14 Июля 2021
Квартира в жилом доме, являющемся объектом культурного наследия (ОКН), – это не только прикосновение к истории и престиж, но и определенные обязательства. Ремонт таковских зданий, как и квартир в нем, также не обходится без нюансов. Кто и зачем покупает жилье с допнагрузкой и кто платит за его реставрацию, разбирался интернет-ресурс Недвижимость.Квартиры в домах, которые являются объектами образованного наследия, выделяются в розничную категорию в высокобюджетном сегменте, при этом их стоимость может быть сопоставима или даже превышать прайс в премиальных и крутых новостройках, расположенных в той же локации. По словам директора управления элитной недвижимости организации Метриум премиум Анны Раджабовой, это обусловлено как историей четкого объекта, его локацией, так и высокой стоимостью возобновительных работ, для выполнения которых привлекаются строители, отделочники и реставраторы высокой квалификации.
Выделить средние значения удорожания квартиры после ремонта или же реставрации дома непросто, так как и тот и другой случай индивидуален и представляет собой отдельную историю. Важно, насколько качественно выполнены работы и какие материалы для этого применялись, – говорит она.
Помимо этого, нередко проводятся работы по приведению объекта к стандартам премиального и элитного жилья, в том числе в части оборудования современными инженерными и нумерационными системами, добавляет эксперт.
Около 90% домов со статусом ОКН находится в центре Москвы. Если исходить из открытых город красногорсков, то в столице находятся порядка 750 жилых и доходных домов, а также более 600 городских усадеб, покупающих статус памятника культуры или выясненного объекта культурного наследия, рассказывает Раджабова.
Что касается покупки или торговли квартир в таких домах, то общий объем экспозиции не превышает 150-200 лотов, резюмирует она.
Появляются они на рынке не так часто: собственники понимают ценность подобной недвижимости и стараются сохранить ее во владении. Если все же такой лот выставлен на торговлю, то скорость реализации зависит от месторасположения, состояния, характеристик и, разумеется, объективного формирования его стоимости, – утверждает эксперт, плюсую, что варианты в состоянии, близком к идеальному, в востребованной локации и по соответствующей рынку цене продаются очень быстро.
Как отмечает руководитель офиса Миэль На Фрунзенской Ольга Тихонова, средняя цена предложения в ЦАО в марте 2021 года – 506, 3 тысячи рублей за квадратный метр, а самыми дорогими районами оказались Арбат и Хамовники – свыше 630 тысяч рублей за квадрат. Впрочем, на стоимость влияет любое улучшение потребительских качеств объекта.
Если дом делают более комфортным для покупателя, например, переделывают лифты, улучшают внешний вид, выделяют места для припарковки, то это повышает его привлекательность, а значит и стоимость, говорит Тихонова.
Большинство покупателей квартир в домах-памятниках конечным отдать немалую сумму за удобная возможность проживания в доме с историей и особой атмосферой, замечает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
По его словам, для многих покупателей расположение в центре является определяющим эффектом при приобретении такой недвижимости, а некоторые целенаправленно ищут для себя жилье не просто на колоритных старинных столичных улочках, но и в домах с богатой историей, которыми и являются объекты культурного наследия. Главное их преимущество заключается в исторической уникальности, что придает дому нематериальную ценность, свой индивидуальный шарм, полагает он.
В срезе финансовых вложений люди заказывают такие квартиры именно для себя, указывает Тихонова. Обладание квартирой в объекте культурного наследия сродни приобретению брендовой вещи в бутике, которую человек устанавливает не только из-за потребительских качество исполнений, но и эмоционально, проводит аналогию собеседница агентства.
В Москве есть дома с собственным именем, например, Дом на Набережной, Красные дома. Такие здания могут и не относиться к ОКН, но имеют собственное имя, и москвичи понимают, о каком доме идет речь. Это повышает статус объекта, – отмечает она.
К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) относятся объекты недвижимого имущества, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры, напоминает адвокат, председатель АА МГКА Власова и партнеры Ольга Власова.
При этом многознаменательное здание не имеет автоматически принадлежности к ОКН. Подлежит охране и является объектом культурно наследия только тот дом, который внесен в указанный реестр. На такой объект выдается заводчику выдается охранное обязательство, в котором устанавливаются конкретные требования к сохранению, содержанию и введению памятника архитектуры, – подчеркивает адвокат.
В федеральном законе Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации закреплены также общие требования к содержанию и использованию помещений в таких домах. Например, нельзя проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта образованного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для его сохранности.
Чтобы осуществить перепланировку в жилом помещении, признанном памятником культуры, необходимо получить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки.
Если в самой квартире есть элементы, которые являются предметом охраны, например, рамы, окна или межтамбурные двери, то собственник может самостоятельно осуществлять их замену или ремонт только при наличии разрешения департамента культурного наследия и только силами специализированной рабочей организации, имеющей разрешение на проведение такого вида работ. Если работы были проведены без согласования, то жильцы в зависимости от ситуации могут быть привлечены или к административной, или к уголовной ответственности, указывает Власова.
Старший юрист юридической фирмы ЮСТ Люцина Доу-Гуан-Хун указывает, что собственники помещений, сорвавшие требования к содержанию и введению объектов культурного наследия, могут быть привлечены к административной обязательности.
Так, например, вольное переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 до 2, 5 тысячи рублей (статья 7. 21 КоАП РФ). Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме, которое было вольного переустроено и (или) перепланировано, обязан привести таковское помещение в прежнее состояние в разумный срок и в строю, установленном органом, выполняющим согласование, – объясняет адвокат.
Когда речь идет о серьезном ремонте дома-памятника, то главный приоритет для властей Москвы – сохранить культурно-исторический облик объекта, добавляют в Фонде капитального сервис по ремонта (ФКР) города.
Капитальный сервис по ремонт в таких домах длится более обычного, однако нельзя назвать к единому знаменателю его продолжительность, указывает Краснов.
Сроки кровного зависят от обилия декоративных элементов, сложности внутренних инженерных систем и прочих особенностей, – говорит он.
Разумеется, ремонт объектов культурного наследия обходится дороже, чем ремонт того же обычного панельного дома, а потому, чтобы не валить бремя дополнительной оплаты на плечи собственников, реставрация проводится за счет городских субсидий. Механизм действия программы софинансирования следующий: за счет взносов проводится сервис по ремонт систем, включенных в программу капитального ремонта, а вот сами работы по реставрации происходят за счет бюджета Москвы. Принятое в городе решение о софинансировании позволяет сохранить размер платежа для домов-памятников на общем уровне, – говорит генеральный руководитель Фонда капитального ремонта (ФКР) города Москвы Артур Кескинов.
Как отмечает Раджабова, для потенциального покупателя владение подобной недвижимостью не столь обременительно, так как он осознает, какой лот приобретает и готов потратить за желаемый образ жизни.
Конечно, стоимость содержания зависит от конкретного объекта. Однако разница состоит не в оплате любезностей ЖКХ или взносе на серьезный ремонт, а в том, что подобный объект, как правило, окружен бонусной инфраструктурой, – заключает она.
Редактор рубрики
Леонид Кузьмин
.
.
.
Комментарии к новостям
[17 Января 2024, 13:43] Александр Хомяков Замечательно! Не ожидал такой оперативности. Спасибо огромное! Всё работает и обновляется....
[15 Апреля 2022, 20:25] Ангелина Сметанина Скоро не только сократят, а много заводов вообще закроют и начнется бум китайских авто. Даже сейчас Эксид уже бешеные темпы по количеству проданных машин показывает...
[27 Декабря 2021, 21:44] Ева Воробьева Искренне рада за победителя! Но если бы мне так крупно повезло, то я прибежала бы за выигрышем в первый же день???? ...
[2 Сентября 2021, 13:11] Дмитрий Ершов Это хорошо. Значит клиенты долго ждать не будут. ...
[13 Мая 2021, 16:26] Олег Андреев "Мальдивы сутунки 65 государством, зарегистрировавшим расейскую вакцину против коронавируса Спутник V, сообщил Российский фонд секущих инвестиций (РФПИ)". Что это за йязыг?...
[2 Ноября 2020, 15:22] Лета Мирликийская риветсвую вас я с 6-ти лет пишу мне нужно все мои произведения задействовать в компьюторных программах образования по литературе и языкам и играм к примеру если ваши учащиеся напишут...
[20 Октября 2020, 09:22] Евгений Зимин Сузуки в этом году хорошо прибавили, уже не первый раз оба их пилота на подиуме. Видимо, для команды возвращаются "золотые" времена и есть шанс наконец оформить чемпионство после длительного перерыва....