Дешевая ипотека в 2019 году не разрулила рынок жилья

19 Декабря 2019

В прошлом году все делегаты российского рынка недвижимости восхваляли ипотеку как главный драйвер и спасательный круг жилищного строительства, а на дальнейшее падение ставок клали огромные надежды. 2019 год показал, что одни только дешевые деньги не обеспечивают рост продаж, нужны еще и дешевые квартиры. Эксперты разузнали Недвижимость, почему рекордно низкие ставки не оживили автомобильный рынок жилья.

В 2018-м году только ленивый не называл ипотеку главным стрессором роста продаж жилья. Это подтверждалось цифрами, которые не должна являлись более чем логично: снижение ключевой ставки в марте прошедшего года повлекло за собой удешевление ипотеки и, как успех, значимый рост продаж. К примеру, в участке московских новостроек апрельские продажи добавили 19% в годовом выражении.

Ситуация 2019-м году развивалась с точностью до наоборот. Его первая часть проходила под знаменем рекордных продаж. На самом динамичном автомобильный рынке страны, в Москве, рекордное количество договоров долевого участия (ДДУ) – 11, 677 тысячи – было отмеченного в июне. Именно в конце этого месяца Центробанк впервые с марта 2018 года замедлил ключевую ставку до значения 7, 5%. Вслед за сим ипотека ожидаемо подешевела, однако рекордных продаж или количества занятых ипотек больше не было.

Снижение объемов ипотечного кредитования началось еще в мае, когда количество новых ипотечных кредитов в России, средства по которым были реальным перечислены на счета заемщиков, снизилось на 38% в годичном отношении. При этом объемы выданных кредитов снизились на 31%, подсчитали в Объединенном кредитном бюро. В мае 2019 года было выдано 67, 99 тысячи ипотечных кредитов на 150, 17 миллиарда рублей, а годом ранее – 109, 66 тысячи кредитов на 218, 5 миллиарда.

Всего же за 2019 год Центробанк снижал ключевую ставку пять раз, из них четверо – во втором полугодии, а последнее снижение произошло в декабре – до 6, 25%.

Сравнение 2018 и 2019 годов очень ярко показывает, что ипотека является сильным и востребованным драйвером только при условии доступных цен на жилье, а как раз этот показатель в 2019 году планомерно ухудшался, цены росли. Снижение спроса наблюдается на фоне устойчивого роста цен, который фиксируется в подавляющее большинстве региональных центров, добавляют консультанты ЦИАН. По их такого родым, к октябрю цена квадратного метра продемонстрировала годовой рост на 17% (расчеты по 15 городам-миллионникам).

Вслед за ценами поднимались и суммы кредитов. За десять месяцев текущего года посредственная сумма ипотечного кредита в России выросла на 10% – с 2 миллионов рублей по результатам 2018 года до 2, 2 миллиона рублей, подсчитали в Дом. РФ.

На 10% вырос и средний срок кредита, достигнув почти 18 лет. Среднемесячный платеж по ипотеке в эта стране несколько повысился - до 21, 5 тысячи рублей по сравнению с 20, 7 тысячи целковых в прошлом году. Отчасти этот рост стал результатом увеличения на 5% среднего количества квадратных метров жилья, приобретаемых за счет заемных средств (с 35, 8 квадратного метра в 2018 году до 37, 4 квадратного метра), – поясняют эксперты Дом. РФ.

Таким имиджем, цены стали барьером на пути роста спроса на жилье и, как следствие, снизили востребованность ипотеки даже на привлекательных условиях.

Другим фактором, подействовавшим на снижение спроса на ипотеку, стал неожиданно низкий процент рефинансирования ранее взятых ипотек. В январе-октябре 2019 года их доля составила 4-5% по сравнению с 12-14% годом ранее. Объем выдачи новой ипотеки по сравнению с прошлым годом практически не изменился, – объясняют в Дом. РФ.

По данным Русипотеки, наиболее высокой доля рефинансирования в объеме выданных кредитов по итогам девяти месяцев была в Промсвязьбанке – почти 40% (доля является высокой предположительно из-за фокуса на рефинансировании военной ипотеки), банке Дом. РФ – 22, 7% и ЮниКредит Банке – 19, 4%, уточняет руководитель ипотечного филиала банка Росбанка Росбанк Дом Денис Ковалев.

В качестве причины такой ситуации консультанты называют изменившуюся с прошлого хотя бы года политику банков. Главным защитным инструментом от переманивания клиентов является предоставление скидки действующим заемщикам, именно по такому пути пошел Сбербанк, – обращает внимание председатель правления Абсолют банка Татьяна Ушкова. В пресс-службе Сбербанка не стали комментировать свою государственный деятелю относительно рефинансирования, однако в середине декабря его глава Герман Греф объявил, что банк в 2020 году вновь будет рефинансировать ипотеку своих клиентов. Эта опция была недоступны с сентября 2018 года.

Масштабная реформа продольного строительства, в частности переход на работу застройщиков через эскроу-счета и необходимость привлекать проектное оплачивание, поставили рынок недвижимости в сильную зависимость от банков. Однако эти перемены сработали в обе стороны, и необходимость наладить работу строительной отрасли в новых условиях потребовала дополнительных изменений, в результате которых уже рынок новостроек начал влиять на банковский сектор.

Одним из результатов таких изменений стало то, что ипотечные ставки на новостройки спецстали ниже, чем для вторичного жилья. По данным торговая марки Метриум, ставки на первичку и вторичку впервые сравнялись еще в конце 2017 года, тогда они в среднем образовывали 10, 24%.

Если взять прошлые палеоцены (до 2014 года), то ставки на вторичку были ниже ставок по первичке, вспоминает начальник управления залогового кредитования МКБ Игорь Селезнев. После появления различных программ авансирования от государства, от застройщиков, резкого роста строительства новостроек, падения спроса на вторичном рынке и других инструментов оклады на первичном рынке стали значительного интереснее предложений на вторичке. В настоящий момент спрос на вторичное жилье лишь незначительно упреждает спрос на новостройки, и многие банки сравняли условия по ним, говорит он.

Кроме того, банки накопили достаточную статистику по кредитам под залог ДДУ: дефолтов по ним в три-четыре раза меньше, чем по ипотечным кредитам на вторичное жилье. Сочетание вышеперечисленных стрессоров привело к тому, что ипотечные ставки на первичном автомобильный рынке сейчас ниже ставок на вторичном рынке. По итогам октября средневзвешенная ставка по ипотеке на жилье в новостройках составила 8, 84% против ставки 9, 67% по ипотеке на вторичное жилье, добавляют в Дом. РФ.

Реформа долевого строительства, по мнению некоторых участников рынка, вполне может породить конкуренцию между банками за возможность размещать у себя средства дольщиков – такое мнение в течение года периодически высказывали иные участники рынка недвижимости, а в начале ноября на тренд обратил внимание и замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Ряд представителей банков, опрошенных Недвижимость, согласились с этим прогнозом.

Сбербанк предоставит хорошая возможность оформить ипотеку от 1% годичных на квартиры в новостройках, строительство которых финансируется банком с использованием эскроу-счетов, отмечают в пресс-службе финансовой организации.

Чтобы банку построить доступ к существенному объему средств на эскроу-счетах, нужно активно кредитовать отрасль, предлагать застройщикам проектное финансирование. Поэтому главная конкуренция сейчас разворачивается за ограничения, предлагаемые клиентам по проектному финансированию. Проектов, реализация которых идет без привлечения кредитных средств (за счет игроков или собственных средств застройщика), на рынке крайне недостаточного, констатирует Селезнев.

Переход на проектное финансирование породил опасения, что многие застройщики, особенно небольшие и работающие в регионах, могут не справиться и улизнуть с рынка. Это в свою очередь потенциально ставит под удар выполнение показателей национального сериала по наращиванию объемов жилищного строительств. Поэтому за последние полгода регулярно появлялись или озвучивались законодательные инициативы, призванные облегчить участь строительной отрасли. Однако частица этих инициатив потенциально может пересмотреть стоимость новостроек как в львиную, так и в младшую сторону, а это напрямую сказывается на размерах ипотечных займов.

Снижение ставок дало Центробанку повод для оптимистичного прогноза: в 2020 году регулятор ожидает роста ипотеки на уровне 20%, но одновременно с этим ведется борьба за качество кредитов. Так, в начале декабря маковица ЦБ Эльвира Набиуллина посетовала, что уже более 40% заимодателей в России имеют одновременно ипотеку и другие кредиты, и долговая нагрузка только растет.

В связи с этим Центробанк намерен ужесточить правила выдачи ипотеки для банков с 1 июля 2020 хотя бы года, поставив их отчисления в резервы в зависимость от долговой нагрузки и первоначального взноса заимодателя. По его подсчетам, без изменения структуры ипотечных портфелей эта мера увеличит нагрузку на капитал банков в 1, 4 раза.

По нашим оценкам, те меры, которые предпринимает Банк России, будут иметь следствия для охлаждения рынка: практически в два раза будет сокращен прирост задолженности граждан перед банками страны, – комментируют в пресс-службе ВТБ. Однако, считают в ВТБ, последующий рост объемов кредитования продолжится, но темп его замедлится. В 2020 году прирост залогового кредитования на рынке составит порядка 15%, добавляют в банке.

Но есть и более оптимистичный принцип на данное решение ЦБ. Очевидно, что после введения показателя долговой нагрузки (ПДН) банки перестраховываются и стараются кредитовать только тех граждан, чей ПДН не вызывает у них вопросов, рассуждает начальник по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. В первую череда речь идет о необеспеченных фруктах кредитов (потребкредиты и кредитные карты). К ипотеке, как к залоговому покрою розничного кредитования, это отнесётся в меньшей степени. Помимо низкого риска по сравнению с необеспеченными кредитами, рассмотрение заявки на ипотеку всегда проводилось намного более тщательно и было сопряжено с анализом большого пакета документов, подтверждающих кредитоспособность заемщика, разжевывает Волков.

Одновременно с этим власти взяли прорабатывать новую программу льготной ипотеки, на этот раз привязанную не благосостоянию, а к региону проживания заемщиков. Так, в октябре вице-премьер России Виталий Мутко озвучил планы по предоставлению льготной ипотеки в десяти проблемных регионах. Вскоре после этого, с 15 декабря текущего года, программа льготной ипотеки под 2% начала сказываться в Дальневосточном федеральном округе. Заявки на получение кредита по таким условиям уже подали намного более тысячи человек.

Еще одной инициативой, предлагающей использовать ипотеку как средство помощи гражданам для улучшения квартирных условий, стала идея аварийной ипотеки, которая предполагает предоставление жителям аварийных домов льготной ипотеки в 3% для переселения. Идея встретила противоречивую реакцию. Так, исполняющая обязанности директора комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Елена Перминова назвала идею логичной и жизненной, в то же время ее раскритиковали ОНФ, Национальное объединение застройщиков жилья, а также ряд чиновников и делегатов рынка.

Основной же льготной ипотекой в 2019 году оставалась программа для семей с двумя и намного более детьми. В общей экстремальности с февраля 2018 по октябрь 2019 года в рамках программы семейной ипотеки выдано 38, 9 тысячи кредитов на 97, 5 миллиарда рублей, в том числе 22, 3 тысячи новых кредитов на 63, 9 миллиарда рублей и 16, 6 игры кредитов на сумму 33, 6 миллиарда рублей – на задачи рефинансирования, подсчитали в Дом. РФ. Востребованность программы существенного возросла после того, как в апреле этого года она была скорректирована с учетом поручений президента России Владимира Путина, которые он сформулировал в послании Федеральному собранию, добавляют консультанты Дом. РФ.

Таким образом, на ипотечном рынке есть два разнонаправленных намерения: ограничить количество неблагополучных заемщиков и одновременно превратить ипотеку в инструмент социальной поддержки.

По результатам 2018 года, когда объемы ипотеки росли рекордными темпами, но при этом в сентябре была поднята ключевая ставка и кредитные ставки банков, консультанты оценивали перспективы довольно сдержанно, ожидая дальнейший рост ставок и снижение спроса на жилье. В конце 2019 года прогнозы выглядят оптимистичнее.

В настоящий момент сформировалась тенденция снижения процентной ставки и стоимости фондирования, которая продлится и в 2020 году: согласно прогнозу, в будущем году уровень ипотечных ставок сядет до 8, 5-8, 7%. Количество выданных кредитов, по оценке, составит 1, 6 миллиона на общую сумму около 3, 5 триллиона рублей, прогнозируют в Дом. РФ.

В МКБ также ожидают роста рынка ипотеки на 15-20%, в Росбанке полагают, что он добавит более 25%.

Есть и более холодные прогнозы. По нашему мнению, ситуация в ипотечном кредитовании останется стабильной, тенденции уходящего года сохранятся. Возможно, большей динамики выдаче ипотечных кредитов добавит прогнозируемое снижение ставок. Однако большее влияние на залоговый рынок будет оказывать динамика реальных доходов населения. Если причина с ними не улучшится, серьезного роста ожидать будет сложно, – резюмирует Волков.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Дешевая ипотека в 2019 году не разрулила рынок жилья

комментарии (0)

Другие интересные новости

Французский композитор и пианист получил российское гражданство