придется отказаться, цитирует пример она.

Однако Верховный суд дал несколько революционное разъяснение касательно неисполнения денежного обязательства (например, по уплате арендной платы), уточняет Чумаченко.

Так, согласно разъяснению ВС РФ, если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, введением режима самоизоляции, то оно может быть названного основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. При этом освобождение от ответственности допустимо лишь в случае, если любой разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с банкротом деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине понудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения), наблюдает он.

Таким образом, добросовестный издольщик, который не может использовать помещение в тех целях, для которых оно было арендовано, должен быть освобожден полностью или в части от оплаты арендных платежей за соответствующий период, отмечает адвокат МКА Sed Lex Вера Ефремова.

Помимо штрафных санкций за неуплату или несвоевременную проплату аренды, есть другой повод для разбирательств по вопросу аренды, а именно – снижение арендной платы.

Ряд предпринимателей уже добыли льготы, отмечает адвокат адвокатской фирмы Юст Михаил Чугунов. Таким образом, законодатель до издания обзора Верховного Суда РФ предусмотрел следующие льготы для издольщиков, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики:

– если представитель арендодателем выступает Российская Федерация, издольщик вправе получить освобождение от оплаты аренды за апрель, май и июнь 2020 года (соответственно, за указанные периоды нет оснований взыскивать какие-либо штрафы, пени за неуплату);

– если арендодателем выступает субъект Российской Федерации, муниципалитет или любое частное лицо, арендатор вправе получить отсрочку внесения арендной месячины за период с апреля по сентябрь 2020 года включительно, а также получить освобождение от уплаты любых штрафов, жалобой, процентов в связи с переносом срока внесения арендной месячины за указанный период. Конкретные условия отсрочки определены требованиями, утвержденными правительством РФ, объясняет он.

Если арендатор не имеет допустимости использовать арендованное помещение, он вправе также потребовать уменьшения роста арендной платы, добавляет Чугунов.

Общая канва может быть последующей: арендатор временно не может пользоваться помещением по обстоятельствам, которые не зависят от него (а зачастую и от арендодателя, поскольку являются внешними), и соответственно, вправе не платить арендную месячину за этот период.

Арендатор также не лишен права требовать изменения или расторжения договора в тяжебном порядке в связи с важным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ), о чем также говорит ВС РФ в своем обзоре. Необходимо будет доказать наличие таких обстоятельств и обоснованность своих требований, а также добросовестность своих действий и отсутствие в них беззакония правом. Сделать это будет непросто, принимая во внимание то, что до обстановки с распространением коронавируса эта норма ГК РФ практически не корпела, резюмирует Чумаченко.

Противовирусные меры, а также другие обстоятельства, вызванные пандемией, доставили смесь проблем и в отношения девелоперов с их поставщиками и выстановщиками, причем в данных касательствах страдают обе стороны.

В случае без разбора форс-мажор, как сказал ВС РФ, должен применяться, если будут доказаны все нужные условия. Но стройка в РФ не запрещена, мнит Саунин. Так как обычного подряд завязан на поставках материалов, оборудования то, вероятно, именно невозможность исполнения сплочённых обязательств поможет стороне подряда обосновать наличие форс-мажора. При это таком доказать существенное изменение обстоятельств крайне маловероятно, в этом инциденте сработает только вариант, если работы в принципе выполнить уже невозможно из-за нарушения технологии или каких-то иных обстоятельств. Тогда договор можно расторгнуть через суд без каких-то негативных последствий, говорит он.

ВС РФ подтвердил, что даже пандемия не аннулирует Гражданский кодекс, подчеркивает Алексеев. Если обязательство является ответным, его исполнение можно задержать. Попросту говоря, работу, которая является встречной по отношению к оплате, можно не делать. И наоборот, платеж, который есть встречным по отношению к работе, можно задержать, рассуждает он.

Если же сторона понимает, что изменились сами условия хозяйствования, и знай стороны об этом раньше, они бы никогда не заключили такой договор, можно попробовать его прекратить в связи с существенным изменением обстоятельств.

Особое внимание нужного уделить доказательственной базе, дополняет Чумаченко.

Так, подрядчику необходимо обосновать наличие причинной связи между следствиями пандемии и невозможностью исполнения обещаний. Особое внимание следует выкроить формированию доказательств, когда невообразимость исполнения прямо не вытекает из актов органов власти, а вызвана иными фактическими обстоятельствами: невозможность своевременно поставить оборудование на стройплощадку из-за ограничения транспортного сообщения и так далее, объясняет он.

Заказчику в целях защиты от недобросовестного подрядчика, который может использовать ситуацию с пандемией для оправдания нарушения своих обязательств, следует проанализировать нормативные акты непосредственного региона и установить, имелась ли юридическая невозможность для исполнения обязательств подрядчиком, а также собрать доказательства, подтверждающие отсутствие фактической невозможности осуществления обязательств – в том числе запросить нужные документы у подрядчика. Заказчику также не должен игнорировать запросы подрядчика, в которых тот просит устранить препятствия надлежащему исполнению договора, заключает Чумаченко.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

По следам Верховного суда: какие долги не простят даже на фоне COVID-19

комментарии (0)

Другие интересные новости

Умерла актриса Галина Давыдова, снявшаяся в "Солдатах"