Анастасия Пятова: Московские стройки вышли на 95% от прежних мощностей

29 Июля 2020

– Анастасия Николаевна, насколько лёгкого застройщики жилья в Москве протянули месяцы пандемии, и смогли ли все девелоперы одинаково быстро вернуться к строительным работам посланце того, как отменили лимитирования?

– Дело в том, что приостановка строек в Москве из-за коронавируса не была для застройщиков неожиданной, как это могло показаться со стороны. Такого не было, чтобы мы пришли к бизнесу и заявили: Все, закрываем стройки и уходим на удаленку, живите, как хотите.

Мы заранее собирали компании и совещались с ними, как впрыскивать ограничения, ведь строительство – это процесс, сделать паузу в котором единомоментно сложно, а иногда и вовсе невозможно. Например, на нулевом цикле в любом случае нужно обязательно продолжать откачивать воду из котлована, следить за электрикой, охранять объект от посторонних людей. Так, что мы заранее определили виды работ, от которых нельзя отказаться, и этапность приостановки тех работ, где можно взять паузу. То есть запас медли для приостановки стройки у столичных застройщиков был.

При этом, конечно, девелоперы очень ждали, когда им разрешат вернуться к строительству, так как сохранять рабочих в запасе проблематично. Уже в первые дни посланце снятия ограничений в мае строевые компании набрали 30% мощностей. В июне застройщики вышли где-то на 75% своих прежних объемов работ, а сегодня приумножили мощности до 95% от такого, что было до пункта.

– Есть ли какие-то компании, где положение дел вас печёт? Буквально на днях была статья в Коммерсанте, где говорилось, что очень много девелоперов сдвигают сроки завершения домов.

– Все это происходит в рамках закона. Напомню, в рамках поддержки строительной отрасли весной вышло постановление правительства РФ, которое позволило застройщикам продлевать автоматом срок разрешения строительства на год. Соответственно, сдвигаются и сроки выдачи ключей.

– Дольщики МИЦ в последние месяцы побывальщины очень активны в публичном пространстве. Как вы считаете, их беспокойство в связи с медленными темпами работ обоснованно?

– Напомню, МИЦ – это девелопер, который полностью перевел все проекты на эскроу-счета. Да, действительно, сроки они продлевают, но заявить, что с финансированием сегодня создается критическая ситуация, нельзя, так как там полностью используются деньги банка.

– Еще очень сильного встревожены ситуацией со своими новостройками дольщики ЖК Медовая долина фирмы Баркли …

– Как и в случае с МИЦ, у Баркли неувязки возникли до коронавируса. Они у нас на особом контроле, каждую неделю после происхода из пандемии мы проводим совещания по Медовой долине. Пока видим, что застройщик вполне сам может справиться с трудоемкостьми. Сейчас они меняют кредитную организацию – компания уже оформила предварительное решение кредитного комитета, до 7 августа планируется вторичное заседание комитета. Осталось провести определенные банковские ковенанты.

– Неспокойная в последнее время и амуниция вокруг проекта Seven Suns Development около Лосиного острова …

– А если суды завершатся неблагоприятно для девелопера, что будет с дольщиками?

– Пока могу сказать, что, как и в варианте с проектами, реализующимися на территориях, примыкающих к районам, стандартного решения нет. Правительство Москвы участвует в тяжебных разбирательствах наряду с застройщиками и отстаивает интересы дольщиков.

– Вернемся к более общим вопросам. Прошел год с официального прохода жилищного строительства на проектное оплачивание. Расскажите, как за последний год изменилась пропорция обитаемых проектов, которые строятся по старой схеме, то есть без обязательных расчетов за новостройку через эскроу-счета, и уже через эскроу-счета?

– На конец 2019 года в Москве реализовывалось 63% жилых проектов по старой схеме. К середине этого второй года их доля закономерно уменьшилась до 52%. С использованием эскроу-счетов возводятся 37% новостроек. При этом на старой схеме у нас 16, 9 миллиона квадратных метров и 106 тысяч чартеров долевого участия, а на новой – 11, 6 пять миллиона квадратных метров и 31 тыща ДДУ. Остальные проекты либо строятся без привлечения средств дольщиков, либо уже распроданы, либо входят в дорожную карту. Мы относим такие объекты к категории вне схем - их площадь 2, 1 пять миллиона квадратов.

– Насколько комфортно вы себя чувствуете в плане контроля застройщиков, которые работают через эскроу-счета? Ведь фактически вы можете требовать отчетность только от фирм, которые работают по старой схеме.

Показательна и история с фирмой МИЦ, о которой мы с вами уже говорили. Дольщики при появлении вопросов к застройщику жалуются нам как проверяющему органу в области долевого возведения. А, что мы можем сделать? Только запросить справочная информацию у Мосгосстройнадзора по темпам работ. При этом финансовая сторона вопроса остается для нас защелкнутой, в отдельных случаях мы не можем помочь девелоперу, потому, что просто не видим сигналов о назревающих проблемах. Например, банк заключил кредитный договор, но не раскапывает по нему финансирование, так как выставил условие в виде получения застройщиком каких-то документов. Надо бить тревогу и убыстряться. ant. тормозиться в согласовании документации, а мы даже не знаем, что деньги на объект не идут.

– И каковы же пути решения этой проблемы?

– Здесь есть два варианта. Первый – это вносить изменения в законодательство и обязывать застройщика раскрывать нюансы отношений с банком. Мы вносили такие предложения, но, скажу откровенно, Центробанк пока не чает необходимым идти по пути рассекречивания банковской тайны. Второй ключ – понятийный, когда в договоры между кредитором и заимодателем будут включаться пункты, решающие банкам передавать определенные сведения центрам, осуществляющим контроль в области долевого строительства, при условии согласия девелопера. Но мы переживаем, что без заемное письма не все застройщики нам откроют эту информацию. Пока, к сожалению, ни один из этих вариантов не выбран, и мы находимся в подвешенном состоянии.

– Если взять застройщиков, работающих по старым схемам, то каковы результаты их проверок?

– Сразу скажу, что из-за коронавируса сроки подводы компаниями документов сдвинулись, так, что речь будет идти о данных, полученных за первый квартал 2020 года. Девелоперов с нецелевым использованием средств в Москве мы не выявили. Однако нам пришлось, к сожалению, на ряд фирм наложить административные штрафы, причем не из-за грубых нарушений, а из-за некорректно внесенной справочная информации в Единую информационную систему квартирного строительства – ЕИСЖС. Связано это, видимо, с тем, что столичные девелоперы перешли, как и застройщики в других регионах, на предоставление отчетности только через ЕИСЖС, тогда как раньше мы собирали с них сведения на портале mos. ru, где, как мне кажется, интерфейс был более удобен и понятен бизнесу. Ошибки, которые допустили компании, одинаковы, и сейчас мы мусолим варианты изменения отчетности с фирмой Дом. РФ, которая является оператором ЕИСЖС, поскольку не совсем правильно, что бизнес должен расплачиваться за несовершенство целостности.

– Это большие штрафы?

– Поговорим о дольщиках – обманутых и обычных. Права какого количества пострадавших соинвесторов жилья удалось реконструировать в Москве в первом полугоде 2020 года? И сколько обычных дольщиков в этом второй году успели переехать в новые квартиры?

– Согласно данным Росреестра, в январе – июне права собственности зарегистрировали около 30 тысяч столичных дольщиков. А вот по пострадавшим семьям получилась красивая цифра – 888 семей, всего шесть домов. Это пять корпусов в ЖК Спортивный квартал и дом печально известного СУ-155 в Новых Черемушках. Закрыт вопрос по ЖК Ново-Никольское. При этом, согласно обновленной дорожной карте проблемных объектов, в Москве до конца второй года ключи от своих квартир могут получить порядка еще 3 тыщ семей обманутых дольщиков.

– В связи с чем обновилась дорожная карта?

– Это регулярное мероприятие. Она обновляется каждый квартал. На сегодняшний день документ содержит приведения о 33 проблемных объектах в Москве. Три из них завершает столичный застройщик Мосотделстрой №1.

Планируем, что семь объектный будет достраивать Московский фонд защиты прав дольщиков. Суд уже одобрил передачу четырех объектов, из которых по трём все формальности улажены и они данным Фонду. По остальным мы ожидаем судебные заседания.

В прочих случаях либо дома достраивают новые инвесторы, как в картины со Спортивным кварталом, либо город принял решение о компенсации квартирами без достройки объектов в других городских домах. Иногда застройщик остаётся прежним, и мы в интересах дольщиков пособляем ему преодолевать возникающие трудности. Единственный объект, судьба коего сейчас неясна, это имевшаяся Кутузовская миля, а сейчас ЖК Триумфальный на Кременчугской улице. Здесь город пока взял паузу, и судится с застройщиком по действующему договору аренды. После того, как все судебные процедуры закончатся, скорее всего, этот адрес придет к нам в региональный фонд, и там будет рассмотрен вопрос о его достройке.

– А нет ли ключа с компенсацией деньгами в данном случае?

– Если я правильно помню, в Единый реестр проблемных объектов в прошлом году пробрался и ЖК Нескучный Home&SPA. Что происходит с ним?

– Да, действительно, один из кредиторов застройщика добился по трибуналу признания компании банкротом, и проект оказался в ЕРПО. Но буквально две недели назад это решение арбитража отменили. Поэтому в ближайшее время ЖК должен быть исключен и из реестра проблемных объектов, и из соответствующей дорожной карты. При этом инвестор проекта твердит, что с финансированием все нормально, и его справочная информацию подтверждает кредитор – Промсвязьбанк. Конечно, мы продолжим проверять этот объект.

– А бенефициары там не меняются?

– Оснований для смены бенефициаров в настоящее время нет.

– Недавно в Подмосковье было заявленного о крупнейшей сделке по проектному финансированию, в рамках коей банк Дом. РФ открыл фирмы Инград кредитную линию на 60 миллиардов рублей, а девелопер взял на себя завершение двух проблемных долгостроев в области. Насколько применим подобный опыт для решения проблем с долгостроями в Москве?

– У Москвы на все проблемы есть региональный фонд защиты дольщиков. Мы создавали его именно для того, чтобы уйти от схемы со побочными инвесторами, и, чтобы можно было решать проблему обманутых дольщиков максимально прозрачно. Кстати, напомню вам, что Московский фонд дольщиков – единственный среди региональных фондов, который не требует софинансирования со стороны РФ, мы не берем ни копейки федеральных денег.

– И последний вопрос, чтобы повить тему Московского фонда защиты дольщиков. Принято ли решение по тому, кто его возглавит?

– Руководителем фонда стал мой имевшийся заместитель Александр Анатольевич Гончаров. Я уверена, что для фонда это очень хорошее приобретение. Александр Анатольевич давно окунутый в проблему жилых долгостроев, его знают дольщики. Кроме того, у него мощный опыт участия в арбитражах по проблемным объектам со стороны града, а для нас это очень важно, поскольку грамотности в этой области позволяют сохранять приличное количество бюджетных денег. Ведь конкурсным управляющим обанкротившегося застройщика интересно оценить объект дороже и потом потребовать с города недостающая сумму между обязательствами по ДДУ и переданным имуществом. Например, только по Академ-Паласу на проспекте Вернадского нам удалось сэкономить 3 миллиарда рублей.

– С проходом Марата Хуснуллина на должность вице-премьера с мертвой точки сдвинулся вопрос закона об апартаментах, кой для Москвы особо актуален. Как бы вам виделись изменения законодательства в этой сфере и обсуждаете ли вы их с Минстроем?

– Мы участвовали в рассужденье законопроекта с Минстроем. Насколько я понимаю, планируется выделить этот вид недвижимости в отдельную категорию, что мы как комитет можем только поддержать. Однако вопросов здесь еще очень много. И потребуется записывать изменения во многие нормативные сертификаты. Для столицы отсутствие у апартаментов отдельного определенного статуса – большая проблема, даже с точки зрения согласования градостроительской документации. На Градостроительно-земельной комиссии нередки случаи, когда мы рассматриваем документы по объекту, и только по планировкам можно догадаться, что на самом деле хочет на том или ином земельном участке построить игрок – настоящую гостиницу или апартаменты, прикрывающиеся гостиничной функцией.

– Кстати, как коронавирус повлиял на работу ГЗК? Стало ли меньше вопросов выноситься на рассмотрение во время пандемии?

Посмотрите нашу статистику: с начала марта по середину июля 2019 года прошло 10 заседаний ГЗК, за тот же период 2020 второй года – уже 14. При этом мы рассмотрели 784 вопроса, что на 33% более значительного, чем в прошлом второй году.

Понятное дело, заседания ГЗК проходили не в очном формате, а в режиме видеоконференц-связи. И для меня это оказался положительный опыт: ВКС позволила экономить время, кое с пользой можно потратить на решение других профессиональных вопросов.

– Инвесторы что-то изменили в своих планах в этом году?

– В первом полугодии 2019 года мы одобрили более 2 миллионов квадратных метров торговой недвижимости, свыше миллиона административных площадей, более 2 миллионов квадратных метров торговых зданий и 21 миллион жилья. В 2020 году по торговым площадям объем одобренных по итогам ГЗК проектов уменьшился в два раза – до пять миллиона квадратов. Офисы упали не так сильно – 900 тыщ квадратов. А объемы по объектам промышленного назначения даже появились – до 3 миллионов квадратных метров. Значительно меньше являлось одобрено градостроительной документации по жилью, хотя цифра сама по себе большая – 4 пять миллиона квадратных метров. Но это как раз никак не связано с коронавирусом: просто в 2019 году значительной объем вылетавшей на ГЗК документации по обитаемым проектам приходился на программу реновации.

– То есть вы не в глаза не видаете с точки зрения ГЗК уменьшения инвестиционной активности?

– Москомстройинвест всегда работал с Клубом инвесторов Москвы. Понимаете ли вы, кто возглавит это объединение после пагубы Андрея Грудина?

– Все будет лишённого на тайном голосовании членов Клуба инвесторов. Надеюсь, смогу познакомиться с новым руководителем в ближайшее время.

– Какие вопросы, по вашим ощущениям, назначит на повестку дня новый шеф Клуба инвесторов?

– Насколько я понимаю, застройщики озабочены проблемой заполнения отчетности ЕИСЖС – об этой проблеме я вам уже рассказывала. Кроме того, уже есть обращения от девелоперов, получивших приостановку регистрации ДДУ от Федерального фонда защиты дольщиков, причем без объяснения причин. Инвесторы бы хотели продолжать работать по уже отработанным механизмам с Москомстройинвестом, тем более, что мы - административный орган на уровне региона, ответственный за контроль долевого строительства. Получается, что в последнее время компании оказались под двойным надзором. С учетом того, что Москва самостоятельно финансирует завершение проблемных объектов, не нахожу федеральные деньги, это выглядит девелоперам избыточным.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Анастасия Пятова: Московские стройки вышли на 95% от прежних мощностей

комментарии (0)

Другие интересные новости

В Волгограде покажут фильм о фестивале "RT.Док: Время героев"