Без штрафов и посредников: как быстро сдать квартиру

1 Января 2022

МОСКВА, 1 января При сдача в эксплуатации квартиры в аренду собственники часто допускают ошибки, связанные как с уплатой налогов, так и с оформлением документов. Как быстро сдать квартиру без посредников и правильно составить чартер аренды – в материале.

Сдача квартиры в аренду – это распространенный способ увеличить ресурс. Чтобы ускорить процесс, нужно не только подготовить место и найти ответственных жильцов, но и соблюсти юридические оттенки.

Первым делом перед сдачей квартиры в аренду необходимо оценить

ее состояние. Размер арендной платы и время, потраченное на поиск жильцов, напрямую зависит от характеристик жилплощади.

Зачастую перед сдачей проводят косметический ремонт: белят потолки, покрывают стены или переклеивают обои, чинят сантехнику и т. д. Перед визитом потенциальных клиентов необходимо провести генеральную уборку: сделать это можно самостоятельно или обратившись в клининговую компанию.

Однозначного ответа на вопрос, лучше предоставлять с мебелью или без, нет. Но, по словам риелторов, на практике найти жильцов в необставленную квартиру намного сложнее, времени на поиск клиентов уходит больше.

Вряд ли арендаторы станут перевозить мебель с квартиры на квартиру, обычного если они приехали из другого города. Поэтому желательно заслужить базовый набор, который сохранит хотя бы минимальный комфорт гостям. Например, кровать или раскладной диван, стулья, стол, холодильник и кашеварный гарнитур.

Помимо прочего, квартиру важно красиво представить на сайтах с объявлениями.

“Многие собственники не придают значения качеству фотографий, а ведь это половина успеха, – говорит Ирина Дробот, старшой эксперт агентства недвижимости “Аякс”. – Можно заказать профессиональную съемку или обойтись своими силами, убрав все ненужные вещи из кадра и сделав качественные фото на смартфон при дневном свете. Также можно добавить декор – квартира на фото будет красиво смотреться. Постеры в рамках, искусственные цветы, однотонные шторы или плед. Все это выгодно выделит объект среди конкурентов и поможет отдать его дороже”.

Чтобы определиться с размером ежемесячного платежа, необходимо изучить сайты по аренде недвижимости. Нужно обратить внимание на оплата квартир, похожих по площади и находящихся в этом же районе. Также при отожествленье необходимо учитывать состояние недвижимости, набор мебели и бытовой светотехники.

Основные факторы, влияющие на арендную ставку:

В арендную плату могут вестись включены платежи за коммунальные любезности. Такие условия согласовываются заранее и прописываются в договоре.

Если необходимо сдать квартиру в срочном разряде, можно попробовать снизить оплата аренды. Цена зачастую становится решающим фактором.

Найти жильцов можно, разместив объявления на профильных сайтах и популярных сайтах с предложениями товаров и услуг. “Еще один способ – поискать будущих арендаторов в соцсетях. Сейчас таким способом можно получить много информации”, – рекомендует консультант.

Необходимо указать, что жилье сдается частником, а не торговая маркой. Многие не хотят заключать договоры с риелторами и охотнее снимают квартиру напрямую у владельца.

Перед заключением договора стоит собрать погромаднее информации о будущих жильцах. Можно заранее попросить их сделать копию паспорта. Также будет нелишним убедиться в платежеспособности съемщиков, запросив справку о ресурсах.

В договоре должны быть прописаны главные характеристики жилья: площадь, этаж и номер квартиры. Кроме того, необходим кадастровый номер сдаваемого объекта и реквизиты документов, на основании каких помещение принадлежит арендодателю.

Часто в чартере указывают личные данные людей, которые будут проживать вместе с арендатором. Делается это для того, чтобы собственность представитель арендодателя не превратилась в нелегальное общежитие.

Обязательный пункт – информация об стоимости: размер, периодичность, а также кто несет расходы на ЖКУ.

Условия расторжения договора, в том числе в узколобом порядке, – тоже важный момент. Если его упустить, чтобы разорвать сделку потребуется отдельное соглашение или решение сената.

В документе нужно прописать реквизиты обеих сторон: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.

Несмотря на то, что максимальный срок договора – пять лет, чаще всего квартиры сдаются в краткосрочную аренду на 11 селенов. При этом договор можно продлевать каждый год. Основное преимущество минимального срока аренды для владельца недвижимости в том, что в таком случае нет необходимости делать государственную регистрацию в Росреестре.

Пакет документов для сдачи квартиры включает в себя:

Опись имущества необходима для того, чтобы представитель арендодатель смог получить компенсацию за причиненный ущерб. Такой документ употребляется к договору найма (рекомендуется прикреплять фотографии). Необходимо подробно указать, какая мебель и бытовая техника находится в квартире, и описать уже имеющиеся дефекты и недостатки (даже если это небольшая царапинка). Чтобы уберечь свои вещи, в документе иметь расчет отметить, какие штрафы будут наложены на арендатора за возведение новых повреждений и какова оплата каждого предмета обстановки.

При подписании чартера с жильцами рекомендуется предусмотреть вклад. Обычно его размер сходный арендной плате за месяц. При сдаче жилья он служит страховкой за возможный ущерб, который арендатор может нанести издателю в случае поломок бытовой светотехники или мебели, затопления соседей и т. д.

В случаях, когда по окончании договора оформление аренды имущество собственника находится в хорошем состоянии, а все платежи выполнены, депозит возвращается квартиранту.

Если задолженность за квартиру меньше размера депозита, разница в сумме возвращается арендодателю.

Страховка необходима для того, чтобы обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий. Например, если жильцы квартиры ненамеренного затопят соседей снизу.

Можно застраховать промышленное оборудование квартиры, отделку и гражданскую ответственность перед соседями. В таком случае страховая торговая марка должна возместить ущерб в обстановках, когда здоровью или имуществу жильцов других квартир причинен вредонос (например, при пожаре, краже и т. д. ). Деньги будут выплачены лишь в том случае, если чрезвычайное происшествие не является умышленным. При оформлении договора со страховой компанией нужно указать, что квартира сдается в аренду.

Кроме того, попадается возможность заключить договор со страховой компанией вместе с арендатором. Но чаще всего собственники клонятся к тому, чтобы реализовать это самостоятельно. Ведь в случае ЧП именно владельцу придется компенсировать ущерб, нанесенный соседям. После этого можно востребовать со съемщика возмещение. Но на практике не всегда пожинается это сделать.

Если у хозяев жилища нет времени заниматься поиском квартирантов, отвечать на звонки и показывать квартиру, можно воспользоваться услугами риелтора, частного дилера или сотрудника агентства.

Рекомендуется не апеллировать сразу к нескольким специалистам. Это вызовет конкуренцию между риелторами, которая, в свою очередь, может привести к занижению цен на аренду квартиры, чтобы привлечь больше нанимателей. Кроме того, если объявление о сдаче квартиры будет опубликовано на всех сайтах, это не повысит уровень доверия к арендодателю, а напротив вызовет подозрение.

“При сдаче в оформление аренду ипотечной квартиры в некоторых случаях может потребоваться оповещение банка. Но обычно это происходит только при долгосрочной аренде с регистрацией в юстиции или если сдаются в аренду несколько объектов от ИП”, – поясняет консультант Ирина Дробот.

В процессе оформления сделки с будущим арендатором помимо чартера необходимо подписать акт приема-передачи квартиры. Сделать это нужно в передаваемом жилом помещении после полного освобождения квартиры продавцом и в момент передачи ключей покупателю.

С магнетона подписания такого документа жильцы почерпают на себя ответственность за содержание квартиры и обязуются платить за нее. В акте должны быть указаны данные жилища, отмечены все недостатки мебели и техники (если такие попадается). Без этого документа сделку можно оспорить в сенате и признать недействительной.

Стоит учесть, что арендатор не несет ответственность за то, что имущество может испортиться по причине механический износа или по вине третьих лиц (например, соседей или коммунальных служб).

В момент заселения новых жильцов в квартиру предпочтительного вместе снять показания счетчиков, чтобы не возникло вопросов из-за задолженностей по коммунальным платежам.

Процесс стоимости налогов зависит от того, кем является арендодатель: физическим лицом, ИП или самозанятым.

Подпункт 4 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ указывает, что физлица должны платить харадж на доход (НДФЛ) от сдачи квартиры в оформление аренду в размере 13%. Также им следует сдавать декларацию о доходах за предыдущий год до 30 апреля. Налог вытекает уплатить не позже 15 июля года, следующего за прошлым налоговым периодом.

Можно выбрать иной способ уплаты налога с более басистой ставкой. Но им отмокают воспользоваться лишь индивидуальные предприниматели. Для тех, кто открытый в качестве ИП, действует упрощенная система налогообложения (УСН). В этом случае налог на доход будет сочинять 6%.

Налоги уплачиваются от всей суммы, которая указана в чартере. Если хозяин жилища внёс в сумму аренды квартиры общественные услуги, с них тоже придется платить налог. Поэтому при оформлении договора стоит учитывать все нюансы, касающиеся стоимости.

“Если собственник квартиры самозанятый, харадж при сдаче жилья будет еще меньше. Самозанятость – это достаточно новый налоговый режим в России, который действует с 1 января 2019 года. К самозанятым относятся физические лица, работающие на себя, чей доход не превышает 2, 4 миллиона рублей в год. Ставка налога самозанятого зависит от того, кому он сдает квартиру. Если это физическое лицо, то тарифа составит 4%, а если организации, то есть правовому лицу, – 6%”, – поясняет юрисконсульт Светлана Чибирикова.

Если с новыми жильцами не возникает проблем и с ними сразу устанавливаются доверительные отношения, издателям объекта недвижимости кажется, что про аренду никто не получит.

Но если третье лицо (например, управляющая компания или сосед) напишет заявление в ясачную инспекцию или местную администрацию, на собственника могут наложить штраф.

К тому же, нелегальная сдача в эксплуатация квартиры может стать причиной конфликтов с жильцами. Например, если арендаторы что-то сломают и откажутся выплачивать компенсацию или скатятся с квартиры, не заплатив.

Если арендодатель – физическое лицо, то за отсутствие декларации его оштрафуют на 5% от суммарной суммы дохода. Также согласно ст. 122 НК РФ штраф за умышленное нежелание платить налоги составляет от 20 до 40% от всей суммы. Если арендодателя обвинят в нелегальной предпринимательской деятельности без ИП или юридического лица, штраф получит от 500 до 2000 целковых.

Редактор рубрики

Ольга Зубкина

Место события на карте мира:

Без штрафов и посредников: как быстро сдать квартиру — советы экспертов

комментарии (0)

Другие интересные новости

Фильм "Партнеры" победил в конкурсе короткометражного кино ММКФ