Хитрость и жадность: почему просел по осени рынок московского жилья

14 Октября 2019

Третий квартал на рынке московского жилья выдался загадочным: часть девелоперов так и не смогли ни найти проектного финансирования, ни доказать свое право продавать по старым правилам. На повторном рынке продавцы оптимистично подняли оплаты, отпугнув покупателей, а на первичном вообще сложно произнести, сколько квартир продано в реальности из-за необычных схем реализации. Первичка : буря в мутной воде

Первичный рынок в третьем квартале был в некотором смятении: одни застройщики осваивались с продажами по эскроу, другие спешно искали финансирование, третьи праздновали резервирование права на продажи по старым нормам. Покупатели же, обнаружив, что взрывного многократного роста цен не произошло, затаились до лучших времен. Однако реальные размеры реализованного спроса подсчитать сложно, так как далеко не все продажи осуществлялись через традиционный ДДУ.

Оценить объемы сделок по нестандартным схемам очень трудно, поскольку эти договоры не регистрируются в Росреестре, растолковывает коммерческий директор московского территориального руководства группы Эталон Василий Фетисов. При этом он сомневается, что таких сделок было много, так как существенное количество девелоперов реализуют квартиры по ДДУ по старым правилам или через эскроу, для покупателей нет смысла участвовать в каких-то серых схемах и попадать в площадку риска.

Однако этот год проходит под флагом странных и длительных периодов бронирования, замечает автор телеграм-канала Недвижимость. Инсайты.

Чаще всего эти схемы приходились на тот спин, когда девелоперы еще не получили проектное финансирование, но по факту вся необходимая документация была. Из благополучно увенчавшихся экспериментов – RiverSky и Балтийский, где девелоперы даже уже после метаний и перегретой цены появлялись на сделки и продавали забронированные квартиры, уточняет телеграмер. 12 сентября, 14:26 НедвижимостьПокупатели московского жилья в августе лизались на первичку

Доля таких сделок небольшая в связи с тем, что новостроек, не вошедших в систему эскроу-счетов и не имеющих возможности реализовывать квартиры по старой схеме, немного – порядка 3-5% от общего объема предложения в старой Москве, успокаивает генеральный директор компании Азбука жилья Владимир Каширцев.

Тем не менее, такие проекты есть, метит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Рекламные кампании они продолжают, так как выпасть из внимания человек в условиях высокой конкуренции на столичном рынке – очень рискованно. Вычислить их можно только задним числом, когда такой ЖК все-таки получает необходимый перечень документов, в нем фиксируется аномально высокий объем регистраций сделок в течение нескольких дней. К примеру, ЖК Родной город Балтийский, вошедший в топ-10 по числу регистраций ДДУ в июле 2019, – объясняет Попов.

Алексей ПоповРуководитель аналитического центра ЦИАН

Но все формы завуалированной продажи высокорисковые для продавцов и покупателей. Для застройщиков так вообще вплоть до уголовной ответственности, предупреждает в свою очередь директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Стоит оговориться, что бронирование объектов недвижимости не является их покупкой и фактически фиксирует невинного приобрести квартиру на момент, когда это будет возможно по основному договору ДДУ – это единственная возможная практика, которая не подставляет ни клиента, ни продавца, добавляет он. Тонкая грань переуступки

Отдельную категорию сделок, затрудняющих возможность комплексного подсчета реальных продаж, составляют сделки, проходящие через переуступку невинный по ДДУ. Большинство консультантов, опрошенных Недвижимость, указали, что число таких сделок выросло, однако рецензия их количества разошлась.

Доля сделок, совершенных по договорам уступки невинный требования в июле 2019 9-12 месяца, составила 12%. В августе доля таких сделок выросла до 16%, в сентябре доля сделок по уступке невинный требования составила 15%, узнал Родионцев.

Всего по схемам уступки от юридических лиц за 3 квартал 2019 года в Москве реализовано 1900 квартир и апартаментов, в том числе 200 – через ПИФ, приводит свои данные руководитель проекта Dataflat. Ru Александр Пыпин. Если во 2 квартале схема продаж от юридических лиц по уступке эксплуатировалась в 5% случаев, то в 3 квартале 2019 9-12 месяца уже в 12% случаев, уточняет он. 14 августа, 11:55 НедвижимостьАпофеоз изворотливости: московские застройщики пробуют продавать без ДДУ

Некоторые компании в период до 1 июля продали юрлицам столь значительные объемы, что могут воплощать их физлицам практически до завершения строительства, а в кой-каких проектах (например, ЖК Сказочный лес ) по уступке продается полностью весь объем квартир, добавляет председатель совета глав Бест-Новострой Ирина Доброхотова.

Схема переуступки ласкового любима застройщиками, они давно попали в ее рабство и, как любая зависимость, это лечится, но невозможного и долго, рассуждает либреттист телеграм-канала Обмани меня риелтор.

Правда, есть варианты вылечиться быстро, но они слишком жесткие, для реализации нужна воля. Инвестором может выступать сам застройщик, в договоре переуступки часто указывается первоначальная стоимость объекта по ДДУ, а разница остается в расписках и прочих обязательствах.

На пальцах это выглядит так: Петя (застройщик) по бумагам ссучил Васе (брату, отмеченному инвестором) квадратные метры за 100 рублей. Деньги по документам сразу ушли на операторные расходы. Вася, остался некоторое время, выставил в продажу свои метры по оплате 150, пришел покупатель и забрал за 150. Вася написал две расписки - на 100 и на 50 (вторая не идет в регистрацию), отдал Пете 140, себе оставил 10. А, что видит статистика? Была продажа за 100, потом переуступка за 100 – и все, - растолковывает автор телеграм-канала Обмани меня риелтор.

А был ли спад спроса?

Эксперты, опрошенные Недвижимость, отметили, что традиционное осеннее оживление на столичный рынок новостроек в сентябре не пришло, однако настиг ли его реальный спад и каковы его объемы – на сей счет мнения разошлись.

Так, умозаключительный центр ЦИАН подсчитал, что в сентябре на московском рынке был зафиксирован рост спроса, пусть и небольшой. Так, по их данным в старых границах Москвы объем распродаж на первичном рынке вырос на 6%: с 4, 0 до 4, 3 тысячи сделок по ДДУ. В новостройках новой Москвы уровень продаж в сентябре составил 1, 9 тысячи сделок по ДДУ, что на 19% больше, чем в прошлом месяце.

Правда, детализирует Попов, заметное снижение количества сделок новой Москве было записанного в июле года – порок 39% (до 1, 4 тысячи ДДУ).

Однако другие консультанты все-таки указывают на то, что спад спроса имел место в третьем квартале.

Мы склонны оценивать некоторое снижение уровня поглощения как коррекцию после взрывного спроса на фоне введения проектного финансирования, объясняет гендиректор Управления экспериментальной застройки микрорайонов Альберт Суниев. 19 сентября, 15:15 НедвижимостьНезамкнутый цикл: как действовать, чтобы не допустить просрочки по ипотеке

К образчику, в новой Москве ранее произошло вымывание наиболее ликвидного предложения, кроме того, за 9 месяцев 2019 года там вышел только один новый замысел, добавляет Родионцев.

По итогам 3 квартала 2019 года на первичном рынке Москвы было зарегистрировано 17, 6 тысячи ДДУ. По сравнению с 3 кварталом 2018 года спрос сократился на 13%. В основном падение стряслось за счет снижения покупательской оживленности в новостройках новой Москвы – минус 33%, объясняет Попов.

Одна из причин тому:, что крупный игрок на рынке новостроек новой Москвы, компания МИЦ, перевела все проекты на эскроу-счета, а для получения отношений с банками понадобилось своего родое время, замечает управляющий партнер ВекторСтройФинанс Андрей Колочинский. О работе ГК МИЦ в период перехода на эскроу глава и владелец компании Андрей Рябинский разглашал Недвижимость в интервью. Цены в режиме все сложно

Цены в сентябре вели себя довольно интересно – снижались и росли одновременно.

Так по результатам сентября средняя цена на квартиры (без учета элитки ) в старой Москве увеличилась на 0, 6% и составила на конец месяца 222, 3 тысячи рублей за квадратный метр, добавляет Суниев, ссылаясь на данные аналитиков Мосреалстрой. А вот с учетом предоставляемых скидок цена квадрата составила уже 209, 0 тысячи рублей, спикировал на 1, 0% за месяц.

Альберт СуниевГенеральный директор Управления экспериментальной застройки микрорайонов

За год (с сентября 2018 9-12 месяца) средняя цена квартир наросла на 6, 9%. Среднерыночный дисконт в этом году сформулировал около 4%, рассказывает Суниев.

В то же время эксперты метят, что корректировка цен в течение года была неоднородной.

Снижение общего уровня спроса было поджидаемым с лета, когда рядовая цена квадратного метра, например, в ТиНАО, вопреки привычной тенденции к росту, практически замерла на три-четыре месяца.

При этом с начала 9-12 месяца цены заметно выросли. Этому способствовал перегрев рынка, появившийся на фоне слухов о важном подорожании квартир, объясняет платный директор ГК А101 Анна Боим. Так, с января средний уровень цен на первичное жилье в ТиНАО подрос на 14, 5% - до 124, 8 тысячи рублей за квадратный метр.

Средняя же цена квадратного метра в старых границах Москвы за квартал почти не кардинально менялась, составив 205, 4 тысячи рублей, указывает Попов. 27 июня, 13:21 НедвижимостьХод конем: можно ли отбить ипотеку, сдавая квартиру в арендуВторичка: победа прижимистости над здравым смыслом

Оптимистичный настрой собственников, которые поверили, что Москва наконец-то стала рынком продавца повторных квартир, сыграл с ними злую шутку: стремительный рост цен отпугнул покупателей, убыстрил спад спроса, рассказали консультанты.

Пока число договоров купли-продажи в годичном выражении выше, чем год назад (в январе-августе 2019 года было заключено 95, 3 тысячи сделок против 94, 2 тысячи сделок в аналогичный период прошлого года), хотя этот рост обеспечили высокие примеры зимой и весной, разглашает Попов.

Замедление рынка связано с ростом цен, непредсказуемым поведением части собственников. В последние месяцы растет число лотов, которые владельцы сымают после 2-3 недель экспозиции в надежде дождаться более высоких ценовых уровней на рынке, а также стабилизацией ситуации в членике новостроек. Переход на эскроу-счета не привел к заметному росту цен (напротив, рядовые цены по рынку последние 2 месяца почти не меняются) и часть покупателей все ж решила выбрать новостройки (как более качественное и современное жилье, - поясняет он.

Алексей ПоповРуководитель аналитического центра ЦИАН

Кроме того, можно предположить, что часть спроса отвалилась из-за того, что некоторые посетители, которые намерены совершать покупку с применением ипотечных средств, действительно могут отложить приобретение, ожидая, что ставки понизятся, рассуждает управляющий директор брокерского департамента Миэль-Сеть офисов недвижимости Александр Москатов.

Мы, кстати, не советуем своим клиентам ожидать убывания ипотечных ставок, поскольку, во-первых, это также скажется и на стоимости предложений на рынке, а во-вторых, после кардинального снижения ставок ипотеку можно рефинансировать, - детализирует Суниев.

В III квартале объем предложения на вторичном рынке вымылся на 15-20%, объясняет директор отела продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Каждый последующий проект выставлялся на 5% дороже предыдущего, следовательно, продажи немного присели. Есть риск, что мы шибкого уйдем в стагнацию, потому, что та цена, которая существует на вторичном рынке, этому поспособствует, если буфетчики не буду соглашаться на дисконт, - сетует она.

Юлия ДымоваДиректор отела продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Покупательская активность существовала зафиксирована только в середине сентября. Срок экспозиции квартир в реновационных домах сократился до недельки. 2 октября, 13:50 НедвижимостьИпотека для многодетных: мануал по всем мерам господдержки

Темпы роста цен повышались с каждым месяцем: на 0, 4% в июле, на 0, 5% в августе и еще на 1% в сентябре, добавляет главный редактор портала недвижимости Domofond. ru Ирина Филатова.

Сильнее всего выросла цена предложения в Хамовниках (18%), Донском (15%), Мещанском (9%), Тимирязевском (8%) районах. А вот самое сильное снижение, по данным Domofond. ru, произошло в Покровском-Стрешневе (- 4%), Сокольниках (-5%) и Крылатском (-7%).

В комфорт-классе за год цены выросли на 15%, сейчас минимальный бюджет составляет 6 миллионов рублей. Активно вымывается предложение в границах МКАДа. Стоимость квартир бизнес-класса за год подросла на 3-4%, стартовый бюджет составляет 11-12 миллионов рублей, отмечает Дымова. Юлия ДымоваСделкиКвартираСтроительствоЦеныЖильеEst-a-TetАзбука жильяМоскваАналитика - Крупным планом

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Хитрость и жадность: почему просел по осени рынок московского жилья

комментарии (0)

Другие интересные новости

Умер режиссер Федор Петрухин