Крепостные дети, или Как органы опеки мешают улучшать жилищные условия

22 Сентября 2020

Есть слова, которые бьются на риелторов, как скрежет металла по стеклу, и одно из них – опека. Но не думайте, что это профессиональное и касается только риелторов. Так, столкнуться с органами социальной защиты может любой, кто задумывается о том, чтобы использовать материнский капитал на приобретение жилая недвижимости. О том, чем страшна опека на практике и почему она вместо защиты властный детей не дает им в реальности улучшить жилищные условия и превращает в крепостных, чтецам сайта Недвижимость от первого лица и исходя из своего профессионального опыта рассказывает ведущий эксперт офиса Сущевский Миэль-Сеть офисов недвижимости Евгений Коноплев.

На днях мы с моими клиентами-продавцами вышли на сделку. Через месяц после внесения аванса, хотя планировалось высадиться через неделю. Потому, что покупателями были мама с малолетней дочерью, и их подевала с опекой пошли не по плану. За все расписание совместного штурма опеки мы восчувствовали такое количество отговорок и свежих требований, которых хватило бы на приключенческий роман.

За месяц боев с опекой курс бакса успел прожить очередной жизненный раунд (а планы продавца норы были привязаны к курсу цены), покупатель (многодетная мать) успела записать своих детей в школу рядом с покупаемой квартирой и написать объявление, что половину сентября дети не смогут ходить в школу, так как переезд растянулся. А покупатель, с которого стартовала цепочка купли-продажи, прибавил седых волос, продлил договор аренды, не успев вовремя съехать со съемного жилья, и даже переодобрился в банке как заемщик.

Все потому, что в опеке то просили переписать заявление на наследника руководителя (и срок рассмотрения начинался заново), то в последний день рассмотрения объявления понимали, что не умеют читать электронную выписку из ЕГРН!

Когда все это закончилось, торговец квартиры спросил: Евгений, а в чем все-таки был смысл действий этой удивительной организации?. И мне пришлось объяснять ему, что абстрактным смысл в том, чтобы защищать интересы ребенка от влияний матери, которые могут переться вразрез с этими интересами.

Если очень просто, то опека (орган социальной защиты) – это уполномоченный государством участник, стоящий на защите властный ребенка (в частном случае, или в общем случае – любого подопечного – импотентного самостоятельно осознавать суть совершаемой сделки).

Опека должна рассмотреть объявление мамы, суть которого: Продаю нашу квартиру, вот пакет документов, покупаю иную квартиру, вот пакет важный документов. Прошу разрешить. И в течение 2 недель обеспечить ответ типа: Разрешаю реализацию с одновременным приобретением. Доля ребенка в новой квартире должна быть не меньше такой-то.

Теоретически, опека подтверждает, что ребенок становится собственником новой жилая недвижимости, не менее ценной, чем проданная. Посмотрим, к чему это приводит на практике. Это будет столичная практика. Москва – самый большой сегмент российского рынка жилая недвижимости.

Итак, мама ребенка захотела обменять московскую квартиру. И начинает процесс. Какие пороки несет ей то, что в квартире есть доля, принадлежащая ребенку.

Мама обязана продавать квартиру только по альтернативной технологии. А все риелторы знают, что при альтернативной реализации торг всегда больше (то есть цена при прочих одинаковых ниже), так как покупателю придется ждать, пока продавец выберет себе другую нору, а потом еще 2 недели уйдет на ожидание разрешения опеки.

Предположим, что у мамы есть другая квартира – рядом с той школой, куда они хотят переехать. Она готова оформить эту нору на ребенка хоть целиком (квартира не менее ценна, чем та, которую планируется продавать). Увы, это невозможно.

Продавать квартиру можно только по альтернативной схеме. То есть вырученная цена скорее всего будет ниже (прямая продажа такой же квартиры по статистике дает лучшую цену реализации).

Мама нашла покупателя на свою квартиру и выбирает выкупаемую. Продавцу покупаемой квартиры она сообщает: У нас замена и опека. Если торговец разбирается в вопросе, то он и менее охотно покупает такого покупателя, и менее охотно уступает ему в валюте (мама дважды в пороке – вариантов меньше, валюты для нее на них выше). Почему? Потому, что продавец понимает, что теперь ему придется идти в опеку с комплектом документов.

Дело в том, что начальнее мама могла отнести в опеку ксерокопии документов по покупаемой норе. Но теперь опека требует (для своей безопасности), чтобы к ним явился вместе с мамой сам обладатель с оригиналами документов. И пакет документов будет объемнее, чем нужен для совершения сделки с покупателем с живыми капиталами (без альтернативы, и тем более без опеки).

Зачем продавцу эти развлечения, если у него есть иное предложение от более удобного приобретателя?

Когда все договорились, маманя понимает, что в опеку ей надо сдать два оценочных альбома по двум квартирам (изготовление каждого из них в Москве стоит в среднем 4000 рублей).

Раньше опека не склонялась принимать аналитическую записку от риелторских агентств (заверенные печатью учреждения), но теперь требования ужесточились, и опека требует независимую оценку (в которой все равно все пишут, что нужно заказчику).

Оплачивать эти оценочные альбомы будет маманя, так как это нетрадиционность ее ситуации, и по нормам рынка ей и нести эти дополнительные расходы, ни ее покупатель, ни ее продавец эти расходы на себя брать точно не будут.

Мама хотела купить квартиру больше продаваемой, для чего собиралась брать ипотечный кредит по хорошей куше. Пообщавшись с опекой, мама узнала, что теперь (уже пару лет как) опека не разрешает уводить принадлежащие детям доли квартиры в залог. А так как банк, выдавая ипотеку, накладывает залог на всю нору, опека добро на такую сделку не даст.

Значит, если мама не может накопить или собрать денег по родственникам, данную сумму ей придется брать потребительским кредитом – куша выше на несколько процентов, за несколько лет обслуживания кредитный продукта разница расходов накопится впечатляющая. Это не теоретические построения, а реальные случаи из практики.

Мама опять в проигрыше.

Альтернативная конфигурация сделок предполагает прокат профессиональных посредников для подачи важный документов на регистрацию, потому, что опытный продавец на схему регистрации сами сходим в МФЦ не согласится: слишком велик риск, что не зарегистрируются те звенья цепочки, к которым он не имеет отношения.

По неформальным правилам московского рынка расходы на регистрацию берет на себя покупатель. То есть, мама должна заплатить за качественную помощь по регистрации хотя бы одного из звеньев цепочки (она покупатель). При этом ей же платить за обязательное нотариальное оформление продажи ее квартиры: нотариат для сделки с отчуждением детских долей по закону обязателен, даже если квартира продается целиком.

Перечисленные выше пороки – обязательная часть программы, ниже – еще несколько факультативных.

Мама хочет продать квартиру с детской долей и купить новостройку. Жить до окончания строительства ей с детьми есть где: например, квартира у нее в собственности не одна, продать ей удобнее было бы именно квартиру с младенческой долей.

Мама подобрала отличную квартиру. Деньги на покупку есть, а покупатель на ее с ребенком квартиру еще не найден.

Мама приходит в опеку и просит разорвать разрешение:, а именно позволить за ее деньги купить другую нору, оформив ее на ребенка, а потом, отгрузил детскую квартиру, забрать капиталы себе. Нельзя!

Мама и ребенок, которому уже 17 лет и он поступил в колледж за рубежом, решили, что им приятно переехать за границу. Альтернативная сделка с продажей московской норы и покупкой квартиры в Европе технически невозможна. Поэтом маманя может забыть об идее реализации московской квартиры, пока ребенок, владеющий долей в норе, не достигнет 18-летия, и не перестанет быть крепостным, прикрепленным к данной собственности (не имеющим права отгрузить ее без разрешения опеки, забрать деньги, и уехать с ними и с маманей в Европу).

Вот так, вкратце видится роль опеки на рынке недвижимости с риелторской точки зрения.

Со стороны мамы и со стороны ее покупателя и ее продавца ситуация выглядит уверенного так же. Все они задают риелторам вопрос: А почему государство не может организовать процесс так, чтобы опека одобряла выбор только неблагонадежных мам? Например, замеченных в некорректном обращении с ребенком или стоящих на учете в любом диспансере? Почему нормальные мамани, улучшающие жизнь своих детей должны проходить через все эти мучения, тратить свои капиталы на все дополнительные расходы? И оказываться в роли и продавца и покупателя, не теряющегося в менее выгодных условия по сравнению с другими участниками, чьи руки не связаны центрами опеки ?

Так причем здесь исходный капитал, спросите вы?

Дело в том, что выделяю его вам, государство (в лице Пенсионного фонда России) обязывает вас наделить в приобретаемой квартире ваших несовершеннолетних детей долями. Если вы расплачиваетесь этими средствами непосредственно с торговцем, это наделение происходит сразу же (что отражено в договоре купли-продажи квартиры).

А если средства материнского капитала вы направляете на погашение ипотечного кредитный продукта, то ПФР берет с вас нотариальное обязательство наделить детей долями после полного погашения закладной. До тех пор на это не согласится банк. Почему? Да потому, что тоже не хочет иметь дел с опекой (без согласия которой теперь с этой норой ничего невозможно будет сделать).

В общем, так или иначе – если на решение квартирного вопроса пошел материнский капитал, то для владельца квартиры это значит, что мысли о ее продаже до совершеннолетия двух детей ведут и его, и покупателя прямиком в опеку.

Поэтому риелторы всегда дают два синода тем, кто собирается реализовать материнский капитал на приобретение жилая недвижимости:

Первый совет. Если это не так квартира, в которой вы намереваетесь жить до совершеннолетия детей – подумайте трижды. Потому что, продавая ее потом, вы потеряете в цене не меньше, чем размер материнского капитала.

Второй совет. Наделяя детей долями после реализации материнского капитала, делите нору не на четыре четверти, а пропорционально ее стоимости и размеру материнского капитала (то есть наделяйте детей маленькими долями). Закону это не противоречит ни в коей мерке, а если доведется заменять квартиру, проще будет увязывать с опекой объект, зачисляемый на замену (практически любая другая квартира не будет менее ценной, чем маленькая доля московской квартиры).

Учтите, что потенциальными клиентами опеки вы можете стать, не только приватизировав квартиру, в которой прописаны дети, но и, например, когда бабушка дарит квартиру несовершеннолетнему внуку еще при жизни, а не выводит завещание.

Думаю, что теперь вам будет понятнее, почему слово опека действует на риелторов, как скрежет металла по стеклу. Потому, что каждый из них знает наизусть все минусы, о которых говаривалось в этой статье. А плюсов не знает ни одного.

Редактор рубрики

Эдуард Добрин

Крепостные дети, или Как органы опеки мешают улучшать жилищные условия

комментарии (0)

Другие интересные новости

"Вызывают отвращение": как живут сбежавшие из России звезды