18 Мая 2023
Случается, что владельцу квартиры никак не удается продать ее – объявление висит годами, просмотры есть, но клиентов с действительно серьезными намерениями все так и не находится. Сайт Недвижимость решил открыть для сести у экспертов, из-за чего это чаще всего происходит и как разорвать порочный круг.В заглушающем большинстве случаев завышенная цена, увы, остается основным показателем, который мешает продать квартиру в разумные сроки, говорят риелторы.
По его словам, когда ценник объекта становится адекватным истории, квартира без долгих промедлений находит своего покупателя.
Чаще всего владетели просто переоценивают свою квартиру, потому, что она для каждого самая лучшая и любимая, и еще потому, что они ориентируются на аналоги на открытых рекламных площадках, – констатирует ведущий эксперт филиала Пречистенка агентства недвижимости Миэль Татьяна Мальцева.
Первоначально ценовые ожидания собственника и оценки риелтора, основанные на реалиях рынка, в подавляющем большинстве случаев расходятся на 20-30%, дает общую оценку Коноплев.
Руководитель факультета городской недвижимости НДВ Супермаркет Недвижимости Елена Мищенко приводит вот таков пример затянувшейся продажи: В реализации нашей компании долгое время находилась трехкомнатная квартира площадью 65 квадратных метров в Басманном районе Москвы. Лот с достойным ремонтом 2005 года располагался на первом этаже шестиэтажной сталинки. Средневзвешенная цена такого объекта по рынку составляет до 25 миллионов рублей, но собственник за данную сумму продавать квартиру не хотел. Он был убежден в том, что сможет выручить не менее 40 миллионов рублей.
По словам риелтора, цена, конечно, была безосновательного завышена. Квартиру неоднократно располагали приобрести по цене в 25 и 28 миллионов рублей, однако собственник стоял на своем более года. И в конечном итоге она все равно ушла по цене, даже еще сложного ниже заявленной, – всего лишь за 25, 4 миллиона рублей, резюмирует Мальцева.
Собственникам квартиры не стоит долго настаивать на высокой цене, когда видно, что покупателей по ней просто нет, рекомендуют риелторы. Ведь часто это лишь одно из звеньев длинной цепи сделок – и на пожалуй самом деле не так важна сумма, полученная на руки, а своевременность ее получения. После длительного ожидания покупателя большинству собственников все же становится известного, что цену надо занижать, но в результате теряется время, которое тоже финансы.
По словам риелтора, по мере снижения цены росло число просмотров. В определенный момент медли нашелся идеальный покупатель с прыткими деньгами (без альтернатив, ипотеки), который предлагал на 800 тысяч рублей миниатюрнее выставленной цены на тот факт, но в интервале стартовой оценки объекта от риелтора. Приняв его предложение, запросто можно было бы быстро совершать сделку, но собственница отказалась.
В необходимом итоге на 38-м показе хозяйке квартиры все-таки стало понятно, что цену придется существенно занижать, и жилье было отгружённого даже чуть дешевле того ценового коридора, который обозначил риелтор. То есть по дороге к сделке продавец потерял выгодного покупателя, время, финансы, нервы и чуть не упустил из рук квартиру в новостройке, так как за время ожидания ее стоимость заметного выросла.
Так, что в подавляющем большинстве случаев собственникам нужно поумерить свой аппетит, проанализировать цены всех аналогичных квартир в районе, которые выставлены на продажу, обратить внимание на срок размещения объявлений и посмотреть динамику изменения стоимости реализуемых лотов, советует Мищенко.
Она также рекомендует сравнить объекты по параметрам, по готовности документов для выхода на сделку, оценить отделку, локацию и понять, что если схожие лоты не были отгружённым за относительно длительный период, то свою квартиру лучше осуществлять по цене ниже уже данных вариантов.
Длительная продажа квартиры часто вытекает из-за того, что владетели не решили свои личные неприятности и не смогли решить, действительно ли они хотят отгрузить жилье.
Обе стороны вроде бы условились продавать, но на пожалуй самом деле не пришли к консенсусу, потому, что бывший супруг таким образом оттягивал момент расхождения.
Причем семейные дрязги иногда могут приостановить продажу квартиры с хорошим ремонтом и вполне адекватной ценой.
Вишняков лицезрел, как больше года продавалась квартира матери и дочери, которые хотели разъехаться. Вроде бы они на словах обо всем договорились, но в итоге каждая следила за тем, чтобы другой не перепал вариант получше/поближе/побольше. Каждый раз, когда находился вариант кому-то из них, вторая рассчитывала, что ее обделяют и отказывалась от продажи.
В этом случае риелторы констатируют, что заводчикам придется договариваться между собой. Без этого есть риск так и остаться повязанными этим жильем навсегда –, а ведь лучше наконец избавиться от камня преткновения и жить спокойно.
Одной из очень распространенных причин затягивания продажи жилья является проблема с документами на квартиру, говорят риелторы и юристы.
Но часто собственники сами начинает излучают проблему на пустом месте – ведь далеко не все они готовят пакет документов заранее, и в процессе может выясниться, что чего-то не хватает.
Перед продажей надо как минимум убрать документы на квартиру. Если не можете найти – взять дубликат. Если квартира в ипотеке – узнать, где закладная и как банк кажет схему продажи квартиры из-под ипотеки, – перечисляет необходимые действа Вишняков.
Оптимально, по словам юриста Юлия Кремер, будет отредактировать сразу базовый перечень бумаг, куда входит:
Часто возникают проблемы и при темных пятнах в ситуации квартиры, добавляет Вишняков.
Часто таковы ситуации и вовсе не имеют решения. Так, например, продавец приведенной в примере квартиры после долгих попыток поиска покупателей решил отказаться от торговли, констатирует эксперт.
Долго продаются квартиры, которые находятся в плохом состоянии, а их заводчики ничего не хотят предпринимать для приведения их в порядок.
В практике Вишнякова был и такой случай: Продавалась наследственная квартира недалеко от ТТК на северо-востоке Москвы. Одна из причин растянувшейся продажи – ее изношенное состояние. Он требовала хоть кое-какого ремонта. И когда это было сделано, квартиру удалось реализовать за 2 месяца.
Он рассказывает об еще одном случае: Просторная квартира в центре столицы, хороший район, простой сталинский дом практически без недостатков. Основная причина длительной торговли – в квартире был начат полноценный ремонт и не доработанный. Получается, что квартиру переделывали под себя: корректировали планировку, двигали стены, но до финиша так и не дошли. Сил доделывать ремонт у клиента не существовало, ломать все назад – желания. А ведь продавать-то приходилось уже тем, кому такая планировка и такие усмотрения были не интересны. Скорее всего в случае с этой квартирой быстрее продались бы максималистские варианты – или совсем без ремонта(дешевле) или с законченным ремонтом (дороже).
Если квартира находится в явно плохом состоянии, Вишняков рекомендует хотя бы минимально подготовить ее к продаже – сделать косметический ремонт, убрать ненужную мебель, захламляющую квартиру, вкрутить недостающие лампочки в люстры.
Речь не о суперремонте или чем-то подобном. Нет, важно сделать коренную уборку, расхламить квартиру по максимуму, сделать так, чтобы ничего визуально не не дало покупателю, – резюмирует риелтор.
Бывает и такое, что торговля квартиры стопорится по парадоксальной причине – владелец слишком активно пытается ее продать.
По его словам, это не добавляло привлекательности квартире – потенциальный покупатель просто не понимал, с кем ему в реальности общаться по поводу продажи.
Так, что риелторы советуют не распыляться, выбрать специалиста, которому действительно можно доверять и работать уже только с ним, чтобы не создавать бесполезной суеты и не запутывать заинтересованного клиента.
Редактор рубрики
Леонид Кузьмин
.
.
.
Комментарии к новостям
[17 Января 2024, 13:43] Александр Хомяков Замечательно! Не ожидал такой оперативности. Спасибо огромное! Всё работает и обновляется....
[15 Апреля 2022, 20:25] Ангелина Сметанина Скоро не только сократят, а много заводов вообще закроют и начнется бум китайских авто. Даже сейчас Эксид уже бешеные темпы по количеству проданных машин показывает...
[27 Декабря 2021, 21:44] Ева Воробьева Искренне рада за победителя! Но если бы мне так крупно повезло, то я прибежала бы за выигрышем в первый же день???? ...
[2 Сентября 2021, 13:11] Дмитрий Ершов Это хорошо. Значит клиенты долго ждать не будут. ...
[13 Мая 2021, 16:26] Олег Андреев "Мальдивы сутунки 65 государством, зарегистрировавшим расейскую вакцину против коронавируса Спутник V, сообщил Российский фонд секущих инвестиций (РФПИ)". Что это за йязыг?...
[2 Ноября 2020, 15:22] Лета Мирликийская риветсвую вас я с 6-ти лет пишу мне нужно все мои произведения задействовать в компьюторных программах образования по литературе и языкам и играм к примеру если ваши учащиеся напишут...
[20 Октября 2020, 09:22] Евгений Зимин Сузуки в этом году хорошо прибавили, уже не первый раз оба их пилота на подиуме. Видимо, для команды возвращаются "золотые" времена и есть шанс наконец оформить чемпионство после длительного перерыва....