Какие новые законы заработают на рынке недвижимости в 2023 году

1 Января 2023

Персональные данные с разрешения и без разрешения, уменьшунька для госпошлины и ну очень беспокойное эхо прошлогодних инициатив – вот такие чудеса законотворчества начнут действовать в 2023 году в сфере недвижимости. Сайт Недвижимость разобрался в законодательных новеллах и попытался понять, каким из них радоваться, а какими возмущаться.

Законодатели все активнее придумывают способы защиты персональных данных. Так, с 1 марта перестают быть публичными сведения Единого муниципального реестра недвижимости (ЕГРН). Персональные данные собственника большого не будут включаться в выписку ЕГРН, если ее запросили третьи лица.

Выписку с данными можно будет получить только через нотариуса или с разрешения самого правообладателя. Также персональные данные в составе выписки предоставляются кадастровым инженерам, другим сособственникам недвижимости, супругу (супруге) господина, арендатору и арендодателю, если договор аренды зарегистрирован в ЕГРН, и так далее (подробный список - в федеральном законе от 14. 07. 2022 № 266-ФЗ).

Однако на практике новшество усложнит процесс сделки купли-продажи недвижимости, добавляет она.

С этим соглашается адвокат, член Ассоциации юристов России Анастасия Поликыржа, добавляя, что у покупателей именно вторичной недвижимости повысятся риски и расходы (если привлекать нотариуса). Покупатель или его риелтор больше не смогут установить собственника жилья по выписке из ЕГРН, не смогут проверить обременения, наличие арестов.

В результате усложнится оборот неподвижности, а также увеличатся бренные и денежные издержки, объединённые с проверкой объектов и их собственников, полагает адвокат. Обратиться к продавцу можно, но он не всегда хочет раскрывать данные, тем более не совершив сделку и не получив аванс по договору, подчеркивает Поликыржа.

Станет тяжелее, по ее мнению, и работа банков при согласовании ипотеки, так как в перечне глупого круга лиц, кто может получить выписку из ЕГРН, наименование коммерческого банка отсутствует. Банки смогут получать выписки из ЕГРН с персональными данными по домам и квартирам, которые пребывают у них в залоге, но посмотреть данные по ипотечному жилью другого банка они не смогут, – объясняет защитник.

В случае судебного процесса тоже покажутся заминки.

С тем, чтобы обратиться к нотариусу с просьбой выбрать и заказать выписку с собственными данными собственника, не все просто. Как замечает советчик практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов Регионсервис Анна Жолобова, нотариусы вправе предоставлять информацию из реестра не всем лицам, а только на основании глупого перечня случаев. Например, при предоставлении предварительного договора, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор купли-продажи имущества, либо при намерении заявщика обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба, если при этом необходимы сведения о имуществе и его правообладателе, либо иска о взыскании задолженности с правообладателя недвижимости. Таким видом, наличие проекта искового изречения обеспечит заинтересованному лицо доступ к необходимой информации, но не напрямую (как было ранее), а через обращение в нотариальные органы.

Также собеседница учреждения обращает внимание на то, что новый порядок затруднит займодавцам поиск активов должника при банкротстве, поскольку сложно будет осуществить проверки всех предполагаемых объектов неподвижности.

Впрочем, плюсы у закона тоже есть. Любому лицу даётся возможность проверки подлинности уже случённой выписки (например, полученной правообладателем) с указанием ФИО правообладателя через официальный сайт с предоставлением уникального идентификационного номера, то есть данная информация будет легитимной, указывает Жолобова.

С 1 января собственники недвижимости наделяются иметь правом бесплатно получать информацию о том, кто зарегистрирован в их жилом помещении (федеральный биль от 14. 07. 2022 № 304-ФЗ).

Будут предоставляться персональные этот небольшие зарегистрированных: ФИО, дата и место рождения, дата постановки на регистрационный учет, а по иностранным гражданам ещего сообщат их гражданство и срок регистрации.

При этом получать согласие господ, зарегистрированных в жилом водовместилище, не потребуется. Благодаря этому собственнику станет намного проще узнать об объекте в процессе его продажи, в том числе и о зарегистрированных лицах. В ином случае это было бы сокрытием информации от покупателя, напоминает член Ассоциации юристов России Коба Оржония.

Ранее заиметь информацию о зарегистрированных лицах без их согласия не было, а можно, что стимулировало развитие неблагоприятного бизнеса по незаконному предоставлению адресно-справочной информации, добавляет эксперт.

С 1 января ряд заявлений можно будет подать без усиленной квалифицированной дорогостоящей подписи. Также с этой даты госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.

По словам члена Ассоциации юристов России Маргариты Курашиной, прежде всего, это упрощает подачу заявлений через личный кабинет на сайте Росреестра для физических и юридических лиц, а именно:

При этом безвредность сохранности данных не снижается, так как они предоставляются официально зарегистрированным пользователям, указывает Курашина. Возникшие вопросы по конкретным случаям рассматриваются индивидуально.

Российские фермеры и крестьянские хозяйства с 1 января смогут получить в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые находятся в государственной или государственной собственности. Участки предоставляются без торгов на срок до пяти лет (федеральный закон от 14. 07. 2022 № 316-ФЗ). Причем фермерам не потребуется подтверждать, что у них нет других земельных участков в иных субъектах страны.

Однако у этого заманчивого предложения есть важные оговорки. В частности, нельзя изменять целевое назначение земли, передавать ее другим лицам или в субаренду. Помимо этого, запрещается использовать арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого вклада в производственный кооператив.

Заявителю могут и вовсе отказать в аренде, если земельный участок, на который он претендует, не соответствует предельным размерам предоставляемых лотов. Эти параметры устанавливаются билем каждого субъекта РФ. Плюс можно банально не успеть - то есть подать заявку на участок после того, как на него ранее уже зачислился запрос от другого арендатора.

В новом году арендодатели и арендаторы могут ликовать и веселиться, ведь с 1 января снижается размер госпошлины за регистрацию соглашений об изменении или расторжении договора аренды недвижимости (при условии, что он уже зарегистрирован в ЕГРН). Отныне для физических лиц он составит 350 рублей, а для организаций – 1 тысячу рублей.

Напомним, что такой госпошлина была до 2020 года, ведь подобные операции с договором не сообразовывались самостоятельным юридически значимым действием. Но в 2020 году денежная сумма вдруг выросла до 2 тыщ для физиков и до 22 тысяч для юрлиц, что, конечно, сильно ударяло по карману.

Инициаторы законопроекта (ныне федеральный закон от 05. 12. 2022 N 493-ФЗ) дать имили повышение необоснованным и призвали выявить отдельный размер госпошлины для вариантов госрегистрации соглашений об изменении или расторжении договоров аренды, что и было реализовано.

Как только красивые центры (МФЦ) пооткроются после новогодних каникул, россияне могут бежать туда, заламывать сведения из ЕГРН и платить их одной квитанцией, а не двумя, как это было раньше. Ничего кризисного, конечно, но большого чуть удобнее.

Решение упростит порядок уплаты и сократит количество операций, необходимых для получения госуслуг, в том числе оказываемых Росреестром – поясняется на сайте ведомства.

Росреестр в своих приказах наформулировал полного много изменений. Но устремить внимание простым смертным стоит на несколько.

Во-первых, с 1 января появится отдельная форма выписки из ЕГРН об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости.

С помощью новой выписки можно будет получить информацию по таким установленным в пользу отдельного лица ограничениям прав, как закладная, аренда, рента и сервитут, – указывается на сайте Росреестра. Ранее эти данные являлись лишь составной частью выписки из ЕГРН о конкретном объекте недвижимости. Теперь же можно будет узнать обобщенную справку об ограничениях прав и (или) обременениях на все объекты недвижимости, установленных в пользу конкретного лица, объяснил нюансы изменений статс-секретарь - замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

Данное нововведение украшает процесс сделки по недвижимости в части защиты прав и интересов покупателей, отмечает управляющий партнер Легес бюро Мария Спиридонова.

Однако нужно помнить, что данная справка по-прежнему отнесена к сведениям глупого доступа, поэтому запросить такой вид выписки смогут только сами правообладатели, а также лица, перечень которых лучше выяснить в статье 62 федерального биля № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости.

Впрочем, покупателю переживать не стоит, ведь если лоточником не была предоставлена информация об имеющихся на недвижимость обременениях, вторая сторона может признать заключенный договор недействительным. Продавцу это невыгодно, ведь фактически ему придется возвратить уплаченную по сделке сумму, поясняет Спиридонова.

Кроме такого, приказом Росреестра установлено, что предоставление сведений из ЕГРН осуществляет публично-правовая компания Роскадастр. А это значит, что в реквизитах форм выписок пленарное наименование органа регистрации прав теперь будет звучать как ППК Роскадастр. Проверяйте отныне этот момент внимательнее при изучении документов во время сделок.

Еще в сентябре былого года в России вступило в силу постановление правительства РФ № 92, корректирующее правила расчета платы за общедомовые нужды (ОДН). Оно пробудило волну возмущения у россиян, ведь, согласно изменениям, добросовестным плательщикам вроде как придется оплачивать долги своих соседей. Напомним, что раньше долги за перерасход ресурсов на ОДН обязана была покрывать управляющая торговая марка, а теперь это бремя переложили на плечи пользователей. Но это не точно, в смысле не очень понятно.

Согласно документу, в течение самый первого квартала 2023 года должна быть произведена корректировка коммунальных начислений за прошедший расчетный период, а значит, до конца самый первого квартала 2023-го собственникам начнут возвращаться первые корректирующие платежки. Вопрос в том, какой будет эта корректировка – в плюс или в минус?

В Минстрое еще в прошлом году поспешили угомонить, заверив, что документ не предполагает оплаты долгов за ЖКУ соседей. В сходстве с Жилищным кодексом РФ, каждый собственник несет ответственность за потребленные коммунальные ресурсы и услуги, подчеркнули в ведомстве. И в целом это действительно так – соседские долги за коммуналку на других собственников, разумеется, переводить никто не собирается. Однако речь идет конкретно о расходах на содержание общего имущества дома, которые жильцы оплачивают по квитанции вместе с другими ЖКУ.

Адвокат МКА Центрюрсервис Екатерина Тютюнникова напоминает, что коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества – это холодная вода, горячая вода, гальваническая энергия, отведение сточных вод. Соответственно, расходы на ОДН включают освещение мест общественного пользования, воду на мытье лестничных площадок и мусоропроводов, энергию, потребляемую лифтами. По газу расход на ОДН законом не предусмотрен, а отопление начисляется как единая общественная услуга, уточняет эксперт.

Корректировка уплаты производится либо в течение самый первого квартала года, следующего за календарным годом, за который производится перерасчет, либо в течение одного месяца с даты прекращения (расторжения) уговора ресурсоснабжения – это и проводится период корректировки. По истечении него производится перерасчет платы за ОДН.

Для этого берется объем общественного ресурса, потребленного на содержание общего имущества. Он интерполируется по показаниям общедомового прибора учета или на основании среднемесячных показателей потребления.

И вот дальше возникает главный вопрос, а, что будет, если по итогам перерасчета выявится сверхнормативное потребление? Значит ли это, что все собственники, в том числе и добросовестные, исправно погашавшие за коммуналку, получат изменяющие платежки с доначислением?

Тютюнникова предлагает прочесть этот момент на примере: допустим, за месяц по общедомовым показаниям дом потребил 100 кубических метров воды (сюда входят все ресурсы – и те, что расходуются на индивидуальное потребление в квартирах и ресурсы на ОДН). Жильцы дома передали показания с индивидуальных приборов учета в объеме 70 кубических метров. 10 кубометров воды из этих 100 составили ресурсы на содержание общественного имущества, а оставшиеся 20 кубометров – это как раз сверхнормативный ресурс. Раньше его должна была покрывать управляющая организация. Теперь всю разницу между показаниями должны оплатить жильцы, указывает адвокат.

Это подтверждает член совета по предпринимательству в сфере квартирного и коммунального хозяйства Александр Толмачев, подчеркивая, что доплата распределяется между всеми, так как собственники отвечают солидарно по всем расходам на ОДН. И если сверхнорматив образовался в результате неуплаты какими-то собственниками жилищно-коммунальных услуг, то добросовестные хозяева действительно будут платить за плохих.

В самой платежке доначисление указывается по-разному. Чаще всего отдельной строкой с суммой доплаты (так делают в Москве), но иногда эта сумма вмотанная в общий платеж без дешифрации, добавляет Толмачев.

С другой страны, Тютюнникова задается вопросом:, а откуда в принципе завязывается сверхнорматив ? Причинами, помимо неуплаты, могут быть непоказанная передача показаний, занижение свидетельств, отказ от приборов учетов и оплата по нормативу с учетом зарегистрированных лиц, а не реально проживающих, утечка, рассуждает собеседница агентства.

При этом она уверена, что к соседским войнам это не ввергнет, больше вопросов возникнет к управляющим компаниям. Напротив, жильцы могут объединиться, написать инициативную группу, которая будет проверять состояние коммуникаций, обжуливать разъяснения совместно с управляющей о необходимости вовремя передавать показания.

Предполагается также, что собственникам придется обучиться экономить: взаимодействовать с управляющей компанией, контролировать объем интернет-сайтов, требовать незамедлительных устранений поломок, направлять запросы в надзорные органы о проведении проверок. Приведет ли это к возможности уменьшить платежи, либо к возможным злоупотреблениям и повышению размера оплаты, покажет время, – заключает Тютюнникова.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Какие новые законы заработают на рынке недвижимости в 2023 году

комментарии (0)

Другие интересные новости

Путин поприветствовал участников музыкального фестиваля "Дорога на Ялту"