Двуликие Хамовники: почему жизнь утекает за Садовое кольцо

10 Декабря 2019

Хамовники часто ассоциируются с ввалившейся в легенды золотой милей – улицами Пречистенка и Остоженка, где уже много лет строится высокобюджетное жилье. Однако в том же районе расположены и оживленный Комсомольский проспект, и модный гастрокластер на Усачевском рынке, а также спортивный оазис Лужников и задумчивый Новодевичий храм. Эксперты рассказали сайту Недвижимость, как развивались разные части Хамовников под влиянием строящегося там жилья.

Район Хамовники неоднороден, здесь за последние двадцать лет успели сформироваться своеобразные области, иногда очень сильно отличающиеся кореш от друга.

Сегодня у москвичей район Хамовники ассоциируется с элитной недвижимостью – он уже много лет лидирует на рынке жилья рослого ценового сегмента. Эту партия города условно можно разделить на три локации: зона от Кремля до Садового кольца – место сосредоточения люксовых проектов; территория от Зубовского бульвара до Усачевского рынка – здесь положенного большое количество объектов социальной инфраструктуры, рекреационных и парковых зон, а также представлены наиболее востребованные премиальные жилые комплексы; пространство от Усачевского рынка до Лужников, а также слоем с Новодевичьим монастырем, тот или другое, в свою очередь, не так насыщено новыми девелоперскими проектами, объясняет вице-президент – руководитель инвестиционно-коммерческого блока теплая компании Интеко Евгений Семенов.

Ценники в районе золотой мили, которую соединяют улицы Остоженка и Пречистенка, традиционно одни из самых рослых на рынке Москвы: средневзвешенная цена одного квадратного метра соединяет более 1, 5 миллиона рублей, рассказывает директор департамента горожанин недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Сейчас здесь реализуются проекты Резиденция на Всеволожском, Остоженка 11, Nabokov, Villa Grace, Кленовый Dom, детализирует управляющий директор Метриум Премиум Илья Менжунов.

Территория, расположенная за пределами Садового кольца, обустраивалась позже, чем Остоженка, озвучивает Соловьев. Этот район сберёг множество парковых зон, с трех сторон окружен рекой, и, несмотря на близкое расположение к основным деловым локациям мегаполиса, остается тихим центром. Именно поэтому данную партия Хамовников особенно полюбила семейная аудитория, и со временем здесь стали активно строиться дорогие новостройки. Здесь возводят жилые рентгенкомплексы Savvin River Residence, Grand Deluxe на Плющихе, Жизнь на Плющихе, White Khamovniki, добавляет Менжунов.

При этом указанную территорию также делят на субрынки, вроде Плющихи – район Саввинской набережной, переулков вокруг Плющихи и Смоленской, а также Пироговские улицы. Средневзвешенная цена квадрата в новостройке здесь равна 750 тысячам рублей, а общий объем предложения соединяет 190 лотов в трех элитных и одном премиальном проектах.

Остальную часть административного района рядом со станциями метро Фрунзенская и Спортивная называют просто Хамовники, – констатирует Соловьев. На бегущий момент на первичном рынке здесь представлены в продаже около 190 лотов в 3 элитных и 4 премиальных жилых проектах.

Средневзвешенная цена квадратного метра находится на уровне 825 тысяч рублей, объясняет он. В этой локации идет реализация проектов Садовые кварталы, Knightsbridge Private Park, Magnum, Пироговская 14, Barrin House, надбавляет Менжунов.

Об улице, тот или другая долгие годы считалась самой неоцененный в России, довольно быстрого говорят, что здесь охранников больше, чем жителей, а также отмечают малое количество прохожих, впечатляющую архитектуру и немеркнущую славу элитного оазиса на подступах к Кремлю. Кроме того, золотую милю заложенного критиковать за малое количество стрит-ритейла и привычной для Москвы уличной инфраструктуры. Эксперты объяснили, что эти факторы, думаю и не работают на качество городской жизни, но полностью соответствуют потребностям жителей элитных проектов, которые в прямом подтексте слова смогли сформировать среду проживания под себя.

В элитных проектах инфраструктура не является ключевым моментом, так как у покупателей таких квартир другие приоритеты. Им важно получить лучшее – некислый проект, именитого архитектора, оптимальные планировочные решения с необходимым количеством подсобных помещений, популярно объясняет директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Алексей Сидоров.

Процесс застройки золотой мили был хаотичным и точечным, что обусловлено крайне ограниченной территорией, сетует Семенов. Зачастую девелоперы выводили на рынок элитные дома, которые не вписывались в общий архитектурный ансамбль района и не имели полного прилегающего пространства. Здания не были ориентированы на долгосрочное некислое проживание, их основным козырем стало расположение в исторически привлекательном районе, объясняет он.

Если говорить об Остоженке, то здесь, конечно, мы не наблюдаем бурной социальной жизни, здесь не работают массовые инфраструктурные объекты и иногда на улицах не так много людей, соглашается управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Однако это именно то, что, собственно, и отыскивает та аудитория, которая имеет здесь квартиры по рекордным для Москвы ценам. Всякая напористость, которая не связана непосредственно с жильцами данного района, воспринимается такими покупателями скорее отрицательно.

Потенциальный покупатель квартиры за 100 миллионов рублей и выше – это не тот человек, который вечером в тапочках выходит из дома и впадает в отчаяние, не найдя слоем Азбуку вкуса, подчеркивает Менжунов. Они выбирают жилье, не ориентируясь на локальную инфраструктуру, во всяком случае, не нужно преувеличивать ее значение для этой аудитории клиентов.

С этой точки зрения стигматизировать Остоженку как некую уходящую натуру я бы не спешил, – добавляет Менжунов.

Элитность известного района задает высокую планку для ставок на коммерческие площади, которую бизнес не всегда способен выдержать, отмечает менеджер по продажам коммерческой недвижимости Savills Илья Евпраксин. Если говорить о стрит-ритейле на Остоженке и Пречистенке, то здесь выживают большие, а именно устоявшиеся статусы и известные имена в сфере услуг и ресторанного бизнеса, которые за многие годы захватили себе имидж и неизменно находят посетителей.

Хамовники, расположенные на внешней стороне Садового кольца, существенно отличаются от золотой мили. Здесь есть разнообразный ритейл, точки притяжения, привлекающие игроков из самых разных социальных групп, и здесь же строятся высокобюджетные новостройки уже другого характера. В результате эта партия района наполнилась жизнью, но не в такой концентрации, как, например, на Патриарших прудах, а полностью соответствуя концепции тихого центра, где приятно прогуляться, трапезничает, где посидеть в кафетерии или пройтись по магазинам, но ничто не притягивает фанатов шумного досуга.

Если говорить о Хамовниках за пределами Садового кольца, то здесь, конечно, ситуация отличается от золотой мили, отмечает Халин. Взять хотя бы самый успешный проект последних лет и самый стремительного продаваемый – Садовые кварталы. Он предусматривает много инфраструктурных объектный, обширную территорию. И, по большому счету, покупатели шли именно на эту легенду, на эту историю, - рассказывает он.

Как уже замечалось ранее, в этой части Хамовников положенным два субрынка: Плющиха, Пироговская улица и Саввинская набережная образуют один, а местность вокруг станций метро Фрунзенская и Спортивная – второй, детализирует Соловьев. Две эти локации суммарно на протяжении последних трех лет удерживают лидерство по количеству проданных лотов: каждый четвертый лот на первичном рынке высокобюджетной недвижимости приобретен именно здесь, говорит он. При этом абсолютное большинство покупает здесь квартиры для собственного постоянного проживания. Высока доля семейных покупателей с детьми, для которых предугаданная вся необходимая социально-бытовая инфраструктура: школы, детские сады, магазины, рестораны и прочее.

Конечно, знаковый проект для Хамовников – это Садовые кварталы – самый масштабный на сегодняшний задевай комплекс в районе, – соглашается Менжунов. В силу его размеров он будет хорошо обеспечен инфраструктурой соответствующего бонусного уровня, причем ею смогут пользоваться жители всего района.

Садовые кварталы развиваются уже на протяжении десятилетия, и за этот период проект впитал наиболее популярные общественные тренды, повлиявшие на его облик, рассказывает Семенов. Например, в последние годы большинство людей стали стремиться к здоровому образу жизни. Учитывая это, в строящихся кварталах предусмотрено наличие спортивных площадок. Кроме того, вместо дополнительного пространства с ресторанами был спроектирован большой фитнес-центр с бассейновом, продолжает эксперт.

Также в процессе развития Садовых кварталов одним из концептуальных решений стал отказ от строительства бизнес-центра, вместо него сейчас возводится один из жилых кварталов проекта. Таким образом, внутри комплекса будет сохранена спокойная семейная атмосфера без наплыва офисных работников, вперяет внимание он.

Формат застройки, различествующий от стандартов золотой мили, повлиял на уличную жизнь не только появлением новых жителей, но и созданием качественных эспланад для аренды, отметили эксперты.

В районе увеличилось количество коммерческих эспланад под аренду и на реализацию благодаря появлению новых жилых рентгенкомплексов: ЖК Садовые кварталы, ЖК Дом на Трубецкой и так далее, которые оказались высоко востребованы покупателями и арендаторами, – объясняет директор направления стрит-ритейл Knight Frank Виктория Камлюк.

В целом, можно проронить, что стрит-ритейл всегда сосредоточенный там, где есть вероятные покупатели (офисные сотрудники, государственные служащие, медработники, учащиеся и обычные жители района).

Наиболее востребованными среди операторов стрит-ритейла и насыщенными уличной жизнью на сегодняшний день являются локации вблизи станций метро Фрунзенская и Спортивная, продолжает Камлюк. Это связано с тем, что за счет потоков пассажиров, выходящих из метро, пешеходный трафик этих мест очень могучий. Достаточно высока концентрация точек уличной торговли и рядом с прогулочными зонами вокруг парка Трубецких, на Пироговке и возле Усачевского рынка, говорит Камлюк.

Самая удаленная от центра партия Хамовников имеет сразу три неоднозначные точки притяжения, никак не связанные с жилыми новостройками: это Лужники, Новодевичий храм и Усачевский рынок. Вокруг них мало площадок, на которых можно построить новые обитаемые проекты, но при этом ощущается потенциальный интерес застройщиков и будущих покупателей.

В целом Хамовники – это весьма плотно застроенный район, поэтому у девелоперов здесь нет широких возможностей для реализации проектов, рассуждает Менжунов. Конечно, точечные проекты будут появляться, и мини-локации для них найти можно, но такие возможности с каждым 9-12 месяцем будут все более ограниченными.

Есть южная часть Хамовников (за ТТК), которая почти полностью занята спортивными объектами за исключением большого участка, граничащего к ТТК (ограничен Лужнецкой набережной, ТТК, Новолужнецким проездом и Комсомольским проспектом). Здесь возможно более или менее масштабное строительство. Есть сложившийся хороший квартал сталинской застройки между Фрунзенской набережной и Комсомольским проспектом, и здесь едва ли можно построить новые предметы, говорит Менжунов.

Нельзя не пометить в качестве драйверов развития туземной инфраструктуры ввод в эксплуатацию новых качественных жилых комплексов, увеличивающих численность населения района, а также такие центры притяжения, как, например, Усачевский рынок, добавляет Евпраксин.

На Усачевский рынок приезжают вкусно поесть, закупиться и просто провести уикенд, вряд ли такому крупному объекту могут составить конкуренцию предметы стрит-ритейла в окрестных домах, уточняет Сидоров. Однако иметь расчет отметить, что магазины, расположенные рядом с этим точками, были переведены в более дорогой формат.

В Хамовниках есть и другие территории для развития, отмечает Халин. Главный участок, это, прежде всего, территория нынешнего строительного рынка возле Фрунзенской набережной. Рано или поздно она также будет застраиваться элитным жильем, и здесь наверняка вырастет еще один большой элитный проект. Кроме того, появятся новые площадки и на месте выводимых индустриальных предприятий. Они, как правило, все площадью до 1 гектара. Таких площадок в настоящее время около пятерых на данной территории, включает Халин.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Двуликие Хамовники: почему жизнь утекает за Садовое кольцо

комментарии (0)

Другие интересные новости

Квартет Сандры Фракенберг исполнит народные песни в джазовой аранжировке