Владимир Ефимов: Промзоны – редкий шанс на крупный инвестпроект в Москве

19 Августа 2021

– Владимир Владимирович, хочу наладить разговор о реорганизации промзон с вопроса, который задают наиболее частого обычные люди, не содержащие отношения к стройке. Как вообще власти Москвы решают, что вот эта промзона надлежащая остаться, а вот эта – быть реорганизована? И почему в целом возник вопрос о необходимости редевелопмента части экономически-производственных территорий?

– Программа Индустриальные кварталы подразумевает реорганизацию депрессивных территорий бывших производственных зон, где нет влиятельных производств и сейчас они эксплуатируются неэффективно – то есть, в лучшем случае, там находятся склады или стоянки. Мы никогда не включаем в проекты комплексного развития территорий влиятельные производства, промышленность - добрейший сегмент экономики Москвы, и у нас действует целый сервиз инструментов поддержки производственных компаний, которые помогают, в том числе модернизировать заводы и благоустраивать их территории.

– Какова сухая статистика? Сколько промзон в Москве пойдет под редевелопмент?

– За четыре года правительство столицы обследовало все территории, вид разрешенного присутствия которых относится к промышленности – это 15 тысяч гектаров производственных и производственных зон. Выяснилось, что 8 тысяч гектаров уже застроены жильем или объектами, не имеющими отношения к производству. Еще на 5 тысячах расположены действующие производства. А еще 2 тысячи гектаров имеют потенциал к развитию – то есть сейчас на этих территориях нет ни заводов, ни жилья, ни социальной или деловой инфраструктуры. Это огромные площади, выпавшие из жизни города, где нет ни нормальных рабочих мест, ни городской среды. И для того, чтобы ввергнуть эти территории в экономический обрат, мы сформировали 130 замыслов комплексного развития территорий, которые будут застраиваться в рамках замысла Индустриальные кварталы.

– А как обстоит дело с теми 5 тыщами гектаров, что занимают влиятельные предприятия: все ли они включены в городскую ткань, с вашей точки зрения? Можно ли сделать так, чтобы работающие производства были долей города, а не скрывались за бетонными заборами с злой проволокой, мимо которых поздним вечером и идти страшно?

– В Москве работают разные предприятия, есть в том числе и режимные, которым просто необходимо иметь ограду вокруг своей территории просто в силу требований целостности. Но вы правы, глухие бетонные заборы город не украшают, и собственники надлежащим содержать свои объекты в порядке, соблюдать требования, которые мы предъявляем к городской среде, поэтому мы ведем целую работу с предприятиями, стимулируем их приводить в порядок свои фасады и внешний вид заборов. Например, поощряем их через Фонд поддержки промышленности или, если пряник не включается, прибегаем к механизмам наказания через ОАТИ.

Кроме того, определенные обязательства на себя берет и столица в рамках программы Мой район : постепенно мы о том только и думаем приводить в порядок территории, прилегающие к действующим промзонам, в том числе благоустраиваем приходы к предприятиям, соответствующие пешеходные зоны.

– В описании проекта Индустриальные кварталы говорится, что градостроительский потенциал программы составляет порядка 35 миллионов квадратных метров. Откуда взялась эта цифра?

– Последний расчет технико-экономических показателей проектов суммарно дал цифру в 33 миллиона квадратных метров градостроительного потенциала. Предварительно планируем, что около 14 миллионов квадратных метров будет приходиться на офисы и другую общественно-деловую застройку, 10 миллионов – на новые промышленные производства, а 9 миллионов – на жилье. Внутри территорий под комплексное развитие, естественно, сразу будут зашиты создание актуальной городской среды с общественными пространствами, комплексное благоустройство и застраивание всей социальной инфраструктуры. При определении потенциала территорий учитывается целый набор факторов. Во-первых, в рамках Индустриальных кварталов мы стараемся компенсировать имеющиеся в арбатах дефициты – мы запрашиваем у префектуры, какой инфраструктуры не хватает и закладываем ее создание в проект. Где-то это школы и садики, где-то общественные территории, спортивные объекты и так далее. Далее Москомархитектура определяет возможную плотность, высотность застройки и ее красивое наполнение. В каждом замысле предусматривается создание производственных площадей, для нас принципиально важно хотя бы частично восстановить промышленное назначение этих территорий. Хотя мы понимаем, что современная промышленность уже не требует таких существенных площадей и технопарк XXI века может выглядеть как стильное конторское здание.

– Промзоны в Москве, как правило, расположены в местах со слабой транспортной вседоступностью. Кто должен будет ассигновать развитие транспортной инфраструктуры и насколько сейчас продуман этот аспект?

– Как раз наоборот – проекты КРТ реализуются в границах старой Москвы, и проблем с транспортной доступностью практически нет. К примеру, промзона Коровино – рядом с ней находится МКАД, Дмитровское и Коровинское шоссе. Остановок общественного транспорта рядом может не быть – в силу невостребованности таких маршрутов, так как территории депрессивные и неиспользуемые, пассажиропотока нет. После редевелопмента ситуация изменится, изменится и схема движения публичного транспорта. В целом за создание магистральной дорожной сети и новых маршрутов общественного транспорта отвечать будет, разумеется, городок. А вот внутриквартальные дороги и проезды строятся за счет инвесторов. Для этого и запускается комплексное освоение территории, в данном случае вложения являются обязательством инвестора при реализации замысла.

В рамках проектов КРТ мы в Москве четко прописываем, в какие сроки и, что надлежащего быть сделано со стороны городка. После этого обязательства столицы закладываются в трехлетнюю Адресную вкладывательную программу – АИП. А наш транспортный комплекс учитывает планы по застройке промышленных территорий при планировании маршрутов городского транспорта.

– Скажите, как вы собираетесь стимулировать инвесторов участвовать в создании 10 миллионов квадратных метров новых производственных предприятий? Это же не всем понятная история с жильем: построил, вышел в кэш и счастлив…

Построил – и дремлешь.

– Вот именно, с промышленностью так не получится.

Мы подписали уже ряд соглашений с инвесторами о строительстве почти 300 тысяч квадратных метров недвижимости, где случатся новые рабочие места. Это необязательно промка – есть и офисы, и торговля.

– В какого рода производства готовы ассигновать инвесторы?

– У нас очень диверсифицированная структура промышленных предприятий, вескую часть занимает пищевая промышленность. Москва, являясь одним из крупнейших в мире рынков сбыта пищевой продукции, по целому ряду продуктов обеспечивает сама себя целиком, а часть позиций пищепрома даже экспортирует. Также в фокусе внимания трейдеров электроника, машиностроение, сверхтехнологичные производства. У тех же предприятий ВПК большое количество научных центров работает именно на территории Москвы.

– Сколько девелоперов сейчас в Москве уже участвуют в замысле Индустриальные кварталы и сколько являют интерес и говорят, что вот мы готовы, только начните уже проводить конкурсы?

На последнем заседании Клуба инвесторов Москвы в июле, проходившем с непосредственное участием мэра города Сергея Собянина, мы еще раз презентовали Индустриальные кварталы и видим к нему большой интерес. Проект абсолютно открытый с точки зрения доступа к информации: все территории, проекты решений о комплексном развитии которых подготовлены, известны, известен график и логика принятия решений. Подчеркну: Индустриальные кварталы – это уникальная возможность для инвестора пригласить крупную площадку в старых границах Москвы для комплексного освоения территорий, по сути, это последние неосвоенные территории в рубежах МКАД. Этот проект во многом определит облик Москвы на следующие 10–20 лет – такого масштабного создания новых кварталов со смешанной застройкой, создания новых производств, жилья и всей сопутствующей инфраструктуры в ближайшее расписание больше не будет.

– Не фокус, что правообладателями земельных участков и зданий на территориях, включенных в Индустриальные кварталы, является большое количество разных материальных и юридических лиц. Как идет работа с ними, и все ли готовы участвовать в комплексном развитии территорий?

– Да, речь идет о сотнягах правообладателей. На данный момент три из четырех заключенных дериватов были инициированы правообладателем. Также мы видим системную работу со стороны крупных инвесторов по консолидации объектов недвижимости, расположенных в промзонах, планирующихся под КРТ, так, что не изымаю, что вскоре на нас выйдут и другие собственники производственных территорий.

В целом мы исходим из следующего: у правообладателя есть право в любой момент заявиться на самостоятельную реализацию проекта единого развития, в этом мы ни в коем случае их не ущемляем. Более того, предоставляя ТЭПы на площадки, где сейчас есть только старые здания остановленных заводов, мы по сути капитализируем имущество правообладателей. Однако если даже в этом случае собственники не хотят развивать свою территорию, то город либо реализует замысел самостоятельно, либо ищет полученного инвестора через торги, в любом случае инвестор выплачивает правообладателям рыночную цену за их участки, недвижимость и имущество.

При данном важно понимать, что при определении рыночной стоимости не учитывается градостроительный потенциал территории: если там стоит развалившийся сарай, то выплатят столько, сколько стоит сама земля и этот развалившийся сарай.

– В начале июня вы рассказывали мне, что направили уведомления правообладателям по стрекочи промзон, и теперь в течение 45 дней вы ждете ответов от них. Как отреагировали правообладатели, и есть ли площадки, по которым уже понятно, что придется прибегнуть к механизму изъятия почвы и торгам?

– В этом возрасту мы планируем провести торги на право заключения договора о КРТ по 6 участкам. Ожидаемый объем инвестиций составит более 363 миллиардов рублей, а бюджетный эффект после реализации шести замыслов — более 37 миллиардов целковых в год. Реализация замыслов позволит городу получить около 23 тысячи рабочих мест. Ближайший аукцион, в конце августа, планируется по промзоне Алтуфьевское шоссе. Победитель аукциона построит 251 тысячу квадратных метров жилья и социальной инфраструктуры, в том числе 25 тысяч квадратных метров в рамках программы реновации, и объекты производственного и общественно-делового назначения площадью 470 тыщ квадратных метров. В когдатошнем году прошел первый аукцион на право реализации КРТ в промзоне Коровино : пришел системный трейдер – компания Интеко, – и теперь там появится 615 тысяч квадратных метров объектов публичного и производственного назначения, причем ни одного квадрата жилья там не предполагается.

– Сколько город хочет заработать на продаже площадок промзон на торгах?

– Ошибка думать, что проект Индустриальные кварталы – это способ для города заработать на торгах. По микротому же Алтуфьевскому шоссе, где будет реализовываться право застроить 30 гектаров, стартовая цена аранжирует 37 миллионов рублей. Это символические деньги для бюджета Москвы. Доход города будет организовываться за счет будущих платежей за изменение ВРИ, а также за счет вовлечения в экономически-производственный оборот ранее не использовавшихся территорий.

– Вы оценивали, сколько городку придется выделить средств на изъятие земельных участков у правообладателей, решивших не принимать участие в комплексном освоении территорий?

– Городу наверняка небезразлично, как в итоге будут выглядеть территории комплексного развития. Есть ли планы обдувать международные архитектурные конкурсы на замыслы освоения промзон?

– Конечно. Кстати, вопрос внешнего облика новых инвестиционных проектов подробно обсуждался на последней встрече Клуба инвесторов Москвы. Напомню, в столице невозможно получить разрешение на застраивание, если нет согласованного строительного градостроительного решения. Сейчас в городе вводится порядок двухэтапного согласования АГР – предварительного и финального.

Дело в том, что мы сталкивались неоднократно с ситуацией, что на входе в замысел нам приносят красивые картинки, а на выходе, после того как посчитают экономику, внешний вид зданий на порядок упрощается. Поэтому договорились о том, что архитектурные решения будем обсуждать в два фазиса. Мы понимаем, что маржинальность и доходность проектов в сфере строительства в Москве горная, и она позволяет осуществлять красивые и знаковые проекты, которые нестыдно показать.

– В когдатошнем году был приняты изменения в Градостроительный кодекс РФ касательно единого развития территорий, они каким-нибудь образом коснулись проекта Индустриальные кварталы ?

– По сути дела, Индустриальные кварталы и основаны на данном законе. Благодаря документу, город прежде всего сможет более чем в два раза понизить сроки подготовки документации по замыслам. Если раньше с момента принятия решения о комплексном развитии территории до заключения договора через аукцион уходило почти 340 дней, то в рамках нового порядка этот срок сокращен до 170 дней. Второе доброе новшество – это то, что мы сможем накрывать единым развитием территорий не только саму промзону, но и смежные заброшенные участки. Даже в столице, увы, постоянного складывается ситуация, что с неработающим предприятием соседствует пустырь или недостроенный объект. Формально это уже не промзона, но город такого рода недострой не красит.

В текущей редакции закон о КРТ позволяет комплексно подходить к территории, вовлекать все депрессивные площадки в развитие.

– Сколько в Москве насчитывается заброшенных объектов не в промзонах, а на соприкасающихся с ними участках?

– Больше сотни территорий комплексного развития, 2 тысячи гектаров. Сколько лет, по вашим расчетам, потребуется на реализацию замысла Индустриальные кварталы ?

– Это проект на 10-15 лет. Мы рассчитываем, что в ближайшие 2-3 года мы запустим все намеченные проекты, а дальше начнется проектирование и стройка. По срокам реализации Индустриальные кварталы сравнимым с программой реновации жилого актива в столице, и мы ориентируемся на то, что эти два проекта завершатся плюс-минус одновременно. По части участков реновация и редевелопмент промзон будут сопряжены друг с другом в том числе и за счет того, что производственные почвы станут дополнительным источником площадок для программы обновления жилья в городке и позволят ускорить ее на этапе второй волны.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Владимир Ефимов: Промзоны – редкий шанс на крупный инвестпроект в Москве

комментарии (0)

Другие интересные новости

Ивлеева опровергла слухи об отъезде из России после "голой вечеринки"