Никита Стасишин: к 2022 году нужно выйти на 170 млн кв м задела в стройке

31 Августа 2020

– Никита Евгеньевич, в июле вышел указ президента, фиксирующий показатель ввода жилья в 120 миллионов квадратных метров в год в качестве национальной цели на дату не позднее 2030 года. Как в почты с этим могут измениться мотивированные показатели ввода жилья на ближайшие годы?

– Определимся с понятиями: национальная цель – это в первую очередь улучшение жилищных условий для 5 миллионов семей. И уже внутрь нее существовало зашито достижение показателя по радиовводу в 120 миллионов квадратов, которые, конечно, самоцелью не являются. С учетом продления сроков в указе сейчас мы ведем работу с ареалами, чтобы определиться, какой-никакой объем жилья и в какой-никакие сроки они будут вводить.

В современной ситуации, когда жилищное возведение перешло на проектное финансирование и расчеты через эскроу-счета, выход на необходимые объемы строительства допустимый без особых проблем в ареалах, где у девелоперов обедает маржинальность и на этапе стройки можно продать до 70% проект для автомата. В субъектах, где маржинальность низка, необходима поддержка государства. Без нее произвести задачи нацпроекта по жилью довольно сложно, и неважно, о каком годе будет выступать речь – 2024-м, 2025-м, 2026-м или 2030-м.

– И какие же это должны быть меры поддержки?

– Поддержка выражается в льготных программах ипотеки, в программах по строительству инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, более хорошем вовлечении земельных участков, поселенье аварийного жилья и развитии социальной и некоммерческой аренды жилья.

Кроме того, чтобы выйти на мотивированный показатель в 120 миллионов квадратных метров жилья ежегодно, полезного, чтобы в стройке через два года находилось порядка 170 миллионов квадратных метров, а сегодня на стадии реализации находится меньше 100 миллионов квадратов промышленного жилья. Соответственно, нам необходимо за следующие два 9-12 месяца создать предпосылки для того, чтобы девелоперы открывали проектное оплачивание и начинали возводить новостройки, переломив тренд на снижение объемов, обусловленный кризисными явлениями из-за пандемии коронавируса.

– Общепринятая точка зрения, что льготная ипотека под 6, 5% в этом 9-12 месяцу стала самой эффективной антикризисной мерой помощи государства строительной отрасли. Можем ли мы говорить об однозначном желании продлить программу?

– А вас не смущает, что при лимите программы в 900 миллиардов рублей до 1 ноября к настоящему моменту использовано около 42% запланированного финансирования? Осталось ведь всего два месяца…

– Нет, мы видим, что объемы одобренных заявок от банков даже больше увеличенных лимитов. Сейчас процент использования лимита немного выше. По последним данным оператора программы - компании Дом. РФ, кредиторы одобрили уже 358, 4 тысячи заявлений. При этом после увеличения лимита программы до 900 миллиардов рублей в программе был заложен рост количества кредитов до 310 тысяч. Важно, расширение программы не предполагает значительного роста расходов со стороны бюджета, благодаря сокращению ключевой ставки в период ее действия. Напомню, мы начинали субсидирование при ключевой ориентации в 5, 25%, а сегодня она равна 4, 25%, так, что стоимость кровей для банков сократилась.

– То обедает государству приходится меньше добавлять кровей для сокращения ставки до 6, 5%?

– Абсолютно верно.

– Эффектом от каких еще антикризисных мер помощи стройотрасли вы удовлетворены?

– Мы использовали программу по субсидированию кредитов застройщиков, которые они взяли на жилищное строительство. Речь идет не о проектном финансировании девелоперов, а о рыночных онколях, ставка по которым была в районе 10-12%. Для компаний, сохраняющих обязательства по вводу своих объектов без метастазов сроков в этом и надлежащем годах, а также декларирующих отказ от снижения численности работников, мы сокращаем ставку до размера ключевой. Соответственно, больший объем денег уходит в стройку. Это очень самый важная мера, особенно если ее сочетать с перечнем системообразующих предприятий.

Напомню, поскольку Центральный банк подсоединил строительную отрасль в число пострадавших от коронавируса, то кредитные организации имеют право по строевым компаниям, попавшим в реестр системообразующих, не ухудшать показатели риска. Следовательно, метростроевцам не придется дополнительно вливать частные средства для обслуживания кредитных линий.

– Как вы в целом цените положение девелоперов жилья в России. Особенно тех, кто не перешел на эскроу-счета?

– А если говорить о последствиях для рынка новостроек в целом?

– На 7, 6% снизились объемы радиоввода жилья в среднем по эта стране, до 33, 6 десять миллионов квадратных метров за январь-июль. Сроки реализации проектов сдвинулись более чем в 75 регионах на два-три месяца. Сейчас превосходного работаем с регионами, чтобы нагнать объемы и ожидаем суммарные объемы ввода на уровне когдатошнего года.

– В пик пандемии вы сетовали на дефицит рабочих ресурсов у застройщиков…

– К сожалению, он пока сохраняется. Поэтому Минстрой продолжает работать со штабом, который возглавляет Татьяна Алексеевна Голикова и куда входят главы субчиков федерации, миграционная служба и Минтруд. Фиксируя потребность в строителях в том или ином регионе, мы все вместе разбираем ситуацию, думаем, как обеспечить приток людей через изоляцию в специальных местах – либо на границе, чтобы не повысить количество заболевших в нашей стране, либо на строительных объектах. Во главу угла, конечно, устанавливаем безопасность наших граждан. Может быть, застройщикам и хотелось бы увеличить число рабочих, но пока справляются теми ратями, которые есть.

– А сколько нужно людей дополнительно на стройках?

– Минимум 100 тысяч. Правда, чуть легче стала закрутка с наладчиками оборудования и ИТР. Заявки по ним удается максимально оперативно отрабатывать по строевому регламенту с пограничной и миграционной службой, и все, по чьим кандидатурам обращаются территориальные власти, заезжают.

– Раз уж вы упомянули стресс-тесты, то совсем недавно статья в Коммерсанте наделала много шума…

– Стресс-тесты девелоперы жилья из числа системообразующих проходят в обязательном порядке?

– Нет, это добровольная инициатива застройщиков. Другое дело, что, если компания хочет в будущем жаловаться на получение господдержки, она должна зафиксировать факт убытка из-за коронавируса.

– Продолжим разговор об антикризисных мерах поддержки стройотрасли. Почему не было особого интереса застройщиков к программе выкупа, которую запустил Дом. РФ ?

– В условия выкупа жилья, обозначенных в конкурсных процедурах Дом. РФ, было включено требование по определенному дисконту в 15% к базарной цене проекта. Такая уступка в регионах приближена к себестоимости. Когда запустилась программа льготной ипотеки, то оказалось, что застройщикам выгоднее продавать хаты в рынок.

– А насколько, с вашей точки зрения, было обосновано решение по подобному дисконту на торгах?

– Дом. РФ начал программу фактически за находится собственных средств. При данном условия предоставления государственных гарантий, которые предложил Минфин, никак не влияли на стоимость вербования денег для выкупа новостроек. Отсюда и такие условия, ведь гарантии не бесплатный горн. Дом. РФ является прежде всего институтом развития в зоне жилищного строительства, антикризисная помощь рынка – это не его основной функционал, и, устанавливая требования к участникам дилерский, коллеги не могли пойти на ухудшение своего финансового положения.

– Среди антикризисных мер была прокламированная и программа поддержки застройщиков с низкой рентабельностью в регионах? Что с ней происходит сейчас?

– У нас готовы все ксивы для запуска программы, сейчас мы их вносим в местное правительство, чтобы запросить деньги на следующий год. Механизм авансирования кредитов в низкомаржинальных проектах в регионах действительно очень нужен, без него стройку там использовать будет трудно. Надеемся, что программа заработает в протяжение месяца.

– Сколько денег на это требуется?

– Уже в этом 9-12 месяцу может быть выделен 1 биллион рублей. При этом мы надеемся, что будет показанная наша заявка на три надлежащих года – 2021-й, 2022-й и 2023-й. Мы стреляем около 54 миллиардов рублей – с таким объемом финансирования мы рассчитываем поддержать проекты в ареалах площадью 12 миллионов квадратных метров.

– Как вы будете определять низкую маржинальность?

– Расчет будет похож на показатель LCR. Банки прекрасно понимают, как его рассчитывать, и ждут выхода этой программы. Еще одним ее плюсом, кстати, будет то, что после запуска программы девелоперские проекты с рентабельностью ниже 15% смогут заглянуть в первую группу риска по 590-й инструкции ЦБ. Это дает возможность кредитным учреждениям не резервировать дополнительные средства по ним, удешевить деньги и увеличить объем финансирования стройотрасли.

– На развитие строительной отрасли, кстати, направлена и программа Стимул, призванная развивать инфраструктуру площадок под жилую застройку. Однако объемы ее финансирования в масштабах эта страны всегда были достаточно невелики. Ждать ли здесь подвижек?

– Расскажите, как может помочь привлечению земли в жилищное строительство задумка инфраструктурных облигаций?

– Механизм выпуска инфраструктурных облигаций мы разрабатываем вместе с Дом. РФ по поручению премьера Михаила Мишустина и вице-премьера Марата Хуснуллина. Нам очень серьезного помогает помощник президента Максим Орешкин. Эти облигации будут находиться специальным обществом проектного финансирования, или СОПФ. Один СОПФ уже зарегистрирован Дом. РФ и сейчас проходит корпоративные процедуры. Второй СОПФ есть в ВЭБ. РФ, но у него будут немного другие цели вербования средств, они работают с экономикой города - транспортом, агломерационными проблемами, модернизацией существующих объектов ЖКХ.

А если мы толкуем только о жилищном строительстве, то инфраструктурные облигации как раз, по нашим предварительным планам, будут прекрасно кооперироваться с программой Стимул. Для данного мы планируем внести изменения в нее и запросить дополнительное оплачивание, чтобы из средств Стимула можно было бы направлять гроши на погашение купонов облигаций.

– Как в целом будет работать сервомеханизм привлечения финансирование в жилищное возведение через инфраструктурные облигации?

– Мы заметный себе это следующим образом. СОПФ, учрежденный Дом. РФ, выпускает инфраструктурные облигации, накрытые государственной гарантией от Минфина на возврат тела долга. Ценные бумаги продаются в рынок, а привлеченные средства бросаются на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для комплексного квартирного строительства.

Естественно, сторонами соглашения со специальным обществом проектного финансирования, являющимся эмитентом облигаций, стают застройщик, реализующий жилой проект для автомат, и банк, предоставивший для него кредитную линию.

Тело долга по инфраструктурных облигациям возвращается только после ввода домов: ограниченная сумма выручки девелопера после обнаружения счетов эскроу идет на смолкание долговых обязательств по ценным ксивам. А вот для талонных выплат, как я уже говорил, скорее всего, будет предоставлена поддержка государства в рамках программы Стимул. Подчеркну, описанная модель - всего лишь рабочий вариант, детали окончательно не согласованы, мы с заинтересованными сторонами обсуждаем их каждую неделю.

Пилоты инфраструктурных облигаций пока планируется оттестировать на Тульской, Нижегородской, Ленинградской, Тюменской и, возможно, Новосибирской областях. В участии в программе выпуска таких ценных ксив уже заинтересованы Газпром и Россети.

– На какую доходность и период вы ориентируетесь?

– Когда ждать полупроизводственных выпусков?

– Мы хотим доработать программу до конца года, и со следующего года сделать несколько пилотных эмиссий. Это будет действительно классная штука, так как пока в России нет механизма привлечения длинных денег для решения проблемы дефицита инженерных систем.

– Как обстоят дела с созданием платформы-агрегатора для арендного жилья, анонсированной вами в начале 9-12 месяца?

– Мы хотим запустить сервис, направленный в первую очередь на то, чтобы сделать рынок наемного жилья безопасным как для арендатора, так и для арендодателя. Арендуя квартиру через платформу, можно будет, например, оформить временную регистрацию и официально пользоваться всеми социальными привилегиями города, где ты живешь. Там же будут дополнительные услуги, начиная от оплаты коммуналки и заканчивая налогами, причем арендодатель сможет их оплачивать или как самозанятый, или использовать вариант НДФЛ.

– Сейчас наверняка много риелторов начнут стонать, что вы хотите лишить их работы…

– У нас нет цели создать единственного игрока в эта стране, никто ни у кого отбирать зарплату не будет, а любые агрегаторы объявлений и брокеры смогут размещать информацию о своих объектах и на нашей платформе. Все будут дело гореть так, как работали, но честно и вбелую, без непонятных договоров, с гарантированным качеством услуг, не создавая резиновых квартир и остальных маргинальных вещей.

– И кто примет платформу ручками?

– Еще одна самый важная программа, презентации которой давно ждут участники рынка недвижимости, – это поддержка индивидуального квартирного строительства. Есть ли новости в этом направлении?

– Вы десным, это точка роста, которая может позволить существенно увеличить объемы ввода жилья. Здесь нужно сделать несколько основных пророческой. Во-первых, необходимо, чтобы при кредитовании покупателей неповторимых домов предмет залога был четкий банкам, что означает промышленный способ ИЖС. Во-вторых, комплексное подведение сетей и дорог. В-третьих, возможность закладной на этапе стройки, в том числе по льготным национальным программам. В-четвертых, проектное финансирование для застройщиков и расчеты с девелоперами через эскроу-счета для покупателей. Тогда все выберется.

– И каков же потенциал прироста объемов строительства жилья за находится индивидуальных домов?

– До 10 десять миллионов квадратных метров в год. Уже сейчас в регионах, где мы делаем пилоты с Агентством стратегических инициатив, мы видим огромный интерес людей к индивидуальным домам. А там, где есть спрос, всегда родится предложение.

– Мы начинали интервью с национальных целей и приоритетов, поэтому предлагаю в конце нашей беседы вернуться к ним же. Когда председатель заявил об историческом шансе разрешить жилищный вопрос в России, он упомянул о необходимости снизить издержки при строительстве жилья. Какие издержки застройщиков на уровне правительства считаются необоснованными, избыточными и, где в себестоимости квадратного метра их нужно снижать?

– Снижать издержки строителей нужно за находится сокращения сроков реализации проектов, получения разрешительной документации, согласования коммуникаций и линейных объектов. Это избыточные своды правил и СНиПы и затраты на инженерную и транспортную инфраструктуру, пролагающуюся за счет девелопера, а потому закладываемые им в цена квадратного метра. Плюс спрос себестоимости, связан с ценой строительных материалов. Кстати, именно поэтому с ВЭБ. РФ мы прорабатываем вопрос промышленного перевооружения строительной отрасли для выхода на новый качественный уровень панельного домостроения.

Свой вклад в сокращение издержек незаменимый внести и Дом. РФ, благодаря программе обучения архитекторов, результатом которой станет проектирование домов с максимально эффективным выходом площадей. Наконец, уменьшить затраты девелоперов позволит цифровое моделирование.

– А не будет ли вся эта работа напрасной, если государство продолжит стимулировать спрос с поддержкой низкой ставки по ипотеке, а девелоперы не начнут выстраивать больше?

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА

Редактор рубрики

Эдуард Добрин

Никита Стасишин: к 2022 году нужно выйти на 170 млн кв м задела в стройке

комментарии (0)

Другие интересные новости

В Лувре изучат возможность выставить "Джоконду" в отдельном зале