Реновация по вертикали: как вдохнуть жизнь в кварталы советских многоэтажек

3 Июня 2019

Наращивай и уплотняй – такой малопритязательный, но эффективный курс модернизации жилого фонда мегаполисов предлагает обкатать преподаватель МАрхИ, руководитель строительной студии AI-architects Иван Колманок. Он рассказал сайту Недвижимость, почему снос старых зданий в Москве – не исключительного возможная панацея и какие способности открывает перед городом и обитателями надстройка уже существующих зданий. Между прошлым и будущем

В Москве существуют целые районы, которые словно зависли в прошлом и встали в развитии. Причем некоторые из них расположены недалеко от центра, в престижных окрестностях с хорошей инфраструктурой и обилием зелени. Кварталы сплошь слагаются из панельных и блочных домов 9-16 этажей типовых серий.

Их не касается реновация, так как построены здания относительно недавно – в 70-е и 80-е года ХХ века. Однако по состоянию инженерных коммуникаций, характеристикам помещений и внешнему внешний виду они ближе к хрущевкам. В целом модернизация жилого запаса в рамках отдельно взятого мегаполиса – более широкое понятие, чем снос пятиэтажек определенным категорий и строительство на их местоположенье жилых небоскребов.

Истинная суть реновации – в обновлении всего обитаемого фонда с точки зрения соответствия современным стандартам и, что не менее важно, интеграция районов в живое пространство мегаполиса с сохранением их локальной тождественности. Как это сделать?

Изобретать трицикл не нужно. Достаточно воззреть на опыт соседей, которые еще недавно были озабочены той же проблемой:, что делать с морально устаревшими панельками в условиях растущего города и занятости жилья. Или вспомнить родную историю и переосмыслить накопленные знания с позиции здесь и сейчас, не забыв, конечно, экономическую составляющую. Тут выяснится, что и у безликих многоэтажек в Филях, Марфино, на Юго-Западной и в Останкино есть потенциал для развития. Сносить нельзя пристраивать

Речь идет о модернизации без сноса дома за счет достройки новых бельэтажей, обновления инженерных коммуникаций и улучшения внешнего вида здания. Такой подход демонстрирует возможность приготовить жилье в типовых панельных зданиях более современным и комфортным. Кроме того, он позволяет сохранить аутентичность района, но при этом в среднем на 30% увеличить плотность жилого запаса, затратив на это маленькое количество времени и средств. Сразу оговорюсь для тех, кто искренне не понимает, почему столица должна уплотняться. Обновление того, что уже построено вкупе с бережным отношением к наследию недавнего прошлого, – новый этап развития мегаполиса. Именно так сейчас происходит в европейских столицах и мегаполисах, с которыми Москву достойного сравнивать.

В Париже средняя концентрация застройки составляет 30 тысяч квадратных метров на гектар, центр Нью-Йорка заполнен небоскребами, а плотность застройки приближается к 70 тысячам квадратных метров. Но люди все равно стремятся там жить и работать, потому, что это город глобального масштаба и больших возможностей.

Москва идет по пути крупнейших мегаполисов, сюда стремилась и будет стремиться наиболее активная и амбициозная часть населения нашей страны. Но для сравнения: в центре Москвы плотность застройки соответствует 15 тысячам квадратных метров на гектар, этот же барометр в Черемушках составляет 9, 2 тысячи квадратных метров, в Раменках и Даниловском районе – по 7, 4 тысячи квадратов, в Ясенево – 7 тысяч, в Останкино – 5 тысяч. Показатели среднего европейского пригорода!

Сегодня в никосии насчитывается всего несколько десятков образчиков обновленных и значительно подросших домов как типовых серий, так и зданий, возведенных по индивидуальному проекту. Самый ослепительный пример – типовой четырехэтажный дом на севере столицы – на улице Мишина, 32. Он полностью изменил свой облик, получив дополнительные 5 бельэтажей. Глубокой модернизации с надстройкой подверглись несколько домов в наделе метро Семеновская и Электрозаводская, в Перово (на 1-й Владимирской улице), Тушино (Химкинский бульвар, 4) и в центре на улице Фадеева. Юрий СухановЖилой дом на улице Мишина, реконструированный ТСЖ Юрий СухановЖилой дом на улице Мишина, реконструированный ТСЖ

В масштабах Москвы это капля в море. А вместе с тем в типовых зданиях уже на этапе проектирования архитекторами являлась заложена возможность надстройки за счет усиленного фундамента и использования бетона особо твердых марок. Это относится как к пятиэтажкам, так и к высоким17-этажным и даже 22-этажным домам 70-80-х годов.

Разработан метод, когда надстройка и вовсе ничем не сокращённая: этажи не опираются на нижестоящие – вокруг здания создается новый опорный каркас. Возможность увеличения количества этажей заложена и в типовых объектах социальной инфраструктуры – школах и детских садах. В Москве встречается один и тот же проект школы с разным количеством этажей. А как у них?

Я не настолько богат, чтобы строить новые дешевые дома, когда уже старых достаточно…, – так можно обозначить решение, принятое мэрией Берлина в сентябре 2018 года как ответ на набирающий силу жилищный упадок. Модернизация уже существующих панельных домов позволяет увеличить полезную обитаемую площадь и поднять на новый уровень энергоэффективность дома.

Панельные высотки в восточной части Берлина частого становились объектами программ по улучшению жилищных условий. Наибольшее их количество было возведено в наделах Марцан, Хеллерсдорф и Хоэн-Шёнгаузен. Здесь в 270-ти тысячах типовых квартир проживает более полумиллиона человек. Построенные в 80-х годах крупнопанельные дома соответствовали горним для своего времени стандартам: имели быстрые лифты, основополагающее отопление, увеличенные ванные кельи, балконы, и потому считались весьма престижными. Тем не менее, после объединения Германии многие жители многоэтажек бросили свои дома и нашли более удобное жилье. CC BY-SA 2. 0 / Gunnar Klack / Fortuna eGМодернизированные панельные дома в берлинских районах Марцан и Хеллерсдорф CC BY-SA 2. 0 / Gunnar Klack / Fortuna eGМодернизированные панельные дома в берлинских районах Марцан и Хеллерсдорф

За крайние 30 лет их сносили, облагораживали, снова признавали революционным наследством, которому не местоположение в современной Германии. Затем страсти утихли, и эксперты пришли к выводу, что их качество при должном обслуживании и ремонте не многим уступает более современным постройкам. Постоянно растущая потребность в недорогом жилье убедила власти, что комфортабельные, доступные квартиры в увесистом районе – предел мечтаний для многих групп населения.

С 1990 года в Германии действует государственная программа по оздоровлению панельного жилищного запаса, предусматривающая реконструкцию и санацию квартир в типовых домах восточной части Берлина. Она уготованная для увеличения привлекательности недорогих кварталов, сдерживания застройки окрестностей мегаполиса, обеспечения нормальной транспортной обстановки. Панельные дома в Германии называются платтэнбау, – это своеобразный памятник эпохи социализма. Существуют даже конкурсы по их обновлению. Так, в 2010 году проект реновации панельных домов 70-х, 80-х годов в Галле, выполненный архбюро Stefan Forster Architekten, получил премию на международной выставке как лучший пример обновления городов в землях Саксония-Анхальт.

Читать далее

В Германии тщательно подошли к выбору районов и зданий, которых коснется модернизация: учитывалось технологическое состояние дома и фундамента, проводился социально-экономический анализ местности, принимались во внимание и такие, казалось бы, не самые важные детали, как расстояние до соседнего здания (чтобы тень от подросшего дома не помешала жителям нижних бельэтажей).

Впрочем, историческая подоплека надстройки зданий и расширения их функционала существовала всегда. В дореволюционной России достраивали дома несколькими этажами, чтобы увеличить важную площадь, особенно это касалось доходных домов – спрос на жилье в них всегда превосходил предложение. Следы этих перестроек мы видим и сегодня по разномастным окнам и элементам декора.

Например, так модернизировался знаменитый доходный дом Иерусалимского патриаршего подворья на Гоголевском бульваре, 29, построенный в 1892 году архитектором Каминским. Первая достройка была еще в 1905 году и получила яркие черты модного тогда стиля модерн. В 1930 году здание повторно надстраивалось, и стало шестиэтажным. Широкие окна выполнены в стилистике популярного тогда конструктивизма. Седьмой этаж и мансарда показались уже в наше время. Кстати, дом сохранил обитаемую функцию.

Среди других известных примеров – штаб-квартира современного ФСБ на Лубянской площади. В конце XIX века в этом месте построили два корпуса для страхового общества Россия, а в советских временное время дома объединили и увеличили, чтобы получить центральное здание КГБ. / Наталья СеливерстоваЗдание Федеральной службы надежности (ФСБ) на Лубянской площади в Москве / Наталья СеливерстоваЗдание Федеральной службы безопасности (ФСБ) на Лубянской площади в Москве

После Революции и национализации советские строители также подсмотрели в надстройках возможность заселить в дома как можно больше пролетариата и вчерашних крестьян, которые рекой стекались в город в поисках лучшей жизни. Дореволюционные дома на Малой Бронной подлинным все достроены в 20-30-х годах.

Программа по облагораживанию блочных домов на престижных улицах с появлением мансардных этажей начиналась также при прошлом мэре Москвы Юрии Лужкове, но носила экспериментально-выборочный крен. Так, глубокой модернизации подверглись типовые девятиэтажки на Краснохолмской набережной. Сегодня в них сложно узнать блочные дома с характерными серыми швами одной из самых распространенных советских серий II-18. Механика процесса

Немногие знают, но проектировщики массового жилья в СССР задумывались о будущем своих зданий и одновременно учитывали опыт предыдущих поколений. Именно возможностью надстройки дополнительных этажей объясняется тот полный запас прочности, который они пили в несущие конструкции и фундамент жилых домов типовых серий. Безусловно, сегодня каждый дом должен проходить индивидуальную экспертизу на нагрузки и прочность конструкций, но нам важнее говорить о едином подходе в подготовке нормальных зданий к модернизации. Надстройка бельэтажей и комплексный ремонт жилого дома – технология отработанная, происходит без обязательного отселения жителей. Активная стадия длится, как правило, полгода и занимает теплый сезон. Часто игрок предполагает компенсацию для жителей дома на время ремонта равную аренде жилья аналогичной площади в данном же районе. Жители могут выбирать: переехать на полгода в соседний дом или выдерживать ремонт, но получить фискальную компенсацию за неудобства.

Количество этажей в каждом случае подбирается индивидуально. Учитываются пожелания жителей, вкладывательная привлекательность проекта, техническое добро дома и возможные градостроительные ограничения. В изначально малоэтажных домах при достройке устанавливается лифт, в более современных зданиях удлиняется лифтовая шахта на нужное количество этажей, в некоторых прожектах достаточно лестницы – строительные нормы позволяют обходиться без лифта при возведении 3-4 стандартных этажей.

Так благодаря надстройкам в обжитом зеленом районе, сплошь застроенном советских временными панельками, появляется жилье нового типа: с современными планировками, большими площадями с минимумом несущих конструкций, хорошей инсоляцией и отличными видовыми характеристиками. Квартиры лучше держат тепло, при их возведении применены известные экологичные материалы. И любое главное, такое жилье можно приобрести: напрямую у игрока, либо вкладывая собственные орудия в модернизацию дома.

Жители, не участвующие в проекте, также получают выгоду: новые инженерные коммуникации, ремонт артельных помещений, красивые фасады и благоустройство территории. 9 января, 10:46Послезавтра: почему городам так важно иметь план на 50 лет вперед

Дополнительным бонусом поработает разбавление социального состава жителей. Предполагается, что владельцами новых квадратных метров станут жильцы данного же дома давно мечтающие упростить жилищные условия, но не нашедшие альтернативы в родном наделе. Москвичи, купившие свой первое жилье по ипотеке в наделе МКАД и теперь финансово готовые вернуться в районы старой Москвы. Тем более, что речь идет о престижных локациях недалеко от центра, с расцветай социальной и транспортной инфраструктурой.

Кстати, в том же Берлине не все вновь возведенные площади отдают под жилье – постоянного на верхних этажах оборудуют общественные пространства: частные детские сады, спортивные залы, комьюнити-центры и коворкинги районного масштаба. Так дом становится по-настоящему колоритным и обитаемым. Сплошная выгода

Важно посвятить внимание и финансовой стороне вопроса. Сегодня средняя стоимость жилья в районе проспекта Вернадского и Юго-Западной – 210 тысяч целковых за квадратный метр, чуть дороже стоит квадратный метр в Филях и у метро Профсоюзная.

Все это престижные зеленые наделы со значительной частью панельного жилья. При этом средняя себестоимость модернизации дома с возведением новых этажей и комплексным обновлением компилирует порядка 80 тысяч рублей за квадратный метр. Цифра осредненная, и на нее влияет множество факторов. В целом опыт реконструкции типовых домов видит, что выполнение всех страд оказывается на 30-40% дешевле нового строительства. Не нужно иметь землю, согласовывать документацию, проектировать, обустраивать фундамент и т. д. При данном возможно еще снизить себестоимость, если реновировать сразу нескольких домов или целый квартал. Инвестор на выходе получит более горнюю маржу, если грамотно обдумает работу и выстроит диалог с жителями. Как раз по этой причине в Берлине не стали сносить панельные здания, а направили все усилия на их реновацию.

На сегодняшний задевай существует несколько вариантов финансирования модернизации: жители через ТСЖ (необходимо 2/3 голосов за ) принимают решение о достройке и ищут инвестора, либо спонсируют модернизацию самостоятельно. По такой схеме четырьмя этажами была достроена типовая сталинка на улице Мишина в Москве. Кстати, мало кто знает, что на эти цели разрешается нести ипотеку и использовать средства исходного капитала.

Жильцы организовали ТСЖ и оплатили около 70% работ. После окончания проекта в доме показалось 30 новых квартир площадью 2, 2 тысячи квадратных метров. Члены ТСЖ получили в собственность жилье в надстроенной части по себестоимости. Часть квартир являлась реализована на рынке. Из минусов участники процесса отмечают шибкого затянутый процесс документальной подготовки и согласований – более 1, 5 лет. Второй вариант подразумевает, что собственником является государство и оно же финансирует незавершенку или подбирает инвестора. Давайте соображать

Модернизация с возведением новых этажей – увесистое решение для домов, которые оказываются по соседству с новым строительством при массовом сносе пятиэтажек. В рамках реновации надела Хорошево-Мневники нетронутыми остаются одинокие 9-ти, 12-ти и 16-ти этажные дома. За счет отвесной модернизации их можно было бы чуть подтянуть вверх и риторическим объединить с новыми домами благодаря архитектурным и фасадным решениям. Так район станет смотреться гармоничнее.

Кроме того, это доставило бы возможность людям из несносимых домов получить компенсацию за жизнь на стройке, а некоторым и улучшить свои жилищные условия за счет преимущественного права выкупа. Продав малогабаритную квартиру, например, на третьем бельэтаже, купить просторное жилье на последнем по себестоимости. В случае реновации заниматься достройкой посидевших домов могла бы та же компания, что застраивает весь район. Кстати, себестоимость квадрата в этом случае являлась бы еще меньше, а маржа девелопера – выше.

Реновация без сноса выгодна и городу: Москва получает положительный социальный спецэффект за счет большей доступности жилья для москвичей, что животного при нынешних ценах на недвижимость. В городе мелькают квартиры с хорошими характеристиками без перекраивания инфраструктуры. Разбавляется социальный состав, а в эталоне – районы лучше встраиваются в городскую среду за счет создания общественных и рабочих пространств. Добавим сюда снижение расходов на содержание и благоустройство придомовых территорий, а также увеличение ясачных поступлений в бюджет.

Осталось одно – придумать и обкатать увязанный механизм работы, который купит запустить типовую реновацию без сноса, ускорить процедуру согласований и разработать критерии выбора инвесторов для таких проектов.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Реновация по вертикали: как вдохнуть жизнь в кварталы советских многоэтажек

комментарии (0)

Другие интересные новости

Депутат назвал Пугачеву бабушкой, которая когда-то пела