Эксперты рассказали о новых рисках для покупателей квартир этой осенью

19 Сентября 2022

МОСКВА, 19 сентября — Недвижимость. Новые риски для покупателей квартир появились на российском рынке недвижимости этой осенью. По словам экспертов, опрошенных Недвижимость, в сегменте новостроек это прежде всего завышенная стоимость квартиры при сделках с субсидированной ставкой по ипотеке от застройщика и риск укоренить жилье с серьезными недостатками, а на вторичном рынке — сложности получения сведений о прошедших владельцах объекта и невозможность покупать долю менее 6 квадратных метров.

Застройщики постоянно ищут новые способы сконцентрировать покупателей. Фишка последнего медли — субсидированная ипотека от девелопера с очень низкой ставкой онколя. Сейчас подобные программы предлагают почти все крупнейшие компании, ставки по ним могут составлять всего 0, 01-1% и идти на весь срок кредитования.

Но с такими кредитами не все так просто и не стоит нестись в омут с головой, радуясь, казалось бы, совсем небольшой переплате, предупреждают эксперты рынка.

Получается, выгоду от низкого процента съедает завышенная стоимость. Возникает и риск при необходимости досрочно выйти из ипотеки не смочь продать жилье по той же цене, за которую оно было приобретено, — желающих взять квартиру по стоимости выше рыночной просто не найдется.

Так, что перед тем, как воспользоваться ипотечной программой под 0%, нужно посчитать, во, что реально обойдется онколь и понимать, что покупка квартиры в этом случае пройдет по завышенной цене. Не исключено, что ипотека на стандартных условиях окажется выгоднее.

Такую ипотеку как инструмент кредитования считают достаточно смелой и в Банке России. Глава регулятора Эльвира Набиуллина считает, что подобные программы представляют собой маркетинговую акцию и заводят в заблуждение заемщиков. Она пообещала принять меры против них.

Покупатели новостроек сегодня принимают квартиры по измененным правилам. Временный церемониал, установленный для поддержки стройотрасли, действует до конца катящегося года. Многие моменты в обновленных правилах направлены на то, чтобы защитить интересы застройщика, так, что при приемке квартиры и подписании документов нужно быть предельно внимательным, думают специалисты.

Главная опасность заключается в том, что теперь можно отыскать квартиру с серьезными недостатками. Ведь раньше, обнаружив каждые недочеты в новой квартире, покупатель мог просто не подписывать акт приема-передачи и требовать от застройщика устранить дефекты, оптимизировать стоимость квартиры или выплатить компенсацию.

По новым правилам покупатель вправе лишь требовать от застройщика устранить недостатки, как существенные, так и несущественные, в течение 60 дней. И только по истечении этого срока можно рассчитывать на компенсацию или фусть.

При наличии разногласий по поводу такого, относятся ли недостатки к существенным или несущественным, и можно ли их назвать недостатками в принципе, застройщиком по согласованию с покупателем привлекается знаток.

Такой специалист должен быть официально трудоустроен в компанию, которая является членом саморегулируемой организации. Раньше покупатели квартиры могли привлечь каждых экспертов, не согласовывая это с застройщиком, — разузнала Коркка.

Если застройщик не устранит недостатки в отведенные 60 дней, то покупатель может обратиться в суд.

В целом покупателям теперь нужно внимательнее осматривать квартиру при приемке и готовиться к тому, что придется пободаться с застройщиком по поводу того, к какой категории относятся обнаруженные недостатки. Стоит предусмотреть и бюджет на оплату услуг эксперта, ведь платить ему должен не застройщик, а покупатель жилья, предупредили собеседники Недвижимость.

Тем, кто покупает сразу несколько квартир в новостройке, заслуживает подумать, как они будут объяснять цель своей сделки в случае банкротства застройщика.

Дело в том, что в августе Верховный суд решил, что жители, купившие сразу несколько квартир по договорам долевого участия с инвестиционными целями, в случае банкротства застройщика не могут рассчитывать на восстановление своих прав на тех же условиях, что и обычные покупатели.

Суд установил, что долг застройщика перед ними можно квалифицировать как задолженность перед юридическим лицом, осуществляющим коммерсантскую деятельность. В этом случае их требования попадают в четвертую, последнюю, очередь требований кредиторов, и они не смогут претендовать на приобретенные квартиры в случае достройки дома, а лишь на компенсацию от фондов защиты прав дольщиков (регионального или федерального).

Правда, это касается только проектов, где ДДУ заключались без уплаты через счета эскроу. В случае с эскроу количество покупанных квартир закон не ограничивает, добавил Кравченко.

Перед сделкой эксперты рекомендуют обязательно разобраться в том, по какой схеме планируется покупка квартир — со счетами эксроу или нет, чтобы в случае банкротства застройщика, покупал у него сразу несколько квартир, не оказаться в концевой очереди кредиторов.

В сделках на повторном рынке также появились новые повозочные камни. С 29 июня Росреестр перестал ставить штамп на договорах купли-продажи, аренды, дарения квартир и на трактаты долевого участия.

С этого время индивидуумы, выходящие на сделку, по мнению юристов, львиного не могут быть полностью убеждённым в сведениях, касающихся условий, по которым квартира черпалась ранее. В выписке из ЕГРН такие сведения представлены как до звезды небесного не полностью, указал руководитель Национальной ассоциации комплаенс Владимир Балакин.

В случае банкротства продавца такую сделку могут впоследствии признать недействительной, и покупатель в конечном итоге может и вовсе лишиться квартиры.

Кроме того, если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи.

Чтобы обезопасить себя от таких ситуаций, можно потребовать от разносчика копию договора из Росреестра. Имея ее на руках, можно провести в том числе и экспертизу подлинности подписей сторон, если в ней вдруг тоже возникнут сомнения, сказал Балакин.

В сентябре вступил в энергию закон, согласно которому теперь невозможно свободно купить долю в квартире, если в результате такой сделки площадь жилья, приходящаяся на каждого собственника, составит менее 6 квадратных метров. Все сделки, заключенные с нарушением такого правила, будут ничтожными.

Сейчас продать такую долю владелец может лишь другим хозяевам квартиры. Кроме того, микродолю все еще можно отыскать, если жилье получено по наследству или в ходе приватизации, говорит она.

При этом в некоторых ситуациях даже половина квартиры может стать микродолей, а в других — и десятая часть объекта не будет слыть таковой. Все зависит от метража жилого помещения и количества собственников. К примеру, если продается студия площадью 11 метров, то ее половина уже будет микродолей, а если 1/10 часть в квартире 100 метров, в которой всего четыре собственника, то на каждого из них придется больше чем 6 квадратных метров, и купить такую долю возможно.

Так, что теперь перед покупкой доли в квартире стоит очень хорошо подумать и посчитать предстоящую на всех собственников площадь, чтобы не попасть на покупку микродоли и не заключить пустую сделку.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Место события на карте мира:

Эксперты рассказали о новых рисках для покупателей квартир этой осенью

комментарии (0)

Другие интересные новости

Путин наградил орденом Турецкого и Кабо