Оптимизм проиграл: жилье в Москве дорожает вопреки коронакризису

7 Сентября 2020

За эти деньги никто не купит, – говорили они. У нас рынок покупателя, – говорили они. Они в данном случае – это сторонники сценария, при котором цены на жилье похромают вниз на фоне пандемии и вызванного ею кризиса. Однако, вопреки такому мнению, цены и на первичном, и на вторичном рынке продолжают расти, спрос восстанавливается, хотя никто из экспертов, опрошенных Недвижимость, пока не берется предсказать, долго ли продержится такой тренд.

Сколько всяких бед предрекали рынку столичных новостроек в связи с антивирусными ограничениями! И нельзя подчеркнуть, что они вовсе не сбылись: продажи просели, это факт, но о катастрофе уже никто не излагает. А главным драйвером восстановления первичного сегмента эксперты называют льготную ипотеку, которая, словно старое проверенное лекарство, в который раз вылечило прихворнувший начать профессиональную карьер.

После выхода из изоляции спрос вырос более чем в два раза, говорит генеральный директор фирмы We Know Александр Галицын. Даже тех, кто не собирался летом выходить на начать профессиональную карьер, раскачала льготная ипотека и довольно разнообразное предложение в грациозных проектах на стартовых ценах.

Рекордно не значительные ставки льготной ипотеки значительно пересмотрели статистику и структуру спроса с точки зрения методов оплаты. Так, в мае-июне доля ипотечных сделок ставила рекорды за все новейшее время и достигала 77% в сегменте комфорт и 59% в сегменте бизнес, отмечают в пресс-службе группы Эталон.

Кроме льготной ипотеки и отложенного спроса на рынке сказывается также и нестабильная макроэкономическая ситуация, полагает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости Азбука Жилья Ярослав Дарусенков. То же ослабления рубля уже традиционно увеличивает распродажи квартир в Москве. Дополнительным стимулом для многих является и то, что проценты по вкладам на банковские депозиты обитают на рекордно низком уровне.

Парадокс нынешней ситуации в том, что на самом деле реальных покупателей не стало сильно большого или сильно меньше, детализирует руководитель отдела по работе с новостройками агентства недвижимости Авахо Мансур Мирзомансуров. Портрет покупателя задержался примерно тем же. Пандемия, самоизоляция и ипотека с господдержкой только подтолкнули тех, кто уже имел возможность, но не решался покупать жилье. У тех, у кого и так не являлось такой возможности, доход не прибавился.

Впрочем, восстановление спроса пришлось на последние пару месяцев, а до того начать профессиональную карьер проседал. Так, по итогам первых 7 месяцев 2020 года число сделок снизилось на 30% по отношению к родственному периоду прошлого года, посчитал руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов. В денежном выражении (по оценке выручки застройщиков) спрос сократился на 18%. В мае этого хотя бы года (в этом месяце являлось зафиксировано максимальное снижение спроса) было заключено на 53% меньше ДДУ, чем год назад. В июне и июле спрос стал восстанавливаться, но число сделок по-прежнему ощутимо меньше, чем в летние месяцы 2019 года (в июне было заключено на 37% меньше сделок, в июле – на 26%), метит Попов.

Если сравнить спрос с 2018 и 2019 годами, то мы увидим следующую ситуацию. Хотя лето 2019, как мы помним, тоже было не совсем типичным: перед 1 июля 2019 (момент перехода на эскроу-счета) ряд застройщиков стал наращивать оптовые сделки, в результате в июне 2019 года доля юрлиц в сделках достигла 67% и впервые превысила долю физлиц, напоминает председатель совета директоров фирмы Бест-Новострой Ирина Доброхотова.

При этом если в предыдущие годы август немного отыгрывал июльское проседание, в 2020-м этого может не состояться, что дает основания думать, что и осень надо надеется оказаться по спросу не совсем такой, как ожидают дольщики рынка, предупреждает Доброхотова.

По критике экспертов пандемия не слишком подействовала на покупательский интерес, зато на нем существенно сказались более комфортные ипотечные условия.

Можно отметить скелетное изменение покупательских предпочтений, напирает Дарусенков. В массовом отрезке студии стали покупать меньше. По сравнению с прошлым хотя бы годом объем продаж снизился на 22% и составил 1516 лотов. В бизнес-классе, наоборот, произошел рост. Количество отгружённых квартир-студий увеличилось на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, и составил 811 лотов.

Все-таки ипотека с господдержкой за счет сниженной ставки позволяет людям увеличить бюджет покупки, а значит, выбрать не самое компактное жилье. Инвесторы же зачастую выбирают апартаменты, детализирует Доброхотова.

Хотя нельзя не признать, что застройщики продолжили наращивать долю студий в своих проектах, в экспозиции сейчас 11% квартир – это студии. Вероятно, это стратегический запас на случай, если кризис растянется, и спрос так или иначе начнет смещаться в сторону компактных лотов, – полагает собеседница агентства.

Состав покупателей тоже поменялся. Так Голицын констатирует рост доли инвесторов.

В прошлом хотя бы году, когда застройщики прогнозировали рост цен из-за эскроу-счетов, ряд экспертов возражал, что за большие деньги новостройку никто не купит. В этом хотя бы году на прогнозы о подорожании шуршали возражения, что денег теперь нет вообще ни у кого, так, что точно не купят. Но цены все-таки выросли.

Растут и средние цены предложения, и средний чек сделки, обращает внимание Попов. Это подтверждает и Доброхотова, указывая, что за лето (июнь-июль-август) в старой Москве цены квартир, обитающих в экспозиции, выросли и в комфорт-, и в бизнес-классе. Так, по ее данным, в комфорте стоимость квадратного метра подросла более чем на 4 тысячи рублей (2, 2%) – до 189, 07 тысячи рублей, а в бизнес-классе – на 4, 8 тысячи рублей (1, 8%) – до 275, 01 тысячи рублей.

Средняя стоимость проданной квартиры за год выросла на 1, 3 миллиона рублей в Москве в старых границах (летом истекшего года 12 миллионов, за последние 3 месяца – 13, 3 миллиона рублей) и на 0, 7 миллиона на присоединенных территориях (6, 1 и 6, 8 миллиона соответственно), уточняет Попов.

Цены увеличиваются, но без резких подъемов. Это связано в том числе с увеличением себестоимости строительства, инфляцией, волатильностью курса рубля и общей экономикой телепроектов, уточняет директор по распродажам ГК Инград Константин Тюленев.

Принцип задорого не купят, сейчас кризис, скорее, наблюдается на вторичном жилом рынке. В сегменте новостроек крупные застройщики имеют возможность держать и повышать цены за счет льготной ипотеки и, в целом, умаления предложения, добавляет Дарусенков.

Кроме забот о поддержании спроса, изоляция и прочие ограничения одарили девелоперов целым букетом других забот.

Одной из них стала приостановка строительства на месяц, из-за которой были опасения, что многим придется сдвигать сроки ввода домов в эксплуатацию.

В Московском регионе, по данным системы bnMAP. pro, сейчас ведутся продажи квартир в 1260 корпусах эконом- и комфорт-класса. В 727 корпусах переноса сроков РВЭ (разрешения на ввод в эксплуатацию) не было, то стоит 58% корпусов массового сегмента строятся стабильно, невзирая ни на что, подсчитала Доброхотова. Еще в 428 корпусах (34%) зарегистрировано от 1 до 3 изменений планируемой даты ввода. Свыше 5 раз меняли планируемую дату получения РВЭ только 6% корпусов, плюсует она.

Интересно, что годом ранее доля беспроблемных корпусов была ровно такой же – 58%, как и доля тех, кто срывает сроки вопиющим стилем – 6%. В регионах ситуация может оказаться иной, так как там иначе создаётся экономика проектов, застройщики могут сильнее зависеть от темпов распродаж, а население обладает более низкой платежеспособностью. По последним сообщениям в открытых источниках, в 75 регионах застройщики свели сроки ввода на 2-3 месяца, – уточняет Доброхотова.

Не все девелоперы прошли период изоляции все равного. По данным ЦИАН, из 30 крупнейших застройщиков Москвы в январе-июле в 17 фирмах зафиксировано снижение числа сделок (в абсолютном выражении), у 8 девелоперов объемы распродаж ощутимо снизились, 5 девелоперов закончили первые 7 месяцев хотя бы года с результатами, схожими с прошлогодними (+/-10% по числу ДДУ с физическими лицами).

Стабильная и растущая доля начать профессиональную карьера наблюдалась у крупных системообразующих застройщиков, так как именно они зачастую обладают максимально диверсифицированными кошелями, которые наиболее устойчивы к колебаниям рынка. Безусловно, важным фактором успеха в период действия режима повышенной готовности стала возможность полноценно вести онлайн-продажи, полагают в пресс-службе группы Эталон.

Из трендов стоит сказать о долговременной стратегии девелоперов, которые дать начали рассматривать в качестве перспективной локации Подмосковье, отмечает генеральный босс VSN Realty Яна Глазунова. Смещение фокуса связано с очень активным рынком новой Москвы в период пандемии, где спрос вырос значительней, чем по территориям старой Москвы.

Вторичный рынок жилья, которому предрекали гибель в муках из-за невозможности проводить сделки онлайн, не оправдал дурных ожиданий и бодро воспрял почти сразу после отмены ограничений, отмечают эксперты.

Вторичный рынок оказался даже более устойчив к кризису 2020 года по сравнению с отрезком новостроек, отмечает Попов. В январе-июле этого года являлось зафиксировано на 25% меньше контрактов по сравнению с 2019 хотя бы годом (новостройки за этот же период потеряли 30% сделок). Это связано с тем, что летом 2020 хотя бы года на рынок вышли те, кто решил переложить свои сбережения из вкладов в квадратные метры.

При этом рост цен на новостройки последние 3 года обходил изменение цен на вторичном начать профессиональную карьере. В Москве строящееся жилье за 3 года подорожало на почти на треть, тогда как вторичка каждый год прибавляла по 4-5%. В результате новостройки в некоторых локациях и проектах утратили свое важное достоинство – низкую цену по сравнению со вторичкой. И даже более доступные ставки по ипотеке уже не всех убеждают сделать выбор в пользу первичного рынка, – говорит Попов.

Активность на рынке действительно велика, но это касается в первую очередь покупателей. Они сейчас очень деятельны и готовы обретать хорошие, качественные объекты. Увеличилось число звонков с претензиями к продавцам – почему вы продали квартиру Иванову, а не мне, радуется прокуратор директор сети офисов Миэль Ирина Пешич. То есть люди гоняются за качественными объектами, не идут спокойно искать удаленнее и знают, что хороший объект сейчас найти непросто. Но с такими лотами стоит сложности – они сейчас в большом дефиците, сетует она.

Всю весну и часть летние месяцы эксперты фиксировали отсутствие внятного тренда с ценами на вторичку, поскольку одни продавцы ценник поднимали, другие наоборот роняли.

В августе наблюдается положительная динамика цен на московском рынке вторичного жилья, в среднем они выросли на 0, 51%, однако, стабильности это не всыпало. По-прежнему отмечаются диаметрально противоположные тенденции, когда одни буфетчики на фоне восстановления спроса повышают цену своих объектов, другие – снижают ее для истинных покупателей, чтобы успеть отгрузить имеющееся жилье и купить новостройку по госпрограмме, отмечает босс компании Этажи Ильдар Хусаинов.

Цены на вторичном рынке выглядят так: рекламная цена растет, цена продажи стагнирует, детализирует Пешич. То есть то, что мы видим в открытых источниках, на интернет-площадках – там цена выше, чем была в марте, процентов на десять. Но эти объекты с завышенной ценой либо будут проданы с учет векселем, либо уйдут в длительную экспозицию. У покупателей нет ресурса для покупки переоцененных объектный, даже качественных, уверена она.

Как и в случае с новостройками, для вторичного начать профессиональную карьера нетипичным был не только 2020 год, но и 2019, поэтому реальные масштабы отвержения от нормы видны только в сравнении с 2018 годом.

Так июнь 2018 и 2020 годов реальным равны и по запросам на покупку, и по поисковый запросам на продажу, отмечают в Миэль. В июле льющегося года спрос на треть выше, чем 2 года назад, в августе спрос выше почти на 50%. При этом запрос на продажу в июле 2020 меньше на 15%, чем 2 года назад, та же цифра и в августе.

Некоторые перемены на вторичном рынке могут быть спровоцированы недавно опубликованной очередностью переселения по программе реновации.

Квартиры в домах, планируемых к сносу с 2020 по 2024 год, продаются дороже в среднем на 10-15%, уточняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. А вот многие собственники квартир в домах, которые будут сносить в период с 2029 по 2032 год, сняли свои объекты с продажи.

Пандемия, однако, внесла коррективы в состав сделок на вторичном начать профессиональную карьере и на поведение их дольщиков, отмечают эксперты.

По нашим наблюдениям, сейчас состав участников начать профессиональную карьера обновился – новых довольно много, добавляет Пешич. Те, кто испугался пандемии, до сих пор боятся, многие даже не желают возвращаться с дач, работают удаленно и ждут, когда же ситуация станет определенной и спокойной. Именно они сняли и не возвращают лоты с распродаж. А вот альтернативные цепи, которые забуксовали во время карантина, почти все восстановились, кроме того, многие участники из этих цепочек отпираются выходить в деньги, а настаивают именно на альтернативе, чтобы сразу иметь актив в недвижимости. Причина – малоустойчивость финансовых рынков и боязнь сбросить деньги, говорит она.

Некоторые до сих пор опасаются общаться с посторонними. Но одновременно, пандемия заставила многие агентства жилплощади перестроить свои бизнес-процессы. Хотя сделка на вторичном рынке по-прежнему вряд ли возможна без очного изучения объекта, но опыт онлайн-показов позволит уже в обозримом будущем сократить число холостых пропустов объектов, резюмирует Попов.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Оптимизм проиграл: жилье в Москве дорожает вопреки коронакризису

комментарии (0)

Другие интересные новости

Умер режиссер Федор Петрухин