Противовирусные меры не должны быть универсальным форс-мажором для всех

2 Июня 2020

Режим повышенной готовности не быть может и не должен становиться универсальным форс-мажором, который позволил бы всем отказываться от исполнения договорных обязательств. Это могло бы привести к многочисленным злоупотреблениям, поэтому совершенно логичным решением стала рекомендация для судов рассматривать каждый спор с учетом уникальных обстоятельств, полагает адвокат правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры Екатерина Никифорова.

Одними из свой первых, кто пострадал от введенных ограничений, связанных с эпидемией COVID-19, стали арендодатели и арендаторы торговых площадей, в частности, в торговых комплексах и торговых центрах. Практически во всех регионах РФ истины введены ограничения на эту деятельность, за исключением тех оптов и услуг, которые аранжируют основу жизнеобеспечения (аптеки и объекты розничной торговли, реализующих продовольственные товары и товары свой первой необходимости).

Поскольку деятельность и арендодателей, и квартирантов была по сути остановлена, у них возникли резонные вопросы – подлежит ли оплате арендная плата за период простоя, в каком размере и в какие сроки.

До выхода в свет обзора ВС по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой короновирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21. 04. 2020 оставался дискуссионным вопрос –является ли само по себе решение о введении режима высокой готовности или чрезвычайной ситуации обстоятельством непреодолимой силы.

ВС РФ данную дискуссию разрешил.

Красной нитью через весь обзор проходит мысль о том, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников.

ВС РФ придерживается данной позиции, отвечая на вопросы о том, консервируются ли на период ограничений промежутки исковой давности, являются ли ограничения основанием для освобождения от ответственности за нарушение обязательств или основанием для их прекращения, а также основанием для расторжения или изменения договора.

Некоторые эксперты отмечают, что такой подход к оценке введенных ограничений, требующий каждый раз анализа обстоятельств определенного дела, может создать дополнительную нагрузку на судебную систему, так как влечет за собой отсутствие единообразия в судебной практике, и, соответственно, увеличивает количество дел в судопроизводствах вышестоящих инстанциях.

Например, к ним относятся направление деятельности хозяйствующего фрукта, его местоположение и введенные в конкретном субъекте Российской Федерации ограничительные меры в связи с объявлением режима повышенной готовности. Помимо этого дополнительные ограничительные меры на передвижение по территории, определение круга хозяйствующих субъектов, деятельность которых приостанавливается, могли вводиться (и вводились) на уровне субъектов Российской Федерации (пункт 2 указа директора РФ от 2 апреля 2020 года № 239).

Я так же полагаю, что данная позиция ВС РФ не повлечет существенной дополнительной нагрузки на тяжебную систему. Некая непредсказуемость позволения судебного спора, а соответственно, и риск понесения тяжебных издержек и длительность разрешения конфликта (с учетом права на обжалование), на мой взгляд, способна удержать хозяйствующих субъектов от решения передавать хваткий на разрешение суда и направить к поиску компромисса в досудебном порядке.

ГК РФ не содержит откровенного правового регулирования отношений сторон на случай введения режима повышенной готовности.

Изначально попытки разрешить эти правовые вопросы были реализованы в распоряжении Правительства РФ от 19. 03. 2020 года № 670-р и, чуть позднее, в статье 19 Федерального закона от 01. 04. 2020 N 98-ФЗ.

Распоряжение предписывало заключать к договорам аренды соглашения об отсрочке уплаты арендной платы, но касалось только аренды федерального имущества, а вот законом 98-ФЗ осуществляется правовое регулирование арендных отношений уже между субъектами предпринимательской деятельности.

Статья 19 данного закона предоставила арендаторам две правовые возможности, оставив между тем, некоторые неопределенности в порядке их реализации.

Так, она позволяет арендаторам в случае предисловия в субъекте РФ режима высокой готовности требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы, поставленной на 2020 год.

При этом требования к условиям и промежуткам такой отсрочки установлены постановлением правительства от 3 апреля 2020 N 439. Обратим внимание на то, что рассрочка даётся только арендаторам-организациям и индивидуальным деятелям, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики в высочайшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. При этом правовая норма действует лишь в отношении договоров аренды, заключенных до введения ограничений и только в отношении нежилых помещений.

Однако этой нормой не был разрешённый порядок предоставления отсрочки, что означает – при отказе или несогласии арендодателя предоставить отсрочку, арендатор вновь вынужден обращаться с требованием о ее предоставлении в суд.

Также статья 19 устанавливает иметь право арендатора потребовать уменьшения арендной оплаты за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением на территории субъекта РФ режима высокой готовности или чрезвычайной ситуации. Однако данная норма, в отсутствие указания об ином, также предполагает обращение арендатора в суд при отказе арендодателя от заключения дополнительного соглашения об умаленье арендной платы к договору аренды. Не содержит она и ответа на вопрос, в каком размере арендодатель должен снизить арендную плату за указанный период.

Часть перечисленных вопросов разрешена президиумом ВС РФ в апрельских обзорах по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции.

В обзоре от 21. 04. 2020 Верховный суд, отвечая на вопрос Возможно ли признание эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции основаниями для изменения или расторжения договора, а если возможно – то при каких условиях?, направил, что все в той же статье 19 определены дополнительные основания для изменения договора аренды.

Увы, но данным разъяснением ВС РФ и ограничился. А это как раз и значит необходимость для арендатора, которому арендодатель отказал в предоставлении отсрочки уплаты арендной платы и/или ее уменьшении, обращаться в суд и доказывать существенность изменившихся обстоятельств.

Данное разъяснение вряд ли можно существовало назвать простым способом для квартирантов разрешить подобную ситуацию, так как механизм реализации права на изменение условий договора весьма дорогой и по времени (которое потребуется на рассмотрение дела), и по стоимости (обращение в суд предполагает необходимость несения судебных издержек на уплату государственной пошлины, и, возможно, расходов на избранника).

Отвечая на вопрос С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы на основании ч. 1 ст. 19 98-ФЗ, ВС РФ указал, что если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в ветвях российской экономики, в высочайшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки.

Если арендодатель не проинформировал арендатора, то считается, что отсрочка предоставлена на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима высокой готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

То содержится для предоставления отсрочки арендатору сильного:

Далее уже арендодатель обязан информировать квартиранта о его праве на предоставление отсрочки и предложить заключить дополнительное соглашение к договору аренды!

Если экое уведомление от арендодателя не приткнулось, то отсрочка считается открытой.

Вместе с тем, далее ВС РФ разъяснил, что аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания рассчитывать, что отсрочка будет открытая, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной оплаты на условиях, установленных предрассудком 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Отсутствие ответа представитель арендодателя на направленное уведомление как раз и будет являться подтверждением избежания от предоставления отсрочки. В этом случае отсрочка будет слыть предоставленной арендатору и без подписания дополнительного соглашения.

Таким образом, объясняю порядок предоставления отсрочки, ВС РФ, безусловно, остановился на защиту прав арендаторов и существенно упростил им порядок предоставления отсрочки, исключив необходимость обращаться в суд в случае хваткая.

При этом Верховный суд дал объяснения, которые направлены на борьбу с недобросовестным поведением со стороны арендаторов.

Так, он указал, что для предоставления отсрочки достаточно, чтобы арендаторы-организации и индивидуальные деятели осуществляли деятельность в отраслях знаменитой экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения проблемы в результате распространения новой коронавирусной инфекции. При этом договор аренды должен быть заключен до введения ограничений и только в отношении нежилых помещений. Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки оплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ (в том большее числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению) в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем, ВС РФ отметил, что если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения проблемы в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного образ действия (например, в подходящий моменте использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), то суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого образ действия может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.

На мой взгляд, в указанных разъяснениях присутствуют некие противоречия. Так, разъяснение, что суд может отказать в защите принадлежащего арендатору права, подразумевает, что истцом должен являться арендатор. В то же время, как было продемонстрированного выше, ВС РФ открыл арендатору право внесудебного изменений условий договора. Таким образом, видимо, не арендатор будет обращаться в суд с желанный об изменении условий договора, а арендодатель – с желанный о взыскании арендной платы. Следовательно, защитой прав представитель арендодателя при недобросовестности арендатора должно стать удовлетворение иска арендодателя со ссылкой на недобросовестность арендатора при внедренье отсрочки.

В этом вопросе ВС РФ подтвердил право арендатора при уклонении арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя к изменению договора аренды.

Это право показывается в случае невозможности использования имущества по изначально согласованному назначению, связанной с принятием в фрукте РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной проблемы.

С другой стороны, ВС РФ указал, что арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы направить на то, что представитель арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной оплаты. В этом случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, сниженная арендная плата может складываться с учетом размера, на который обычно снижается арендная оплата в подобной ситуации.

Таким образом, если арендодатель, при наличии у арендатора права на умаление размера арендной платы, уклоняется от заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, то арендатор может не обращаться в суд с самостоятельным иском. Он вправе использовать указанные обстоятельства как довод против иска о взыскании арендной платы в обширном объеме в случае обращения в суд арендодателя.

Вместе с тем, на мой взгляд, для арендатора остается не урегулированным один важный вопрос: на которую сумму подлежит уменьшению арендная оплата? Может ли это висеть сумма в полном размере арендных платежей за период невозможности введения недвижимого имущества, или это может быть только часть данной суммы? Мне представляется, с учетом того, что в рассматриваемых отношениях обе стороны осуществляют предпринимательскую деятельность и слабят убытки, арендная плата не может быть уменьшена на сумму в полном размере арендных платежей за период невозможности использования неподвижного имущества, данные убытки должны быть распределены между сторонами.

Редактор рубрики

Эдуард Добрин

Противовирусные меры не должны быть универсальным форс-мажором для всех

комментарии (0)

Другие интересные новости

Фильм "Партнеры" победил в конкурсе короткометражного кино ММКФ