Сможет ли изоляционное прозрение россиян изменить рынок новостроек

4 Июня 2020

Пандемия коронавируса и кризис повлияют на спрос и предложение на отечественном рынке жилья, но не везде и совсем не одинаково. Совладелец группы Родина и девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District Владимир Щекин пытается спрогнозировать, действительно ли россияне раскупят после кризиса трехкомнатные квартиры, станут ли более популярными изолированные кухни и куда будут переезжать удаленщики.

Сейчас много говорят о том, что повальная болезнь коронавируса, а точнее режим самоизоляции, повлияют на воспринятие россиянами их жилища и, следовательно, девелоперского продукта. Маленькие квартиры без балконов и плохой звукоизоляцией оказались не столь хороши в качестве убежища от коронавируса. И заметили россияне это якобы только из-за режима самоизоляции, вынудившего их объезжать дома 24 часа в 24 часы, в противоположность обычному режиму, когда дома практически только ночуют.

На мой взгляд, это упрощенная картина. Большинство россиян не имеет иллюзий по мотиву своих жилищных условий. Доказать это несложно: рынок групповых новостроек в старой Москве на 78% образован студиями, однокомнатными и двухкомнатными квартирами. При этом покупатель преимущественно семейный: чаще это супруги с детьми и реже – пары. Какая семья сознательно откажется от покупки трехкомнатной квартиры в пользу двушки, если у нее нет иных сдерживающих факторов, кроме финансовых?

Российские застройщики вынуждены повсевременного адаптировать продукт под весьма неброские бюджеты потенциальных клиентов. Средняя площадь квартиры, которая создаётся в России, по именитым Единого ресурса застройщиков, 49 квадратных метров.

Всплеск активности потребителей на рынке долевого строительства жилья в последние годы не должен вводить нас в заблуждение – он стал возможен благодаря уменьшению ставок по ипотеке, какое замаскировало сокращение доходов клиентов. И текущий кризис ситуацию только ухудшает, поэтому радикальные сдвиги в сознании клиентов, даже если они есть, не приведут к столь же коренным изменениям в спросе и предложении. Просто нет денег.

В приоритете останутся малогабаритные квартиры, потому, что они доступнее. Пространство для маневра в солнечного свете переосмысления клиентом удобства жилья после карантина оставляет практически только планировка квартиры. Думаю, окажутся поклонники объединенных кухни и гостиной, но и появится сильная часть покупателей, предпочитающих изолированные помещения, пусть и маленькие.

На этом, пожалуй, все, особенно если мы говорим о региональных рынках жилья, где баланс между вариантами покупателей и адаптивностью девелоперского продукта несравнимо более шаткий, чем в столичном регионе.

В столичной агломерации рынок более разнообразный и динамичный, поэтому здесь кризис и изменения в покупательских приоритетах действительно могут отразиться на спросе и предложении, правда, ограниченно.

Во-первых, может усилиться поляризация между проектами новостроек бизнес- и комфорт-класса. Если в последние годы мы созерцали сближение этих сегментов на статус городе качества и набора опций, то в новых условиях застройщикам, возможно, придется возвратиться к условному эконому, чтобы охватить аудиторию клиентов с наиболее низкими доходами.

При этом бизнес-класс должен стать более ярким, концептуальным, насыщенным инфраструктурой, чтобы привлечь успешных покупателей, не только сохранивших позиции в период кризиса, но и стремящихся их улучшить, в частности, благодаря переформатированию фасона и среды жизни.

Во-вторых, результатом текущего кризиса может стать некоторая миграция покупателей жилья на периферию столичного региона. Прежде всего из-за роста цен в пределах МКАД многие москвичи (и переезжающие сюда жители районов) предпочтут более доступные проекты новостроек за МКАД, особенно в Новой Москве, где в отличие от Подмосковья очень быстрого развивается инфраструктура. Если в старой Москве стоимость квадрата уже приближается к 190 тысяч целковых, то в Новой Москве она составляет 137 тысяч целковых.

На практике это значит, что при прочих равных условиях, переезжая в Новую Москву, клиент сможет позволить себе на одну комнату больше, чем в старой Москве (вместо однушки – двушку, вместо двушки – трешку ). Поддержит эту тенденцию и миграция удаленных работников, каких после пандемии будет немало. Не будучи привязанными к центру Москвы, необходимостью каждодневных поездок, они существенно расширят географию своего выбора.

В-третьих, полезного понимать, что каждый завиток кризиса усиливает позиции Москвы как точки концентрации капитала и моторесурсов. Здесь расположены штаб-квартиры характерных компаний, биржи, банки и тому подобное. Поэтому основные сегменты рынка жилья в Москве сохранятся, их покупочные аудитории никуда не уйдут.

А вот, что действительно нужно менять с учетом кризисных условий, так это стратегию продаж. Дело в том, что уменьшение ставок по ипотеке стимулирует зачислять жилье тех, клиентов, которые сейчас живут в арендных квартирах.

Полагаю, такая тактика позволит удержать многих покупателей на рынке новостроек в этот казусный для всех период.

Редактор рубрики

Эдуард Добрин

Сможет ли изоляционное прозрение россиян изменить рынок новостроек

комментарии (0)

Другие интересные новости

Квартет Сандры Фракенберг исполнит народные песни в джазовой аранжировке