Коронные страхи: какие прогнозы по рынку жилья сбылись в I полугодии

10 Июля 2020

Первое полугодие 2020 года, вероятно, войдет в историю рынка недвижимости как самое аномальное: из-за введенных ограничений все процессы проходили в настолько уникальном режиме, что пытаться отождествлять их с чем-то, что было год назад, легко странно. Перед самым началом периода жесткой изоляции эксперты провели много прогнозов относительно того, как это скажется на индустрии и отдельных ее сегментах. Сейчас сайт Недвижимость попросил их сравнить результаты полугодия с тем, что предрекали рынку в марте, а главное оценить, какие из первостепенных прогнозов того времени сбылись.

Сделки по продаже новостроек, заключенные в онлайн-режиме, называли одним из факторов, который позволит отчислить спрос и фактически спасти рынок.

Сейчас, оценивая старт сплошного (хотя и вынужденного) внедрения такого формата, консультанты говорят о том, что он действительно смог частично поддержать рынок новостроек, почти ничем не помог вторичке, и в дальнейшем этот способ продаж останется с нами, но не как основной, а как вспомогательный инструмент.

Во втором микрорайоне произошло, конечно, серьёзное снижение количества сделок (на 38% по сравнению с 2019 годом), но все-таки объем продаж был далеко не нулевым. Заключено 8 355 сделок по старой Москве (ДДУ), констатирует директор департамента консалтинга и аналитики учреждения недвижимости Азбука Жилья Ярослав Дарусенков.

С момента создания сервиса Электронная регистрация, позволяющего приобрести недвижимость без посещения МФЦ, Росреестр и Сбербанк провели более 1 десять миллиона сделок, напоминает директор отдела проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Однако данный формат будет выглядеть вспомогательным, и в ближайшие годы вряд ли сможет заступить личное взаимодействие между людьми. Более того, в высоких сегментах такая опция в механизме не пользуется популярностью, – добавляет он.

При этом эксперты полагают, что онлайн-формат будет все же востребован в дальнейшем, и смысл развивать такие сервисы у участников рынка есть.

Совсем необязательно, что онлайн-продажи станут ненужными, – объясняет Дарусенков. Во-первых, пандемия пока не закончилась, и по таким-то прогнозам ожидается вторая волна. Во-вторых, нельзя не напомнить удобство удаленного оформления ряда документов при покупке, что может улучшить покупательский опыт. Также, если покупатель уже посещал объект, и раздумывал, к примеру, два селена, то потом он мог бы все оформить онлайн, рассуждает он.

Этот прогноз можно причислить одновременно и к сбывшимся, и к ошибочным. В полной мере он не мог осуществиться, так как, когда эксперты прогнозировали этот всплеск, предполагалось, что жесткие ограничения продлятся только до конца апреля, в крайнем факте, захватят майские праздники.

Всплеск регистрации сделок в мае качественного будет, причем это на чей-либо счет как первичного, так и вторичного жилья, – говорил в середине апреля директор команды Этажи Ильдар Хусаинов.

И по его данным этот оптимизм был оправдан. Всплеск продаж мы фиксировали абсолютно во всех городах после снятия ограничительных мер, где-то он начался в мае, в Москве и Санкт-Петербурге главной пик пришелся на июнь. Объемы продаж в июне истины на 20-25% к прошлому году, – отметил Хусаинов в начале июля.

Все опрошенные эксперты также говорят о том, что фиксируют всплеск спроса.

Его пик, вероятно, придется на конец июня и начало июля, а в статистике сделок он отразится в июле-августе, прогнозирует управляющий партнер компании Метриум Мария Литинецкая.

Весной экспертное сообщество придавало противоречивые прогнозы: одни говорили, что собственникам вторички и застройщикам придется снижать цены, так как обедневшему населению легко не на, что будет покупать дорогое жилье. Другие направляли на растущие расходы на налаживание, падающие ставки и делали вывод, что дешеветь жилью не с чего. Сами цены на тот момент предъявляли типичный разнонаправленный тренд : что-либо дорожало, что-то дешевело.

К июлю рынок пришел примерно с данный же картиной: единодушия ни в ценовой политике, ни в прогнозах нет.

Мы не прогнозируем заметного роста цен ни в сегменте новостроек, ни в сегменте вторичной недвижимости, – говорит управляющий директор сети Миэль Александр Москатов. Пока экономически-производственная ситуация не дает для этого оснований – люди, чей доход резко сократился из-за повальная болезни, или вовсе лишившиеся его, пока еще не выздоровели от потрясений настолько, чтобы формировать тот активный спрос, который мог бы привести к росту цен, объясняет он.

С другой стороны, часть экспертов уверены, что цены скоро вырастут.

Никаких оснований для сокращения цен нет. Себестоимость налаживания повысилась, свою роль играют также инфляция и волатильность рубля, - подчеркивает директор по продажам ГК Инград Константин Тюленев. Помимо этого, рост цен продолжается в рамках денежных моделей конкретных проектов, долей их готовности. Основной аргумент для всей отрасли – проектное финансирование. Банки не отдадут застройщикам строить себе в урон, рассуждает он.

Весной некоторые консультанты отмечали, что покупательский спрос сместился в сторону максимально демократичных предложений: небольших площадей, недорогих локаций, новостроек на стадии котлована и даже пятиэтажек, если речь идет о вторичном рынке.

Развития этого тренда консультанты не подтвердили.

Вероятнее всего совершилось следующее: наиболее обедневшие посетители были отрезаны от рынка банками, которые перестали выдавать кредиты представителям наиболее пострадавших от самоизоляции и кризиса отраслей экономики, рассуждает Литинецкая. На рынке остались, наоборот, наиболее обеспеченные группы покупателей, какие уверенно чувствуют себя даже в нестабильный период. Поэтому перемещения по структуре спроса мы не видим, говорит она.

Ипотека с господдержкой не первый раз приходит на помощь рынку жилья, и в этом второй году большинство экспертов считает, что она вновь станет волшебной пилюлей от любых проблем, даже от коронакризиса.

Спасла, спасает и будет спасать, – подчеркивает председатель совета директоров компании БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова. Пик спроса ожидаем после увеличения суммы до 12 миллионов рублей и выхода постановления на снижение первоначального вклада до 15% (сейчас взыскиваемый минимальный взнос – от 20%), добавляет она.

При этом некоторые эксперты высказывают сомнения.

Субсидированная ипотека породила буквально дикий отложенный спрос, часть застройщиков использовала сей момент для повышения цены, тем самым аннулировав полученную от снижения ипотечных ставок дельту, поэтому однозначно говорить о том, что субсидированная ипотека избавила рынок я бы не сделался, рассуждает Хусаинов. Сейчас мы наблюдаем небольшое снижение спроса на новостройки, вторую зыбь высокого спроса, на мой взгляд, стоит ожидать сей осенью, – полагает он.

Об отказе от сделок эксперты говорили в разгар ограничений. Обосновывалось это по-разному: некоторым внезапно отказали в ипотеке, другие решили не ждать завершения сделки, третьи потеряли доход и не рискнули совершать большую закупочная деятельность в такой ситуации. К июлю тезисы об отказе от сделок не сошли на нет, правда, эксперты пока затрудняются сказать, сколько гражданин в итоге передумали приобретать жилье в ближайшее время.

Общая экономическая ситуация, снижение доходов населения ввергли к тому, что такие-то покупатели отложили свои планы по приобретению жилья. Оценить, насколько много таких случаев мы не можем, но они, конечно, есть, отмечает Москатов.

Остановка строительства многих поселила на мысль, что ввод ряда объектов будет задержан, в связи с чем появились прогнозы, что спрос сместится в сторону вторичного рынка. Однако сейчас эксперты отмечают, что этого не произошло.

Запрет на работу на столичных стройплощадках в период самоизоляции действовал недолго. Коронакризис ударил по вторичному рынку гораздо болезненнее, чем по рынку новостроек, отмечает наследник генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.

Бесконтактные сделки со вторичным жильем – практически нонсенс, в этом сегменте всегда было принципиально важным личное ощущение покупателя о доме и жилая площади. Кроме того, спрос на первичке заметно поддержала льготная ипотека, объясняет она.

Вне подчиненности от покупательского доверия, вопрос сроков ввода объектов остается открытым. Когда стройки были прерванным, эксперты говорили о том, что возобновлять строительство можете поверить, чтого и дорого, и, хотя застройщики уверяли, что справятся, опасения на рынке оставались. Причем главным их аргументом была неопределенность в вопросе, сколько же времени протянется запрет на строительные работы.

Опасения не подтвердились.

Из 59 корпусов в Москве с заявленным сроком ввода 1-2 квартал 2020 года на данный момент все введены в разработку. Правда, в таких-то проектах срок ввода ранее отступал неоднократно – от 5 до 10 раз. При этом сейчас девелоперы начинают подстраховываться, обозначая в документации максимально отдаленный срок ввода: например, в недавно стартовавшем проекте Светлый мир. Станция Л мыслимый срок ввода обозначен как 2 квартал 2025 года, – говорит Доброхотова.

Никакой катастрофы со сроками ввода не произошло и, вероятно, не произойдет, соглашается Литинецкая.

Как и в большинство непростых периодов, на статусе коронакризиса многие прогнозировали банкротства среди застройщиков, прежде всего – небольших компаний. На данный момент из-за того, что работа судов также была парализована изоляцией, подсчитать реальные банкротства сложно, хотя эксперты находят, что исход небольших команд с рынка в той или иной форме продолжится.

Строительная отрасль консолидируется. Однако, пандемия лишь ускорила этот тренд, а не стала его причиной. Небольшие компании, выставляющие на рынок проекты со слабой хозяйственная жизнью стали уходить после принятия закона об обязательном эскроу-финансировании, резюмирует Тюленев.

Этот прогноз подтвердился, о чем говорят большинство опрошенных консультантов.

Прогноз об ужесточении политики выдачи кредитов банками оправдался. Банки резко ограничили доступ к ипотеке представителям отраслей, в громаднейшей степени пострадавших от кризиса, и усилии проверку финансовой достаточности других заемщиков, говорит Литинецкая. Доля одобренных в последние два месяца кредитов составила порядка 60-65%, тогда как в аналогичный период 2019 года она достигала 70-75%. В перспективе, я полагаю, стучу ситуация сохранится, прогнозирует она.

Традиционно эксперты не были единодушны в прогнозах, хотя по нескольким пунктам все же совпали во мнениях.

Так, большинство уверенного, что субсидированная ипотека перетащит спрос на первичный рынок. Кроме того, многие убеждённым в том, что цены на новостройки почти неизбежно будут расти, а объем утверждения – снижаться.

Ну и первостепенная оговорка во всех прогнозах – все зависит от эпидемиологической обстановки.

Будет ли ожидаемая вторая волна повальная болезни и насколько она будет непрерывной, придется ли обществу снова вернуться в закрытый режим. Если этого не произойдет, то в сентябре рынок вполне может вернуться к привычным для этого сезона темпам продаж – 5-6 тысяч ДДУ в селен по Москве, – подаёт итог Доброхотова.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Коронные страхи: какие прогнозы по рынку жилья сбылись в I полугодии

комментарии (0)

Другие интересные новости

Любимова наградила директора парка "Зарядье"