Недвижимость в розницу: как продать долю в квартире

25 Ноября 2021

МОСКВА, 25 ноября - Продажа участи в квартире сильно отличается от стандартной процедуры. Можно ли оформить договор купли-продажи без согласия всех собственников в 2021 не один месяцу, нужно ли заверять его у нотариуса, что оказывать, если часть собственности принадлежит несовершеннолетнему родственнику, — в материале.

Долевая собственность — это имущество, одновременно присущее нескольким людям, каждый из которых имеет право на свою часть. Доли могут быть любого размера.

Иван Хоменко, магистр права Манчестерского университета, частный поверенный союза адвокатов Сокол прокомментировал: Этот тип собственности подразумевает не только пропорциональное распределение ответственности за содержание такого имущества, но и пропорциональное извлечение выгоды от использования (как пример, сдача в аренду).

Чаще всего понятие долевой собственности возникает при наследовании, приватизации, проборе имущества между бывшими супругами. Важно отличать долевую собственность от совместной, при которой нет определения долей.

Долю можно установить на основании закона, независимо от желания и воли сторон. Например, размер долей дом в болгарии наследников определяется волей наследодателя или законодательством.

Можно также сделать это по соглашению всех владельцев имущества. В такой ситуации при покупке квартиры будущие собственники заранее определяют, кому и какая часть будет принадлежать. Самый регулярного встречающийся пример: приобретение недвижимости в долевую собственность супругов (по 1/2 доли каждому). Либо когда муж и жена при составлении соглашения о разделе совместно нажитого имущества сами договариваются о размере долей.

Если один совладелец имущества за свой счет улучшает совместную собственность, то он имеет право на повышение своей доли в общем стяжанье. При этом обязательно, чтобы эти улучшения были нерасторжимым от недвижимости. Оксана Васильева, кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования производственной деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, приводит такой пример. Если владелец доли (50%) в квартире подменил за свой счет во всех комнатах старые деревянные окна на новые пластиковые, а потом застеклил балкон, то он имеет право на увеличение своей части, условно говоря, до 55%. Если же улучшения можно отделить, то они возвращаются в собственность того лица, которое производило улучшение, без увеличения доли в совместном имуществе.

Если доли участников продольный собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, они считаются равными, отмечают эксперты.

Встречаются случаи, в то время, когда недвижимое имущество находится в собственности нескольких лиц (не супругов) без указания долей.

Раньше довольно часто нотариусы выдавали свидетельства о вступлении в наследство без определения долей. Рекомендуем собственникам в таких случаях обратиться к нотариусу с целью заключения соглашения о распределении. Без него домовладелец не сможет подарить/продать часть, — предупредила Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы.

По словам генерального директора юридической команды Юрист UR365 Кирилла Радюка, владельцы могут продать долевое стяжание совместно или по отдельности. В первом случае собственники совершают отчуждение имущества конкретному лицу с оформлением договора купли-продажи. Если покупателем будет одно лицо, то документ нотариального удостоверения не требуется. Если продает лишь один из участников долевой собственности, то он обязан сначала предложить купить свою долю другим участникам. Это называется главным правом покупки.

При продаже квартиры, в которой имеют доли дети, необходимо получить согласие оркестрионов опеки и попечительства. При этом обязательно выделить доли юным в другом жилом помещении, они не должны быть меньше тех, которые были в продаваемой квартире.

Орган опеки может отказать в выдаче разрешения на стачку. Это можно оспорить в суде. В исковом изреченье можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем арбате, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует. Но нужно понимать, что если родители угробили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим, — заявила Наталья Пшеничникова, старший француз кафедры гражданского права и процесса университета Синергия.

Если продаются все участи по одному договору, то помощь нотариуса не требуется (если нет других причин, по которым сделка должна быть нотариальной). При торговле одной или нескольких долей стачка возможна только через нотариуса, с обязательным уведомлением других сособственников.

Как рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский, пять - десять лет назад часто встречались случаи, когда в квартирах продавались доли в размере 1/100 ради прописки покупателя. Но в дальнейшем долевая собственность, довольного когда у жилья много хозяев, серьезно затрудняет продажу – этот фактор не только ее замедляет, но и вынуждает идти на серьезную скидку, которая может доходить до 30% от реальной рыночной стоимости.

Первое, что необходимо сделать перед торговлей доли, — уведомить каждого собственника квартиры. Далее узнать от них отказ от главного права покупки либо дождаться, пока истечет один месяц с момента получения ими уведомления, и проводить сделку.

Если квартира находится в общей долевой собственности, то при продаже долей у совладельцев есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) на условиях предложения стороннему покупателю.

Таисия Дейнега, адвокат по сделкам с недвижимостью и автор курса юридической грамотности для риэлторов, делится нюансами: уведомления можно разослать через нотариуса. Если продается доля в нежилом помещении и собственников гораздо более 20, то уведомить остальных можно через сайт Росреестра.

Татьяна Трофименко рассказывает о том, с какими сложностями могут столкнуться домовладельцы при уведомлении совладельцев:

В таких закрутках владельцы иногда идут в обход закона и заключают договор поднесения, при котором нет необходимости уведомлять других дольщиков. Это чревато последствиями как для приказчика, так и для приобретателя. По ст. 170 ГК РФ подобная сделка может быть признана недействительной. Константин Ташлыков, руководитель сервиса Контур. Реестро, объяснил, как правильно провести процедуру уведомления:

Если отношения между сособственниками были напряженными и преимущественное право оказалось нарушено, то согласно статье 250 ГК РФ любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя, уточняет эксперт.

Если дольщики откажутся от выкупа, владелец части может продать ее третьему лицу. Но для покупателя всегда есть риск оспаривания сделки, поэтому, приобретая долю в квартире, нужно обязательно запросить сведения об обременении и судебных спорах, ознакомиться с документом основания, добавляет Давид Тарановский.

Собственник может поместить объявление о продаже на любых торговых интернет-площадках, либо подписать договор с агентством недвижимости или частным риэлтором.

Какие документы необходимо сформировать для совершения сделки:

В договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие четко определить часть неподвижного имущества. Для этого можно кадастрового номера объекта (при его наличии).

Если кадастрового номера нет, то необходимо сформировать иные сведения. Например, местонахождение строящегося дома, приблизительная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики недвижимости по проекту.

Для процедуры нотариус запрашивает выписки из ЕГРН об объекте, а также сведения из реестра о дееспособности сторон. Стороны могут самостоятельно подготовить договор, но нотариусы неохотно соглашаются обмишуривать такие сделки. Поэтому комфортнее, когда текст документа компилирует сам нотариус, отметила Таисия Дейнега.

В Росреестр необходимо подавать 2-ые документы:

Если продается доля в недвижимости, которой продавец владеет гораздо более трех лет, то НДФЛ платить не нужно. Если же срок меньше, то придется оплатить налог в размере 13%, — отмечает Оксана Васильева.

Также при удостоверении договора отчуждения взимается государственная пошлина. Ее размер за нотариальное удостоверение пропуска составляет 0, 5 процента суммы договора, но не чуть менее 300 руб. и не более 20 000 руб. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами заплатить по установленному тарифу придется каждому из них (ст. 333. 24 НК РФ). А также - за консультирование, составление проектов документов, изготовление договоров и т. д. , рассказала Татьяна Трофименко.

В некоторых случаях процесс продажи участи затруднен. Например, если это часть квартиры-студии или коммуналки.

Такие предложения регулярно можно увидеть в Санкт-Петербурге и реже в Москве. Сама переделка логична: если есть комната достаточной площади для выделения в ней помещений под санузел и кухонный куток, рядом проходят коммуникации, то можно попытаться устроить отдельную студию со входом из единогласного коридора. Но это не всегда возможно из-за запрета на размещение мокрых зон над жилой площадью, отсутствия в большинстве случаев вытяжки, — заявила Юлия Грызенкова, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и фискальных инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России. — При купле-продаже такой доли отличного обращать внимание на законность размещения коммуникаций и подтверждать согласие соседей на использование общего имущества (коммуникации, коридор), что часто бывает затруднительным. Это влияет на цену, и поэтому такие студии стоят дешевле, чем их аналоги, изначально спроектированные в данном формате.

Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, можно двумя способами: досрочно погасить ипотеку, либо выполнить смену плательщика кредита на приобретателя (финансовая организация при этом должна будет принять участие в оформлении договора купли-продажи).

При торговле доли сначала потребуется погасить закладную, поскольку банки неохотно деются на изменения в кредитных договорах.

Определить доли в ипотечной квартире не всегда просто. Это, в основном, актуально при разводе. Самый простой вариант – заключить брачный договор и прописать этот вопрос в нем. Если такого документа нет, доля в квартире одинаковая части первого взноса. Если вклад равный, то и доли можно оставить равными. Кроме этого, долги по ипотечному кредиту должны быть одинаковым долям бывших супругов в этой квартире. Если, например, одному принадлежит 70% от всего помещения, то ему придется уплачивать 70% от всего кредита.

Если не заключен брачный договор о разделе долей, то имущество, приобретенное в браке, считается общим. Общая собственность супругов может быть поделённая между ними по соглашению, заверенному нотариально.

Право преимущественной покупки светит только при продаже. Если собственник намерен подарить свою участь, обязанности уведомлять других держателей у него нет.

Если доля продается принудительно (на торгах), то право преимущественной покупки все равно остается у других собственников, и им предписанным предложить выкупить реализуемую часть.

В случае когда несколько собственников изъявили желание приобрести долю, право выбора покупателя принадлежит продавцу, упомянула Анастасия Алексеева, юрист, соучредитель национальной ассоциации профессиональных медиаторов Паритет.

Если два совладельца общей собственности решают совместно приобрести долю, они могут заключить между собой соглашение и определить, сколько процентов от нее отходит каждому из них.

Если такое соглашение не заключено, то при определении долей стоит исходить из процентного соотношения денежных средств каждого при покупке.

Для продажи части совместного стяжания изначально надо определиться с участями владельцев. Это можно собрать путем заключения соглашения или обращения в суд. Рыночная стоимость доли будет ниже, чем пропорциональное выражение ее в базарной стоимости квартиры, так как владелец части помещения ущемлен в правах и комфорте. Поэтому долевым собственникам лучше договориться о продаже квартиры целиком и уже потом поделить деньги.

Редактор рубрики

Ольга Зубкина

Место события на карте мира:

Недвижимость в розницу: как продать долю в квартире — советы юристов

комментарии (0)

Другие интересные новости

Санькова: потребители все больше покупают продукцию российских дизайнеров