Жилье в московском регионе перестанет дорожать только летом

9 Февраля 2021

Цены на жилье в Москве и Подмосковье не остановили свой рост даже в январе, несмотря на снижение покупательской бойкости и попытки урегулировать вопрос со стоимостью стройматериалов. Эксперты, опрошенные Недвижимость, прогнозируют, что стабилизация ценника достижимая только летом, если программа льготной ипотеки перестанет действовать в московском регионе.

Спрос на новостройки в начале года сильно упал, однако это не смогло сдержать рост цен, рассказали мастаки.

В январе, в пределах старой Москвы, цены выросли на 3, 2% и достигли уровня 266, 4 тысячи рублей за квадратный метр, что в целом было ожидаемо на фоне высокого уровня спроса в декабре, отмечает руководитель отдела аналитики компании Мосреалстрой Екатерина Николаева. В новой Москве в январе 2021 года цена увеличилась на скромный 1% и достигла 171, 5 тысячи рублей за материал. Можно сказать, что цена в новой Москве достигла предела, при котором опилка покупателей переориентируется на проекты внутри МКАД, – поясняет она.

На первичном рынке Московской области рядовая стоимость квадратного метра за первый месяц 2021 года месяц возросла на 2, 5%, в целом же за год – на 28% до 117, 9 тысячи рублей, добавляет командир аналитического центра Циан Алексей Попов.

При этом в январе покупательский спрос, который радовал рынок всю вторую половину 2020 года, в январе никак не мог быть фактором роста, потому, что существенно просел.

Снижение числа фидуций в январе (по касательству к декабрю) – предсказуемое явления (хотя ровно в 2 раза спрос за задние годы ни разу не дох), но настораживает первое с августа 2019 года падение числа регистраций в годовом выражении, рассуждает Попов. По его данным, в январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Москвы зарегистрировано 5, 62 тысячи ДДУ, что на 47, 5% меньше, чем в декабре 2020 года, но на 13, 7% более значительного января 2020 года.

Область опустилась серьезнее: в январе здесь заключено 4, 35 тысячи ДДУ, что 47, 1% короче, чем в декабре, и на 17% меньше, чем год назад.

Такое обозначившееся падение спроса может стать действенным тормозом для роста цен в будущем, полагает генеральный президент сервиса Синица Наталья Шаталина. Однако участники рынка не подсмотрели в январских результатах предвестие будущего охлаждения спроса. Так, Попов счел это проявлением резона сезонности.

В свою очередь генеральный президент агентства Homeapp Алексей Игошин считает, что спрос еще и вырос, просто еще не успел конвертироваться в зарегистрированные фидуции: Интерес со стороны пользователей остается высоким: существенно возник объем входящих обращений, количество звонков на один объект возросло в 5, 5 раза по сравнению с январем 2020 года. Активность покупателей тоже возросла в 1, 5 раза, они быстрей принимают решение, – прокомментировал он.

Хотя мастаки и разошлись в оценках покупательский спроса, все они согласны в неутешительном для покупателей прогнозе: быстро или плавно, но цены продолжат расти, и на данный момент сложно выпалить, какие обстоятельства могут хотя бы остановить это ралли. Возможность разворота тренда и сокращение стоимости жилья опрошенные участники рынка исключили.

Затормозить увеличение стоимости квадратного метра, в первую очередь, может снижение спроса, считает в свою очередь председатель совета директоров Бест-Новострой Ирина Доброхотова. Доходы большинства граждан не произрастают, поэтому при достижении стандартного уровня цен покупка квартиры может стать непосильной для определенной группы людей, в связи с чем продажи могут просесть. Не исключено, что стандартная коррекция спроса может произойти во второй половине года после ликвидации льготной ипотеки, полагает она.

В условиях нормального и последовательного становления экономики снижение цен – достаточного маловероятный сценарий, соглашается с коллегами генеральный директор экосистемы жилплощади Метр квадратный Вячеслав Дусалеев.

Во многом это как с ценами на бензин, которые не снижаются при падении цен на нефть, – слишком мал вклад стоимости сырья в итоговую себестоимость конечного продукта. Спрос также падать не должен – рынок далек от насыщения, очень много семей в России желают улучшить свои жилищные условия, – полагает он.

За всю историю рынка жилья цены по-настоящему падали дважды – в 2009-2010 годы на фоне финансового кризиса и в 2015 году на фоне девальвации рубля и нуждаемости резко повысить ключевую ставку. Столь заметных событий пока на горизонте не просматривается, поэтому и резкого снижения цен поджидать не стоит, рассуждает Попов.

Регулирование цен на недвижимость пока не обсуждается, правда, есть дискуссия относительно ценообразования на металлоконструкции, но себестоимость любое строительства в московском регионе не остаётся фактором, определяющим вектор громкоговорители цен, добавляет он.

Скорее будет наблюдаться снижение прироста цен, чем их реальное сокращение. Если мы увидим существенное уменьшение показателей спроса в начале года, то застройщики будут вынуждены сдерживать рост цен, поскольку они должны сохранять стандартные показатели продаж, отмечает в свою очередь Николаева.

Таким образом, по мнению экспертов, ближайшая точка отсчета, которая может хоть как-то изменить тренд – лето.

Хотя первый месяц года традиционно показывает скромные продажи, по его результатам можно судить о зарождающихся трендах.

Один из них – увеличение объема предложения на первичном рынке, отмечает Николаева. Так, в Москве по итогам января он возник на 3, 1%, что связано как с сезонным резоном, так и с выводом нового предложения. Стартовали торговли в 8 новых проектах, уточняет она.

Из необычных трендов – рост интереса к апартаментам на фоне обсуждения их массового перевода в жилье, добавляет Попов. Последние три месяца в старых границах Москвы, где представлен основной объем столичных апартаментов, после новостей о будущей легализации формата, их доля в общем объеме продаж превышает 10%. Летом 2020 года средний показатель был на уровне 7, 6%.

На сегодняшний день в старых границах Москвы практически не осталось новостроек стандартного класса, отмечает в свою очередь Доброхотова. По итогам января 2021 на рынке экспонировалось 13 проектов стандартного класса с общим количеством квартир – 578 штук (минус 12% по сравнению с декабрем 2020), вычислила она. Но даже в сегменте комфорт-класса, который оформляет основной объем предложения недвижимости группового сегмента, экспонировалось 92 новостройки с общим количеством квартир 13, 5 тысячи лотов (минус 5% по сравнению с декабрем 2020).

Фактически это остаётся одним из наименьших показателей за последние несколько лет (кроме ноября 2020 года, когда объем предложения в массовом разделе жилья достиг минимальных значений, зафиксированных с середины 2015 года), подчеркивает Доброхотова.

На таком фоне у новостроек в Московской области появляется шанс отобрать опилка спроса у столицы.

Переток пользователей в область наблюдалась уже в прошлом году, отмечает Попов. Резкий рост цен в столице, в том числе и в новой Москве, вновь заставил покупателей обратить особое внимание на подмосковные проекты. К примеру, если в октябре прошлого года на Московскую площадь пришлось 37% от общего числа сделок в агломерации, то в декабре и январе ее доля увеличилась до 44%, поясняет он.

Традиционно главные тренды вторичного рынка формируются как отражение ситуации с новостройками, и январь 2021 года не сделался исключением, отмечают эксперты.

Рост цен на вторичном рынке – это следствие быстро дорожающих новостроек. А вот внутренних предпосылок для роста цен не наблюдается (на вторичке льготной ипотеки нет, а доходы населения не растут). Прогноз на 2021 год – рост цен на 1-1, 5 процентного разъезда выше инфляции, то есть на 5-6% в год, добавляет Попов.

При этом едва ли не единственным собственным трендом для вторички в прошлом году бывало снижение предложения и уход цокочи лотов с рынка. В этот раз эксперты по-разному услышали эту тенденцию.

Объем активного предложения продолжает снижаться (как в столице, так и в Подмосковье). Относительно локальных максимумов, зафиксированных после завершения первой волны пандемии в июне 2020 года, число лотов в реализации сократилось на 40% в столице и почти в 2 раза в Подмосковье, подсчитал Попов.

Однако командир офиса Миэль в Крылатском Ирина Бербенева считает несправедливым утверждение, что количество продавцов на рынке стало меньше. В минувшем году спрос был гораздо выше предложения, поэтому создалось воспоминание, что квартир продается мало, – приводит свой резон она.

Из-за ажиотажа, довольного осенью, сделки совершались очень быстро, жилье уходило за неделю. Сейчас наблюдается спад спроса, который традиционно длится до середины февраля. Объекты в продаже есть, но интерес к ним невелик. И дело не в ценах, а в том, что покупательский спрос несколько упал, поясняет собеседница агентства.

Кроме того, по мнению Бербеневой, на вторичный рынок жилья по-своему повлиял коронакризис.

Нарастает тенденция продажи квартир из-под каузатива. Люди либо покупают себе что-то меньшее, либо вовсе продают жилье, потому, что не справляются с платежами. Есть случаи, когда фамилия взяла ипотеку два года назад, то есть срок бонификации небольшой, а в минувшем году стало понятно, что они не рассчитали финансовую сильная нагрузку. Это связано с производственной ситуацией в стране, с сокращениями на работе и другими негативными внешними факторами, – рассказывает она.

Заемщики, которые планировали внести материнский капитал в качестве погашения части кредита, не могут этого сделать, так как банки не приветствуют несовершеннолетних собственников. Получается, что люди попадают в трудное положение, добавляет Бербенева.

Впрочем, существенного спада спроса эксперты пока не прогнозируют.

Разумеется, если девелоперы будут повышать цены на новостройки, то вторичка не будет дешеветь. Но пассажиры уже поняли, что не всегда новостройка лучше, чем регулярное жилье: качество квартир в новом доме может разочаровать. Также на рынок могут повлиять низкие ставки по депозитам и налог на процент по вкладам. Не исключено, что люди продолжат вкладывать финансы в недвижимость, так как это более надежный способ сохранения капитала, резюмирует Бербенева.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Жилье в московском регионе перестанет дорожать только летом

комментарии (0)

Другие интересные новости

Фильм "Партнеры" победил в конкурсе короткометражного кино ММКФ