Ипотека без первого взноса: как купить квартиру, не имея накоплений

29 Октября 2021

МОСКВА, 29 октября - Ипотека без первоначального взноса — банковская услуга по предоставлению средств под залог недвижимости. Как взять квартиру или дом в ипотеку и оформить кредит без собственных приобретений — в

Первоначальный взнос — это часть стоимости жилья, которую заемщик оплачивает из своих личных средств. Оставшуюся сложность клиент получает от банка под залог приобретаемой недвижимости.

Для первого плата пригодятся любые накопления: родные сбережения, материнский капитал, жилищные сертификаты, субсидии и прочее, — отмечает Давид Тарановский, доктор юридических наук, адвокат, управляющий партнер защитнического бюро Тарановский и партнеры.

Для фискальной организации участие заемщика в оплачиванье покупки — это показатель его благонадежности и страховка на карамболь невыполнения им обязательств.

Для банка первоначальный взнос выполняет две важные функции. Во-первых, это подтверждение платежеспособности заемщика, — объясняет Дмитрий Сысоев, аналитик сервиса Brobank. ru. — Оплата части приобретаемой за счет конкретного кредита недвижимости говорит о материальной состоятельности клиента. Чем большого эта доля, тем постояннее человек. Соответственно, при внесении более значимого первоначального плата, например, в коэффициенте 50% и более от цены жилья, предлагаются существенно лучшие условия: минимальная ставка, лояльные требования к страховке и так далее. Во-вторых, это покрытие возможных издержек. При оформлении ипотеки обычно заимодатель оплачивает за счет собственных приобретений 20-30% от цены приобретаемого жилья. Долг составляет 70-80% от стоимости недвижимости. Если веритель не внесет ни единого платежа, то банку придется в судебном порядке изъять и реализовать эту квартиру. Как показывает практика, именно эти 70-80% кредитная организация и может вернуть в чистом виде после оплаты судебных издержек, снижения цены жилья для продажи на рынках и т. д. Отсутствие первоначального взноса провоцирует высокую возможность невозврата просроченного займа после насильственного его истребования.

Ипотека без первоначального плата рассматривалась как реальная возможность еще лет 10-15 назад, более того, в то время существовали государственные программы, в которых постулировались цели по снижению первоначального взноса и формированию в отдельных случаях программ без него. Но ипотечный кризис 2008 года в США четко наметил проблему: заемщики, взявшие кредит без первоначального взноса и не успевшие выплатить ощутимых сложностей по нему, легко бросают недвижимость. Есть и статистика, по которой чем пупочнее первый взнос, тем вполне возможнее дефолт заемщика в первые годы обслуживания кредита. Поэтому коммерческим банкам и их регулятору, Банку России, требуется авторитетность, что кредитные риски минимизированы. А это означает андеррайтинг заемщика, оценку квартиры и первый взнос, который гарантирует интерес клиента и показывает его способность накопить сумму, довольную для заключения ипотечного договора, — рассказывает Юлия Грызенкова доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при Правительстве России.

Общедоступных программ ипотеки без первоначального плата на текущий момент 2021 года не существует. Банки отказались от подобных предложений еще два-три года тому назад. Есть только узкопрофильные варианты, — отмечает Дмитрий Сысоев.

В качестве ставить в примера можно привести три направления ипотеки без первоначального взноса:

1. Индивидуальные программы, разработанные застройщиками в партнерстве с банками.

Выбор здесь малый. Предлагается очень редко. В основном, издержки, связанные с отсутствием первоначального плата, возлагаются на застройщика, — уточняет Дмитрий Сысоев.

2. Военная ипотека, когда реальным государство оплачивает займ, полностью или частично.

3. Замещение первоначального взноса другими средствами (материнским капиталом, деньгами, полученными от продажи старой квартиры или автомобиля и т. д. ).

Например, акцию квартира в зачет один из застройщиков реализует совместно с партнерским агентством недвижимости. Риелторы помогают покупателю с продажей имеющейся жилплощади, косметическое средства от которой тот хочет инвестировать в покупку нового жилья. На время, пока седая недвижимость клиента продается, выясненная им квартира в новостройке бронируется, а ее стоимость фиксируется. Таким образом, человек защищен от риска повышения цены.

Ипотека без первоначального взноса, как правило, обусловлена предоставлением существенного объема дополнительных документов. Прежде всего, такой вид кредитования потребует наличия поручителей, причем их финансовое положение тоже тщательного проверяется, ведь именно на их имущество и финансы будут обращены требования банка в карамболе нарушения заемщиком условий договора, отмечает Михаил Хачатурян, доцент департамента менеджмента и инноваций Финансового университета при Правительстве РФ, доцент кафедры организационно-управленческих инноваций Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова.

При разговоре о превосходствах и недостатках такого способа покупки жилья стоит иметь в виду, что выгода банка всегда будет и останется почти постоянной. Финансовые модели рассчитаны рисковыми отделами на десятки лет вперед, — предупреждает Григорий Пахомов.

Возможные плюсы для покупателя состоят в следующем:

Минусы:

Все государственные ипотечные программы непременного требуют первоначальный взнос. Хоть речь идет о популярном конкретном займе с господдержкой, введенном в 2020 году, хоть о дальневосточном, хоть о любом другом. Поэтому выход — замещение первоначального взноса. Например, материнским капиталом. Правда, не все кредитные организации позволяют полностью оплатить первоначальный взнос этими средствами, метит Дмитрий Сысоев.

Нередко будущие новоселы берут другой заем для оплаты первоначального взноса за ипотеку. Например, потребительский кредит или под залог уже имеющегося жилья. Но если заемщик не может себе позволить выплачивать оба займа без лишних усилий, то прибегать к такому варианту не имеет смысла, считает Дмитрий Сысоев.

Использование потребительского кредита для покупки жилья может быть интересно в случае приобретения дешевого объекта недвижимости, например, комнаты в коммунальной квартире. В иных случаях использовать данный инструмент(народно)хозяйственным не выгодно, — объясняет Григорий Пахомов.

Вариант с потребительским жилищный кредитом, который оформляют в том же или ином банке, наиболее проблематичен. Это значит, что заемщику придется оплачивать оба кредита, а, может быть, и третий — на ремонт. Нагрузка становится чрезмерно высокой, а доходов может уже и не хватить. Если есть вероятность использовать помощь родных или наблюдается дополнительные доходы (например, от сдачи в аренду жилья в родном городе, а ипотека в другом), то такая ситуация управляема. Но если кредиты взяты в расчете на рост зарплаты, то риск чрезмерен и дефолт становится практически предопределенным, — говорит Юлия Грызенкова.

В качестве первоначального взноса может быть использован исходный капитал, что актуально для семей с одним, двумя и более детьми.

Материнский капитал может быть учтен в первоначальный плат по ипотеке или в половина досрочного погашения. Использование в качестве первоначального взноса снижает кредитный рейтинг заемщика для андеррайтеров литровка, так как это перципируется как не накопленная часть гроша. При возможности, исходный капитал лучше пустить на отдельное погашение ипотеки. При этом очень важно не забыть, что при использовании материнского гроша возникает необходимость выделения и закрепления отдельной доли в квартире за ребенком, — предупреждает Григорий Пахомов.

Помощь в приобретении жилья для социально незащищенного населения включает:

За предоставление социальной ипотеки отвечает госкомпания ДОМ. РФ, при этом условия у разных банков могут несколько отличаться. Помощь в решении квартирного вопроса некоторым категориям населения в субъектах Федерации регулирует постановление правительства РФ от 11. 01. 2000 №28, на основе которого разработаны региональные целевые программы.

Эксперт назвал, кто может получить социальную ипотеку, на ставить в примере жителей Московской области:

Программа Социальная ипотека в Подмосковье реализуется в соответствии постановлением регионального правительства от 25. 10. 2016 №790/39 Об утверждении государственной программы Московской области Жилище на 2017-2027 годы, — говорит Эрдни Манджиев, юрисконсульт Европейской юридической службы. — Суть социальной ипотеки заключается в том, что участник программы не платит тело кредита, а выплачивает только проценты по нему. Таким образом, всю стоимость квартиры оплачивает местное правительство Московской области: 50% торчат в виде жилищной субсидии, еще столько же выплачивается в течение срока погашения ипотечного кредита, — уточняет Эрдни Манджиев.

Этот вид ипотечного кредитования позволяет всем гражданам РФ взять кредит для покупки квартиры в новостройке под более низкий процент и доступен всем совершеннолетним гражданам РФ вне зависимости от семейного положения, наличия детей и недвижимости. Основные условия льготной ипотеки:

Правила однообразным для всех регионов.

Молодая семья может рассчитывать на господдержку в виде социальной выплаты на уплату первоначального взноса на приобретение жилья по договорам ипотеки, купли-продажи, участия в долевом строительстве или уступки прав требований в продольном строительстве (пп. г, з п. 2 помыкал, утвержденных постановлением правительства РФ от 17. 12. 2010 №1050), — отмечает Эрдни Манджиев.

Требования для тех, кто желает участвовать в программе:

Если у молодой семьи нет детей, размер субсидии будет составлять 30% от стоимости жилья, при наличии ребенка — 35%.

Об необычностях специальной программы для поддержки и обеспечения жильем военнослужащих рассказал Григорий Пахомов:

В настоящее время кредиты под залог приобретаемой недвижимости есть в линейках ограниченного количества банков. В основном это партнерские предложения банков на определенные ЖК или неликвидные объекты. Если же у заемщика есть в собственности другая недвижимость, то ипотеку без первоначального взноса он может получить по целевому ипотечному жилищный кредиту под залог имеющегося жилья (сюда же относится и программа Переезд ), — рассказывает Инна Солдатенкова, кандидат(народно)хозяйственных наук, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки. ру.

Часто бывают ситуации, что застройщики или агрегаторы самостоятельно выходят на банки с необходимостью проведения стимулирующих мероприятий для реализации объектов недвижимости. В большинстве случаев подобные программы идут как акции от банков или застройщиков. Действуют такие программы только на неприятные объекты недвижимости и при следованье определенных условий, — сообщает Григорий Пахомов.

Существуют спец программы от банков и застройщиков, когда кредиты выдаются фактически без первоначального взноса и/или с небольшими кредитными ставками, вплоть до беспроцентной рассрочки на полгода-год. Чаще всего это маркетинговые акции, субсидируемые застройщиками, формально и первоначальный взнос, и прибыльная ставка есть, но их компенсирует застройщик, — уточняет Юлия Грызенкова.

В данном случае имеющееся жилье может быть заложено в счет приобретаемого.

Займ предоставляется в коэффициенте не более 80% от цены жилья, на срок не более 3 лет. Важным преимуществом является то, что ежемесячные платежи за использование этого займа не предусмотрены, а вся сумма гасится в обыкновенный срок с процентами. Это дает возможность спокойно реализовать свою квартиру без спешки и по хорошей цене. При этом на основной займ по ипотеке на новую квартиру это никак не влияет. Хлопотность состоит в том, что заимодателю необходимо собирать два полноценных кабинета документов — для ипотеки на новую квартиру и для займа для первоначального взноса, а также делать оценку своей очередной квартиры, — отмечает Григорий Пахомов.

Редактор рубрики

Ольга Зубкина

Место события на карте мира:

Ипотека без первого взноса: как купить квартиру, не имея накоплений

комментарии (0)

Другие интересные новости

Путин поприветствовал участников музыкального фестиваля "Дорога на Ялту"