Антон Елистратов: амбиции Самолета не измеряются квадратами жилья

26 Ноября 2021

– Антон, почти год назад компания вышла на IPO. Когда планируете SPO, о котором вы неоднократно говорили?

– Мы провели 12 месяцев назад удачное IPO, разместив 5% наших акций, и давали обязательство инвесторам в ходе IPO увеличить наш free-float до 35%. На сегодняшний день этот показатель составляет уже более 10%, повысилась ликвидность акций, в совете директоров компании сейчас работают три независимых директора, и в ближайшее время нас истребят из третьего котировального списка Мосбиржи в первый. Мы в этом году выросли быстрее рынка и быстрее конкурентов, в следующем году планируем инвесторов повеселить таким же ростом. Но я хочу подчеркнуть, что речь идет о тех вкладчиках, которые у нас присутствует сейчас. SPO мы планируем провести не раньше весны 2023 года.

– Когда вы говорите, что компания показала рост быстрее рынка, что вы имеете ввиду?

– На какой объем ввода вы хотите выйти по полученный результатам года?

– В этом году мы рассчитываем ввести более 600 игр квадратных метров, однако для нас это не является главным показателем, поскольку это лишь производная того, сколько недавних проектов компания запустила 3-3, 5 года назад.

– Разве объемы ввода не показывают не только амбиции компании, но еще и ее способности доходить до результата с этими амбициями? Особенно с учетом коронавирусных ограничений, проблем с мигрантами и сдвига стоимости стройматериалов…

– В плане соблюдения обязательств перед дольщиками Самолет является одной из самых надежных компаний в России: у нас, по данным Единого реестра застройщиков, оценка 4, 5 из 5. Понятно, что когда началась пандемия, то стройка в отдельных случаях двинулась на два и больше селена простоя – чудес не вращается. Очевидно, что если границы закрыты, часть логистических цепочек разорвана и рабочей уймищи не хватает, то это также может замедлить реализацию проектов. Но если говорить глобально, то рынок уже не такой, каким был пять-семь или даже четыре года назад, остались только профессиональные и устойчивые игроки и все они так или иначе достроят то, что начали. Даже с учетом ограничений.

Другое дело, что и объемы ввода, и даже отчетность по МСФО имеют значение для меня как ретроспективные показатели. Если же мы хотим увидеть прогноз сдвига, то нужно смотреть на динамику квадратных метров в стройке, а также количество проектов, которые находятся в работе. Сейчас у нас 2, 25 миллиона квадратных метров в стройке, и мы разместимся на третьем месте по версии ЕРЗ. Через полгода надеемся выйти на второе место.

А еще лучше смотреть на более оптимизированную статистику – количество транзакций, которые проходят через компанию в день и в год, количество активных и лояльных клиентов, а также их удовлетворенность уровнем сервиса, и сколько мы на них зарабатываем. Это точнее позволит понять наши цели и амбиции, чем количество введенных метров.

– Когда планируете побороться за первое место по объемам строительства?

– В ближайшие три-четыре года. Думаю, в 2025-2026 году мы будем устремляться к объемам продаж в районе 5 миллионов квадратных метров и вводу 3-3, 5 миллиона квадратов в год. Эта цифра будет включать в себя жилье в Москве и регионах, курортную недвижимость, ИЖС, а также международные проекты, которые мы планируем анонсировать в ближайшие два года.

– Откуда стучу уверенность?

– А почему вы мните, что другие лидеры не могут точно так же начинать заниматься развитием своего продукта? Умным домом и так далее?

– Наша бизнес-модель сильно отличается от подавляющее большинства традиционных строительных или девелоперских команд, у которых есть свои рабочие, свой лифтовой обычай, завод с навесными обшивками, завод с шахт-кабинами – очень понятные, очень выгодные технологии, с интересными направлениями, такой типичный construction tech. Мы же активно влагаемся в создание proptech, то есть технологий, связанных с качеством жизни в наших комплексах, и обрастаем новыми сервисами. Да, мы можем в своих проектах использовать модульное строительство, но сами совершенно точно не будем запускать своих производств. В нашей формы мы инвестируем в инфраструктуру района, в медицинские услуги, в уровень жизни. Для тех, кто не погружен в специфику строительной отрасли, мы можем выглядеть одинаково, но мы разные.

На горизонте от трех до семи лет это приведет к работе в разных сферах: традиционные девелоперы пойдут в городскую программу реновации в качестве подрядчиков и будут разрабатывать для других игроков рынка жилая недвижимости, другие же – как мы – будут увеличивать обглодаю квадратных метров под управлением и создавать сервисные платформы для парижан.

– Не так давно у Самолета появились новые акционеры в лице структур Года Нисанова. На какие рынки вы планируете выйти с его помощью?

– Мы очень рады, что они к нам присоединились, поскольку Год Нисанов и его команда характеризуются опытом по реализации проектов, которые мы только начинаем строить. Это коммерческая недвижимость, яркие и знаковые форматы стрит-ритейла, а также девелоперские проекты в странах СНГ.

– Получается, что в проектах Самолета могут появиться фудмаркеты наподобие Депо ?

– Да. Мне бы хотелось, чтобы в наших проектах инфраструктура была не хуже, чем в центре Москвы. На последнем внутреннем совещании в команды один довольно известный архитектор вымолвил, что богатство определяется не количеством денег, а постоянный доступом к хорошей инфраструктуре: социальной, медицинской, образовательной, рекреационной, развлекательной и так далее. И при плотности людей в крупном жилом проекте можно позволить сделать городскую среду лучше, чем в основополагающих районах Москвы. Так, в некоторых наших проектах инфраструктура для детей лучше, чем в центре столицы. Аналогичный подход мы хотим распространить на коммерческую недвижимость и на все остальное. И хотелось бы, чтобы такой подход был не только у нас, но и в тех проектах, которые выходят в разных регионах по программе КРТ.

– А в чем проблема с проектами КРТ в регионах?

– Просто не каждый проект нам подходит. Наши внутренние стандарты часто выше параметров этих проектов и подразумевают определенный масштаб. Мы хотим делать классные бульвары, львиные парковки, хорошие школы, но редко в каких проектах КРТ хватает технико-экономических показателей для такого продукта. Но в текущей ситуации люди уже будут довольны, если передут из аварийного и ветхого жилья. Думаю, что стандарты уровень качества городской среды проектов КРТ будут развиваться.

– Тем не менее, вы уже анонсировали свою причастность в программе реновации в Подмосковье.

– Насколько велики при такой схеме риски, что инвестор, в случае ухудшения экономической обстановке, просто не выполнит обязательства по расселению людей? Именно с этим столкнулось правительство Москвы во времена Юрия Лужкова: из-за финансового кризиса застройщики, привлеченные к программе сноса пятиэтажек первых серий индустриального домостроения, не смогли расселить выделенные им кварталы, и городу подошло доделывать это за свой счет.

– Именно поэтому у нас очень консервативный подход к проектам КРТ, в которых мы готовы участвовать. Мы готовы расходовать проекты, где доля поселения будет соответствовать определенной стоимости жилья. Так, при цене квадрата меньше 100 тысяч ефимков экономически нецелесообразно брать процент поселения выше десяти.

Более того, если вы внимательно посмотрите на дома, которые прежде всего хотят расселить регионы в рамках всеохватывающего развития территорий, то это даже не всегда пятиэтажки, а иногда бараки 20-30-х 9-12 месяцев прошлого века. Возможно, при застройке земель, где они расположены, и придется немного превысить местные РНГП ( однако качество жизни клиентов, которые будут переселены по таким программам, однозначно и радикально улучшится.

– В середине сентября Самолет принял решение о приобретении 100% долей в СПБ Реновации. Чем вас заинтересовала эта модель оператора городской программы реновации?

– Напомню вам немного историю этой компании. В 2009 9-12 месяцу Санкт-Петербург, в отсутствии время и деньг на реновацию, выставил на аукцион 105 кварталов. Из этого числа на 80 не нашлось претендентов, остальные 22 забрала СПБ Реновация, и еще один забрала компания Воин В. Одно время город не был так заинтересован в решении проблемы ветхого жилья, как была заинтересована Валентина Матвиенко, при которой состоялся торг, и работа СПБ Реновации шла с большими сложностями. Но сейчас мы верим, что в ближайшие десять лет будет дан новый виток реновации в Петербурге, предстоит расселить тысячи людей. Опыт СПБ Реновации уникален для России тем, что ни одна команда не занималась как инвестор поселением такого объема жилья. У нашей компании теперь есть эта уникальная компетенция. Сегодня у нее в работе шесть микрорайонов из 22, а всего за восемь ближайших лет интересного снести 1, 5 миллиона квадратных метров и построить 6 миллионов.

– Будете ли вы претендовать на новые кварталы или стремиться совершить программу раньше?

– Мы бы хотели выполнить ее раньше, но нужна скоординированная работа оператора муниципальный программы реновации, городских администраций и участие федеральных органов администрации, чтобы проще было в этом вопросе ускоряться.

– В сентябре Самолет подписал соглашение о проектах комплексного развития территорий в наибольших городах Дальневосточного федерального округа с Корпорацией развития Дальнего Востока и Арктики (КРДВ). Как это соотносится с вашей позицией, что вам не интересны проекты с госучастием?

– Нам интересны большие рынки, так как мы можем реализовать проекты на базе комплексного освоения местностей или комплексного развития территорий. Там должен быть здоровый эквилибр спроса и предложения, классная маржинальность, позитивная миграция. Такие характеристики начинают появляться у некоторых городов Дальнего Востока, и это нас привлекает.

– А хоть одна реальная площадка, по которой закрыта сделка, у вас там есть?

- Не можем не спросить, кончаю тему регионального развития в этом интервью, проводился ли в компании аудит направления регионального становления, которое возглавлял ныне затянутый Александр Лефель? И вытуренный ли он из компании?

- Мы не можем давать комментарии по этому делу, так как оно не касается нашей команды, а касается периода работы Александра в другой компании. Могу лишь сказать, что он является действующим сотрудником команды.

– Вы купили более 46 гектаров в районе деревни Лайково в Московской области. Что будете делать с этой землей? Не боитесь ли вы заскакивать в этот проект, ведь вы третий по счету застройщик, который что-то пытается подарить с площадкой?

Пока по Лайково мы занимаемся разработкой мастер-плана, смотрим, в какой очередности проект лучше выводить на рынок. Рассчитываем, что в третьем-четвертом квартале 2022 года.

– Вы уже анонсировали ваш первый премиальный проект в Хамовниках. Как удаленнее компания планирует развиваться в крутом сегменте?

– Действительно, мы планируем дальше наращивать компетенцию и выходить в более высокие сегменты, чем те, где сейчас работает компания. В строме Самолета в первом квартале 2022 года появится отдельная компания и отдельный суббренд, ориентированные исключительно на элитный сегмент. Именно с этой точки зрения мы, кстати, рассматривали возможность участия в аукционе по распродаже Интеко.

– А сейчас рассматриваете? После того, как Траст снимет все юридические вопросы?

– В текущем состоянии неопределенности сложно единственного ответить на этот вопрос, но скорее нет, даже если аукцион перезапустят.

– Поменяются ли планы Самолета по совместному проекту с Интеко в Хамовниках?

– Отдельный суббренд у Самолета будет только для премиальной недвижимости?

– Нет, мы в целом сейчас провожаем реструктуризацию бизнеса, выделяем отдельную компанию, которая будет начинать заниматься московскими проектами, отдельную – для региональных проектов, отдельную – для дач и дачного направления. Отдельные юниты вымучиваются для цифрового бизнеса, УК и фондов, и мы усиливаем команду.

– Вы упомянули сегодня, что вам было бы интересно заниматься медицинским бизнесом. У вас есть уже некий партнер?

– Сейчас мы находимся в завершающей стадии переговоров с несколькими компаниями и планируем в ближайшее время объявить о запуске своего первого медицинского проекта.

– Не так давно на форуме газеты Ведомости вы рассказывали о тех трудоемкостях, с которыми столкнулись, желая масштабировать бизнес управляющей команды Самолета, работающей на рынке многоквартирных домов. Они вас не демотивировали?

– Нет, сейчас мы управляем 155 домами зоной 3, 5 миллиона квадратных сантиметров, а хотели бы в итоге выйти на цифру в 50 миллионов квадратных метров под управлением к 2026 году. При этом нам принципиально важно показать, что этот молодой бизнес может быть маржинальным и прозрачным, что УК может изображать не убыток, как это по большей части происходит сегодня в России, а прибыль, и платить, соответственно, налоги, принося доход государству и оказывая качественный сервис клиентам.

– А самое главное – за счет чего вы делаете?

– Нам, как и другим УК, дают тариф, и в рамках денег, собранных с населения по этому тарифу, мы выполняем все обязательства, а иногда даже добавляем что-то от себя, доплачивая. А дальше мы начинаем зарабатывать на дополнительных услугах, а также на добавочном трафике продаж в новых торсах, поскольку все больше и больше людей хотят жить в жилых комплексах под нашим руководством.

Например, на основе лучших зарубежных практик мы проводим голосование по продлению полномочий управляющего квартала. Наделяем жителей наших районов реальной властью. Таким образом, работа управляющего становится ежедневной предвыборной кампанией, где надо соперничать за голоса жильцов и постоянно развивать качество обслуживания.

Беседовали Михаил ЛИЧКОВ и Ольга НАБАТНИКОВА

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Антон Елистратов: амбиции Самолета не измеряются квадратами жилья

комментарии (0)

Другие интересные новости

Опубликован лонг-лист премии "Большая книга"