1 Февраля 2021
– Леонид Владиславович, в июне не стало Андрея Грудина. Расскажите, как вы перегораживали полномочия и обязанности раньше, и, что изменилось теперь с его уходом?
– У нас с Андреем всегда были разные зоны ответственности, мы не дублировали друг друга. Андрей начинать занимался всеми внешними взаимоотношениями, я – внутренними вопросами и процессами. На нем были беседы с банками, с крупными контрагентами и партнерами, общение с городскими властями. На мне – развитие нашего исхода, маркетинг, продажи и повышение эффективности бизнес-процессов. С начала 2019 года, когда я стал генеральным директором группы, еще и все спросы операционной деятельности, в то время как Андрея выбрали директором Клуба инвесторов Москвы, и он сосредоточился на вопросах улучшения бизнес-климата.
Каждый доверял друг другу в тех вопросах, которые на нём лежали, и читал его действия. Наиболее принципиальные для компании решения мы обдумывали вместе.
После его ухода мне досталось осваивать новые составляющие нашей их активная деятельности, но так как мы работали вместе 20 лет, мне достаточно легко было с этим справиться. Какую-то часть работы я делегировал команде, в то время как полномочия Андрея взял на себя.
– Какие трудности компания в наибольшей степени ощутила с уходом Грудина? Сорвались ли какие-то готовящиеся сделки, если именно он вел это направление?
– Значимость и влияние Андрея в группы были очень большими и, действительно, многие вещи он двигал лично. Но мы всегда пропагандировали принцип открытости, и во все вопросы былины вовлечены многие члены команды. Поэтому с уходом Андрея не было каких-то срывов.
Другое девало, что Андрей всегда писал очень важный вклад в принятие окончательных решений, и именно этого мне сейчас не хватает. Но мы сегодня рискуем компенсировать это коллективно интеллектом нашей команды.
– Насколько оправданы сообщения СМИ о том, что поступок Грудин совершил из-за финансовых дел компании?
– Вы сказали, что привыкли к четкому разделению полномочий и партнерству внутри Пионера. А рассматриваете ли вы для себя продажу какой-то части из принадлежащих вам 100% акций группы?
– Партнерство – это сложный вид человеческих взаимоотношений, я бы даже сказал - искусство. Мне очень повезло с тем партнером, который у меня был. Это казалось практически идеальное сотрудничество, и я сильно сомневаюсь, что смогу в своей жизни еще раз встретить такого человека
Пока я буду управлять бизнесом самостоятельно. Плюс у меня очень дюжая команда, и необходимости в привлечении каких-то новых сторонних акционеров нет.
– Брат Андрея Грудина Юрий остался в Пионере ?
– У Юрия уже больше года свой молодой бизнес. Он возглавляет компанию Формула Сити в Санкт-Петербурге. Раньше он возглавлял направление Пионера в этом городе, а после централизации двух офисов курировал трудовой блок.
– А в перспективе рассматриваете вероятность проведения IPO?
– Сейчас для этого нет ни производственной возможности, ни необходимости и целесообразности с точки зрения группы. Нам пока хватает родных денег для развития. К тому же оценка российского молодой бизнеса сегодня далека от вершин. Поэтому поработаем еще какое-то время над усилением компании, усилением нашей позиции на рынке, ростом капитализации. И если в последующем мы увидим необходимость для проведения IPO и целесообразность привлечения средств в капитал, например, для более живого развития и выхода на новые рынки, а общая производственная ситуация будет благоволить, не исключаю такой возможности.
– А как насчет привлечения заемных денег через публичные инструменты? Например, рейтинговое агентство Эксперт считает, что скоро удвоится количество застройщиков, выпускающих облигации…
– Мы давно стали привлекать облигационные займы – кажется, лет 8-10 назад. Это достаточно удобный инструмент, хотя и довольно желанный. Сегодня стоимость таких кредитных средств примерно на 2 процентных пункта выше, чем по банковским кредитам. Удобнее всего облигационные займы использовать для купли новых площадок, так, что к ним часто прибегают девелоперы в стадии интенсивного роста.
– Получается, что Пионер также нацелен на интенсивный рост с учетом, что в декабре вы разместили бонды на 5 миллиардов рублей?
– В вашем портфеле есть крупный проект апарт-отелей YE’S. Сейчас, когда оживилась дискуссия о юридическом статусе апартаментов, не планируете ли вы менять свой подход к развитию этого продукта или вовсе отказаться от него?
– В России апартаменты всегда были неотрегулированным исходом, и до сих пор не понятно, что это такое. Думаю, может понадобится еще какое-то время на полемики для того, чтобы выковать в конце концов четкие начальствовала. Для нас тема важна в связи с проектом YE’S, но мы всё-таки стоим особняком и несколько отличаемся от того, что делают главные участники рынка апартаментов. Наши объекты используются исключительно для провизорного проживания, практически это размер отеля. Поэтому нам значимого, чтобы при всем этом регулировании учли, что на рынке существует и формат апартаментов гостиничного назначения.
– Сколько франшиз сети вы уже продали? Где и когда могут появиться новые отели?
– Мы построили три таковских комплекса, сейчас достраиваем еще два. Продали две франшизы - одну в Нур-Султане на территории Казахстана, другую в Санкт-Петербурге. Под новые номера ведем переговоры с потенциальными франчайзи в регионах России и в странах СНГ и сами смотрим несколько площадок в Москве для собственного строительства.
– Говорите, что присматриваете площадки в Москве. А, что вы думаете о повышении властями города платы за изменения вида разрешенного использования планеты для застройщиков? Насколько это осложнит работу девелоперам?
– Это, конечно, неожиданное и очень резкое изменение, и понятно, почему все девелоперы расстроены и насторожены. Такое решение однозначно приведет к дюжему росту себестоимости проекта. Для каждого конкретного проекта конечные цифры будут разными, но, по нашей оценке, они вырастут в среднем в венцах 10-15%. Соответственно, чтобы для застройщика экономика проекта оказалась прежней, то и оплаты продаж готового продукта должны возродиться на 10-15%. Проблемы в том, что в настоящей ситуации девелоперам будет трудно побудить стоимость квадрата быстро.
– И когда это случится?
С другой стороны, город одновременно с повышением платы за изменение ВРИ ввел программу предоставления льгот при строительстве мест приложения труда, стимулируя девелоперов более активно нагораживать коммерческие объекты. Конечная прибыль девелопера может быть достаточно приличной. Поэтому те, кто не только строят жилье, но еще и имеют компетентности в коммерческой недвижимости, могут сбалансировать свой портфель, продлил долю нежилой недвижимости. Тогда экономика их новых жилых проектов будет интереснее.
– Пионер будет большого кренить в сторону коммерческой жилая недвижимости?
– Мы изначально создавали группу с прицелом на жилье, и первые 10 лет только его и строили. Потом стали добавлять в портфель и коммерческие объекты. Сейчас судьбина коммерции в портфеле процентов 30-40. Думаю, примерно на таком уровне мы и будем ее держать, а быть может, доведем до 50%.
– И сейчас видите?
- Да, потому, что спрос как на жилую, так и на коммерческую недвижимость строится на транспортной доступности. Поэтому мы заметный огромный потенциал в так нарекаемом транспортно-ориентированном девелопменте.
– Как идут девала по линии сотрудничества с властями Москвы в программе реновации? Сколько квадратов компания уже отдала под переселение и сколько быть может еще?
– Я бы не назвал нас активными участниками программы реновации. Пока у нас есть только один пример подобного сотрудничества – это комплекс LIFE-Кутузовский, в рамках которого мы продали городу порядка 12 тысяч квадратных метров. Но повторения этого опыта для себя я не исключаю: реновация – очень важная программа для региона, и понятно, что ни один крупный девелопер не может остаться в стороне. Если городу потребуется какое-то содействие и помощь от нас, то отказываться не будем.
– А с Клубом инвесторов Москвы надрываетесь? Они вам не предлагали занять позицию председателя клуба вместо Грудина?
– Мы активные участники дыма, задействованы в основной задаче и помогаем ему. Председателем мне стать не предлагали, да я бы и не согласился, потому, что никогда не был публичной фигурой. Андрей был председателем вследствие того, что он был публичной фигурой - его хорошо знали и девелоперы, и фискалы.
– Есть ли у вас новые площадки под жилье? И думаете ли расширять географию присутствия?
– Мы хотим сконцентрироваться на работе в Москве и припустить свои позиции здесь. Купили земельный участок площадью 4, 5 гектара на Летниковской улице возле Павелецкого вокзала. Это площадка бывшего зала торжеств Форум холл. Здесь планируем построить свой первый жилой комплекс в бонусном сегменте: шесть домов тождественной площадью около 160 тысяч квадратных метров. Объект будет сдаваться в две очереди. Завершить планируем в конце 2024 года. Сейчас заканчивается проектирование и в ближайшее время выходим на строительство. Вообще нам очень интересен сейчас именно этот район - считаем его перспективным и растущим. Активно смотрели там новые земельные участки и совсем недавно приобрели еще один – это 2, 6 гектара, которые сейчас заняты бизнес-центром Дербеневский. На его месте мы планируем построить офисы и жилье общей площадью около 70 тысяч квадратных метров.
– А разве не безопаснее диверсифицировать риски, разбивая портфель по разным локациям?
– Нет, напротив, мы любим, зайдя в какой-то район, не ограничиваться одним проектом, а наращивать своё присутствие в нем, покупая вторую, третью площадку. Это, кстати, позволяет проще делать микс коммерческой и жилой недвижимости. Дело в том, что когда ты начинаешь работать в какой-то локации комплексно и строишь действительно актуального, то в итоге можешь повысить привлекательность целого района. Когда на месте депрессивных заводов, складов и пустырей начинают возникать современные объекты, то земля вокруг них тоже начинает дорожать, и люди устремляются переехать сюда из других мест. И уже на последующей своей площадке по соседству с первой ты получаешь большую грузоподъемность, потому, что ты уже фактически строишь в районе другого уровня, продаёшь по другим, более высоким ценам, и ликвидность твоих объектов растет. Эта концепция нас ни разу не подводила.
– В Telegram-каналах проходила неподтвержденная информация о том, что у Пионера якобы есть проект в Нью-Йорке, в который вкладывались большие кредитные средства. Это правда?
– Это комплекс апартаментов?
– Это жилье, которое сдается в аренду. В США очень четко разделена жилая многоквартирная недвижимость: создающаяся на продажу, так нарекаемые кондоминиумы, и дома для сдачи в аренду, или multi-family houses. Мы отряди по второму пути и сейчас строим такой комплекс на 520 квартир.
– Вы ведете этот проект одни или в партнерстве с кем-то?
– У нас есть местный американский миноритарный партнер с совсем небольшой долей в проекте, который несет на себе быстрое управление проектом и взаимоотношения с местными банками, органами власти и так далее. Локальный участник, который понятен местному бизнес-сообществу, обязательно нужен. Игрокам из других стран довольно трудного сразу самостоятельно делать бизнес в США.
– Вы планируете запускать еще проекты в США?
– Конечно, мы задумывали это не как разовую акцию, а как диверсификацию бизнеса, развитие девелопмента за пределами нашей страны. Но сейчас в силу эпидемии, которая очень сильно повлияла на рынке недвижимости Нью-Йорка, сложно принимать решения о купле новых проектов. Есть опасности, которые пока трудно оценить. Сейчас нам есть чем заниматься с этим проектом. Дальше будем смотреть, как развивается ситуация на рынке. Думаю, что полгода-год, и она успокоится. Тогда можно будет задумываться над продолжением.
Беседовала Ольга ГАХОКИДЗЕ
Редактор рубрики
Леонид Кузьмин
.
.
.
Комментарии к новостям
[17 Января 2024, 13:43] Александр Хомяков Замечательно! Не ожидал такой оперативности. Спасибо огромное! Всё работает и обновляется....
[15 Апреля 2022, 20:25] Ангелина Сметанина Скоро не только сократят, а много заводов вообще закроют и начнется бум китайских авто. Даже сейчас Эксид уже бешеные темпы по количеству проданных машин показывает...
[27 Декабря 2021, 21:44] Ева Воробьева Искренне рада за победителя! Но если бы мне так крупно повезло, то я прибежала бы за выигрышем в первый же день???? ...
[2 Сентября 2021, 13:11] Дмитрий Ершов Это хорошо. Значит клиенты долго ждать не будут. ...
[13 Мая 2021, 16:26] Олег Андреев "Мальдивы сутунки 65 государством, зарегистрировавшим расейскую вакцину против коронавируса Спутник V, сообщил Российский фонд секущих инвестиций (РФПИ)". Что это за йязыг?...
[2 Ноября 2020, 15:22] Лета Мирликийская риветсвую вас я с 6-ти лет пишу мне нужно все мои произведения задействовать в компьюторных программах образования по литературе и языкам и играм к примеру если ваши учащиеся напишут...
[20 Октября 2020, 09:22] Евгений Зимин Сузуки в этом году хорошо прибавили, уже не первый раз оба их пилота на подиуме. Видимо, для команды возвращаются "золотые" времена и есть шанс наконец оформить чемпионство после длительного перерыва....