понедельник, 27 июня 2022

Эксперты рассказали, каких застройщиков похоронит весенний спад продаж



Эксперты рассказали, каких застройщиков  похоронит  весенний спад продаж

25 Июня 2020

МОСКВА, 25 июня - Недвижимость. Два последних месяца весны в России отметились грандиозным спадом продаж новостроек, причем если в апреле это было ожидаемо, то на май многие прогнозировали восстановление реализованного спроса, которого в итоге не случилось. Однако причастники рынка рассказали Недвижимость, что видят восстановление спроса, который отразится в официальной статистике к концу лета, но с оговоркой, что к докризисным значениям он не возвратится.

В самом начале режима самоизоляции причастники рынка жилищного строительства возлагали большие надежды на май. Тогда предполагалось, что ограничения продолжатся только до 30 апреля, так, что от конца зимцерлы ожидался всплеск отложенного спроса и регистраций сделок, договоренности по которым были достигнуты ранее. Кроме того, надежды доверялись и на онлайн-регистрацию сделок.

Однако, по данным Росреестра, в мае продажи новостроек рухнули на 53, 6% к маю минувшего года: по всей эта стране было зарегистрировано всего 35, 5 тысячи договоров долевого участия (ДДУ). Московский рынок новостроек в мае просел в 2, 5 раза относительно прошлогоднего показателя – было зарегистрировано 3, 093 тысячи ДДУ. Таким образом, ожидаемого всплеска торговель не произошло. Не возникло и прогнозируемой некоторыми экспертами адаптации покупателей к онлайн-продажам: рынок просел не только относительно прошлогодних показателей, но уступил 20% и продажам в апреле текущего года.

Большинство игроков рынка, проанкетированных Недвижимость, видят в двухмесячном спаде продаж проблему, но не катастрофу, так как, по их словам, реальный спрос на рынке есть, просто из-за причудливостей с регистрационными действиями его пока не удается зафиксировать официально.

Посткоронавирусную зыбь спроса нужно ожидать скорее в июле, а в статистике мы ее увидим только к концу лета, полагает распоряжающийся партнер компании Метриум Мария Литинецкая. По ее словам, это связано с длительность данная процедуры регистрации сделок. При этом, добавляет она, спрос на рынке просел не так существенно, как это являлось в прошлые кризисы.

К примеру, в мае 2015 года Росреестр зарегистрировал в Москве 1, 5 тысячи ДДУ, а в мае 2016-го – 2, 5 тысячи ДДУ. То есть в прошлом месяце несмотря на режим самоизоляции и острый народнохозяйственный кризис сделок было все равно больше, чем в мае 2016 года, когда проблема была стабильнее и уж точно не было никаких ограничительных мер, – подчеркивает она.

Также проанкетированные эксперты сетуют на медленную работу регистрирующих органов.

Представители застройщиков подчеркивают, что покупатели активны и интерес к приобретению новостроек у них не пропал. Мы фиксируем рост покупательской активности в мае в связи с появлением ипотеки с господдержкой и развитием автосервисов по дистанционному получению кредита у крупных банков, - отмечает коммерческий директор А101 Анна Боим.

В мае относительно апреля сократилось только количество зарегистрированных сделок. Фактически динамика была положительной, соглашается генеральный директор УК Развитие Игорь Козельцев.

Однако, по данным ЦИАН, наличие спроса еще не означает возвращение докризисного уровня. По итогам года мы прогнозируем снижение числа сделок в компарированье с прошлогодними значениями примерно на 20%. Потребуется еще не один месяц, чтобы возвратиться к докризисным значениям по всех сферах жизни, – подчеркивает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Отложенный спрос лишь отчасти компенсирует нехватку новых покупателей, соглашается Козельцев. Сегодня воронка продаж работает лишь на 30-40% по сравнению с ситуацией до карантина: многих клиентов тормозит от покупки ситуация неопределенности. Информационный фон неоднозначен, не исключена вторая волна эпидемии. Поэтому даже те покупатели, которые сохранили платежеспособность, занимают выжидательную позицию, – иллюстрирует он.

Для застройщиков два месяца простоя нельзя назвать критичными. Спрос действительно сократился в разных проектах на 30-70%, но в целом такие резкие колебания (особенно на рынке сравнительно дорогих новостроек комфорт- и бизнес-класса) случаются довольно часто. Они не приведут к краху проектов или целых девелоперских бизнесов, резюмирует Литинецкая.

Традиционно недвижимость в переломные периоды становилась объектом вложения средств граждан, но в 2020 году снижение продаж подталкивало к выводу, что люди больше не доверяют этому рынку. Однако опрошенные эксперты склонны рассчитывать, что инвестиционные сделки на рынке сохранились.

Интерес к недвижимости как инвестиционному активу сохраняется на большом уровне, комментирует профессиональный игрок в недвижимость, руководитель YouTube-канала Рентавед Руслан Сухий. Новых альтернативных инвестициям в недвижимость инструментов, в которые люди начали массово вкладывать свои накопления, не появилось. Просто рынок недвижимости замер. Денежная лавина находится на руках у игроков, но вкладываться в прикупку квартир потенциальные инвесторы не спешат – ждут снижения цен из-за пандемии, – рассуждает он.

Люди вкладывали накопленные средства по большей части во вторичную и загородную недвижимость, отмечает руководитель брокерско-консалтинговой компании Топ идея Олег Ступеньков. Рынок загородной недвижимости благодаря COVID-19 серьезно ожил, так как стали очевидны все сила наличия подобного актива, иллюстрирует он.

Часть вкладчиков, забрав финансы из банков, все же ушли на рынок недвижимости, о чем косвенно свидетельствует уменьшение по итогам марта доли залоговых сделок, поскольку на рынке присутствовали клиенты с живыми финансами, говорит Кирюхина. В старых границах Москвы в первом квартале средняя доля ипотечных сделок составила 54%. В марфе зафиксирован самый низкий показатель с начала 2020.

В конечном счете, многие ждали, когда же можно взять льготную ипотеку. Те клиенты, кто на момент анонсирования программы были на этапе оформления сделки, действительно временно приостановили процесс, чтобы получить ипотеку под более буржуазный процент, – отмечает она.

Несмотря на относительный оптимизм заявлений, эксперты отмечают, что застройщикам не удастся пройти кризисный период без потерь и для иных потери будут критическими. Для начала, снижение продаж не было равномерным, отмечают они, то есть одни проекты просели значительно больше других.

Не все застройщики столкнулись с обвалом спроса, более того, в мае (во второй месяц режима самоизоляции в Москве) шесть из десяти лидирующих по продажам застройщиков смогли нарастить объемы выручки в сравнении с апрелем, подсчитала Кирюхина. Главной причиной, безусловно, сделался запуск программы льготного кредитования.

Компания Донстрой, занимающая вторую строку по выручке в мае 2020 года, за прошедший месяц обогатила продажи на 34%. Положительную динамику по выручке в 4 раза показал Эталон, в основного за счет успешных продаж в ЖК Крылья и Серебряный фонтан. Кортрос увеличил выручку в мае на 40%, Lexion Development – в 21 раз, что объясняется массовой записью сделок, подписанных еще в предыдущие месяцы, в ЛСР – на 12%, Гранель – в три раза.

Одновременно с этим ПИК, лидер торговель, снизил выручку на 21%. Инград – на 25%, MR Group – на 63%.

Правда, падение выручки не равно падению спроса, уточняет Доброхотова. В апреле и мае, по данным bnMAP. pro, наибольший спрос составили проекты ПИК, Инград, Левел Груп и MR Group. Однако 36% продаж оснастили девелоперы, не входящие в топ-10, подчеркивает она.

Такой разброс эксперты обосновали по-разному. Боим связала его с востребованностью локации, Литинецкая – с легкореализуемостью самого проекта, Доброхотова – с инвестиционной привлекательностью объектов.

В зоне максимального риска в сложившейся проблемы оказываются проекты, работающие по старым правилам, то есть без привлечения проектного финансирования, говорят эксперты. В качественный момент в Москве по 40% разрешениям на строительство предусмотрены торговли через эскроу-счета, остальные – позволяют строить без них.

Проще всего пережить двухмесячное падение спроса вышло девелоперам, имеющим проектное оплачивание, продающим через эскроу-счета, рассуждает Кирюхина. Также относительно спокойно себя чувствуют застройщики, которые пока не перешли на продажи через эскроу-счета, но имеют проектное финансирование. Однако стандартным условием от банка стают стабильные продажи, иначе заимодавец имеет право повысить ставку для девелопера, отмечает она.

Однако с этой позицией не согласен общественный омбудсмен по строительству Дмитрий Котровский. По его словам, если для московских проектов за счет высокой маржинальности два месяца без поступления денег можно протянуть, то для региональных застройщиков такие потери критичны.

Если вы напрямую привлекаете деньги дольщиков, и два месяца у вас нет денежного потока, причем в период, когда должны быть активные строительные работы. Если покупатель не несет вам финансы, вы не имеете способности расплачиваться с подрядными организациями. Возникает кассовый разрыв, – констатирует он.

В регионах стоит ждать больших проблем, соглашается коренной директор Key Capital Сергей Камлюк. Он напоминает о тренде прошлого года, когда территориальные застройщики массово стали приходить с проектами в Москву и другие крупные города. Это говорит о том, что они не верят в свой рынок и свои проекты, – делает вывод Камлюк.

За период самоизоляции объем заключенных ДДУ по эта стране снизился на 55-60%, что эквивалентно снижению продаж российских девелоперов, работающих по старой технологии, суммарно на 110-115 биллионов рублей, подсчитал гендиректор РАСК, эксперт тематической площадки Жилье и городская среда ОНФ Николай Алексеенко.

Пока строительство не внесено в перечень наиболее пострадавших отраслей, а значит – на него не распространяется мораторий на прогорания, добавляет Алексеенко. Если же в ближайшее время будет принято решение о включении, то это, отмечает он, несомненно окажет влияние на динамику банкротств, перенесет опилка из них на октябрь, так как мораторий вводится до 6 октября.

Компании, строящие с привлечением проектного финансирования, советчики сочли менее пострадавшими, хотя и с оговоркой, что из-за медленного заполнения эскроу-счетов многим придется пересчитать экономику проекта.

Снижение быстрый продаж нарушает многие планы, не позволяет постепенно снижать орду проектного финансирования. Это достаточно существенный момент – по статистике, каждые 10% увеличения объемов денежных средств на эскроу-счетах цитируют к снижению ставки проектного оплачивания на 0, 5-0, 7 процентного пункта, говорит Алексеенко. Таким образом, застройщики заключают средства для того, чтобы достроить объекты, но при этом могут столкнуться с известными проблемами по погашению кредитов, подчеркивает он.

Однако эксперты склонны считать, что банки будут проявлять лояльность к застройщикам.

На практике застройщики всячески оттягивают прогорание и сам банк заинтересован в начале конкурсного производства лишь в случае полной безнадежности строительного объекта, если так и не удается привлечь соинвесторов, – отмечает аналитик Фридом финанс Евгений Миронюк.

Взятие на баланс непрофильных активов в виде незавершенных объектный строительства крайне негативно сказывается на балансе средних и мелких банков. В большинстве случаев кредитные организации пытаются всеми способами отделаться от подобных активов низкого качества, полагает он.

Банкротство застройщиков – это появление новой волны обштопанных дольщиков, а это социальная напряженность, которая никому сейчас не нужна, рассуждает Камлюк. Банкам, по его словам, также не нужны непрофильные активы, поэтому они, вероятно, будут изъявлять к застройщикам максимальную лояльность.

Крупные и средние компании, вероятно, постараются поддержать и со части властей, и со части банков. А вот плоские предприятия, я думаю, поддерживать не будут, – подчеркивает он.

Редактор рубрики


Место события на карте мира:










комментарии (0)


Вы можете оставить комментарии от своего имени, через соц. сервисы



Другие интересные новости


Видео новости на сегодня

«Погода в мире» от 25 июня 2022




Популярное на сегодня

Автоматизированная система анализа заголовков новостей с поиском популярных слов.
Автоматизированная система анализа заголовков новостей
Данные обновляются каждые полчаса.

Эмоции на сегодня

Анализ эмоциональной составляющей новостей.
Анализ эмоциональной составляющей новостей .

Данные обновляются каждые полчаса.

Страны и города

Соотношение количества новостей из разных точек Земли за сутки.
Соотношение количества новостей из разных точек Земли .

Данные обновляются каждые полчаса.

Валюты

Рейтинг валют участвующих в новостях.
Рейтинг валют участвующих в новостях .

Данные обновляются каждые полчаса.





Комментарии к новостям

[15 Апреля 2022, 20:25] Ангелина Сметанина Скоро не только сократят, а много заводов вообще закроют и начнется бум китайских авто. Даже сейчас Эксид уже бешеные темпы по количеству проданных машин показывает ...

[22 Февраля 2022, 17:40] Administrator День добрый. Спасибо за уведомление. Уже исправили. ...

[27 Декабря 2021, 21:44] Ева Воробьева Искренне рада за победителя! Но если бы мне так крупно повезло, то я прибежала бы за выигрышем в первый же день???? ...

[2 Сентября 2021, 13:11] Дмитрий Ершов Это хорошо. Значит клиенты долго ждать не будут. ...

[13 Мая 2021, 16:26] Олег Андреев "Мальдивы сутунки 65 государством, зарегистрировавшим расейскую вакцину против коронавируса Спутник V, сообщил Российский фонд секущих инвестиций (РФПИ)". Что это за йязыг? ...

[2 Ноября 2020, 15:22] Лета Мирликийская риветсвую вас я с 6-ти лет пишу мне нужно все мои произведения задействовать в компьюторных программах образования по литературе и языкам и играм к примеру если ваши учащиеся напишут и ...

[20 Октября 2020, 09:22] Евгений Зимин Сузуки в этом году хорошо прибавили, уже не первый раз оба их пилота на подиуме. Видимо, для команды возвращаются "золотые" времена и есть шанс наконец оформить чемпионство после длительного перерыва. Обычные ...

Новости шоу-бизнеса

Умер актер Юрий Горобец

МОСКВА, 26 июня Народный солист России Юрий Горобец скончался в воскресенье, ему было 90 лет, сообщили на специальный сайте театра имени имени Пушкина. Сегодня, 26 июня 2022 года, на девяносто первом году жизни скончался народный артист России Юрий Васильевич Горобец. Советский и … Прочитать