Покупатели жилья разрывают сделки из-за падения доходов и самоизоляции

16 Апреля 2020

Активный спрос как на первичную, так и на вторичную жилую недвижимость в московском регионе, который многие участники рынка фиксировали в марте, может и не конвертироваться в обширное количество сделок. Часть приобретателей уже начали отказываться от заключения договоров: причиной тому служит неопределенность со сроками снятия общественный строя самоизоляции, падение доходов и неуверенность в том, что их может хватить на обслуживание ипотечных кредитов, утверждают критики, опрошенные Недвижимость.

В первом квартале, особенно в марфе, застройщики отчитывались о значительном росте спроса на квартиры, обосновывая его возможным повышением орд ипотеки и желанием покупателей уберечь деньги от инфляции. Однако конвертация покупательского интереса и даже броней в заключение договоров была пресечена режимом самоизоляции, крутой потерей доходов и неуверенностью в том, что удастся полноценного выплачивать ипотеку, рассказывают критики.

Однако, по его словам, застройщик не удалось сделать и небольшого задела, потому, что даже 25-процентный прирост вряд ли сможет существенно выровнять ситуацию: март, апрель и май будут очень сложными месяцами. С регистрацией сделок возникли беды, они зависают. Из планируемых более 20 сделок на март-апрель, мы получили несколько. И эти сделки происходят какими-то невероятными усилиями, - сетует он.

Гендиректор компании Миэль-Новостройки Наталья Шаталина соглашается, что рост сделок в столичном регионе действительно имел место, но явился не таким значительным, как ожидался. Так по полученный результатам марта общее количество ДДУ по Москве выросло на 13, 5% по сравнению с показателями февраля, в то время как количество бронирований показало прирост в районе 20%, уточняет она.

При этом, несмотря на сложности, эксперты все-таки метят рост реализованного спроса к концу квартала.

Однако официальная статистика за марф, который характеризовался ажиотажным спросом, не в полной мере отражает реальную ситуацию, так как часть сделок еще не вышла с регистрации. Высокий уровень спроса действительно помог образовать некий задел на будущее, благодаря которому застройщики в движение нескольких месяцев смогут относительно не болезненного пережить спад продаж, мыслит управляющий партнер Векторстройфинанс Андрей Колочинский.

Сегодня устранено большинство нюансов, которые не позволяли оформить сделку полностью дистанционно, добавляет председатель совета директоров Бест-Новострой Ирина Доброхотова. Мы реально можем и объегориваем сделки полностью онлайн, хотя и не по всем проектам. Конечно, еще сберегаются детали, при которых дорогостоящая регистрация невозможна (например, заверение согласия супруга у нотариуса, если квартиру покупает фамильная пара), но в остальном даже вопросы онлайн-оплаты картой уже решены, – объясняет она.

Единственный момент – сплошная сделка онлайн пока невозможна при покупке квартиры в проектах, реализуемых по эскроу. Для открытия счета эскроу необходимо частное присутствие покупателя, уточняет она.

Такое препятствие действительно может возникнуть, но не во всех элементах, работающих через эскроу-счета, проясняет ситуацию директор департамента поштучных продуктов Абсолют банка Виталий Костюкевич. Если смотреть с точки зрения закона, на эскроу-счет распространяются все требования, озвучиваемые к договору счета до его приема на обслуживание, в том числе и требования об идентификации физлица. Если доверитель (физическое лицо) ранее в банке не обслуживался и не идентифицирован, его частное присутствие для подписания договора и идентификации обязательно, объясняет он.

Правда, девелоперы признаются, что не все они смогли организовать продажи в онлайн-режиме и в качестве альтернативы покупателям предлагается преобразить бронирование, чтобы завершить сделку, как только это будет возможно.

К бронированию с обещанием сделки по завершении сложной ситуации склоняются лишь те застройщики, которые не смогли наладить систему онлайн-продаж. В основном это невнушительные девелоперы с небольшим количеством проектов в портфеле, уточняет начальник по маркетингу компании Инград Анна Соколова.

Опционы действительно эффективны в обстановки, когда клиент выбрал квартиру, но лично для него момент покупки не самый простой, добавляет коммерческий директор А101 Анна Боим. Сейчас в подобной ситуации оказалось большинство заинтересованных покупателей жилья, так, что опционы стали заключаться намного чащобе, рассказывает эксперт. Однако срок их превращения в сделки зависит от даты окончания общественный строя самоизоляции. Пока никто не может сказать, когда это произойдет. Кроме того, покупателям может понадобиться больше тянуть времени для оценки своих финансовых вероятностей, поэтому девелоперы сейчас затягивают срок действия опционов с одного месяца до трех, - добавляет Боим.

Часть сделок, не дошедших до стадии регистрации ДДУ в Росреестре, вероятно, так и не будет заключена, причем чем дольше продолжается режим строгой самоизоляции, тем меньшее количество имеющих договоренностей конвертируется в реальные сделки, предупреждают собеседники Недвижимость, наддаю, что этому способствует полноценный пул разных причин.

В свою часть руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов обращает внимание на то, что в Москве спрос должен был вырасти относительно февраля на 25%, тогда как реальное увеличение числа ДДУ сформулировало лишь 18%.

Увидим ли мы эти брони в статистике по записям в апреле и мае, зависит как от длительности карантинных мероприятий, так и от решений, которые будут принимать продавцы и покупатели. Некоторые могут отказаться от покупки, так как не будут нашёптанным, что способны обслуживать залоговый кредит, другие могут опасаться удлинения срока строительства и начать решать свои жилищные вопросы на вторичном рынке, – прогнозирует он.

С ипотекой тоже все трудного. Некоторые банки подняли залоговые ставки, причем даже для одобренных ранее заявок, говорит Доброхотова. На этом периоде многие клиенты изменили свое исполнение брать кредит или перешли в более лояльные кредитные организации.

Ряд участников рынка смотрит на ситуацию оптимистично, предсказывая новую волну спроса сразу после завершения режима самоизоляции.

Всплеск регистрации сделок в мае дословного будет, причем это относится как первичного, так и вторичного жилья, уверен начальник компании Этажи Ильдар Хусаинов. Сейчас большинство покупателей предпочитают главную часть всех операций, связанных с выбором и оформлением недвижимости провести в дистанционном формате, а об итоговом просмотре и регистрации сделки договариваются после окончания режима самоизоляции, добавляет он.

Директор по маркетингу и рекламе ПИК Людмила Матвеева также отмечает, что в компании видят спрос на проекты вне зависимости от экономической ситуации и других чужих факторов.

Наиболее оптимистично выглядит обстановка с нормализацией работы всех компаний с началом июня, тогда вторая половина 2020 года станет показательной для понимания будущей обстановки, рассуждает Доброхотова. При этом она не исключает перераспределение структуры спроса в ближайшее время в сторону более доступных и компактных лотов. Однако в перспективе потребность в улучшении жилья и постепенная нормализация уровня привара оживят рынок недвижимости, мыслит риелтор.

И все же, несмотря на оптимистичные мнения некоторых игроков, большинство опрошенных экспертов считает, что рынок ждут томные времена, связанные в первую очередь с существенным падением приваров потенциальных покупателей. И как раз на лето и осень придется самый большой удар кризиса.

По словам Литинецкой, именно к этому моменту будут очевидны последствия режима самоизоляции для бизнеса и населения при отсутствии должной поддержки со стороны властей. Также проявит себя инфляционная волна, вызванная мартовским падением рубля, которая приведет к очередному сокращению реальных доходов населения. Не исключено ужесточение политики ЦБ, который, вероятно, поднимет ключевую ставку, что осуществит кредиты для населения и застройщиков еще более дорогими.

Если эпидемия обойдётся одной волной, которая будет купирована в течение нескольких месячишек, снижение покупательской активности в отдельные месяцы будет радикальным – практически до нуля, что, безусловно, отразится на итогах всего года, прогнозирует генеральный директор УК Развитие Игорь Козельцев. Причем массовый сегмент пострадает в меньшей степени, чем дорогое жилье. Вместе с тем, если пункт будет продлен до конца мая, потери прибыли могут сформулировать до 70% в апреле и до 100% в мае.

В нынешней ситуации нет более или менее пострадавших, констатирует Боим. Такие факторы, как задержки поставок материалов, снижение моторики покупателей, приостановка строительства и компенсации за нарушение сроков передачи ключей одинаковы для всех. И решаются они в том числе профильными органами власти, которые глубоко погружены в отраслевую проблематику.

Самым непредсказуемым параметром при толке с экспертами о ситуации на рынке жилья в Москве и области оказались цены: сотрудники сильно разошлись во мнениях, будут они расти или понижаться после возвращения рынка к полноценной работе.

В московском регионе, который традиционно имеет высокий спрос, на фоне нестабильной ситуации вероятно снижение цены на недвижимость в среднем на 10-15%, мыслит Хусаинов.

В свою очередь Доброхотова не соглашается с этим и убеждает, что о снижении цен можно даже не заикаться, так как падение курса целкового, вызванное снижением цен на нефть, определило дальнейший прогноз развития ситуации – новый стагфляционный виток стоимости. Подобное замечалось и раньше, в когдатошние кризисные периоды в экономике, рассуждает она.

Козельцев предполагает, что на период карантина большинство застройщиков сохранят цены на жилье на мартовском уровне. Пересматривать прейскуранты девелоперы начнут после снятия срезаний. В случае радикального падения спроса, по его мнению, возможно временное снижение цен.

Вторичный рынок жилья в московском регионе почувствовал негатив из-за ограничительных мер сильнее, так как здесь многие сделки практически невозможно перебросить в онлайн-режим. Наиболее пострадавшим сегментом стали альтернативные сделки.

Альтернативные сделки всегда первыми чувствуют кризис, констатирует Попов. Достаточно, чтобы что-то пошло не так в одном из звеньев, как это приводит к рву всей цепочки.

Если в предыдущие кризисы сделки рвались из-за колебаний уклонов, смены настроения продавцов относительно оговоренных скидок, то сейчас все дополнительно осложняется карантинными мероприятиями. Достаточно кому-то одному явиться за границей, на дачке, уйти в настоящую самоизоляцию, чтобы сделка остановилась, – подчеркивает он.

Электронная регистрация самый нормальная для сделок, которые удостоверяются у нотариуса, а также обычные сделки купли-продажи, оформленные через приложение ДомКлик (необходимо назначить самого себя на сделку и в рабочем режиме будут предоставлены услуги менеджера Сбербанка), отмечает в свою часть директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Ипотека через электронную регистрацию доступна только в Сбербанке, в остальных банках на сегодняшний день нет соответствующих сервисов, сетует она.

Кстати, мы зафиксировали снижение количества участников в альтернативных сделках, – добавляет главный аналитик компании Миэль Екатерина Бережнова. Если десять лет назад в кандидатуре могло участвовать до десяти комплектов собственников, то теперь – максимум четыре. Во многом это связано с ростом количества ипотечных заемщиков – в вытянутой цепочке крайне сложно получить всем одобрения и совместить всех участников во времени.

Один из важных трендов, наметившихся сейчас на вторичном рынке, связан с сокращением предложения, обращают внимание критики.

Собственники снимают объекты с продажи, и таких много – около 30%, указывает Дымова. При этом она уверена, что объявления вернутся в делай сразу же после стабилизации обстановки.

По сравнению с докризисным периодом обглодаю предложения в Москве снизился на 23%, в Московской пригородная части снижения числа лотов в живой реализации не произошло (минус всего 2%), детализирует Попов. После завершения пункта объем предложения будет постепенно возобновляться, кроме того, на рынок выйдут те собственники, которые сейчас сдают свое жилье и не захотят мириться с ожидаемым снижением арендных ставок, – прогнозирует он.

При этом рядовые цены предложения сейчас меняются слабо. По данным Попова, в начале марте средняя цена квадратного метра в Москве сформулировала 211 тысяч рублей. По отношению к февралю 2020 года рост составил 1, 5%. К началу апреля цены еще немного выросли (до 213 тысяч). В Московской области цены за два месячишка практически не изменились (97, 5 тысячи рублей в феврале, 97, 8 тысячи целковых в марте, 97, 5 тысячи рублей в апреле).

Также эксперты начали замечать смещение спроса в сторону области.

Мы фиксируем хоть какой-нибудь сдвиг в сторону области в процентном соотношении – примерно на десять процентных пунктов больше стала доля объектовых обращений по пригородная части в марте по сравнению с февралем, – объясняет Бережнова. Но, скорее какого-то, это связано с тем, что в области, особенно в отдаленных районах от Москвы, ситуация с коронавирусом стоит менее остро и не так парализует покупательский интерес, уточняет она.

Относительно будущего эксперты очень осторожны в прогнозах.

В среднесрочной дали ожидается снижение цен на 10-15% от уровня февраля 2020 года, полагает Попов. Продавцы будут действовать в зависимости от обстоятельств совершения сделки. Если жизненная ситуация будет вкладываться так, что деньги необходимо завоевать здесь и сейчас, то дисконт может достигать и 17-20%. Правда, будет и часть продавцов, которые будут упорно держать докризисные цены в надежде найти своего покупателя, добавляет он.

Как показывает опыт когдатошних кризисов, в период неустойчивых ситуаций доля продаж вторичного жилья всегда растет. Покупатели любят выбирать готовое жилье, которое в том числе всегда нетребовательнее сдать в аренду или спустить. Ситуация может измениться, если появятся субсидии для застройщиков и покупателей новостроек, прогнозирует Хусаинов.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Покупатели жилья разрывают сделки из-за падения доходов и самоизоляции

комментарии (0)

Другие интересные новости

Джоан Роулинг планирует написать еще шесть книг