1 Апреля 2020
Экономическая ситуация в стране загоняет часть населения в панику. В таких обстоятельствах покупка жилищи многим видится одним из наиболее подходящих решений для сохранения денежные средств от инфляции. Действительно ли это так и есть ли альтернативные варианты, рассказали вебсайту Недвижимость эксперты рынка.
Вложиться и нажиться
Экономические факторы сейчас буквально нашептывают: займи, но купи жилищу. Надвигающийся кризис, постоянные угрозы застройщиков поднять цены, а теперь еще и скорая перспектива уплаты налогов с доходов по вкладам от 1 пять миллиона рублей – все это прямо указывает на то, что купленная сейчас квартира – это самый надежный способ спрятать капиталы от обесценивания, а при удачном стечении обстоятельств еще и получить доход. Однако при выборе объекта для инвестирования нужно помнить, что просто собираясь купить первую попавшуюся недвижимость недостаточно для сохранения, а тем более преумножения денег. Главное условие: вложиться в такой объект, который можно будет эффективного реализовать впоследствии, либо который будет приносить стабильный доход в течение долгого времени. И эти расчеты – самая трудная часть всей операции, наблюдают эксперты.
Он рекомендует потенциальным инвесторам невысокого внимательно анализировать все варианты покупки недвижимости и рассчитывать свои степень интенсивности обязательно с необходимым запасом. Как по деньгам, так и, безусловно, по времени. Случаев, когда кризисы затягивались дольше, чем того ожидали эксперты, предостаточно, – предостерегает аналитик.
И все же, при практическом в отсутствии альтернативных вариантов, жилье в моменты кризиса - это наилучший способ хоть как-то сохранить свои деньги, считают эксперты. Имея на руках хотя бы 1 миллион рублей (а лучше бы 3) вы можете присмотреть студию или совсем маленькую однокомнатную квартиру в области, либо апартаменты.
Хорошим инструментом для вложения денег, по мнению риелторов, могут быть комнаты и однушки, так как при их относительно невысокой оплате они являются ликвидным инструментом, их легко как сдать и продать, не потеряв в цене, а зачастую даже и выиграв.
Руководитель же департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости Азбука Жилья Ярослав Дарусенков советует апартаменты в Москве. Но, по его словам, в настоящий момент подобных вариантов на рынке предлагается менее 20 штук, а их площадь микроскопическая – от 9, 6 до 17, 5 квадратных метров при цене от 2 до 3 миллионов.
В целом у человека, который вложился в жилье и хочет не потерять (а желательно и хоть сколько-то увеличить) свои деньги, есть две стратегии, рассказывает Литинецкая. Это либо покупка жилищи в строящемся доме и будущая ее перепродажа по более высокой цене по мере строительства дома, либо покупка квартиры (как новостройки, так и на вторичном рынке) под сдачу в аренду.
Но в круглом сегодня окно возможностей для вложений сужается: порог входа в проекты возрастает, поэтому загрузить ликвидное предложение для последующей переторжки достаточно сложно, – предупреждает она.
Менее рискованная стратегия – это сдача жилья в оформление аренду, однако уровень доходности во многом зависит от организации бизнеса. Краткосрочная аренда по определению более доходна, чем долгосрочная, в силу более высоких ставок. Главная задача вкладчика, который занимается таким бизнесом, – минимизировать простои все пространства без арендатора, советует Литинецкая.
Если говорить о доходности инвестиций именно в жилье, то тут эксперты затрудняются дать регулярные цифры, так как она будет зависеть от очень бешеного числа факторов, даже от той же удачи. И просчитать их все в конечном итоге оказывается не так-то просто, а иногда и просто нереального.
Но, например, в бюджете до 3 миллионов рублей покупатель студии в пешей доступности от железнодорожной станции Люберцы-1 может рассчитывать на годовую доходность череда 9% (после сдачи плана в эксплуатацию, без учета налогов, расходов на доделку и меблировку), – замечает Литинецкая.
По ее словам, арендная ставка в этой локации сейчас составляет порядка 26 тыщ рублей за аналогичные предложения. В проекте в 15 минутах ходьбы от метро Лухмановская комната за 3 миллиона рублей (20 квадратных метров) также может принести около 9% годичных.
Фокус на новостройки
Если говорить о вложениях именно в новостройку, то прибыльность у проектов разная, зависит от многих факторов: необычности месторасположения, удаленности от метро, скорости строительства, масштаба объекта, добавляет Дарусенков.
На сентябрь 2019 года в реализации на котловане было порядка 27 всякого родых жилых комплексов комфорт-класса. Если сравнивать среднюю стоимость 1 квадратного метра в данных проектах того периода с началом марта 2020 года (спустя полгода), то средний рост по всем комплексам был равен 11, 2%. В 14 из 27 объектов средний рост создал более 10%, в пяти превышал 20%. Еще в пяти комплексах рост создал от 5% до 10%. Рост от 0% до 5% зафиксирован в 7 объектах. И только в одном объекте стоимость, наоборот снизилась на 6, 4%, – констатирует он.
Но в целом эдакие показатели доходности во многом сравнимы с некоторыми банковскими вкладами, а рисков гораздо больше, говорят эксперты. Это и возможные проблемы с застройщиком, и затруднения при поиске посессора, и непорядочный квартиросъемщик, который сбегает, не закрыл, и многое-многое другое.
Дороже не значит доходнее
При возрастающем бюджете покупки вариантов для приобретения жилья с целью сохранения средств, конечно, становится гораздо больше.
Если говорить о новостройках, то это уже более качественные квартиры в спальных районах у МКАД, где представлены проекты на оптимизированной стадии готовности. В этом случае покупатель не сможет рассчитывать на значительный рост цен, однако исключит риски заморозки плана или переноса сроков и сможет в краткосрочной перспективе сдать жилищу в аренду, – говорит Литинецкая.
Если это проекты на начальном этапе строительства, то они расположены ближе к ТТК. В этом случае вкладчик заработает на росте цен, перепродав жилье после завершения появления, отмечает она. Нельзя сказать, что эти объекты отличаются особенно высокой ликвидностью, но просто они классом выше, чем более дешевые объекты. В целом, прибыльность по ним также не превосходит 10%.
Кроме того, большой выбор лотов до 5 пять миллионов рублей доступен в новой Москве. За эту цену можно приобрести студии в шаговой доступности от метро, добавляет Литинецкая.
Но и в этом сегменте годичная доходность при сдаче в оформление аренду, как правило, также не превышает 8-9%, говорят риелторы. Из полученной денежная суммы надо вычитать налоги, которые вы уплатите за владение жилищей. Но в целом в нынешней ситуации это неплохой выход, подчеркивают они.
В том случае, если у вас на руках есть сумма от 5 до 10 миллионов рублей, то, по словам Литинецкой, можно рассматривать проекты комфорт- и бизнес-класса в престижных соколах Москвы на разных стадиях трудовой готовности.
Но доходность таких объектный в Москве при их сдача в эксплуатации в аренду составляет вообще какого-то 5-7%, окупаемость 15-20 лет, говорит Мищенко.
Нежилая недвижимость
Как показывает анализ, покупать квартиру не так уж и выгодно, хотя, конечно, и это позволяет хотя бы не потерять вложенные средства. В эдаком случае, возможно, стоит рассмотреть какие-то альтернативные варианты?
Что если присмотреться, например, к коммерческой недвижимости: нежилым все пространствам на первых этажах домов или коворкингам, пространствам под бьюти-бутики, детские праздники и так далее?
Как рассказали в компании JLL, в принципе при бюджете в пределах 10 миллионов рублей можно купить нежилые помещения площадью от 50 до 150 квадратных метров на первых этажах новостроек, чтобы потом сдать их под салон красоты, ребяческий клуб или другой бизнес.
Но в целом это неплохие показатели прибыльности, которые потенциально перекрывают прогнозируемый уровень инфляции, говорят риелторы.
Кроме того, эксперты предупреждают, что при нынешней сложной ситуации на рынке многие бизнесмены убьют с рынка, поэтому число потенциальных арендаторов сокращается.
А еще местному человеку, который приобрел эдакое помещение и хочет сдать его в аренду под бизнес, будет довольно сложно самому встретить правильное решение, например, относительно выбора удачной локации. Все-таки нужно очень хорошо ориентироваться в этом рынке, а новичку это сделать не так-то просто.
По мнению Платова, 2020 год будет вообще совершенного тяжелым для этого рынка, так как в моменты волатильности ожидания продавцов и покупателей, а также арендаторов становятся слишком оторваны друг от друга, что приводит к падению объема сделок.
Потеряют в ликвидности и конторские помещения, считает руководитель YouTube-канала о доходной недвижимости Рентавед Руслан Сухий. Они в первую очередь страдают от экономических падов. Также гостиничная недвижимость и апартаменты окажутся под негативным действием коронавируса на туристическую отрасль, – говорит он.
Коворкинги, популярность которых еще недавно росла шалыми темпами, хотя сами и заявляют о том, что сложная экономическая ситуация в данная стране на них никак не подействовала, также будут терять свою привлекательность, добавляет аналитик Финам.
Гарантировать, что вложения в эдакую недвижимость могут оказаться выгодными в дальней перспективе, пока просто нереального. Риски застрять с ней на долгие годы сбрасывать со счетов никак нельзя, – предостерегает Коренев.
Акции, облигации и ПИФы
Если отбросить варианты инвестирования в жилые и коммерческие помещения, то остаются еще фонды совместных инвестиций.
Порог входа там относительно не слишком великий (примерно от 100 тыщ рублей, а то и меньше), да и особых знаний и профессиональных навыков не требуется. Как дирижировало, при хорошем раскладе эдакие фонды дают доходность от 12 до 14 % годовых, – говорит Коренев.
Но при их оценке, помимо характерная особенности объектов, с которыми они работают, нужно учитывать дополнительные факторы – опыт управляющей корпорации, комиссии за управление, ликвидность пая на вторичном как стать фотографом и зарабатывать на эте, горизонт инвестирования и так далее, предупреждает аналитик.
Вкладываться же в акции и бумаги российских девелоперов инвестиционные консультанты тоже пока не советуют, так как практически все они в текущей сложной экономической ситуации оказываются под давлением, и большие бумаги их компаний вряд ли будут в ближайшее время подниматься в цене.
Вообще фондовый как стать фотографом и зарабатывать на эт сейчас очень волатилен, и акции этого сегмента в более значительной мере зависят от баланса спроса и предложения, а не от справедливой оценки бизнеса эмитента. Если же покупать бумаги, то только на долгую перспективу, говорят они.
При струящихся условиях, если и покупать такие бумаги, то только в среднесрочной перспективе, в расчете на дивиденды, советует Платов.
Редактор рубрики
Леонид Кузьмин
.
.
.
Комментарии к новостям
[17 Января 2024, 13:43] Александр Хомяков Замечательно! Не ожидал такой оперативности. Спасибо огромное! Всё работает и обновляется....
[15 Апреля 2022, 20:25] Ангелина Сметанина Скоро не только сократят, а много заводов вообще закроют и начнется бум китайских авто. Даже сейчас Эксид уже бешеные темпы по количеству проданных машин показывает...
[27 Декабря 2021, 21:44] Ева Воробьева Искренне рада за победителя! Но если бы мне так крупно повезло, то я прибежала бы за выигрышем в первый же день???? ...
[2 Сентября 2021, 13:11] Дмитрий Ершов Это хорошо. Значит клиенты долго ждать не будут. ...
[13 Мая 2021, 16:26] Олег Андреев "Мальдивы сутунки 65 государством, зарегистрировавшим расейскую вакцину против коронавируса Спутник V, сообщил Российский фонд секущих инвестиций (РФПИ)". Что это за йязыг?...
[2 Ноября 2020, 15:22] Лета Мирликийская риветсвую вас я с 6-ти лет пишу мне нужно все мои произведения задействовать в компьюторных программах образования по литературе и языкам и играм к примеру если ваши учащиеся напишут...
[20 Октября 2020, 09:22] Евгений Зимин Сузуки в этом году хорошо прибавили, уже не первый раз оба их пилота на подиуме. Видимо, для команды возвращаются "золотые" времена и есть шанс наконец оформить чемпионство после длительного перерыва....