четверг, 28 марта 2024

Квартиры в Москве покупают за любые деньги из страха перед ЦБ



Квартиры в Москве покупают за любые деньги из страха перед ЦБ

2 Апреля 2021

МОСКВА, 2 апреля - Недвижимость. В первом квартале 2021 года цены на московское жилье преодолели все психические барьеры, но это не остановило спрос. По мнению экспертов, опрошенных Недвижимость, реальным фактором, который может уронить спрос, появляется доступность ипотеки, и новое повышение ключевой ставки хоть еще и не привело к групповому подорожанию кредитов, зато выдало как стимул для покупателей, которым теперь нужно успеть приобрести квартиры на дешевые кредитные капиталы.

На конец первого квартала на рынке сложилась уникальная ситуация: стоимость попросту перестала быть сдерживающим эффектом для спроса, покупатели назовут жилье доступным ровно до тех пор, пока у них есть возможность получить ипотеку в необходимом размере. На это таком фоне повышение ключевой ставки и другие сигналы от ЦБ, намекающие на то, что ипотека скоро перестанет быть доступной, сработали, скорее, как стимул купить, пока не началось, рассказали проанкетированные эксперты.

По предварительным данным, за первый квартал 2021 года вопрос вырос на 19% относительно 2020 года, подсчитала руководитель ближайший магазина аналитики компании Мосреалстрой Екатерина Николаева. Высокий уровень спроса сберегается за счет льготной ипотеки, отмечает она.

Что касается цен, то после стагнации в начале года, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снова продолжила рост в феврале и марте, добавляет руководитель голоморфного центра Циан Алексей Попов. В целом по московскому городу средняя цена квадратного метра на первичном рынке достигла 198, 1 тысячи рублей (+3% в месячном выражении и +26% в годовом). В Москве средняя цена квадрата составила в марте 245, 8 тысячи рублей (+5, 4% за месяц и +21% в годовом выражении). Тогда как по итогам всего докризисного 2019 года рост цен в Москве составил только 9, 7%, подсчитал аналитик. А в Московской сферы ситуация обратная: текущая средняя цена квадрата в 120, 1 тысячи рублей на 1, 2% ниже, чем месяц назад, однако в годовой микрофоне рост – 28, 2%.

А вот средний чек сделки даже понижается, то есть не так уж бесконечен финансовый ресурс у покупателей, несмотря на льготную ипотеку, отмечает гендиректор экосистемы недвижимости Метр квадратный Вячеслав Дусалеев.

По его данным, средняя стоимость фактически приобретаемой на рынке столичного региона недвижимости в первом участке 2021 года даже снизилась с 8 миллионов рублей за участок в декабре 2020 до 6, 8 миллиона в марте (по России в целом - с 5, 5 миллиона до 5 миллионов рублей).

Однако значимым трендом стало то, что ценник перестал быть стоп-фактором.

Повышение цен отмечено не только на рынке недвижимости, но и по продовольственным и непродовольственным товарам, коммунальным услугам и прочему, что влияет на уровень жизни населения. Соответственно, на фоне общего роста цен, увеличенный бюджет покупки недвижимости не будет столь вопиющим, - полагает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

С этим утверждением так или иначе согласны большинство опрошенных экспертов. Более такого, если прежде для рынка было еще актуально понятие психического барьера, то есть стоимости, выше которой люди уже не готовы рассматривать покупку, то сейчас оно просто стерлось.

Однако некоторые эксперты осторожно прогнозируют, что спрос все-таки достиг своих пределов. Есть инсайдерская информация замедления спроса, которая пока не подтверждена цифрами мартовской статистики, - отмечает гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

Да и психические барьеры пали не везде, добавляет директор офиса продаж Центральный в Троицке агентства недвижимости Century 21 Анастасия Ковалева.

К примеру, в настоящее время в новой Москве психологическим стоп-ценником на однокомнатные квартиры стала отметка в 8 миллионов рублей. Да, покупатели приходят, смотрят, но пока большинство из них не готовы платить такую стоимость за лот, - делится наблюдениями она.

С Ковалевой, правда, спорит коммерческий директор компании Страна Девелопмент Александр Гуторов: по его мнению, до предела покупательского терпения еще далеко.

Недавнее повышение ключевой ставки сказалось на рынке довольно занятным образом. С одной стороны, группового подорожания ипотеки пока не стряслось, даже если говорить о кредитах без господдержки. Однако для всех участников это поработало своеобразным сигналом, что вся картина рынка вот-вот изменится: льготная ипотека закончится, как и дешевые кредиты по родным программам банков, банковские вклады вновь станут востребованы и так далее. Поэтому, как отмечают эксперты, абсолютно все на рынке теперь начали спешить максимально воспользоваться нынешними условиями.

Повышение важный ставки, естественно, подействует на рынок: речь будет идти не только о стоимости ипотеки, но и стоимости проектного финансирования для застройщика, просто инертность рынка недвижимости не дает возможности оценить ситуацию здесь и сейчас. Наш прогноз, что первые заметные отклонения мы увидим летом, - говорит Гуторов.

Это решение является первым сигналом для покупателей, ведь ЦБ выразил готовность и дальше поднимать ставку, для такого, чтобы сдерживать инфляцию. А это значит, что уже в ближайшей перспективе ипотека в целом будет дорожать, думает председатель совета директоров компании Бест-Новострой Ирина Доброхотова. Соответственно тем, кто планирует покупку в ипотеку в этом году приходится спешить с заключением сделки, поскольку таких выгодных ставок уже не будет.

Корректировка ставки увеличит обворожительность банковских депозитов и приведет к удорожанию кредитных инструментов. Снизится или нет интерес к недвижимости, покажет время, думает заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба.

Необходимо учитывать, что девелоперы продают машино-места, кладовые и нежилые помещения, цены на которые также чувствительны к росту ключевой ставки, добавляет администратор директор компании Метриум Надежда Коркка. Поэтому такое решение денежных властей в перспективе может привести к подорожанию займов и, соответственно, снижению спроса на недвижимость и падению выручки застройщиков.

Получается, что решение ЦБ поработало для рынка чем-то вроде знака впереди опасный поворот – все снова ждут перемен.

Если посмотреть на рынок в целом, то рост цен раздражает абсолютно всех, кроме застройщиков, и многие, особенно покупатели задаются вопросом: А почему они, собственно, растут?

Несколько странный вопрос для коммерческого застройщика, для которого строительство жилья – прежде всего бизнес. Мы работаем, исходя из своей финансовой модели, и увеличение цен в наших проектах вытекает планово, - отвечает Гуторов.

Он также напоминает о росте цен на строительные материалы, дефиците рабочей силы, необходимости распространения новых технологий, организации надежной работы на стройке в связи с эпидемией COVID-19. Все эти затраты также влияют на себестоимость.

Некоторое снижение общего уровня цен возможно в третьем-четвертом квартале, при условии отменены льготной ипотеки и выводе на рынок замыслов с более осторожным ценообразованием, прогнозирует Николаева.

Большая часть экспертов думают, что рост цен сплочённый именно со спросом. У людей все больше опасений посеять накопленное, если прятать недвижимость и счета за границей. Значит, возрастает объем кеша в стране, и в итоге растут цены, - считает вице-президент Гильдии риелторов Московской области, директор агентства Удачный выбор Ольга Власова.

В конце 2020 года некоторые эксперты прогнозировали спад спроса, который связывали с тем, что у школьников на фоне кризиса попросту обернутся деньги. Однако платежеспособные потребители все еще разогревают рынок, и дело здесь не только в доступной ипотеке, хотя она играет центральную роль, считают эксперты.

Платежеспособность ипотечного заемщика - это не такая уж невидаль, как платежеспособность покупателей с полной суммой. И сегодня далеко не все из тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, смогли это сделать за прошедший год. Одни пока не накопили орудий на первый взнос по ипотеке, другие просто не пришли подходящий проект по приемлемой цене, - отмечает Доброхотова.

Можно представить, что свою роль здесь сыграла господдержка основным секторам экономики, рассуждает Дзюба. Она помогла специалистам сохранить доход и возможность планировать ипотечные обязательства на обозримое будущее с допустимой долей риска.

Стоит отметить рост сделок и с вторичным жильем, это дает основание предполагать, что из старых метров высвобождаются капиталы, которые перераспределяются в несходные инструменты сохранения и преумножения. Роль играет и региональный интерес к рынкам Москвы, Петербурга и Краснодарского края, достаточного на фоне ипотечной госпрограммы, - говорит она.

Спрос поддерживается страхом потенциальных покупателей из-за перспектив дальнейшего роста цен, ожиданием завершения льготной ипотеки и повышения тариф, в том числе и за счет роста ключевой тарифы ЦБ, уверена гендиректор сервиса Синица Наталья Шаталина. Также немаловажным фактором является низкие тарифы по депозитам, часть потребителей инвестируют в недвижимость средства, снятые с банковских счетов.

Так оказалось, что все бури подошли на первичный рынок. Именно там бесконтрольно и непрогнозируемо вырастают цены, царит ажиотажный вопрос, и витают все набатные ожидания. А тем временем вторичка ведет себя как разумный, логичный, умеренно вырастающий рынок в полном расцвете сил. Здесь так же замечается рост ценника, но не взрывной, а постепенный; то же самое можно сообщить и о спросе. Кроме того, как отмечают специалисты, после долгого ожидания на рынок начали возвращаться продавцы.

В феврале собственники активнее выставляли свои квартиры на продажу, что отнесло 10% к объемам января. По итогам марта, содержание объектов в экспозиции может возрасти еще на 5%, посчитала председатель совета директоров сети кабинетов Миэль Марина Толстик. К декабрю 2020 года объемы жилья на вторичке упали до 33, 3 тысячи объектов. А нормальной ситуацией в части предложения на регулярном рынке Москвы считается 40-50 тысяч объектов.

Динамика сделок на вторичном рынке всегда менее выявленная по сравнению с новостройками, отмечает Попов. Важно, что число сделок за дефинитивные пять месяцев на вторичном рынке остается на 27% выше, чем годом ранее, то есть восходящий тренд в участке готового жилья сохраняется.

А вот рост цен сменился стагнацией, продолжает эксперт Циана. По итогам марта квартиры на вторичном рынке лишь на 1, 1% желаннее, чем после январских царский дней.

Из интересных особенностей этого года - изменилось поведение продавцов. Впервые за последние три года количество продавцов, повышающих цену в ходе продажи, стало львиного, чем тех, кто снижал стартовую стоимость, - подчеркивает Попов.

Если говорить о стоимостях, то сейчас они разместятся на психологическом максимуме, уверена Толстик. Причем, по данным компании Миэль, размахался тренд, который наблюдался ранее: дешевые локации теперь дорожают медленнее дорогих. Так, в традиционно доступном Новомосковском местности цена квадрата за месяц увеличилась всего на 1% - до 168, 16 тысячи рублей. А в более дорогих Центральном и Юго-Западном – уже на 2%, до 495, 06 и 256, 5 тысячи целковых соответственно.

В среднем по Москве, по сведениям Циан, стоимость квадрата увеличилась на 1, 6% – до 257, 6 тысячи рублей. В городах Московской области с населением от 100 тысяч человек стоимость составляет в среднем 121, 7 тысячи (+6, 8% за участок и +22, 3% за год).

Вероятно, главной причиной спокойствия, царящего на вторичном рынке, является его автономность от льготной ипотеки, зарисовывают эксперты.

Банки очень лояльны к потребителям вторички, обращает внимание президент офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Сегодня есть достаточно продуктов, которые разрешают взять ипотеку по относительно умеренной ставке, ее значение на вторичном рынке в 7-8%, существенно ниже прежних значений. При текущих ставках забрать ипотеку и купить квартиру поработало достаточно выгодно, сейчас многие сравнивают приобретение квартиры с арендой жилья, и в следу из найма уходят в покупку, рассуждает она.

По ее речениям, существование льготной программы для первички сказывается и на вторичном рынке, причем позитивно. Лояльность многих банков, предлагающих ипотеку на вторичке, сегодня рождается от потребности конкурировать с льготными программами на первичном рынке, - поясняет она.

Продажи квартир, находящихся в залоге у банков, можно назвать сокрытым трендом. Первой о нем сообщила компания Миэль, а вскоре о том же осветила и глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Опрошенные эксперты по-разному оценивают значимость этой тенденции для рынка в целом, но ее наличия уже никто не отрицает.

Однако, утверждает Попов, пока объем этого рынка крайне не слишком великий, менее 1% от всего объема предложения, и мощного влияния на общую ситуацию не оказывает.

Дымова же оценивает ситуацию иначе: Сегодня на рынке есть большое количество залоговых квартир, и мы ожидаем их дальнейший прирост, поскольку с 1 апреля отменяется ряд поддерживающих карантинных мер, в связи с чем некоторые граждане намерены посмотреть свои активы и пассивы.

Залоговых квартир на рынке вторички новой Москвы действительно стало чуть больше – примерно на 5-7% от показателей прошлого года, отмечает Ковалева. Однако это вовсе не связано с тем, что люди оформили ипотеку и теперь не могут обслуживать кредит. Наоборот, многие посчитали, что в состоянии выплачивать платежи по квартирам большей площади, тем самым желая улучшить квартирные условия еще раз, объясняет она.

Если на первичном рынке все прогнозы упираются в отменят или продлят льготную ипотеку, то вторичка и в этом неизбежная себе – эксперты ожидают холодный рост всех показателей: вопроса, предложения и цен.

Резких прыжков цен на рынке, оперативнее всего, не будет. С одной стороны, собственники, даже впервые выходящие на рынок, ориентируются на выложенные объекты, где цена зачастую завышена, и переоценивают свои лоты. С другой, при росте объема предложения может расти срок экспозиции, что будет побуждать продавцов со временем уступать в цене, - настаивает Толстик.

Сейчас можно отметить тенденцию возвращения спроса на небольшие области, то есть некоторые работники реализуют свои большие квартиры в Подмосковье, чтобы переехать в Москву, делится наблюдениями Дымова. Хотя в период карантина был другой тренд, в тот самый день, когда люди посидев в четырех стенках своей малогабаритной квартиры, располагали перебраться на более просторную область за город, подальше от эпидемии. Это встречные тренды, которые быстро меняются в зависимости от текущей ситуации и потребностей каждой отдельно взятой семьи, - добавляет она.

Попов вкушает перспективы восстановления предложения на рынке, в том числе и в связи с последствиями COVID-19. Избыточная смертность привела к появлению свободных квартир, которые по мере оформления наследства будут выходить в продажу, - прогнозирует он.

Но в целом при относительной стабильности политических и экономически-производственных факторов в стране, а также незначительных колебаниях ключевой тарифы ЦБ, большого роста цен на рынке вторичной недвижимости ждать не стоит, предупреждает Толстик.

Редактор рубрики

Место события на карте мира:







комментарии (0)




Другие интересные новости


Видео новости на сегодня

Ежегодное послание президента РФ Федеральному Собранию. Сурдоперевод. Полное видео




Популярное на сегодня

Автоматизированная система анализа заголовков новостей с поиском популярных слов.
Автоматизированная система анализа заголовков новостей
Данные обновляются каждые полчаса.

Эмоции на сегодня

Анализ эмоциональной составляющей новостей.
Анализ эмоциональной составляющей новостей .

Данные обновляются каждые полчаса.

Страны и города

Соотношение количества новостей из разных точек Земли за сутки.
Соотношение количества новостей из разных точек Земли .

Данные обновляются каждые полчаса.

Валюты

Рейтинг валют участвующих в новостях.
Рейтинг валют участвующих в новостях .

Данные обновляются каждые полчаса.





Комментарии к новостям

[17 Января 2024, 13:43] Александр Хомяков Замечательно! Не ожидал такой оперативности. Спасибо огромное! Всё работает и обновляется....

[15 Апреля 2022, 20:25] Ангелина Сметанина Скоро не только сократят, а много заводов вообще закроют и начнется бум китайских авто. Даже сейчас Эксид уже бешеные темпы по количеству проданных машин показывает...

[27 Декабря 2021, 21:44] Ева Воробьева Искренне рада за победителя! Но если бы мне так крупно повезло, то я прибежала бы за выигрышем в первый же день???? ...

[2 Сентября 2021, 13:11] Дмитрий Ершов Это хорошо. Значит клиенты долго ждать не будут. ...

[13 Мая 2021, 16:26] Олег Андреев "Мальдивы сутунки 65 государством, зарегистрировавшим расейскую вакцину против коронавируса Спутник V, сообщил Российский фонд секущих инвестиций (РФПИ)". Что это за йязыг?...

[2 Ноября 2020, 15:22] Лета Мирликийская риветсвую вас я с 6-ти лет пишу мне нужно все мои произведения задействовать в компьюторных программах образования по литературе и языкам и играм к примеру если ваши учащиеся напишут...

[20 Октября 2020, 09:22] Евгений Зимин Сузуки в этом году хорошо прибавили, уже не первый раз оба их пилота на подиуме. Видимо, для команды возвращаются "золотые" времена и есть шанс наконец оформить чемпионство после длительного перерыва....

Новости шоу-бизнеса

Путин заявил, что у России нет недружественных стран

ТОРЖОК (Тверская область), 27 марта У России нет недружественных стран, есть недружественные накипи этих стран, заявил президент РФ Владимир Путин. Президент РФ прикинул, что в европейской культуре есть много хорошего, однако в современной жизни этих стран присутствует и много проблем. Он добавил, … Прочитать