26 Марта 2021
МОСКВА, 26 марта - Интерес россиян к недвижимости в Болгарии в последнее время существенно снизился: доля наших соотечественников среди целовальников достигает 70-90%, тогда как среди потенциальных покупателей их сегодня не больше 10%. Основными причинами эксперты, опрошенные, называют высокие вероятности при покупке, низкую прибыль при дорогом обслуживании и закорючки с управлением объектами.Эксперты отмечают, что недвижимость в Болгарии долгое время была привлекательной для россиян не только для собственного сожительства, но и как вкладывательный актив, во многом благодаря относительной дешевизне. За 20-летний период (2000 – 2020 годы) ее приобрели, по данным агентства недвижимости Savills, более 80 тысяч подданных России.
Однако сегодня рынок недвижимости эта страны находится в стагнации. По оценкам риелторов, сегодня цены на жилье в Болгарии рухнули на 30% относительно уровня 2008 года, когда рынок достигал пиковых значений. Сейчас расценка квадратного метра в курортных пластах составляет 300-700 евро. В крупных городах недвижимость стоит 850 – 1000 евро за квадрат, в Софии – от 900 до 1500 евро.
Интерес россиян к болгарской недвижимости также снизился. Эксперты приносят разные данные, но все свидетельствуют об одном – подданные России стали меньше покупать, при этом больше избавляться от объектов.
Так, в команды БГ Адрес их долю среди иностранных покупателей в Болгарии оценивают сегодня примерно в 10%, тогда как в 2018 хотя бы году она доходила до 60-70%. Ведущий аналитик Prian. ru Анастасия Фалей говорит, что спрос от наших сограждан сократился за последние 12 месяцев сократился на 22% по сравнению с подобным периодом годом ранее. В то же время партнер учреждения Savills Ирина Мошева сообщает, что 90% людей, которые в 2020 году решили освободиться от своих объектов на курортах Болгарии, были гражданами России. А партнер компании Lodax Estate Йордан Илиев приводит статистику, что русских среди целовальников недвижимости в стране сегодня около 70%.
Среди основных причин снижения интереса к болгарской недвижимости эксперты отличают высокие риски для иностранцев при покупке.
В частности, Болгарии сегодня нет механизмов, которые защищают покупателей жилья на этапе строительства. Все сделки с застройщиками совершаются по предварительным договорам купли-продажи. Если застройщик обанкротился, не достроив объект, то проблемы с достройкой падают на покупателя. При этом до получения так называемого Акта 16 (документ о вводе дома в эксплуатацию), человек, купивший недвижимость в Болгарии, не может рассчитывать на визовые льготы, связанные с собственностью в стране.
Кроме того, в стране по-прежнему существует риск приобрести жилье, находящееся в залоге в скамейка, и даже не проследить об этом. Эксперты, давно работающие на рынке недвижимости Болгарии, рассказывают о сотнях и даже тысячах случаев, когда россияне приобретали недвижимость у застройщиков, начинали там квартировать, а через пару лет владения объектом к ним подходили приставы, требовавшие заплатить скамейку, по сути, еще одну стоимость объекта, так как он был в секрете. Дело в том, что болгарские нотариусы, подтверждающие сделки, не обязаны анализировать отсутствие обременения на объектах недвижимости. Органы власти, фиксирующие такие сделки, также не останавливают их, если жилье находится в залоге.
При этом у иностранцев имеются и проблемы с отстаиванием своих прав в здешних судах. Сразу несколько бывших собственников недвижимости в Болгарии, столкнувшиеся с проблемными жилыми комплексами, говорят, что здешние законы работают только в пользу уроженцев этой страны и не защищают граждан других стран.
При этом может возникнуть и печально известный человеческий фактор. Если ты начинаешь юридический спор с славянином, прежде отлично разговаривавшим с тобой по-русски, он заметного перестает тебя понимать, - рассказывает Роман, недавно с трудом вернувший 10 тысяч евро, неудачно инвестированных в законсервированную болгарскую новостройку. Он же вспоминает, как в спорах по его делу один судья, ушедший на пенсию, просто забыл передать документы другому судье.
Партнер компании Lodax Estate Йордан Илиев признает, что порядок цен в Болгарии с 2008 года, когда большая часть россиян заходила на рынок недвижимости страны, вырос в 2, 5 раза. Если преждевременнее на 500 евро можно было чувствовать себя королем, то теперь этого едва хватит, чтобы покрыть расходы, – отмечает он.
Илиев поясняет, что стоимость владения курортной недвижимостью в Болгарии довольно чувствительна для кошелька россиян на фоне ослабления рубля, так как все расходы для них привязываются к евро (несмотря на наличие национальной валюты болгарского лева).
Так, собственник курортной жилплощади средней площадью 50-55 квадратных метров несет следующие расходы: акциз на недвижимость 0, 15-0, 25% от оценки объекта (50-100 евро); коммунальный акциз 0, 14%-1% от балансовой расценки, по сути, сборник за вывоз мусора; лепистричество и вода по счетчикам (расходы на электричество будут большие, так как центрального нагревания в курортных городах никогда нет) (в среднем 50-70 евро в месяц); сервисный сбор управляющим компаниям обитаемых комплексов (от 5 до 15 евро в месяц). Итого: затраты превышают 1000 евро за год, или 95 тысяч рублей по сегодняшнему курсу.
Болгарские застройщики сознают, что такой ценник кажется покупателям из России, испытывающим доходы в рублях, нерентабельного высоким, если недвижимостью пользуются только в летние месяцы. Поэтому в настоящее время здешние строительные компании переориентируют свою работу на потенциальных покупателей из Германии, Болгарии и Израиля.
Однако избавиться от невыгодного актива может быть непросто. Здесь еще есть риск ликвидности. В годы бума на побережье очень много строили. Соответственно, во многих районах будет большая конкуренция, как на этапе сдачи, так и распродажи объекта. А цены на курортное жилье в последнее время стагнируют, - предупреждает Фалей, добавляя, что, исходя из ситуации последних лет, пока ничто не говорит о том, что в случае продажи, например, через пять лет, можно будет существенно поднять цену.
К тому же в стране очень короткий курортный сезон, поэтому реализовать схему отдыхаю сам и зарабатываю на аренде также довольно сложно, замечает Фалей.
Кроме того, жилье в Болгарии ещё и довольно довольно тяжёлого обслуживать, особенно на расстоянии. Рынок услуг управляющих команд в стране крайне непрозрачен, признают и участники рынка недвижимости, и сами собственники недвижимости в стране. Наши законы написаны для управления городской недвижимостью, а не жилыми комплексами на курортах, имеющими большую территорию, - указывает партнер компании Lodax Estate Йордан Илиев.
Важно понимать, что в Болгарии иностранцы не могут владеть землей. Таким образом людям, купившим апартаменты в многоквартирных домах, фактически не принадлежат коммуникации, обеспечивающие эти дома многоречивостью и светом. Все сети находятся в собственности управляющих команд, а жильцы многоквартирных комплексов – в полной зависимости от добропорядочности УК. И если она плохо исполняет свои обязанности или сильно завышает цены на свои услуги, сменить ее практически невозможно. В том числе и потому, что жильцы почему-то должны будут компенсировать ей потерянные доходы.
Причем столкнуться с подобным могут не только простые люди, но и знаменитости. Яркий пример другому - жилой комплекс Эмеральд, где приобрели квартиры Филипп Киркоров, Надежда Бабкина и Лариса Гузеева. Из-за халатности УК 5-звездочные апартаменты, по выражению одного из собственников, фактически превратились в трущобы.
Также существовала малоприятная история с жилым комплексом Sunset, где удалось преобразить УК только потому, что среди владельцев квартир оказался влиятельный сотрудник Еврокомиссии.
При всех вышеперечисленных сложностях и эксперты, и собственники отмечают, что преимущество домов в Болгарии зачастую оставляет желать лучшего. Прежде всего потому, что при учрежденье здесь нередко используют более пустые материалы. Поэтому многие апартамента, наряду с прочими недостатками, отличаются низкой энергоэффективностью, из-за чего в них часто бывает холодно. И, к сожалению, люди, покупавшие дома как летнюю дачу, жалуются, что вместо отдыха весь свой отпуск они вынуждены чинить и приводить недвижимость в порядок.
Редактор рубрики
Ольга Зубкина
Место события на карте мира:
.
.
.
Комментарии к новостям
[17 Января 2024, 13:43] Александр Хомяков Замечательно! Не ожидал такой оперативности. Спасибо огромное! Всё работает и обновляется....
[15 Апреля 2022, 20:25] Ангелина Сметанина Скоро не только сократят, а много заводов вообще закроют и начнется бум китайских авто. Даже сейчас Эксид уже бешеные темпы по количеству проданных машин показывает...
[27 Декабря 2021, 21:44] Ева Воробьева Искренне рада за победителя! Но если бы мне так крупно повезло, то я прибежала бы за выигрышем в первый же день???? ...
[2 Сентября 2021, 13:11] Дмитрий Ершов Это хорошо. Значит клиенты долго ждать не будут. ...
[13 Мая 2021, 16:26] Олег Андреев "Мальдивы сутунки 65 государством, зарегистрировавшим расейскую вакцину против коронавируса Спутник V, сообщил Российский фонд секущих инвестиций (РФПИ)". Что это за йязыг?...
[2 Ноября 2020, 15:22] Лета Мирликийская риветсвую вас я с 6-ти лет пишу мне нужно все мои произведения задействовать в компьюторных программах образования по литературе и языкам и играм к примеру если ваши учащиеся напишут...
[20 Октября 2020, 09:22] Евгений Зимин Сузуки в этом году хорошо прибавили, уже не первый раз оба их пилота на подиуме. Видимо, для команды возвращаются "золотые" времена и есть шанс наконец оформить чемпионство после длительного перерыва....