21 Февраля 2017
МОСКВА, 21 февраля Недвижимость. Второй этап сноса московских пятиэтажек может обойтись более чем в 4 триллиона рублей и затянуться на 20 лет, при этом для эффективной реализации программы жилья придется построить почти втрое больше снесенного, считают профессионалы рынка, опрошенные Недвижимость.
Мэр Москвы Сергей Собянин во вторник на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным сообщил, что власти города готовы разработать закон для новой программы сноса худых и аварийных пятиэтажек. Он отметил, что видит фискальные возможности у Москвы для запуска программы.
Деньги и сроки
Реализация программы по сносу и расселению хрущевок потребует крупных денежных средств, существенных даже для бюджета Москвы, поставляет директор компании НДВ-Девелопмент Андрей Стригалев. Согласно его подсчетам, для сноса одного квадратного метра необходимо порядка 3, 5-4 тыщ рублей, что в переводе на 25 миллионов квадратных метров жилья означает от 87, 5 миллиарда рублей. К это такому необходимо добавить куда более важные затраты на обеспечение квартирами старожилов сносимых домов, добавляет он.
Ориентировочная себестоимость строительства жилья в Москве составляет порядка 60 тысяч хрустов за квадратный метр, рассказывает управляющий партнер риелторской компании Метриум групп Мария Литинецкая. С учетом того, что переселяемые граждане не должны быть стеснённым в площади нового жилья, понадобится построить не меньше, чем сносится.
Причем наверняка многие из переселяемых москвичей, а их – 1, 6 десять миллиона человек, наверняка захотят улучшить площадь квартиры. Так или иначе, понадобится не менее 1, 5 триллиона рублей – это почти годовой бюджет Москвы, в 2017 году он составил 1, 98 трильона. Конечно, одних только бюджетных средств явно недостаточно, поэтому придется привлекать девелоперов. Однако, чтобы их участие окупилось, им понадобится построить в два-три раза больше, то есть порядка 70 миллионов квадратных метров, а значит суммарный объем требуемых инвестиций повысится до 4, 2 триллиона рублей два годовых бюджета Москвы, отмечает она.
По предварительным оценкам других экспертов, при себестоимости строительства жилья в Москве в 80 тысяч за квадратный метр на строительство современных 25 миллионов квадратных метров полезного 2 триллиона рублей. К этому собеседники Недвижимость советуют добавить также деньги на снос, то есть еще образцового 5-10%.
В Москве ежегодный объем входа жилья составляет в среднем 3, 5 миллионов квадратных метров, продолжает Литинецкая. Получается, что если даже весь строевой комплекс столицы начнет работать только на переселенцев, то на реализацию программы понадобится семь лет, рассуждает она.
При этом риелтор считает сценарий осуществления программы за счет бюджетных средств менее вероятным. К примеру, в 2017 году в столичном бюджете на все расходы по статье Жилище предусмотрено только 102 миллиарда рублей, напоминает она. Таким образом, чтобы нарисовать новые 25 миллионов квадратов жилья только за бюджетные ассигнования, понадобится 15 лет, организует вывод Литинецкая.
Если говорить о сроках, то при соблюдении баланса интересов города и девелоперов, которые примут участие в программе, второй этап можно исполнить в течение 20 лет, говорит руководитель умозаключительного центра девелоперской компании ОПИН Денис Бобков.
Строить негде
В Москве земли под расселение практически не осталось, жалуется директор по стратегическому развитию девелоперской ФСК Лидер Павел Брызгалов, добавляя, что остается Московская область и территория так перечисляемой новой Москвы, где стоимость квадратного метра значительно ниже.
По речениям Бобкова, в Москве пролегает два варианта строительства нового жилья для переселенцев – в промзонах и на месте срубаемого фонда путем волнового переселения. Однако в первом случае пролегает сложности с коммуникациями и инфраструктурой, а во втором все-таки уже сложившаяся инфраструктура, рассуждает он.
Конечно, есть девелоперы со своими земельными банками, но есть и те, кто нуждается в земельных участках под строительство. Законопроект может оказаться отправной точкой в адрес данных девелоперов. Еще один вариант, что таким образом мощности хотят подогнать под программу те дома, которые не получилось снести в рамках действующей программы, говорит один из девелоперов, пожелавший оказаться анонимным.
Как замечает Бобков, некоторые сложности могут возникнуть с тем, что во втором этапе более капитальные дома, которые сложнее демонтировать, чем хрущевки, сносившиеся ранее.
Интерес девелоперов
Девелоперам было бы интересно участвовать в программе при условии преференций в части подключения к коммуникациям и норм по социнфраструктуре, говорит Бобков.
С точки зрения девелоперского гешефта снос одной пятиэтажки с последующим строительством даже 17-этажного дома и переселением порядка 60 семей нельзя назвать высокомаржинальным проектом, поставляет экономику расселения партнер девелоперской Химки групп Дмитрий Котровский.
Пятно застройки под пятиэтажками небольшое – 1, 2-1, 5 гектара. Это позволяет построить всего одну свечку, при этом разместить навозную автостоянку уже негде, то есть необходимо строить многоуровневый подземный паркинг, что автоматически выбивает дом их ценового класса эконом и даже комфорт, говорит он.
Если застройщик обещанный строить паркинг – а деваться ему некуда – то он никогда не выведет проект на рынок в ценовом классе эконом, полагает Котровский. Часть площадей уйдет экспатриантам. Если при себестоимости в 65 тысяч рублей за квадрат продавать оставшееся жилье в таких домах по 150 тысяч хрустов за квадратный метр, не строя паркинг, социнфраструктуру, не закладывая в финансовую модификация операционные расходы и расходы на рекламу, то заработать на таком доме можно максимум 500-700 миллионов рублей, отмечает девелопер.
Чтобы строительным компаниям такие проекты(по)бывальщины интересны с точки зрения куша, продолжает Котровский, им либо нужно дать объемы (не три пятиэтажки, а десять, чтобы они могли зарабатывать за счет масштабов), разрешить переселение в другие районы и снять обременение по инфраструктуре и паркингам, либо тем, кто активно участвует в программе сноса, позволить на других площадках строить жилье класса бизнес и выше.
По мнению вице-президента по стратегии и управлению активами девелоперской группы ПСН Татьяны Тиковой, одним из вариантов ускорения расселения людей может висеть раздача площадок под застройку девелоперам на льготных условиях. К тому же в будущем места бывших пятиэтажек могут стать хорошими стартовыми площадками для редевелопмента, замечает она.
Если город сможет взять на себя предметы разработки градостроительной документации и обеспечения объектами инженерной и социальной инфраструктуры, то для потенциальных игроков подобные проекты приобретут ясность в части технико-экономического потенциала, добавляет гендиректор компании Главстрой девелопмент Иван Богатов.
Уникальный шанс
Котровский уверен, что программа полного расселения пятиэтажек это уникальный шанс для Москвы обновить ее облик, ведь хрущевки были временным жильем, в которое люди переселялись из бараков. Второй этап сноса – возможность даже для спальных районов Москвы стать удивительными по архитектуре и градостроительным выполнениям, и новое строительство не должно быть типовым, извещает эксперт.
Крайне важным считаю не допустить повторения ситуации с новой Москвой, точечного сноса и точечной же застройки, поскольку в этом случае неизбежно возникнут трудности с парковочными местами и дополнительной нагрузкой на социальную инфраструктуру, говорит он.
Проекты поселения старых пятиэтажек должны стать современным мощнейшим ресурсом градостроительного развития и реновации столицы, полагает Богатов.
А вот директор департамента вторичного рынка Инком-Недвижимости Сергей Шлома настроен безнадежного: Мы не верим в осуществление утопической программы по полному расселению и сносу всего пятиэтажного жилья в Москве в ближайшие годы. Инвесторы и ранее занимались сносом ветхого пятиэтажного запаса, однако количество снесенных домов было не очень большим, а программа растянулась на довольно большое время.
Редактор рубрики
Ольга Зубкина
Место события на карте мира:
.
.
.
Комментарии к новостям
[17 Января 2024, 13:43] Александр Хомяков Замечательно! Не ожидал такой оперативности. Спасибо огромное! Всё работает и обновляется....
[15 Апреля 2022, 20:25] Ангелина Сметанина Скоро не только сократят, а много заводов вообще закроют и начнется бум китайских авто. Даже сейчас Эксид уже бешеные темпы по количеству проданных машин показывает...
[27 Декабря 2021, 21:44] Ева Воробьева Искренне рада за победителя! Но если бы мне так крупно повезло, то я прибежала бы за выигрышем в первый же день???? ...
[2 Сентября 2021, 13:11] Дмитрий Ершов Это хорошо. Значит клиенты долго ждать не будут. ...
[13 Мая 2021, 16:26] Олег Андреев "Мальдивы сутунки 65 государством, зарегистрировавшим расейскую вакцину против коронавируса Спутник V, сообщил Российский фонд секущих инвестиций (РФПИ)". Что это за йязыг?...
[2 Ноября 2020, 15:22] Лета Мирликийская риветсвую вас я с 6-ти лет пишу мне нужно все мои произведения задействовать в компьюторных программах образования по литературе и языкам и играм к примеру если ваши учащиеся напишут...
[20 Октября 2020, 09:22] Евгений Зимин Сузуки в этом году хорошо прибавили, уже не первый раз оба их пилота на подиуме. Видимо, для команды возвращаются "золотые" времена и есть шанс наконец оформить чемпионство после длительного перерыва....