Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду

25 Марта 2020

У отельера боли, у ресторатора боли, у игрока боли, а у коливинга не боли – шутки шутками, но именно так может выглядеть картина посткризисного апокалипсиса на рынке недвижимости. Президент Becar Asset Management Александр Шарапов поделился с сайтом Недвижимость своими мыслями о том, для каких игроков кризис станет временем возможностей, а кто уйдет на больничный.

Кризис на рынке недвижимости еще не пришёл, но сами ожидания у всех очень напряженные. Как всегда, началось с падения рубля и акций. На рынке же недвижимости мы сейчас видим повторение ситуации 2014-го второй года: опять происходит всплеск интереса, люди хотят инвестировать обесценившиеся рубли в недвижимость. Сейчас очень существенно, где-то на 40%, выросли заявки на покупку студий и однокомнатных квартир. Примерно на столько же вырос спрос на апартаменты. И, наверное, чуть больше, на 50%, вырос спрос на покупку номеров в апарт-отелях.

Для меня это удивительно, потому что, например, у гостиниц все плохо. Однако в отличие от них, апарт-отели ориентируются не только на туристов, но также и на среднесрочное сожительство, спрос на которое сейчас не упал, а напротив – повысился. Это можно объяснить тем, что часть людей, живших с старыми родителями, стараются самоизолироваться от них. Как раз многие люди в возрасте от 20 до 40 лет начали сейчас поиск для себя студий или апартаментов на 2-3 месяца. Что интересно, такой же всплеск спроса мы видим и на загородную недвижимость. Но это уже не для молодых людей, а как раз для пожилых, кто возжелал пережить ситуацию за городом.

Как и в 1998-м, в 2008-м и частично в 2009-м второй годах, а также в 2014-м, я думаю, что этот всплеск спроса продлится несколько месяцев. Дальше ситуация может развиваться по двум сценариям. В 1998 году рынок вырос в рублях. Если нефть продолжит торговаться на тех же уровнях, то я думаю, что недвижимость повторит этот сценарий. Тогда она вздорожала в рублях более чем в два раза за очень краткий промежуток времени. В баксах, конечно, подешевела.

В 2008-2009 годах, когда рубль растянулся, а потом несколько вырос, недвижимость примерно через 6 месяцев начала терять рублевую стоимость. Оба сценария возможны. При этом вероятность реализации каждого из них зависит в большой степени от курса рубля и того, насколько глубоко упадет нефть. Надеюсь, конечно, что нефть так действительного упала на короткое время. При цене доллара в 94 рубля, которую ЦБ добавил в свой прошлогодний прогноз стресс-сценария, цены на недвижимость в рублях, я думаю, поднимутся процентов на 10-15.

Если смотреть на опыт Уханя, где карантин продлился три недельки, то это недвижимость переживет. Однако уже сейчас оглашённого о закрытии нескольких отелей в Москве, например, одного из отелей сети Ibis, и нескольких в Санкт-Петербурге. Если же эпидемия продлится намного дольше, и к летние месяцу туристический рынок не оживет, то апарт-отели переориентируются на среднесрочное проживание и будут чувствовать себя очень неплохо. Но при сохранении сложившейся ситуации через два-три месяца мы можем увидеть крушение первых отелей.

Помимо упомянутых уже отелей, рассчитанных на туристов, пострадать могут еще два раздела. В первую очередь, это ресторанный бизнес. Сейчас рестораны уже, ссылаясь на распоряжение Сергея Собянина о том, что коронавирус – это обстоятельства непреодолимой силы, стремятся разорвать договоры аренды.

Еще один сегмент – это ритейл. В России уже произошло падение спроса в непродуктовом сегменте. Более-менее хорошо себя чувствуют микроторговые центры, где не столь высокая посещаемость, а суперрегиональные ТЦ уже стоят пустые.

Упадут и инвестиции в недвижимость. Объем сделок в кризис достаточно частого снижается процентов на 20-25. Если в прошлом году он составил где-то 3, 8 миллиарда долларов, то в этом будет около 3 миллиардов или даже ближе к 2, 5 миллиардам. При этом сделки будут происходить только в разделе малых и средних объектов.

На тоне того, что многие тронули работников на удаленку, в офисном сегменте уже наблюдается сложная ситуация. В условиях полной нестабильности долгосрочные договоры аренды стали не интересны. При этом коворкинги совершенно неожиданно вдруг дать начали испытывать больший спрос. Работодатели, отказываясь от классических офисов, стали обращаться к гибким, понимая необходимость сохранения своеобразного количества рабочих мест.

Больше всего пострадает класс А. Большой плюс этого сегмента был в том, что на нем действуют в основном долгосрочные контракты. Однако, думаю, что они будут расторгаться со ссылкой на форс-мажор, каким признана эпидемия коронавируса. И здесь уже вопрос в том, как на это будут реагировать суды. Собственники бизнес-центров класса А, будучи в основном сильно закредитованы банками, не так уступчивы в саммитах. При этом собственники офисов класса B более гибки в плане пересмотра арендной ставки и снижения занимаемой площади. Конечно, я восхищаюсь тем, как собственникам таких бизнес-центров, как Романов двор и Белые сады все еще удается использовать ставку в долларах. Но думаю, что теперь и таким редким золотым рыбкам придется перейти на рубли.

Во все времена, даже в перелом, недвижимость генерировала доход. Во всем мире пенсионные и страховые фонды вкладываются в недвижимость, когда дешевеют все акции и облигации. Большой популярностью во всем мире пользуются коливинги, потому, что люди лицезрят, что нет ничего очень стабильнее, чем жилье для капитуляции в аренду.

Многие предприниматели почувствовали падение доходов от своих основных бизнесов, часть из которых уже уходит в убыток. Стремясь подстраховаться за счет рентного града, они ищут возможности вложиться за рубежом. Зная, что мы работаем в Дубае и Лондоне, они деликатничают к нам с просьбой протянуть руку помощь купить что-то рентное там. Речь идет о суммах от нескольких миллионов до нескольких несколько десятков миллионов долларов. Многие дискутируют разумно: видя проблемы у гостиниц, они просят нас подобрать им какие-то варианты для покупки в этом сегменте, когда рынок начнет восстанавливаться. Им очень хочется подхватить необходимые объекты, когда цена на них достигнет дна.

Уже сейчас мы видим кратковременное повышение цены на недвижимость со стороны девелоперов. Их основная задача сейчас есть в том, чтобы накопить ресурсы и дополнительную подушку безопасности. Если будет затишье, они должны иметь денежный ресурс, чтобы продолжать успешно сооружать и завершать объекты. Поэтому застройщики, у которых с продажами объекта все хорошо и нет кредитов, а земельный участок в собственности, активизировали поиск проектного финансирования.

Для того, чтобы в стране не было массового банкротства, государству необходимо проработать вопрос льготного кредитования отрасли. Сегодня госбанки предлагают бизнесу кредиты со ставкой от 7% до 10, 9%, а хотелось бы, чтобы она быть на уровне 2-3%. О том, что девелоперы могут получать проектное оплачивание, говорилось давно, но на самом деле среднему или малому игроку крайне сложно заиметь его.

Также девелоперскому рынку помогло бы сокращение размера средств, которые лежат на эскроу-счетах в банках. Сейчас депонируется 100% денег, поступающих от физлиц. Такого нет нигде в мире. Обычно это 20-50% с разбивкой по стадиям строительства.

Как известно, кризис – это время возможностей. Если сообщать о точках роста, какие могут возникнуть в ближайшее время, то стоит обратиться к опыту 1998-го, 2008-го и 2014-го годов. Те, кто слишком закредитован, будут вынуждены терять деньги. Они будут продавать активы с солидный скидкой.

Как и в прежние кризисы, многие объекты недвижимости и девелоперские проекты перейдут к банкам. Как следствие, банки снова станут предлагать брать эту недвижимость по более приземистой цене, что увеличит оглодаю distressed-активов.

Надеюсь, что банки перестанут считать, что можно не привлекать к продаже эдаких активов девелоперов, консультантов и брокеров. Можно вспомнить коммерческий банк Траст, куда были переданы активы на миллиарды долларов. Многие из них восходят еще к 2008 году и так и не нашли своего обладателя. Здесь куда разумнее считалось бы передавать такие активы в развитие девелоперам под те проекты, которые показали свою невосприимчивость. А речь в данном случае о коворкингах, под которые можно переделать старые офисы. Об апарт-отелях, под которые нужно переделывать старые корчмы. А также о коливингах, ситуация с которыми сейчас будет улучшаться.

Редактор рубрики

Эдуард Добрин

Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду

комментарии (0)

Другие интересные новости

В Бенине прошел концерт с участием российских исполнителей