Рост цен на новостройки в Москве съел выгоды от льготной ипотеки

12 Ноября 2020

Льготная ипотека под 6, 5% разогнала спрос на новостройки до предела, он в свою очередь спровоцировал рост цен, за счет которого выгода от дешевой ипотеки для покупателей практически обнулилась. Одновременно с этим новостройки по ценам почти настигли вторичку, создав себе тем самым дополнительного конкурента, разузнали эксперты, опрошенные Недвижимость.

Квартиры на первичном рынке настолько приплюсовали в стоимости, что выгода от доступной ипотеки стала очень низкой или исчезла совсем. Правда, так считает только часть опрошенных экспертов, а другие уверены, что новостройки до сих пор остаются более простыми, чем год назад.

За год, с сентября 2019 года, средняя цена квартир укрупнилась на 9, 5%, вычислили специалисты отдела аналитики компании Мосреалстрой. По их данным на конец сентября средняя цена на квартиры (без учета элит-класса) в старой Москве высказала 243, 4 тысячи рублей за квадратный метр. В новой Москве – 153, 2 тысячи за квадрат, а каждогодный рост здесь составил 24, 6%.

Причем цены растут почти во всех возможных измерениях, добавляет главный эксперт аналитического центра Циан Алексей Попов. Дорожают новинки толчка – в 1 квартале эхолоты в корпусах на старте стоили 189 тысяч рублей за квадрат, а в 3 участке уже 202 тысячи (+7% за 10 месяцев). Фиксируется и органический рост – лоты, которые обитали в активной реализации в марфе (до пандемии) и до сих пор не распроданным сейчас – подорожали на 15%, добавляет он.

Такой рост цен отбирает часть выгоды у потребителей и передает ее застройщикам, полагает ряд экспертов.

Рост цен уже съел эффект от льготной ипотеки, уверяет директор по поддержке риелторского бизнеса Миэль Юлия Федулаева.

Дальнейший рост цен на новостройки будет приводить к перекосам в данном распределении, что, вполне очевидно, не приглянется ни гражданам, ни их представителям в органах власти, добавляют они.

Другие участники толчка не так категоричны в оценке эффекта от роста цен.

Чтобы эффект от льготной ставки по ипотеке был нивелирован, стоимость квадратного метра одномоментно должна вырасти не менее чем на 8%. Этого не произойдет. Сейчас мы подошли к порогу цен начала следующего года, уверен хозяин по продажам ГК Инград Константин Тюленев.

Действительно после запуска программы авансирования ипотечных ставок рост цен на жилье оказался настолько стремительным, что частично нивелировал льготные условия. Тем не менее, приобретение жилья по господдержке по-прежнему сейчас выгоднее, чем в предыдущие годы на обычных условиях, – рассуждает совладелец группы Родина Владимир Щекин.

При этом он не отрицает, что застройщики получают основательную выгоду от ажиотажного спроса и роста цен. Совокупная выручка застройщиков столичного региона за первые десять месячишек этого года составила около 620 миллиардов рублей и уже превзошла показатель всего прошлого года, говорит Щекин, ссылаясь на данные аналитиков своей компании. Для сравнения в 2019 году это значение находилось на статусе 608 миллиардов, в 2018 – 543 миллиарда рублей.

Часть опрошенных экспертов полагают, что стремительный рост цен может навлечь на застройщиков гнев политическая элит и даже своеобразные санкции, но другие отмечают, что дело не только в том, что девелоперы повышают стоимости, но и в вымывании дешевых лотов с рынка.

Санкции возможны, так как на толчке существует определенная политика ценообразования, маркетинговая политика, но, чтобы власти задались целью прийти к застройщику и проверить документы по ценообразованию – это маловероятная история, считает Федулаева.

Эксперты Метр квадратный также сомневаются в прямых санкциях со стороны государства в адресок застройщиков, которые будут рисковать максимизировать свою прибыль. Скорее всего, владельцы и генеральный директора девелоперов получат некие неформальные сигналы о необходимости держать свои аппетиты под контролем, полагают они.

Строгие санкции или жесткие меры влияния на застройщиков со стороны государства вряд ли будут введены, так как это негативно повлияет на выполнении национальных жилищных программ и достижении предусмотренных этими программами показателей по вводу жилья, уверен в свою очередь хозяин департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Оптимальный ход для сдерживания цен – наращивание быстрый строительства и объемов предложения, добавляет он.

Список эффективных мер приукрашивает и руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости Азбука Жилья Ярослав Дарусенков, по мнению которого ключевой мерой может оказаться отмена льготной ипотеки. Также действенным средством будет оптимизация налогообложения застройщиков, позволяющая компенсировать рост себестоимости строительства (например, из-за снижения курса рубля).

На рынок новостроек массово вернулись вкладывательные покупатели, что также провело специфические условия для всех игроков.

Конвертация рублей в квадратные метры – это исторически комфортный и четкий инструмент сохранения средств, втолковывает заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба. Инвесторы контролируют повышенные риски вложений в бизнесменскую недвижимость, обусловленные в первую очередь эпидемиологической ситуацией. При этом рынок жилой недвижимости непроницаемый эскроу и жесткими штрафными санкциями по 214-ФЗ в случае нарушения прав дольщиков, добавляет она.

Также рост количества инвестиционных сделок стимулирует и льготная ипотека, справляет председатель совета директоров компании БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова. Учитывая текущую динамику цен на новостройки, покупка квартиры на котловане с последующей перепродажей после ввода в эксплуатацию выгодна даже с учетом издержек по обслуживанию кредита. Есть проекты, которые, стартовав весной, уже вытянулись в цене на 20%.

В начале осени доля ДДУ, какие приходятся на юрлиц, в Москве составила примерно 15%, подсчитал генеральный директор агентства Weknow Александр Галицын. Но нужно понимать, что это не только инвестиционные фонды, но и иногда аффилированные с девелопером юрлица, на которые по тем или иным причинам переводятся квартиры в новостройках. Что касается физлиц, то 15% ДДУ по ним приходится на тех, кто купил большого 2 квартир или апартаментов. Они не обязательно являются трейдерами, иногда это просто пациенты, которые покупают жилье для себя и родственников в одном доме, уточняет он.

Некоторые спецы при этом полагают, что рост числа инвестиционных сделок может сказаться на рынке и плохого.

Важно понимать, что на существующий рост цен повлиял не так много их реальный прирост, сколько вымывание предложения по самой изысканной рыночной цене. В том числе увеличилось число покупок инвестиционных лотов – квартир небольшой жилищи, однокомнатных или студий, подчеркивает Тюленев.

Впрочем, на это утверждение высказывает возражение руководитель ближайший отдела аналитики компании Мосреалстрой Екатерина Николаева, уверяя, что толчку данный фактор скорее помогает, поскольку увеличивается целевая аудитория и больше покупателей выходят на толчок. Сейчас мы наблюдаем высокий объем предложения и выбор лопать для любой целевой аудитории, – говорит она.

Однако настоящим трейдерам работать сейчас стало сложнее, предупреждает Попов. Экономика телепроектов с продажами через эскроу такова, что застройщики все реже выводят новинки рынка по очень низким ценам, поэтому вознамериваться на рост от котлована до ключей на 40-50% в ближайшие годы будет сложно.

Долгие года вторичный рынок считался инертным и как бы следующим за новостройками, но на фоне ажиотажного спроса и стремительного роста цен на строящееся жилье вторичка неожиданно стала реальным конкурентом всему членику, так как новостройки утратили один из своих главных козырей – цену.

Это уже не мнение – это факт, подчеркивает Попов. Разрыв в рядовых ценах между сегментами за 2 года сократился с 15% до 5%. В 50 арбатах Москвы (из 130) средняя цена на первичном толчке выше, чем на повторном (безусловно, простое усреднение здесь не совсем корректно, так как нужно учитывать и разную структуру рынка в стрекочи классов жилья), но общий тренд на опережающий рост цен в новостройках неоспорим. В данном случае правильнее держать речь не о конкуренции, а о том, что стоимости на вторичном рынке ограничивают рост цен на новостройки. Именно по этой причине в ближайшие месяцы по нашим прогнозам мы увидим замедление роста цен, прогнозирует он.

Переход с толчка на рынок не всегда складывается ценой, отмечает в свою очередь Федулаева.

Полноценно конкурировать с рынком новостроек, где лопать ипотека с господдержкой, повторному рынку достаточно сложно, поскольку, в нем таких программ по сути нет, соглашается директор офиса продаж вторичной недвижности Est-a-Tet Юлия Дымова.

На повторном рынке, тем не менее, также фиксируют и рост цен, и оживление спроса, но это происходит менее стремительно, чем в новостройках, отмечают эксперты.

Цены на повторном рынке растут, многие хозяева хотят отыграть снижение курса целкового. По сравнению с началом этого года средняя стоимость жилья на вторичном рынке старой Москвы увеличилась на 12, 4% до 335, 9 тысячи рублей за квадратный метр, подсчитал Дарусенков.

Если говорить непосредственно об октябре, то цены на вторичное жилье в минувшем месяце выросли в среднем на 3% по компарированию с сентябрем. Повышение коснулось всех административных округов, детализирует управляющий директор сети офисов Миэль Ирина Пешич.

При этом здесь также сказывается влияние тех же парусов, что и на толчке новостроек.

На вторичном рынке тоже лопать свои инвесторы. Но они рассчитывают не только и не столько на рост стоимости автомобиля инвестирования во времени, сколько на потоки арендных платежей, которые в связи со падением ставок по депозитам вновь сковываются экономически привлекательными, отмечают спецы Метр квадратный.

Рынок пытается, но никак не может нащупать равновесие – слишком много разнонаправленных критериев действуют не его участников, продолжают в Метре квадратном.

Количество стачек сильно сократилось, снизилось и количество выставленных объектов (это видно по всем классифайдам). Но в сентябре на московский рынок вторичного жилья пришел, наконец, отложенный спрос, на 50% превысивший показатели сентября 2019 года, но никто точно не знает, на сколько его хватит, заключают эксперты жилищной экосистемы.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Рост цен на новостройки в Москве съел выгоды от льготной ипотеки

комментарии (0)

Другие интересные новости

Новые женщины: в Музее Москвы открылась главная выставка года