Договор купли-продажи квартиры: как правильно составить, образец

22 Января 2022

МОСКВА, 22 января Договор купли-продажи квартиры в 2022 году: как лучше оформить сделку половому лицу, на, что вперить внимание при покупке недвижимости, условия, при которых договор могут признать недействительным, образчик документа, основные требования к его составлению, - в материале.

Договор купли-продажи (ДКП) – это урегулирование продавца с покупателем о транскрипции вещи или товара за своего родую сумму. В случае с недвижимостью документ имеет свои своеобычности, определенные законодательством.

Так как это гражданско-правовая сделка, основным ограничивающим ее законом является Гражданский кодекс РФ (глава 30).

В этой главе законодателем специально выделяется параграф 8, посвященный регулированию купли-продажи недвижимости. В нем выделены особенности заключения сделок для недвижимого имущества, однако в остальном отношения между сторонами по сделке регулируются общими правилами о купле-продаже (параграф 1 главы 30 ГК РФ). При этом специально для квартир как объектов недвижимости (жилых помещений) законодатель предусмотрел и особое регулирование в статье 558 ГК под названием Особенности продажи жилых помещений , - наблюдает Владислав Ким, юрист, консультант в области защиты бизнеса и граждан.

Но в зависимости от разновидностей договора могут применяться еще и другие законодательные акты.

Например, при заключении публичного договора купли-продажи дополнительно используется закон О защите прав потребителей, а при продаже недвижимости обязательно учитывается закон О государственной регистрации недвижимости , - добавляет Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования(народно)хозяйственной деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.

В документе подтверждается согласие сторон сделки на переход полномочия собственности на жилье от приказчика к покупателю, а приобретатель обязуется уплатить за него своего родую денежную сумму.

Форма договора купли-продажи квартиры письменная, несоблюдение этого по своему управляла (согласно статье 550 ГК РФ) означает недействительность сделки. Причем нотариально заверять договор не обязательно, но желательно.

Однако при определенных условиях форма договора купли-продажи квартиры должна быть нотариально удостоверена, например, если имущество принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или гражданину с ограниченной дееспособностью, при отчуждении долей в праве общей собственности не всеми собственниками, а также при наличии соглашения сторон о нотариальном удостоверении договора (ст. 163 ГК РФ, ст. 42, ст. 54 Федерального закона от 13. 07. 2015 № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости ). В данных случаях несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее несерьезность (п. 3 ст. 163 ГК РФ), - уточняет Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской правовой службы.

Владислав Ким рассказывает, что ранее договор купли-продажи квартиры также подлежал государственной регистрации, но после 01. 03. 2013 регистрация происходит только в отношении коридора права собственности. Причем ее отсутствие не является основанием для признания договора недействительным (пункт 60 постановления пленума Верховного Суда РФ №10, пленума ВАС РФ №22 от 29. 04. 2010 О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав ). Однако если одна сторона уклоняется от регистрации перехода права собственности, другая может потребовать проведения этой процедуры и имеет полное полномочие взыскивать убытки.

Условия договора купли-продажи квартиры, как и любого другого гражданско-правового соглашения, делятся на обязательные и дополнительные, причем без согласования первых договор считается незаключенным.

Обязательные

К обязательным относятся:

Дополнительные

Наличие или отсутствие дополнительных условий в договоре не влияет на его законность, перечень зависит от квалификации юриста (если договор составляется им) или желаний продавца. Чаще всего к ним относятся:

Образец договора купли-продажи представлен Владиславом Кимом.

Составить документ можно самостоятельно (стандартные формы ДКП есть на сайтах различных учреждений недвижимости), через нотариуса или юриста.

При составлении документа необходимо соблюдать определенные требования. Юристы не советуют скачивать шаблонные формы из интернета, так как каждая сделка индивидуальна. Перед подписанием ДКП важно внимательно прочитать документ и проверить его на неточности, ошибки, обращая особое внимание на данные об объекте и сторонах сделки, условия приобретения, стоимость и механизм передачи денег, периоды передачи недвижимости и прочее. Важный аспект: в ДКП должна быть указана реальная себестоимость на недвижимость (часто для снижения налогообложения или с другими целями стоимость занижается), так как в случае расторжения договора покупатель сможет вернуть себе именно ту сумму, какая задокументирована. Кроме того, обязательно учитываются права третьих лиц, которые обладают частью впариваемой квартиры или зарегистрированы в ней, особенно детей, потому, что нарушение может привести к ничтожности сделки. В том случае если в тексте договора есть непонятные моменты, какие могут трактоваться двояко, разумнее обратиться за консультацией к профильному юристу.

Законодательство предъявляет к ДКП ближние требования:

При подписании ДКП продавец и покупатель должны иметь при себе следующие документы:

Прежде чем приступить к составлению договора, необходимо унаследовать выписку из ЕГРН, ее наличие позволяет продавцу подтвердить свои права на объект, а покупателю убедиться в юридической безошибочности квартиры.

Этапы оформления включают в себя:

Пошлина за обращение в Росреестр за регистрацией перехода права собственности оформляет 2 000 рублей, прочие расходы распределяются по соглашению сторон.

Стоимость составления договора купли-продажи квартиры зависит от региона, в котором проходит сделка и особенностей впариваемой квартиры (например, необходимо учесть перечень мебели, домашний техники и прочее).

По речениям Владислава Кима, юрист в Москве и Московской области за составление договора купли-продажи возьмет минимум 10 000 рублей. Нотариус в этом же регионе заломит от 5 000 до 15 000 рублей.

Удостоверение ДКП квартиры также потребует определенных затрат, пульт 1 статьи 22. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате устанавливает следующие тарифы.

За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

Удостоверение договора другим лицам в зависимости от суммы сделки:

Кто оплачивает

Издержки по оплате нотариальных услуг (если стороны сделки к такому удостоверению пришли), расходов, связанных с регистрацией права собственности, и других определяются договором. Если в нем распределение расходов не установлено, то госпошлину за регистрацию права собственности платит приобретатель, а расходы на на услуги нотариуса стороны сделки платят в равных долях, извещает Владислав Ким.

Зарегистрировать право собственности можно в Росреестре при личном посещении или на сайте ведомства через личный кабинет, через интернет-ресурс Госуслуги, а также в МФЦ. Если договор удостоверялся нотариусом, он в процессе междуведомственного взаимодействия самостоятельно передаст все необходимые данные.

Регистрация перехода права собственности происходит в течение семи рабочих сочельников при обращении напрямую в Росреестр и девяти рабочих дней при обращении в МФЦ.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по общим основаниям, описанным в статьях 166-180 ГК РФ.

Например, если договор заключался под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; сделка заключалась недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, несовершеннолетним и подобное. Кроме того, договор купли-продажи квартиры может признаваться недействительным, если в нем не бывальщины обозначены его обязательные условия (неясно указан объект продажи или продавец умолчал о лицах, имеющих права в отношении впариваемой квартиры), - рассказывает Владислав Ким.

Кроме того, ДКП признается недействительным, если он ничтожен или оспорим. Примеры подобных сделок приводит Оксана Васильева.

К ничтожным сделкам относятся:

К оспоримым относятся:

Расторжение договора купли-продажи квартиры может осуществляться обоюдно по соглашению сторон либо в одностороннем порядке через суд.

Истец может основывать свои требования на том, что договор был подписан не им (суд проведет экспертизу почерка) или он не осознавал значения своих действий (в суде выполняется комплексная психолого-психиатрическая экспертиза), либо ответчик не выплатил полную стоимость квартиры. ДКП можно также расторгнуть в связи с существенными изменениями обстоятельств, какие нельзя было предвидеть при засаживанье (ст. 451 ГК РФ). Подать в суд можно в течение хотя бы года после нарушения прав, но срок для обращения можно реставрировать в судебном порядке, - объясняет адвокат Маргарита Моисеева.

Статья 450 ГК РФ подразумевает расторжение сделки в суде, если стороной договора были существенно нарушены ее условия. При этом существенность нарушения – оценочная категория, и в каждом отдельном случае решаться судом такой вопрос будет по-своему, - добавляет Владислав Ким.

Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон. В этом случае есть дополнительное соглашение к основной сделке. Если первоначальная была нотариально удостоверена, то и пассивный документ должен пройти эту схему.

Изменить условия в договоре в узколобом порядке очень затруднительно, на практике обычно таких требований не заявляется. Связано это с тем, что доказать приличное изменение обстоятельств за короткий период от заключения договора до его исполнения практически не удается, - рассказывает Владислав Ким.

При утрате договора купли-продажи документ можно реставрировать через Росреестр, который индексировал переход права собственности, или нотариуса, если он нотариально заверялся.

При заключении договора купли-продажи квартиры на практике часто проблемы возникают именно у покупателей. Поэтому перед совершением сделки необходимо:

Рекомендую привлекать профессионалов для проведения полного аудита и обнаружения скрытых недостатков. На сегодняшний день принято охватывать акты приема-передачи к договору о купле-продаже. Они устанавливают факт реального получения квартиры покупателем и фиксируют состояние помещения.

Если покупатель перевернул квартиру и подписал такой акт, то он не может требовать расторжения сделки из-за технологических недостатков объекта. На моей практике человек подписал акт приема-передачи без замечаний, а после предъявил требование продавцу о том, что в квартире отсутствовало должное сантехническое оборудование. Но суд пояснил, что требование не подлежит удовлетворению, ведь наличие или отсутствие такого оборудования – явный недостаток, и покупатель не мог его не заметить, - рассказывает Владислав Ким.

Еще один нюанс отмечает Татьяна Трофименко: Риелторы и провокаторы по продажам часто для уменьшения цены объекта и снижения ясачной нагрузки прописывают стоимость квартиры и стоимость неотделимых улучшений раздельно (получается, что в одном договоре покупатель приобретает недвижимость и мебель, технику). Но продать неотделимые условия как самостоятельный объект невозможно. Росреестр противоречиво относится к таким сделкам. Считается, что квартира является имущественным комплексом и в него уже входят все неотъемлемые улучшения (встроенные кухни, гарнитуры, конструкции). Часто органы государственной регистрации не пропускают подобные сделки: временно останавливают или отказывают в регистрации.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Место события на карте мира:

Договор купли-продажи квартиры: как правильно составить, образец

комментарии (0)

Другие интересные новости

Ивлеева опровергла слухи об отъезде из России после "голой вечеринки"