Эксперты рассказали, как быстрее продать квартиру с участием детей

20 Января 2023

Семьям с детьми порой жизненно необходимо как можно скорее восстановить свои жилищные условия. Но там, где в фидуции начинают фигурировать несовершеннолетние, сразу же возникает множество трудностей, так как к делу подсоединяются органы опеки. Сайт Недвижимость решил узнать, что можно предпринять, чтобы приблизить процесс или хотя бы значительно облегчить его.

Для начала напомним, что операции с участием несовершеннолетних детей делятся на две основные категории:

В первом случае, когда чад только зарегистрирован в квартире, особых сложностей при продаже не возникает и в органы заботы обращаться не нужно, резюмирует руководитель офиса Митино агентства недвижимости Инком-Недвижимость Наталия Борзенков.

В общем же случае при продаже квартиры, в которой зарегистрирован ребенок, его просто нужно снять с регистрации и зарегистрировать по другому адресу. При этом выставлять несовершеннолетнего в никуда запрещено – его нужно прописать по помещению регистрации одного из родителей. Поэтому, если вся семья зарегистрирована в продаваемой квартире, кому-то из родителей нужно будет выписаться, зарегистрироваться по другому адресу и затем зарегистрировать по нему ребенка, обращают внимание риелторы.

Впрочем, закон допускает и продажу жилья с зарегистрированными в нем лицами, включая детей, говорит управляющий партнер команды Метриум Надежда Коррка.

Но на практике редкий покупатель согласится приобретать эдакую квартиру, так как если впоследствии жильцы не захотят выписываться добровольно, новому собственнику придется снимать их с регистрационного учета через суд.

Заблаговременная перепрописка ребенка еще на этапе подготовки к фидуции выгодна и самим родителям, так как позволит сэкономить при реализации квартиры порядка двух семидневок, уверяет руководитель департамента урбанистический недвижимости НДВ Супермаркет Недвижимости Елена Мищенко.

Если ребенок является собственником жилья – всей квартиры или ее доли – то для торговли недвижимости придется обращаться в органы опеки. В среднем прохождение опеки, по словам риелторов, занимает не больше 10 дней. Но порой спор рискует затянуться, а в некоторых случаях продажа квартиры не состоится вовсе.

Плюс ко всему фидуции по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуют непременного нотариального удостоверения (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13. 07. 2015 № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости ), подчеркивает нотариус города Екатеринбурга Елена Глушкова. Кроме того, в нотариальной форме должны совершаться все операции по распоряжению имуществом малолетних (передача имущества в аренду, в безвозмездное пользование и т. д. ).

Органы опеки ввергнутым в сделку, так как они обязаны следить за тем, чтобы стоимость имущества малолетнего не уменьшилась или он и вовсе не был лишен своих прав, рассказывает адвокат, руководитель практики ProLegals Анастасия Макарова. В том случае, если сделка совершается не к его выгоде, ни забота, ни нотариус не влепят разрешение на продажу, резюмирует она.

Нотариус Глушкова напоминает, что при реализации квартиры, руководителем которой (или доли в ней) является несовершеннолетний, нужно предоставить следующие документы:

В том случае, если не предъявить их нотариусу, он отрешится удостоверять сделку, и ее не зарегистрируют в Росреестре.

В выкупаемом жилье ребенку должна быть обозначенная доля в праве собственности не меньшая, чем принадлежала ему в продаваемом имуществе, высказывает Глушкова.

Вроде бы все просто, но на практике с накоплением разрешения от опеки может завязаться немало трудностей.

В этом случае, по его словам, папам остается только искать живые гроши (что при московских ценах на жилье сделать очень не так простого), занимая у родственников и обращаясь в банк за потребительскими кредитами.

Кроме того, если взамен продаваемой квартиры покупается новостройка, то получить разрешение на ее покупку от опеки вполне возможно далеко не на любой периоде готовности, обращает внимание Мищенко, добавляя, что правильнее присматривать проекты, готовность которых составляет не менее 70%. Такой вариант сделку не приблизит, но хотя бы будет получено разрешение на сделку.

Опасаясь бед, в результате которых не исключено получение отказа на торговлю квартиры, покупатели часто ценят не связываться с жильем, собственником которого является несовершеннолетний, говорят риелторы.

В связи с этим риелторы советуют изначально минимизировать опасность своей дальнейшей встречи с органами опеки.

Коноплев рекомендует родителям, выкупающим квартиру с использованием маткапитала, строить долгосрочные планы, то есть по возможности покупать недвижимость с прицелом, что в ней семья будет жить до совершеннолетия детей. Не влетает вкладывать маткапитал в покупку квартиры и выделять доли детям, если есть хоть какая-то реальная перспектива дальнейшего переезда, – добавляет он.

Если же обращение в органы опеки неизбежно, отличного увеличить свои шансы на накопление от них разрешения на торговлю жилья.

Мищенко рекомендует лично прийти в опеку по месту регистрации ребенка еще до выставления объекта на продажу, и получить помощь, на, что рассчитывать, какие есть запреты и ограничения. Также стоит внимательно оценить подходящие семье варианты квартир, которые выставлены на продажу. Это реально упростит и даже ускорит процесс.

По словам Мищенко, риелторы часто сталкиваются с тем, что до того старта, пока не найдется геймер на квартиру, люди не понимают, что будут покупать, не знают, кои документы нужны и какой элемент они могут купить, а какой нет.

Можно сыграть на предварение и вначале найти альтернативу, заавансировать объект и пройти заботу заранее, добавляет Кондратенко.

Но этот вариант сработает лишь в том случае, если собственники купленного варианта не торопятся и примирятся ждать 1-1, 5 месяца, пока вы ищете покупателя на свою квартиру. Поэтому правильнее найти заинтересованных клиентов на свою квартиру и подобрать для себя несколько возможных вариантов покупки, а потом уже обращаться в опеку, рекомендует Мищенко.

Сильно притормозить продажу квартиры могут внутрисемейные проблемы.

Некоторые разведенные супруги в принципе не знают, что в непременном порядке необходимо согласие второго папы на такую сделку – даже в том случае, если он не является собственником и это личная квартира супруга-продавца, но в которой у детей есть доли.

Это все лучше соблюсти как можно раньше, и тогда сделка пройдет быстро, говорит Мищенко.

Опека может разрешить при продаже квартиры не покупать чаду новое жилье, а положить деньги, вырученные за его долю, на счет, открытый на его имя.

Но это возможно в случае, если для покупки квартиры не сочетался материнский капитал и не выделялись детские доли. При этом есть несколько дополнительных условий: у ребенка должна быть регистрация по месту жительства и другая недвижимость, обращает внимание Мищенко.

Как утверждает Коноплев, провернуть эдакую схему в Москве будет почти невозможно. Вероятность договориться о таком есть только в краях, да и то на местах могут быть разные требования.

В некоторых случаях можно привлечь к решению вопроса недвижимость родственников – например, квартиру бабушки или дедушки ребенка.

Если же бабушка просто подарит долю и ограничится этим, то таких действий для опеки будет недостаточно, она не посчитает это улучшением квартирных условий ребенка.

Да и в исходная схеме с увеличением размера подаренной численности есть немало нюансов, предупреждает риелтор.

Так, по обеим квартирам необходимо рассчитать кадастровую и базарную стоимости/общую и жилую площади/количество собственников/количество проживающих/регистрацию ребенка, чтобы потом доказать опеке, что чад останется в выигрыше.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Эксперты рассказали, как быстрее продать квартиру с участием детей

комментарии (0)

Другие интересные новости

Опубликован лонг-лист премии "Большая книга"