Анастасия Пятова: В Москве вырос интерес девелоперов к нежилым проектам

16 Сентября 2021

– Анастасия Николаевна, давайте начнем разговор с работы Клуба трейдеров Москвы. В июле произошло заседание клуба с участием мэра столицы Сергея Собянина. Насколько я понимаю, встреч на таком высоком уровне не являлось довольно давно. Скажите, какие вопросы удалось обсудить?

– Действительно, последний раз девелоперы могли обсудить с мэром свои предметы в формате клубных встреч два года назад. В августе, увы, сказалась повальная болезнь коронавируса. Конечно, мы собирались в режиме ВКС, но уровень общения офлайн и онлайн, разумеется, совсем разный.

Основной темой июльской встречи мэра Москвы с Клубом инвесторов, как и предыдущих заседаний, стала тема развития города. В этот раз большое должное внимание было уделено вопросам развития социальной инфраструктуры в рамках строительства новых жилых проектов. Так, при реализации инвестпроектов застройщики надлежащим обеспечивать строительство соцобъектов, а также проработать вопрос передачи городу в собственность построенных социальных объектный при наличии дефицита бюджетных мест в школах и детских садах в районе.

Кроме того, в случае, когда правительство города рассматривает развитие смежных территорий разными девелоперами, мы договорились учитывать создание единых соцобъектов в соответствии с нормативной потребностью. В этой ситуации несколько компаний имеют возможность совместно построить, например, один большой детский сад или одну крупную школу вместо нескольких небольших. Об условиях совместного финансирования застройщики должны оговорить самостоятельно.

– В интервью газете Коммерсант вы говорили, что в Москве разработали специальную форму договора между городом и застройщиками для передачи социальных объектов. С кем уже заключены такие договоры и сколько соцобъектов может идти построено?

– Схема по передаче столицы социальных объектов в рамках особого подписанных договоров будет работать только на территории новой Москвы?

– Нет, примерная форма договора о создании объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры и объектный благоустройства на территории Москвы принятая в феврале для всего города, в тех локациях, где построенные социальные объекты планируется передать городу.

– А зачем она нужна – ведь девелоперы и без специальных соглашений раньше сооружали соцобъекты?

– Документ появился в могуществу двух обстоятельств. Во-первых, его требуют банки при предоставлении проектного финансирования. Для кредитных организаций соглашение с мэрией является неким подтверждением, что девелопер действительно возведет детский сад или школу в заранее оговоренные сроки.

Во-вторых, договор является для застройщика гарантией, что по завершении объекта город без проблем возьмет его к себе на баланс, поскольку в документе четко прописывается техническое задание для здания и его начинки : конфигурация, тип кроватей и шкафов, необходимое оборудование. Поэтому кейса, когда девелопер соорудил детский сад, а мы говорим: Вы возвели не то, что нам нужно! – возникнуть уже не может.

– Схема с договором будет в обязательном порядке распространяться на все новые проекты в Москве?

– Нет, это необязательная граница, мы даем инвесторам беспрепятственность выбора. В каких-то казусах застройщики могут просто заплатить компенсацию городу, а мы уже самостоятельно подберем площадку и соорудим объект в рамках Адресной вкладывательной программы (АИП). В каких-то случаях девелопер маракует, что ему в рамах проекта нужен коммерческий детский сад или коммерческая школа, и он без проблем найдет на них оператора. А в каких-то случаях соглашение о передаче соцобъекта городу будет оптимальным решением и для правительства столицы, и для застройщика.

– Сколько еще в работе подобных договоров?

– Вернемся к другим темам, которые обсуждал мэр с застройщикам на Клубе инвесторов. Какие еще акценты было важно расставить городу?

– Сергей Собянин еще раз подчеркнул, что город должен эволюционировать гармонично, что не надлежащий застраиваться некрасивым жильем, поэтому мы обсуждали комплексную застройку и развитие инфраструктуры и отдельно – архитектурный облик новых кварталов, появляющихся в Москве. Так, что теперь застройщики, в тот самый день, когда заходят к нам с планами реализовать новый проект, обычно приносят с собой и визуализацию.

Кроме того, в правительстве города есть еще штаб архитектурно-значимых проектов, где рассматривается визуализация уже одобренных проектов, расположенных на знаковых площадках и охватывающихся большие территории.

– А какие вопросы ставили на клубе сами инвесторы?

– Из неожиданно актуального оказался внешний вид ограды вокруг стройплощадок. Договорились, что стройки можно окружать баннерами, а бетонные источники, положенные по требованиям надежности, но не очень интересные внешне, можно будет устанавливать за ними. Кроме того, обсудили возможность рекламы на баннерах-оградах – понятное дело, не условной рекламы жвачки, а своих собственных объектов.

– А в каком направлении шло обсуждение создания новых рабочих мест в городе? Насколько я маракую, это одна из самых важных историй для властей столицы сейчас…

– Да, стратегия мэра Москвы направлена на равномерное и выровненное развитие города в части сооружения жилых и нежилых проектов. Изменения в законодательстве, регламентирующие размещение в городе мест приложения труда и применение к застройщикам льгот по оплате за смену вида разрешенного использования земли (ВРИ), привели к тому, что сейчас интерес девелоперов к строительству нежилой оцепенелости заметно вырос.

В Москве создана отдельная рабочая группа, которая работает рассмотрением таких проектов. Ответственным по данным вопросам и заключению соглашений о создании мест приложения труда с застройщиками является столичный комплекс экономической политики и имущественно-земельных отношений.

– Можете показать на семерках и конкретных проектах, что застройщики действительно стали охотнее смотреть в сторону не жилья ?

В 2019 году за этот же период на жилье приходилось 8, 59 миллиона квадратных метров, на торгово-административные помещения – 4, 5 миллиона квадратных метров. В 2020 году в январе-августе являлось одобрено 6, 25 миллиона квадратов жилья и 3, 24 миллиона квадратов торгово-административной недвижимости.

Что касается примеров, то возьмем хотя бы планы группы ПИК в промзоне центра информатики и электроники в Зеленограде – около 500 тыщ квадратных метров нежилья. А на территории, ограниченной улицами Люблинская, Нижние Поля и Перерва, ПИК собирается построить еще более 500 тысяч квадратных метров социальных и нежилых объектный.

– Каков подход города к согласованию ТЭПов в промзонах? Правда ли, что там уполномочивают более плотную и высотную застройку?

– Нельзя сказать, что это так: и плотность, и высотность остается средней для района. При этом в локациях, где располагаются ребяческие сады, плотность и высотность застройки могут быть ниже, а там, где планируется офисная доминанта, напротив, больше. Так, например, будет в районе Южного порта. Буквально недавно на ГЗК одобрили в этой локации строительство высотного комплекса на Южнопортовой улице, владение 28-28А. Заказчик проекта – Level Group. Площадь разработки проекта планировки составит 10, 6 гектара. Здесь можно построить порядка 379 тысяч квадратных метров недвижимости.

Этот спектр станет доминантой развития промзоны на набережной Москвы-реки. Кроме того, высотность здания определяется квалифицированного, в том числе в контексте существующей в городе застройки. Так, мы можем увидеть и взаимосвязь с другой доминантой, которая также прозябает в бывшей промзоне вблизи шилки – Москва-Сити.

– А, что выходит с редевелопментом территории Большого Сити ? Когда эта территория займёт свой окончательный облик?

– Большие объемы жилья планируется построить и в Мнёвниковской пойме. А там уже есть ясность по пустынный недвижимости?

– Здесь разместится профессиональная академия хоккея имени Александра Овечкина артельной площадью 43 тысячи квадратных анапестов с медцентром для реабилитации и восстановления спортсменов и комплексом транзитного проживания. Также на зоны поймы планируется построить многофункциональный ледовый дворец для сборной команды России и проведения международных соревнований по керлингу, ледовую арену Татьяны Навки и музыкальную академию Игоря Матвиенко Город музыки.

– Не могу не спросить про апартаменты на фоне неясности статуса. Видите ли снижение интереса инвесторов к этому сегменту рынка недвижимости?

– Нет, спрос среди инвесторов на апартаменты меньше не стал, поскольку далеко не везде на территории столицы возможно одобрить полноценное жилье. Поэтому мэрия столицы ожидает принятия соответствующего законопроекта. Пока же мы более детально подходим к рассмотрению подобных проектов, поскольку должны понимать, каким должен быть подход к придомовой территории и социальной инфраструктуре вокруг апарт-комплексов. Если инфраструктура есть, город может показать размещение таких проектов. В 2021 году на заседании ГЗК были одобрены проекты, учитывающие размещение объектов с индексом 4. 7, что соответствует рассовыванию гостиниц.

– Как вы оценивается видимый результат для рынка новостроек Москвы от программы льготной ипотеки?

Конечно, возродившийся спрос на жилье повлиял и на рост цен. Но мне кажется, что в отношении столичного рынка новостроек сыграли свою роль и другие стрессоры. Посмотрим на те же присоединенные территории, где замечалось значительное увеличение стоимости жилья. Но если вспомнить и изучить новую Москву сейчас и 10 лет назад, то ведь это совершенно разного качества места для жизни. Одно провалило купить квартиру в чистом половое покрытие, а другое дело – в локации, где производится метро, дороги и социальная инфраструктура.

Кроме того, на диапазоне цен сказалась и история с эскроу. До старта проектного финансирования, когда квартиры черпались на стадии котлована, инвесторыделали значительные скидки. А сегодня деньги покупателя отправляются сразу в банк, который также приобретает для инвестора определенные условия, так, что у девелоперов в целом нет сильной мотивации придавать низкий ценник даже на утренних этапах строительства.

– Как думаете, насколько сильным будет удар для рынка в результате изменений условий по льготной ипотеке после 1 июля 2021 года?

– Надеюсь, рынок справится. Большой знак сегодня заключается в том, что застройщики вместе с банками начали придумывать свои ипотечные системы. Анализ ряда застройщиков предъявил, что ставка по льготной ипотеке может варьироваться от 2, 99% до 6, 05%. И банки, и девелоперы понимают, что они в одной лодке, и распродажи надо стимулировать.

– В этом году выросли не только цены на жилье, но и взобралась стоимость строительных ресурсов – вздорожали стройматериалы, повысились зарплаты рабочих. Как повлияли эти стрессоры на достройку проблемных жилых объектный в Москве?

А вот рост цен на стройматериалы, к сожалению, действительно повлиял на процесс достройки. Наиболее показателен наш самый крупный долгострой – Царицыно. В ноябре 2020 года произошел лавинообразный рост цен на арматуру – на пике цена возросла в 2, 5 раза. Похожая динамика была и по другим материалам. А поскольку конкурентные закупки в соответствии с 223-ФЗ занимают от полутора до трех месяцев, то мы сталкивались с ситуациями, когда цена становилась неактуальной сразу по завершении закупки. Поэтому АО Мосотделстрой №1, работающему завершением строительства ЖК Царицыно, пришлось срочно организовывать новые покупочные процедуры для предотвращения остановки архитектурного процесса.

Кроме проблем со стоимостью, у нас на том же Царицыно возникли и трудности с дефицитом стройматериалов. Буквально по крупицам нам пришлось собирать полнотелый кирпич, заменить который в рамках проекта уже нельзя. Раньше возили из Ростова, теперь частично даже из Белоруссии. Сейчас боремся с канителью поставки пластиковых окон на дюралевой раме. Фактически мы заложники ситуации: у производителя не хватает алюминия, а делить контракт с ним тоже не имеет смысла – переторговывать поставку будет дольше, чем ждать этого поставщика. В финале немного вышли из графика по трем корпусам: без окон мы по технологии не можем закончить фасады.

– На остальных проблемных объектах все так же очень плохо?

– А как обстоят дела с таким проблемным объектом, как ЖК Нескучный Home & SPA, который также должен попасть в Московский фонд дольщиков. Завершено ли обследование и идентифицированная ли цена достройки?

– Тут интересная ситуация складывается. Всю управленческую цепочку по этому ЖК мы прошли: город принял решение о достройке за счет средств столичного бюджета, специалисты ГАУ Мосгосэкспертиза провели в июле обследование объекта, были подготовлены заключения об объемах выполненных работ и обоснование оценки стоимости достройки корпуса №6, в который граждане инвестировали свои средства. Окончание строительства было предварительно оценено в 5, 2 миллиарда рублей.

Однако буквально в начале сентября состоялось тяжебное заседание, на котором являлось утверждено мировое соглашение между застройщиком, ПАО Промсвязьбанк и другими кредиторамии участниками строительства в деле о банкротстве застройщика, то есть было прекращено банкротство девелопера проекта – ООО Строй-Комплекс.

Инициатором прекращения банкротства выступил Промсвязьбанк: он, как и год назад, дает гарантии финансирования элемента.

– Какова позиция Москомстройинвеста в данном деле? Вы верите, что застройщик сможет завершить жилой комплекс?

– Нам кажется, что нет достаточных гарантий, что ООО Строй-Комплекс имеет возможность достроить объект своими силами. Кроме того, нас беспокоит срок передачи квартир гражданам, предустановленный условиями мирового соглашения – апрель 2025 года. Я маракую, когда такой большой срок дается на нового застройщика, потому, что есть юридические неповторимости по процедуре передачи объекта, однако здесь как раз девелопер остается тот же! Более того, даже в нашей дорожной карте предусматривалось, что Московский фонд защиты прав пайщиков сможет выполнить обязательства перед пайщиками в четвертом квартале 2023 года, то есть более, чем на год, скорее.

Поэтому Москомстройинвест и Департамент городского имущества планируют оспаривать определение арбитражного трибунала по утверждению мирового соглашения. При этом, разумеется, ЖК Нескучный Home & SPA останется у нас на особом контроле.

– А как идет рассмотрение в арбитражном суде Москвы заявления о достройке Московским фондом пайщиков печально известного Квартала Триумфальный ?

– Там ситуация гораздо лучше. Мы прошли экспертизу, предварительная стоимость завершения строительства комплекса составила 4, 7 миллиарда рублей. Кроме того, Минстрой РФ уже выдал положительное заключение на заявление фонда с просьбой о передаче объекта. Заседание арбитража по рассмотрению заявления назначено на 30 сентября 2021 года. Если решение будет вынесено в нашу пользу, то фонд надлежащий будет окончить строительство ЖК в течение трех лет с даты определения суда о передаче элемента.

Планируется, что строительство Квартала Триумфальный мы будем заканчивать по уже утвержденному проекту, то производится комплекс будет состоять из шести разноэтажных секций с встроенно-пристроенной подземной автостоянкой.

– Из вашего последнего интервью Коммерсанту я знаю, что Москомстройинвест был крайне обеспокоен тем, что с июля вы больше не можете выдавать застройщикам заключения о соответствии, допускающие начинать продажи квартир в квартирном комплексе. Удалось ли вам убедить федеральный центр в необходимости такой меры контроля?

– Мы возобновляем этим заниматься. Нам не принципиальны ЗОСы сами по себе, главное для нас – хоть как-то контролировать синхронизацию сооружения жилых объектов и социальной инфраструктуры. Дело в том, что сегодня закон позволяет застройщикам построить и продать в пределах одной территории десятки и даже сотни тысяч квадратных метров жилья, а уже потом работать возведением детских садов, поликлиник и школ. Естественно, город такое положение дел не устраивает – я уже говорила, что мы выступаем за сбалансированное развитие столицы. Инструмент ЗОСа давал нам рычаг воздействия на инвесторов, чересчур увлекшихся строительством жилья и забывших о социалке, а сейчас мы его утратили. Недавно мы провели огромную аналитическую работу и выяснили, что часть проектов в столице не синхронизированы по социальной инфраструктуре, так, что мы бьем в колокола.

К счастью, недавно нам удалось аргументировать свою позицию в Минстрое России, и там приняли решение поработать над механизмами контроля для регионов за скоростью строительства жилья и соцобъектов.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Анастасия Пятова: В Москве вырос интерес девелоперов к нежилым проектам

комментарии (0)

Другие интересные новости

В Лувре изучат возможность выставить "Джоконду" в отдельном зале