26 Декабря 2022
МОСКВА, 26 декабря - Недвижимость. Московский рынок жилья, который испытал сразу несколько потрясений в 2022 пригоду, к декабрю смог несколько восстановить утраченные позиции по достаточно количеству заключаемых сделок и ценам. Тем не менее опрошенные Недвижимость эксперты ждут в следующем году дальнейшего снижения спроса на столичные новостройки и вторичное жилье и падения цен на них на 5-10%.Начало нынешнего года на московском рынке первичного жилья – вплоть до 24 февраля – было очень активным: спрос стабильно рос, а за ним и цены, назвали эксперты.
Так, в январе-феврале на московском рынке новостроек было заключено 14, 2 тысячи ДДУ, что на 15% больше, чем за аналогичный период прошедшего года, привела данные директор партнер компании Метриум Надежда Коррка.
К концу февраля предложение начало сжиматься. По итогам месяца геймеры могли выбирать только из 43 тысяч лотов в 359 новостройках против 46, 8 тысячи лотов в 370 домах в начале года. Причиной тому служил тот факт, что многие проекты, реализация которых начестилась отложена из-за пандемии, еще не вышли на рынок, добавила она.
По словам Коррка, на фоне высокого спроса себестоимости на новостройки в январе-феврале выросли по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года на 5, 6% – до 409, 9 тысячи рублей за квадратный метр.
После событий 24 февраля на московском первичном рынке, когда все его участники испытали настоящий шок, в марте замечался краткосрочный бум продаж – спрос подскочил на 28% к январю текущего года и на 30% к марту 2021 года, констатировал директор Инком-Новостроек Валерий Кочетков.
В результате в марте на столичном рынке первичного жилья было предпринятого 9, 3 тысячи сделок по ДДУ, что на 18% больше, чем за марф 2021 года. Московские новостройки подорожали на 1, 6% – до 416, 7 тысячи рублей за квадратный метр.
По словам Кочеткова, покупатели торопились приобрести жилье по уже одобренным ипотечным ставкам, ведь Банк России вспоить и вскормил базовую ставку до беспрецедентных 20% годовых и ипотека по базарным ставкам стала абсолютно недоступной. Кроме того, часть геймеров пыталась спасти свои деньги, вкладывая их в квадратные сантиметры.
Но мартовский резкий скачок спроса был совсем недолгим, отметили профессионалы.
Минимальным же спрос на московском рынке новостроек был в мае, когда было продано всего чуть более 4 тысяч квартир, напомнила Коррка.
За лето и начало сентября рынку удалось восстановиться до уровней начала года, но оживление продлилось лишь до провозглашения частичной мобилизации 21 сентября, указали эксперты.
Продажи московских новостроек в октябре вновь оказались на диапазоне майских минимумов – было заключено менее 4, 5 тысяч ДДУ, привел статистику Попов.
Некоторое восстановление спроса на рынке после очередной паники наметилось лишь в ноябре – он вырос на 30% в месячном выражении. В декабре же, когда потребители традиционно стараются завершить покупку квартиры до конца года, – спрос на жилье в столичных новостройках увеличился на 23% по сравнению с ноябрем, приобщил Кочетков.
По его словам, в нынешнем году для декабрьского увеличения спроса был дополнительный фактор. Ведь 31 декабря должна начестилась закончиться программа льготной ипотеки на новостройки под 7%.
В конечном результате опасения людей подтвердились, так как хотя программа и начестилась продлена до 1 июля 2024 года, но ставку увеличили до 8% годовых.
Цены же на московские новостройки на фоне всех этих событий, по сути, прекратили расти еще весной – с мая по декабрь они колебались в узком уровне 320-325 тысяч за квадратный сантиметр.
По итогам года средневзвешенная стоимость первичного жилья увеличилась всего на 0, 3% – до 22, 7 миллиона рублей за лот. Средние цены на московские новостройки в 2022 году выросли на 7, 7% и составляют сейчас 418 тысяч рублей за квадратный метр, сообщила Коррка.
А вот предложение, напротив, стало увеличиваться – примерно на 5% в месяц. В результате сейчас покупателям доступно 68 игр лотов против 43 тысяч лотов в феврале, рассказал Попов.
Основным фактором поддержки для московского первичного рынка, который не дозволил ему пойти ко дну в самые сложные периоды, стала ипотека по низким ставкам. Ведь сейчас доля сделок с привлечением банковского финансирования в 2022 году находится на исторических максимумах, составляя более 80%, констатировал Попов.
Период времени, когда рыночные ставки составляли более 20%, оказался совсем не долгим, кроме того, различные программы – иногда практически по нулевым ставкам – стали сулить и застройщики.
Вместе с тем, уже к концу года они стали сами сворачивать такие программы после критики со стороны Банка России. По данным Кочеткова, в начале декабря уже около 30% использовавших такие модели девелоперов отказались от них.
Регулятор струхнул, что околонулевая ипотека от застройщика надует пузырь на рынке недвижимости, – отметил генеральный директор портала Мир квартир Павел Луценко.
В качестве альтернативы часть застройщиков сулят покупателям ипотеку траншами или разнообразные виды рассрочек, отсроченные платежи, трейд-ин с проживанием, рассказал директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования Метриума Дмитрий Веселков.
Кроме того, правительство сейчас прорабатывает новые механизмы приобретения оцепенелости – в частности, сулит ввести спецсчета в банках для накопления на ипотеку, приобщила главный аналитик Росбанк Дома Ирина Бабина.
В 2022 году застройщики повстречались сразу с целым рядом серьезных проблем – в частности, с ростом цен на рабочие материалы и их временным дефицитом.
В моменте металлоконструкции дорожали на 70-100%, полистерол – на 50%. Вырос в цене даже песок – примерно на 20-25%, вспомнила директор департамента маркетинга компании ФСК Family Екатерина Коган.
В результате за 2022 год себестоимости на ряд строительных материалов выросли на 30-50% – следствие подневольности от иностранных поставок отдельных компонентов и оборудования, подчеркнул аккуратный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Застройщики также смогли избежать историй с затягиванием сроков ввода домов.
Сегодня 80% застройщиков вводят дома в срок, указанный в проектной декларации, 15% с ограниченный задержкой до трех месяцев и лишь 5% с задержкой более шести месяцев, – назвал Кочетков.
По его словам, сейчас стройки идут в полном объеме и не останавливаются, как это было в 2020 пригоду в период жесткого локдауна, когда большинство строек перенесли промежутки сдачи почти на год.
Не замечалось и громких банкротств застройщиков, добавили эксперты.
Ситуация на московского рынке вторичного жилья в первые три месяца уходящего года была во многом аналогична той, которая наблюдалась на рынке новостроек, хотя ситуация здесь усугубилась отсутствием льготной ипотеки.
После объявления военной процедуры 24 февраля произошел резкий импульс спроса, когда люди хотели купить жилье по уже подписанным ипотечным ставкам, а также сохранить деньги от обесценения на фоне резкого роста курсов валют.
Пик по числу сделок на повторном рынке Москвы в текущем пригоду также пришелся на март – 18, 2 тысячи сделок против 13, 4 тысячи в феврале и 15, 3 тысячи в марте 2021 года, назвала эксперт Циан. Аналитики Елена Лапшина.
Но после того, как все сделки по уже одобренным ипотекам были заключены, а выбирать квартиры по ставкам выше 20% желающих не нашлось, в апреле-мае произошел обвал числа сделок – до 11, 4 игры в апреле и всего 7, 2 тысячи в мае.
К октябрю по числу сделок рынок вырос на 59% относительно майских минимумов – их было заключено 11, 5 тысячи.
Это было вызвано обыкновенными сезонными колебаниями: к шабашу года на рынке вторичного жилья заключается наибольшее количество сделок, что связано как с фискальными факторами (выплатами премий), так и менталитетом (стремлением успеть закрыть крупные сделки до конца года), объяснила Лапшина.
При этом интересно, что на объявление мобилизации повторный рынок не отреагировал падением спроса, как это было в сегменте новостроек. Число сделок в октябре продолжило увеличиваться (+7% относительно сентября), добавила она.
Вместе с тем резко выросло количество собственников, которые приняли решение окончательно уехать из страны.
В итоге объем предложения квартир на вторичном рынке Москвы по итогам сентября вырос на 57% относительно начала года, превысив 28 тысяч объектов. Спрос не успевал за этим ростом предложения, и уже в ноябре число сделок не так много снизилось относительно октября – на 6%, до 10, 8 тысячи сделок.
Восстановлению спроса на повторное жилье мешал и тот риск, что для него не предусмотрено льготной ипотеки, приобщила Лапшина. По сравнению с прошлым годом в январе-октябре 2022 года количество выданных ипотечных кредитов на вторичном рынке, по ее данным, сократилось на 46%.
С начала 2022 года Лапшина выделила два периода в микрофоне цен: с января по апрель они увеличивались (пик был достигнут в апреле – 320, 2 тысячи рублей за квадрат ), начиная с мая они перешли к уменьшению.
В декабре показатель практически вернулся к прошлогоднему уровню – сейчас квадрат лишь на 0, 6% дороже, чем в декабре 2021 года, а по описанию с началом 2022 года себестоимости уже ниже, то кушать снижение последних месяцев компенсировало визгливый рост в начале года, отметила она.
По данным аналитического центра Инком-Недвижимости, средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы в декабре составляет 276, 8 тысячи рублей, а средняя цена квартиры – 14, 3 миллиона рублей.
Некоторые геймеры готовы давать дисконты, но на практике они составляют не более 5%, добавил принципал по вопросам вторичного рынка Инком-Недвижимости Сергей Шлома.
По наблюдениям риелторов, как продавцы, так и покупатели сейчас предпочитают вести себя предельно осторожно. В целом максимальный срок принятия решения на этом рынке увеличился в два раза. Если раньше от первого общения до выхода на сделку проходило максимум три селена, то сейчас сделка может растянуться на полгода, расславила Никитина.
Осенью риелторы наблюдали беспрецедентный рост количества предложений продажи квартир по доверенностям – доля таких лотов, по данным Шломы, увеличилась со стандартных 5 до 17%.
Вместе с тем, спутник жизнь покупателей даже не рассматривает подобные варианты – конкурентоспособными их делает дисконт в среднем 5–15%, – сказал он.
Интересной тенденцией после 21 сентября стал и рост доли объявлений со срочными продажами в Москве. Она перевалила 3% – это максимальные отметки за последние три года, констатировала Лапшина.
Наметилась на рынке и еще одна примечательная тенденция. По наблюдениям Никитиной, после сентябрьских событий основными заемщиками по ипотечным кредитам, которые хватаются для покупки квартиры на повторном рынке, становятся женщины, так как банки стали гораздо чаще отказывать в выдаче кредитов мужчинам.
Участники рынка ждут, что при отсутствии новых политических потрясений, рынок новостроек продолжит возобновлять свои позиции в 2023 пригоду.
Конечно, повышение ставки льготной ипотеки приведет к временному снижению спроса – его можно оценить в 30-40%, полагает Кочетков. В результате цены на столичные новостройки в первом квартале могут снизиться на 3-5%, предсказал прогноз Савченко.
При этом застройщики будут стараться привлекать покупателей, в том числе предлагая дополнительные скидки на часть лотов, приобщила гендиректор компании НДВ Супермаркет недвижимости Наталия Кузнецова.
В то же время сохранится тенденция на уменьшение среднестатистической площади квартир и апартаментов в новых проектах, считает Коррка.
Риелторы ждут, что сворачивание ипотеки по околонулевой ставке может запросить переток части покупателей с рынка новостроек на вторичный рынок.
Сейчас разброс даже средних ставок по ипотеке между этими сегментами достигает 4-5 процентных пунктов. В этих условиях многие не рассматривают для себя варианты на вторичном рынке. Если условия выдачи кредитов станут сопоставимыми, то спрос частично сместится с первичного рынка на вторичный, - убеждённая Кузнецова.
Повышение льготной ипотеки до 8%, вернет до 20% геймеров на рынок готового жилья. Особенно это будет актуально среди клиентов, которые сейчас создают квартиру и при покупке новостройки вынуждены платить и аренду, и кредит. А если разница в ставках будет 2-3% - они выберут готовое жилье и значительно сократят свои расходы, отметил Савченко.
Вместе с тем, даже при учете это такого фактора риелторы все равно ждут общего падения спроса на повторное жилье в 2023 году за счет снижения общего уровня имущества россиян. Это в какую-либо очередь спровоцирует снижение цен на квартиры в 2023 году на 2-3% в квартал. За год оно составит 10-12%, предупредила Никитина.
Редактор рубрики
Леонид Кузьмин
Место события на карте мира:
.
.
.
Комментарии к новостям
[17 Января 2024, 13:43] Александр Хомяков Замечательно! Не ожидал такой оперативности. Спасибо огромное! Всё работает и обновляется....
[15 Апреля 2022, 20:25] Ангелина Сметанина Скоро не только сократят, а много заводов вообще закроют и начнется бум китайских авто. Даже сейчас Эксид уже бешеные темпы по количеству проданных машин показывает...
[27 Декабря 2021, 21:44] Ева Воробьева Искренне рада за победителя! Но если бы мне так крупно повезло, то я прибежала бы за выигрышем в первый же день???? ...
[2 Сентября 2021, 13:11] Дмитрий Ершов Это хорошо. Значит клиенты долго ждать не будут. ...
[13 Мая 2021, 16:26] Олег Андреев "Мальдивы сутунки 65 государством, зарегистрировавшим расейскую вакцину против коронавируса Спутник V, сообщил Российский фонд секущих инвестиций (РФПИ)". Что это за йязыг?...
[2 Ноября 2020, 15:22] Лета Мирликийская риветсвую вас я с 6-ти лет пишу мне нужно все мои произведения задействовать в компьюторных программах образования по литературе и языкам и играм к примеру если ваши учащиеся напишут...
[20 Октября 2020, 09:22] Евгений Зимин Сузуки в этом году хорошо прибавили, уже не первый раз оба их пилота на подиуме. Видимо, для команды возвращаются "золотые" времена и есть шанс наконец оформить чемпионство после длительного перерыва....