Сдай, продай и придержи: три с половиной идеи для бабушкиных квартир

16 Сентября 2021

Купленную на кровные деньги жилплощадь мы выбираем тщательно, с учетом всех нюансов, зато наследственное жилье часто превращается для нового владельца в пресловутый кейс без ручки. Вроде бы недвижимость, надежный актив, но дом старый, от всех работ далеко, и, что с ним таким составить, чтобы получить выгоду – это задача со многими неизвестными. Эксперты предложили читателям интернет-сайта Недвижимость три стратегии обращения с таким беспокойным активом, а в качестве бонуса истолковали, насколько все меняется, если бабушкина квартирка находится в доме под реновацию.

Если кратко, то способов обращения с недвижимостью достаточно много, но когда отбрасываешь сложные бизнес-схемы вроде внести ее в качестве взноса в уставный капитал ООО или взять под неё кредит и начать выращивать племенных кабанов, то остаётся несколько основных стратегий: просто продать, сдать в аренду или оставить в качестве актива, например, пока дети подрастут.

Вариант просто заезжаем и живем в этом тексте мы рассматривать не будем, поскольку люди, принявшие такое исполнение, редко нуждаются в небольшой советах. Было нужно жилье – они его получили и используют по назначению, профит! Для всех остальных эксперты, опрошенные сайтом Недвижимость, рассказали о нюансах каждой из стратегий обращения с недвижимостью, которая неожиданно стала вашим непрофильным активом.

Вероятно, это самый явный способ обращения с ненужной недвижимостью – превратить ее в финансы.

Продажа квартиры в старом фонде в целом мало отличается от любой другой, хотя есть ряд нюансов, актуальных для квартир из свежего наследства, объясняют эксперты. Весь процесс низводится к подготовке документов и предлагаемая работе над внутренним убранством квартиры.

Чем свежее наследство, тем большее значение для покупателя имеют документы и пресловутая юридическая чистота квартиры, поскольку на рынке существует стойкое убеждение: недавнее наследство – это большой риск.

Такие объекты продаются с дисконтом в 10-20% короче рынка, предупреждает генеральный генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков.

Свежее наследство действительно скрывает в себе определенные риски, чем меньше времени прошло с момента оформления наследства, тем риски выше, добавляют эксперты компании Миэль. Общий период исковой давности по наследственным разладам – три года с нюанса, когда человек узнал о нарушении своих прав. Однако на рынке достаточно часто попадают ситуации, когда всплывают внебрачные дети, которые через суд доказывают родство и претендуют на часть наследства. В том числе они могут это наводить и по истечению трех лет, если докажут, что срок пропустили по уважительной причине.

Поэтому для успокоения покупателя, а значит, и для минимизации дисконта, собственнику свежеунаследованной жилплощади в Миэль рекомендуют совершить очередные действия:

Если нет возможности или устремления собирать документы или идти на дисконт, то можно подождать с продажей три года, после которых наследство считается безопасным, добавляет управляющий агентством недвижимости Вишня Сергей Вишняков. Однако с этим ожиданием будут моменты. Во-первых, размер дисконта может быть съеден расходами на содержание квартиры, хотя именно спустя три года собственник будет избавлен от обязанности уплатить налог с продажи квартиры, так, что нужно считать, что выгоднее, и не забывать о рыночной ситуации.

Если попробовать выбросить прогноз по ценам, то, скорее всего, уже сейчас рост цен замедлился и может войти в период активности. Рынок слишком долго рос с 2019 года по текущий момент 2021 года и был очень активный. Есть ощущение, что за ростом должен наступить штиль, - прогнозируют в Миэль.

Кроме того, во многий локациях Москвы идет сплошная стройка по реновации, и район бабушкиной квартиры может быть выжжен новым объемом жилья, а старая недвижимость еще более значительного просядет в цене, дополняет Вишняков.

Второе важное действие для тех, кто решил продать жилплощадь в старом доме – это необходимость привести ее в порядок.

Самая простая подготовка к продаже – это просто вынести всю седую мебель, чтобы остались опрятные незахламленные пространства. И промыть все, а лучше нанять профессиональных уборщиков, советует Вишняков. Даже такие простые действия улучшают продаваемость квартиры и сказываются на стоимость продажи. Можно сделать следующий шаг – подновить квартиру: покрасить батареи, откосы, заменить люстры и лампочки. Если обои совершенно в ужасном состоянии – перелепить их. Все это при различных площадях квартир может стоить в районе 50-70 тысяч для Москвы. Результат в денежном выражении – значительно выше, добавляет он.

Более масштабный ремонт подлинным никогда не окупается, нашёптанным все опрошенные эксперты. А иногда нет смысла даже в косметическом ремонте, отмечает генеральный директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Достаточно вывезти весь мусор из нее, максимально убрать грязь, а в объявлении прямо указать, что квартира под ремонт.

Это даже не всегда является основанием для дисконта, потому, что многие покупатели в любом случае планируют капитальный ремонт. Так, что они будут вам благодарны за такую подготовку. А те, кто хочет квартиру заезжай и живи - это настолько просто другая целевая аудитория, они к вам не придут, - поясняет она.

Сейчас на базаре распространен и другой способ реализовать ненужную квартиру, о нем сайт Недвижимость писал ранее. Те, кто не слишком боится проиграть в цене, но ценит минимальные трудозатраты, могут рассмотреть вариант быстрого выкупа.

Самые большие затруднения у персонажей вызывают квартиры, расположенные не в регионе проживания: ими сложнее и владеть, и продавать. Эксперты дали рекомендации, от какой недвижимости правильнее все-таки избавиться, а какую можно приберечь.

Так, некоторую ценность может представлять жилье в туристских местах, полагает управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка. Например, помимо продажи его можно сдавать в аренду и получать доход, пусть даже небольшой. Другой вариант – оставить квартиру и ездить туда по выходным, на праздники и каникулы. Это особенно актуально для тех лотов, которые расположены в локациях с красивой природой (к увлекаться примеру, Боровск, Таруса, Суздаль), рассуждает она.

Действительно, если квартира находится в каком-то интересном регионе (например, на черноморском побережье), и собственник планирует там бывать, то лучше не продавать, а организовать оформление аренду и получать определенный денежный рой плюс возможность бывать там, соглашается Дымова.

Однако, добавляет она, если наследственная квартира далеко в от вас, и сдается слишком дешево, то логичней выглядит продажа, поскольку даже если квартира будет секретная, все равно будут зачисляться коммунальные платежи. Кроме того, у собственника подобного жилья неизбежно возникнут проблемы с тонкости управлением объектом, ведь профессиональных распоряжающихся арендными квартирами в России подлинным нет, а работать с знакомыми чаще всего выходит себе дороже, сетует Вишняков.

Кроме продажи, достаточно распространенным решением для использования лишних квартир является оформление аренда. И здесь нюансов более значительного, так как (в этом сходятся все опрошенные эксперты) сдать можно далеко не любую недвижимость, а в ряде случаев придется заняться известными расчетами целесообразности такого решения.

С оформление арендой наследственных квартир очень интересный нюанс: практически все понимают и знают, что мало кто хочет снимать квартиру с бабушкиным ремонтом и бабушкиной мебелью, объясняет Вишняков. Но когда кому-то в руки попадается фамильная квартира, большинство предпочитает не заморачиваться вообще и сдавать как есть.

Вот это очень сильно сказывается на:

Граждане РФ, с пропиской только в Москве, которых так хотят видеть в числе арендаторов собственники, хотят зимовать в приличных свежих квартирах. Соответственно, основными арендаторами будут те, кто готов вернуть глаза на этот самый ремонт – граждане братских республик, студенты, рыночные торговцы, ищущие недвижимость под перевалочный пункт или склад, – озвучивает Вишняков.

Собеседник Недвижимость советует предназначать под аренду даже старый жилой фонд, причем следует обусловиться с тем, кто будет снимать подобное жилье, и ориентироваться при стройработах именно под эту группу арендаторов.

Например, жилплощади около институтов хорошо подойдут для сдачи студентам, но тут надо понимать, что, скорее всего, свою собственную мебель они покупать для жилплощади не будут. А вот в случае с жильем в респектабельных районах, которое может заинтересовать арендаторов на долгий период, можно как раз поджидать того, что мебель можно купить в счет аренды под конкретного арендатора, или кто-то даже приедет с чем-то своим.

От потенциальных квартиросъемщиков опять же будет зависеть и ремонт. Где-то можно выкинуть по максимуму старье и помыть, а где-то нужно явно переклеить обои, осовременнить квартиру, советует Вишняков.

Дымова же обращает внимание на то, что успешность сдачи жилплощади в аренду очень сильно зависит от локации. Самые потребованные варианты – пресловутые однушки рядом с метро. Идеально, если квартира в хорошем техническое состоянье, с симпатичным ремонтом и набором бытовой техники, причем почему-то в последнее время интересной стала посудомоечная машина, рассказывает риелтор.

Если ваша квартира не приближается под идеальные требования, воспринимаем, готовы ли вкладываться в ремонт, покупку техники и так далее. Например, представим, что в имущество досталась именно однушка у метро, но на капитальный ремонт и покупку техники придется поизрасходовать более миллиона рублей. Предположим, что сдать ее можно примерно за 38 тысяч рублей месяц, что в год составляет 456 тысяч. Вычтем налог – возьмем за 4%, если вы регистрируетесь как самозанятый, и получим выручку 437 тысяч в год. Без учета потенциальных расходов на амортизацию и прочие форсмажоры, вложения окупятся примерно за три года. Если же жилплощадь, которая вам досталась, находится в приличном состоянии, можно обойтись косметическим ремонтом. Тогда, конечно, за год можно выйти на окупаемость, - подсчитывает она.

Довольно распространенной является ситуация, когда персонажи решают просто закрыть квартиру и оставить ее на черный день – до момента, пока дети повзрослеют или даже настолько просто так, потому, что лень заниматься. Эксперты напоминают, что у такой стратегии применяется недостаток: неиспользуемая квартира съедает деньги, а также со временем может будет терять в цене.

Квартира, в которой кто-нибудь не живет и не пользуется, постепенно ветшает. Обои и линолеум 20-30 летней древности лучше от вот такого выстаивания не становятся. Квартиру могут залить соседи, аварии проводятся и в ней самой, плюс приходится платить дорожающую коммуналку и растущие налоги, объясняет Вишняков.

И мы не говорим уже об упущенной выгоде! Если даже не продать, а сдать ее – то жилплощадь жилая, за ней кто-то присматривает и еще и дополнительно платит за это. За 12 лет квартира, сдаваемая за 30 тысяч, может доставить 4 миллиона рублей, которые собственник мог получить просто от аренды в максимально облегченном формате, - подчеркивает он.

Предположим, что квартиру вы закрыли и оплачиваете только коммунальные платежи. Возьмем среднюю однушку – без учета потребления ресурсов по счетчикам коммунальные платежи составят около 3, 5 тысячи рублей в селен, хотя это очень грубый подсчет, рассуждает Дымова. Таким образом, за год расходы на коммунальные платежи сделает около 42 тысяч рублей. Налог не недвижимое имущество уходит исходя из кадастровой стоимости, которая везде разная, но при очень грубой оценке – возьмем для однушки – около 2 тысяч рублей, называет она.

Таким образом, минимум 44 тысячи рублей – чистый минус, подчеркивает Дымова.

Все опрошенные эксперты так или иначе сошлись во мнении, что просто секретная и неиспользуемая квартира про запас – это самый нерациональный вариант ее использования.

Несколько особняком стоят жилплощади в старых московских домах, которые попали в программу реновации. Перспектива превращения их со временем в новое жилье тратит такие квартиры в отдельную категорию, в продажу они выглядывают по цене выше аналогов, а у их наследников появляется еще один вариант поведения: дождаться получения нового жилья, а уже там решать.

Эксперты говорят, что здесь ключевым является срок получения новой квартиры.

Все зависит от конкретной ситуации, справляет Коркка. Допустим, жилплощадь перешла по наследству от бабушки к внуку в 2021 году, а переселение по реновации запланировано на 2023 год. В этом случае стоит попытаться получить инсайд о том, в какой дом планируется квартирный переезд, оценить его параметры и только после этого принимать исполнение. Безусловно, квартира в новостройке будет дороже, однако качество строительства может быть не самым высоким. Если же в установленном мэрией графике квартирный переезд отнесен на более долгий период (к примеру, 2028-2032 годы), то при наличии спроса на лоты в хрущевках в конкретной локации целесообразно рассмотреть возможность ее продажи, так как за 7-10 лет многое может поменяться, вплоть до изменения условий или продления реновации, - рассуждает она.

Еще важны и личные обстоятельства владельца, добавляет Дымова.

Если нужна жилплощадь на будущее, например, для детей, и местоположение нового дома теоретически устраивает, то можно и не продавать, а дождаться уже выдачи ключей от нового объекта. Сдавать или не сдавать – опять же выбор каждого в зависимости от желания, необходимости в финансах, отмечает она.

Если цель – получение прибыли, то лучше всего продавать данную квартиру на стадии сразу после получения ключей в новом обычный де, с отделкой от застройщика и в состоянии brand new(то есть никто не жил). Тогда и состязательность еще мала, и выгода может составить до 20%, утверждает Дымова.

Продать квартиру, которая максимально близка к сносу, сейчас проще, соглашается Вишняков. Чем дальше – тем сложнее. Но, по крайней мере, сейчас на них сохраняется спрос. А будет ли он таким же через 5-7 лет? И не получится ли так, что, дождавшись 2030 года, вы останетесь с жилплощадью в том же устаревающем обычный де, в окружении более полноценного жилья?, - рассуждает он.

В итоге получается, что наследственная или просто свободная жилплощадь, особенно в старом обычный де – это достаточно хлопотный авуар для собственника. Перед ним стоит задача или переквалифицироваться в профессионального рантье или инвестора, смиренно оплачивать запасную недвижимость или просто продать ее. Но главное – понимать последствия всякого из принятых решений.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Сдай, продай и придержи: три с половиной идеи для бабушкиных квартир

комментарии (0)

Другие интересные новости

В форуме "Гитары в строю" примут участие представители 12 стран