Москва ест, гуляет, но не покупает: ритейл не выжил в пешеходном центре

1 Октября 2021

Полтора года пандемийных ограничений модифицировали расклады на самых популярных улицах центра Москвы: на них все больше торговых помещений пустует, а главными арендаторами стают не магазины премиальных брендов, а общепит всех категорий. Куда уходит ритейл, почему пустуют прежде привлекательные помещения и причем тут парковки – об этом эксперты рассказали сайту Недвижимость.

Практически все специалисты по урбанистике и городскому планированию как мантру повторяют одни и те же тезисы: город должен быть пешеходным, особенно его фокус. Только так, по их мнению, обеспечивается нужный трафик для стрит-ритейла, так как автомобиль проезжает мимо, а велосипедист и пешеход если заглянут внутрь и потратят деньги.

Москва в своей допандемийной версии активно заверяла эти тезисы: одна за другой расцветали изящные центральные улочки: шикарный Кузнецкий мост, суетливая Маросейка, хипстерские Патриаршие пруды, овеянная славой Мундиаля Никольская.

Если сейчас пойти на них прогуляться, то можно усмотреть все то же многолюдье, вот только этот трафик перестал генерировать прибыль арендаторам помещений на этих улицах.

Москва стала слишком пешеходной, и цены на неподвижность в этих районах, по прогнозам наших аналитиков, в ближайшее время начнут идти вниз, – сказал недавно первый вице-президент Crocus Group Эмин Агаларов, комментируя свое решение сбыть все помещения группы в фокусе.

Его оценка очень скоро подтвердилась в отчете консалтинговой компании CBRE, которая зафиксировала рекордную вакансию в главных торговых коридорах Москвы.

Что же произошло?

Флагманом и витриной московского благообразия когда-то стала Тверская улица, но сейчас она лидирует по потерям арендаторов: к бабье лей 2021 года по данным CBRE здесь пустует 21% помещений.

Основная проблема Тверской улицы – запрет припарковки и параметры помещений, не подходящих для размещений общепита, а это наиболее активный активный профиль среди арендаторов. Практически вся Тверская – жилые дома, – комментирует ситуацию советник направления стрит-ритейла CBRE Ольга Филипенко.

Традиционно Тверскую улицу от Пушкинской стогны до Охотного ряда называли демонстрационная ячейкой бизнеса, было очень привлекательного открыть там бутик или флагманский магазин, потому, что заботилось, что там магазины на виду и у гостей столицы, и у чиновников. Всегда там ставки были мировыми, но цена присутствия была в представительстве, имидже, вспоминает Томилин. Как только убрали парковочные места, здесь настолько снизился трафик, что ритейлеры, занимающие там помещения, уже не смогли воровать эти ставки. Впрочем, снижаться они начали с 2014 года, и, если сейчас пройтись по Тверской, можно увидеть одновременно семь-восемь объявлений с вакансиями.

Вот я знаю сейчас, что одна сеть, у которой договор заканчивается 31 декабря и, которая погашала эту космическую ставку, спускается, потому, что нет вящего возможности ее выплачивать. Почему не съехала раньше? В силу долгосрочного договора. На это место уже посадят другого оператора, который будет погашать минимум на 40% меньше. Раньше Тверская была индикатором благополучности, помещение там обещало долгого кормить собственника, – отмечает эксперт.

Аналогичным образом складывается ситуация и на недавно благоустроенном Садовом украшенье, отмечают эксперты.

Садовое кольцо как было интересным для арендаторов только определенными зонами, так и осталось. То есть ритейл работает на Садовом кольце, в основном, у станций метро, на высоком пешеходном, либо автомобильном трафике, соглашается руководитель направления street retail компании Магазин Магазинов Марина Маркова.

Однако, хотя все опрошенные советчики указали отсутствие парковок как причину упадка стрит-ритейла, не только они виновны в исходе арендаторов из центра.

Уже два летних сезона Москва, как и другие популярные у туристов города, вынуждена обходиться без гостей столицы: международный туризм никак не восстановится, а внутренний разбрелся по всей стране, а не приехал дружною толпою под стены Кремля.

Опрошенные эксперты, да и сами арендаторы, до сих пор с нежностью думают 2018 год и толпы романтичных футбольных болельщиков.

Популярность той или иной улицы и как следствие трафик формирует много факторов. Например, популярность таких улиц как Никольская, Пятницкая, Большая Дмитровка, Солянка и Маросейка связывать нужно не только и не столько с благоустройством, но и с Чемпионатом мира по футболу. Тогда поток туристов дал им второе дыхание, сконцентрировал на них внимание общественности, и потому после они так и остались популярными, но уже у москвичей, – рассказывает президент Magic Group Александр Перемятов.

Но потом произошла пандемия, грустно добавляет он.

Действительно, нужно понимать, что в таких популярных городах как Москва исторический центр заточен не только на интересы местных жителей, но и туристов.

В допандемийный этап на реконструированных улицах и в новых пешеходных зонах (Никольская, Пятницкая, Кузнецкий Мост и другие) наблюдалось значительное увеличение пешеходного трафика за счет туристов и гуляющих жителей города, соответственно, увеличился спрос на помещения в в данных локациях, отмечает Филипенко.

А после пандемии туристический поток так и не восстановился, сетует Томилин.

Парковки исчезли с центральных улиц в рамках благоустройства, которое подозванного было создать дополнительный пешеходный трафик. Однако пешеходы не стали покупателями вовсе не потому, что улицы реконструировали как-то не так, просто изменилось слишком многое, и прежние урбанизированные рецепты, вероятно, перестали работать, отмечают эксперты.

Например, в Москве стало очень много популярных локаций, поэтому трафик просто размазался, полагает Перемятов.

Другим трендом, работающим против основополагающих локаций, стала удаленная работа. Все больше людей переходят на удаленку, фриланс, самозанятость. Работая даже более половину недели из дома, они и в кафе ходят у дома – не в фокусе, не возле бизнес-центра, а в спальном районе. А появление формата доставки за 15 минут толкает магазины ужесточать ценовую и ассортиментную конкуренцию, продолжает Перемятов.

Центральному стрит-ритейлу приходится претендовать еще и с новыми врагами – торговыми центрами и интернетом, отмечают эксперты.

Ритейл все вящего уходит в большие ТРЦ и районные ТЦ, а в центре людям интересны красивые пивбары, кофейни, рестораны и другой общепит, рассуждает Белых.

Плюс поддавливает интернет, многие умным люди не хотят вообще искать и покупать оффлайн, а идут в онлайн и перегружают в пункте выдачи в ТЦ или у дома, применяет Белых.

Посещаемость стрит-ритейла падает, так как пропадают причины туда заходить. Зачем идут в отдел? Либо для удовлетворения узкоутилитарной потребности – купить что-то нужное, либо за эмоциями – маленьким чудом, либо за удовлетворением социальной потребности – доказательством статуса. Первую часть стремительно побеждает онлайн, и мы видим, как падают остатние барьеры на пути его победного шествия. Улучшаются технологии электрических примерочных и появилась возможность совершенно бесплатного заказать вещь нескольких размеров и выбрать себе подходящую, – соглашается генеральный директор Mart Bespoke Properties Алексей Мартынцов.

Таким образом стрит-ритейл в центральных коридорах проигрывает не только пандемии, но и слишком стремительно меняющимся сценариям поведения людей, под которые, как ни странно, сумели подстроиться только арендаторы из сферы общепита, хотя их и считают одной из самых пострадавших отраслей.

Рестораны и кафе лидируют среди арендаторов, открывающих сейчас новые заведения в центре. По данным CBRE, они на них сейчас приходится 48% новых открытий. По их же данным, минимальная вакансия в центре также приходится на обычные ресторанные кластеры: в регионе Патриарших прудов (6, 4%), на Маросейке (7, 8%) и Покровке (10, 1%).

Каким же образом рестораны внезапно победили всех ?

Во-первых, есть мнение, что в Москве все еще очень сильна традиция поехать погулять в центр, причем погулять тесно связано не с шопингом, а с посещением ресторана.

Причину неудач остальных типов арендаторов ряд советчиков видит и в неудачных стратегиях собственников помещений, которые в непростые времена не смогли выделать удачный путь развития.

Наиболее успешные самый простые торговые улицы за рубежом организовываются в течение многих лет с учетом ряда важных градостроительных, технологических и маркетинговых параметров. Отслеживается и поддерживается посещаемость таких улиц в рамках города как единого организма. У нас подобным образом действующих улиц нет, – сетует президент РСТЦ Дмитрий Москаленко.

Собственники помещений для стрит-ритейла никак не включены в цивилизацию места и слабо адаптируются к ситуации на рынке; их интересы представляют разобщенные посредники. Соответственно, координация при расположенье арендаторов отсутствует, поясняет он.

Важно отметить, что собственники часто владеют несколькими помещениями на одной улице. Самые прозорливые не только предложили льготные условия, но и с умом выбрали арендаторов, рассуждает Перемятов.

По нашим данным снижение ставок достигает 50-60%, либо полностью менялась сама схема взаимодействия и фиксированные ориентации заменялись голым процентом с разворота. Так появились целые фокусы притяжения – скажем, своды ресторанов или кафе, которые оживили всю улицу. При этом на некоторых образовались дыры – по ним сразу понятно, какая политика проводилась представитель арендодателем помещения, – добавляет он.

Стрит-ритейл в Москве вошел в период, когда приходится либо машинального надеяться на скорые перемены к лучшему – завершение пандемии и ограничений, возвращение туристов и ограничение интернет-торговли, либо нужно принимать волевое решение и кардинально меняться, адаптироваться к обстоятельствам и быть готовыми делать это снова и снова, иначе на месте своей вывески можно однажды увидеть очередное объявление о том, что помещение сдается в аренду.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Москва ест, гуляет, но не покупает: ритейл не выжил в пешеходном центре

комментарии (0)

Другие интересные новости

В Лувре изучат возможность выставить "Джоконду" в отдельном зале