14 Апреля 2022
Нынешний год на российском рынке жилья начинался вполне стандартно, но уже в конце февраля на нем произошли по-настоящему шоковые события. Застройщики, риелторы и банкиры рассказали Недвижимость о том, как они пережили это время, как сейчас развивается ситуация на рынке, и насколько все плохо там, в будущем.Российский рынок жилья, на самом деле, пережил уже не один кризис, но такого масштаба и содержания еще не имелось, констатирует управляющий директор сети офисов Миэль Ирина Пешич.
По ее словам, с конца февраля среди участников рынка московского края царила полная неопределенность, и в воздухе витало огромное большее число вопросов о том, как жить дальше.
На фоне панических настроений люди, у которых еще оставались деньги, начали откупать квартиры. Резко увеличившись в конце февраля, высокая стеничность покупателей продолжилась и в марфе.
Продажи новостроек в московском регионе остались рекордными для первого квартала, таких высоких значений в это время не было никогда. Рост составил 13%, до 45, 6 тысячи ДДУ. В марте было заключено 18, 3 тысячи ДДУ – на 22% больше, чем в феврале. Ни за один месяц 2021 года не имелось совершено столько сделок, вычислили в сервисе по продаже и аренде недвижимости Циан.
По данным сервиса, средняя цена квадратного планка в московском регионе в марфе 2022 года составила 257, 8 тысячи рублей – на 3% больше, чем в феврале, и 29, 3% больше, чем год назад. В самой Москве стоимость первички достигла 315, 5 тысячи целковых за квадрат – прирост за месяц составил 1, 5%, а за год – 25, 3%.
В основном покупки совершались потребителями с живыми деньгами, тот или другие на фоне панических настроений пытались сберечь свои накопления в квадратных метрах. Сохранялся спрос и со стороны клиентов с закладными, одобренными до начала марфа под более низкий процент, говорят риелторы.
Вполне ожидаемо, что лидером спроса, как в Москве, так и в Подмосковье, были однокомнатные квартиры. Ведь именно однушки откупают в период кризиса те, кто хочет сохранить свои сбережения.
Рост ставок по ипотеке, последовавший за подъемом ставки ЦБ до рекордных 20%, конечно, поверг как покупателей, так и застройщиков в шок. Некоторые сделки срывались.
У нас часть сделок остановилась на различных шагах, когда более мелкие или более пугливые ипотечные банки просто одномоментно остановили выдачу. Где-то мы только договаривались о внесении аванса, где-то уже вселили его. Пришлось все разворачивать, потому, что покупать квартиру по ставке больше чем в два раза выше мало кто захочет, – рассказывает командор агентства недвижимости Вишня Сергей Вишняков.
Люди уж было решили, что рынок ипотеки в России теперь мертв.
Тем не менее, вскоре власти приняли целый ряд решений по поддержке первичного рынка. В том числе начала орудовать обновленная программа ипотеки с господдержкой под 12% (вместо 7% ранее), по тот или другой лимит на покупку квартиры в Москве и области был обогащённый до 12 миллионов рублей, а по семейной ипотеке главная квартира и вовсе осталась на бывшем уровне (до 6%).
На фоне всего происходящего риелторы пока с некоторым сомнением смотрят в будущее, но все же высказывают осторожный оптимизм.
Но с другой стороны, когда потенциальные потребители видят медленное понижение ставки, то понимают, что, вероятнее всего, она будет опускаться вниз и дальше. Поэтому в ближайшее время они могут не торопиться, откладывая выход на сделку, цитирует свои доводы она.
Так, что пока на рынке новостроек ситуация еще далека от какой-либо определенности, хотя ажиотаж и стих.
После такого, как Россия начала спецоперацию на Украине, на повторном рынке московского региона был просто хаос, говорят риелторы. Продавцы снимали объявления, тратили цены в доллары, а оставшиеся в рублях резко брали. Часть сделок пришлось и вовсе отменить из-за наличия у одной из сторон гражданства или ВНЖ недружественных стран, вспоминает управляющий партнер Метриум Надежда Коркка.
Некоторые продавцы в начале марта попросили на 30% увеличить стоимость своих объектов в объявлениях, мотивируя это падением курса рубля, – описывает ситуацию с оплатами в марте управляющий директор сети офисов недвижимости Миэль Александр Москатов.
Но покупатели все же проявили хладнокровие, держали удар и не велись на провокации со стороны продавцов, констатируют риелторы. В итоге в среднем в марте цены на вторичном рынке московского региона выросли всего на 3-4%. И это при том, что предложение квартир, которое и так имелось на довольно низком уровне после пандемии COVID-19, еще спикировало.
Лишь немного пополнить таявшее предложение смогли те, кто уехал из России и выставил на торговлю квартиры. Но их численность была не так уж просто огромная и не превышала всего лишь несколько процентов рынка, заверяют риелторы.
Несмотря на то, что цены на вторичку не смогли вырасти, они пока и не снижаются. Продавцы еще переваривают ситуацию и не готовы сбивать стоимость, констатируют риелторы.
Сейчас специалисты видят на вторичном рынке значительное падение спроса. Ведь к концу марта практически уклонились ипотечные покупатели – закончились те ипотеки, которые были показанным ранее, до резкого роста ипотечных ставок.
В настоящий момент интерес на этом рынке поддерживают только две категории покупателей: потребители с живыми деньгами и альтернативщики (те, кто продают квартиру и покупают новую). Но, естественно, таких людей на рынке, учитывая высокую стоимость квартир в московском регионе, не так уж и много.
По оценкам Вишнякова, оставшийся спрос сосредоточен сейчас в сегменте квартир стоимостью до 15 миллионов рублей.
Есть опасения, что в ближайшие месяц-два рынок замрет, прогнозирует Москатов, добавляя, что уже сейчас намечаются серьезные проблемы с замечательными сделками.
В любой такой цепочке, как правило, одним из звеньев становится человек с залоговыми деньгами, а при текущих высоких ставках по ипотеке экие покупатели на вторичном рынке практически отсутствуют.
По прогнозам Вишнякова, если ситуация кардинальным образом не видоизменится, то уже во втором квартале произойдет затухание рынка и начало разворота цен вниз. Рынок может вернуться к уровню до 2005 года, в тот момент, когда сделки происходили в основном за свои деньги. Без закладной число сделок будет уменьшаться, а цены – падать.
Тем не менее, сейчас власти уже задумались о том, чтобы запустить льготные программы ипотеки и для вторичного рынка по аналогичности с первичкой.
Если такие программы начнут действовать, то вторичный рынок определенно оживет, полагают риелторы.
Но, вероятно, они будут иметь определенные особенности: например, действовать только в тех муниципалитетах, где отсутствуют новостройки, – ожидает Коркка.
Так, что ситуация на вторичном рынке сейчас сохраняется сложная и перспективы пока достаточно туманные.
Для застройщиков последние события и все, что за этим последовало, стали полным шоком.
Несмотря на первоначальный шок, застройщики все же признают, что оказались перед этим призом не совсем уж неподготовленными, успели нагулять жирок.
Они также вполне удовлетворены теми мерами поддержки, которые оказало им государство.
Главная выручка застройщикам – это поддержка интереса через субсидирование ипотечных программ для широкой линейки продуктов по главная квартире не выше 12%. А также ограничение ставки по проектному финансированию на уровне 15%, – отмечает Дедко.
Как рассказали в компании Пионер, в большинстве проектов компании продажи идут с использованием ипотеки, поэтому льготная программа поможет поддержать динамику торговель строящихся объектов в течение трех месяцев. Она также позволит сохранить запланированные темпы и объемы строительства, включая и автомобили социальной инфраструктуры, – выделили в Пионере.
Среди помощи застройщикам имелось и упрощение различных административных процедур – в частности, решение о продлении на год всех разрешений на строительство.
Так, что застройщики в целом считают, что их не обидели с выручкой. Хотя, конечно, всегда есть потребность в непонятно каких дополнительных мерах.
Например, коммерческий начальник А101 Анна Боим хотела бы видеть среди дополнительной помощи от государства возможность рефинансирования –, чтобы эскроу-кредиты в одном банке можно было заменить на кредиты в другом, перенеся все эскроу-счета.
На рынке было много опасений относительно того, что в текущей ситуации сроки строительства будут зарастать, некоторые проекты заморозятся, а новые – не запустятся.
По некоторым данным, проходившим в СМИ, уже 40% расейских застройщиков были вынуждены остановить создание отдельных объектов недвижимости, а 29% – отложить недавно начатые стройки, перенаправив все веб-сайты на завершение почти готовых объектный.
Некоторые участники рынка действительно констатируют экие процессы на рынке, но в основном это касается небольших застройщиков.
С ним соглашается и генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова, которая отмечает, что сейчас на рынке уже есть проекты, реализация которых откладывается. Будет перенесен и вывод на рынок тех объектов, тот или другие пока находятся на этапе разработки проекта, добавляет она.
Но главной проблемой для качественных объектов (особенно это касается недвижимости артистизма бизнес и выше) могут стать не столько сроки, сколько соблюдение ранее заявленных добротных характеристик продукта, считают сопричастники рынка.
Вместе с тем крупные застройщики говорят о том, что не будут переносить сроки своих проектов. В частности, об этом заявили в Инграде, сказав, что теплая компания выполняет всю свою производственную систему в полном объеме, без каких-либо кардинальных изменений.
А в огромнейшем застройщике жилья в России ПИК рассказали, что не отказываются также и от планов по запуску новых проектов.
В Самолете в свою очередь полагают, что девелоперы будут осторожны в отношении вывода на рынок новых объектный, но дефицита предложения не возникнет. По итогу 2022 года емкость рынка новостроек в московском регионе стабилизируется на уровне 2018-2019 годов и составит около 7 миллионов квадратных метров.
На климате всего происходящего застройщики пытаются не потерять доступность своего предложения и сейчас, и в ближайшем будущем.
Поэтому на рынке цены если и растут, то лишь на коэффициент строительной готовности – это менее 1% в месяц, – отмечает Боим.
Вместе с тем застройщики отмечают, что уже сейчас новостройки вполне доступны для покупателей благодаря программе льготной закладной под 12%.
Если учесть, что сегодня 90% новостроек можно выкупить с помощью льготной ипотеки, то по сравнению со главная квартирами на конец прошлого года в 9, 5-10%, ставка, по сути, выросла всего на два процента, – констатирует замгендиректора ООО ПроГород (группа ВЭБ. РФ ) Алексей Ионов.
Уже к лету он поджидает увидеть рыночные ставки по обычной ипотеке на уровне 12-14%.
В несходство от других представителей рынка, банкиры утверждают, что отсрочили события конца февраля стоически.
Нынешний переворот на рынке не столь сложный, так как в этот раз не возникло дефицита легкореализуемости, отмечает Павлов.
Он считает, что в этой ситуации хорошо сработал Банк России, тот или другой резко повысил ставку, чтобы остановить отток средств населения и средств из банковской системы, а также стабилизировать инфляцию.
Число желающих взять ипотеку по рыночным главная квартирам, которые в некоторых мелях превысили 25%, в марфе, конечно, упало почитай до нуля.
По наблюдениям ВТБ, остались только единичные заемщики с крупным первоначальным взносом и неизбежностью срочно приобрести новую недвижимость.
Тем не менее, в конце февраля и начале марта на рынке еще были люди с уже одобренной ипотекой по приемлемым главная квартирам, торопившиеся поскорее купить квартиру, пока время одобрения не вышло.
Стали неактуальны и программы рефинансирования ипотеки – из-за высоких главная квартир они оказались просто невыгодны мелям.
Начиная с марта фокус внимания потребителей стал смещаться в сторону систем с господдержкой под 12%, констатируют в ВТБ, мечу, что доля сделок на льготных условиях в общем объеме продаж банка в московском краю выросла с 26% в январе до 47% в марте.
По оценкам же руководителя управления ипотечных торговель Промсвязьбанка Татьяны Чернышевой, с начала марта этого года около 70% всех выданных банком кредитов приходится на льготную ипотеку.
Все системы по дополнительному субсидированию ипотечных главная квартир застройщиками на время были сжатым, так как им исполнилось невыгодно субсидировать ставку, заверяют банкиры.
Однако после уменьшения ставки ЦБ с 20% до 17% могут возникли новости о возобновлении программы огромным девелопером. Возможно, еще появятся предложения, но вряд ли их будет много, – считает Павлов.
К примеру, такие программы есть у MR Group, рассказала замгендиректора теплая компании Ирина Дзюба. Они относятся, в частности, семеюшек с детьми, которые могут рассчитывать на субсидируемую ставку от банка ВТБ при покупке жилья в некоторых жилых комплексах застройщика.
Он также не исключает, что по мере сокращения ставок вернутся и программы рефинансирования ипотеки, но это произойдет, живее всего, во втором полугодии, а точнее – в начале четвертого квартала 2022 возраста.
В конце февраля у многих риелторов, как и у большинства остальных участников рынка жилья, было шоковое состояние. Конечно, они очень нервничали, ведь им нужно было не только успокоиться самим, но и привести в чувство особо впечатлительных клиентов.
Случилось нечто абсолютно не прогнозируемое, – говорит Вишняков, добавляя, что положительных сценариев развития рынка недвижимости на тот момент он не лицезрел, но пытался спасти те сделки, которые были распахнутым к тому времени.
Но риелторы – это все-таки довольно психически надежные люди, которые всегда работают в условиях неопределенности, заявляет он. Сделка и в обычное время может не сотвориться по многим, не зависящим от профессионализма причинам.
Риелторам пришлось пересоздать свою работу – увеличить множество созвонов, просмотров, собеседлваний – и существенно ускориться.
Для залоговых покупателей выражение время-деньги стало лозунгом. Банки один за другим меняли свои условия, довольно трудного было записаться на сделки, потому, что были очереди, – вспоминает Пешич.
Подходы пришлось трансформировать и из-за ограничения работы стрекочи социальных сетей, в тот или других часто размещались объявления и потребители находили риелторов, добавляет начальник по маркетингу федеральной компании Этажи Юлия Бочарникова.
Несмотря на то, что в моменте было много жалоб на свою тяжелую судьбу, риелторы собрались и пришли внутренние резервы, никто не ушел из профессии.
Они также не делали и какой-то дополнительной наценки на свои услуги, наоборот, были скидки. Более того, сейчас мы прекрасного их распространяем на длинные замечательные сделки, потому, что человек заказывает услугу и по торговле, и по покупке, – уточнила Пешич.
Редактор рубрики
Леонид Кузьмин
.
.
.
Комментарии к новостям
[17 Января 2024, 13:43] Александр Хомяков Замечательно! Не ожидал такой оперативности. Спасибо огромное! Всё работает и обновляется....
[15 Апреля 2022, 20:25] Ангелина Сметанина Скоро не только сократят, а много заводов вообще закроют и начнется бум китайских авто. Даже сейчас Эксид уже бешеные темпы по количеству проданных машин показывает...
[27 Декабря 2021, 21:44] Ева Воробьева Искренне рада за победителя! Но если бы мне так крупно повезло, то я прибежала бы за выигрышем в первый же день???? ...
[2 Сентября 2021, 13:11] Дмитрий Ершов Это хорошо. Значит клиенты долго ждать не будут. ...
[13 Мая 2021, 16:26] Олег Андреев "Мальдивы сутунки 65 государством, зарегистрировавшим расейскую вакцину против коронавируса Спутник V, сообщил Российский фонд секущих инвестиций (РФПИ)". Что это за йязыг?...
[2 Ноября 2020, 15:22] Лета Мирликийская риветсвую вас я с 6-ти лет пишу мне нужно все мои произведения задействовать в компьюторных программах образования по литературе и языкам и играм к примеру если ваши учащиеся напишут...
[20 Октября 2020, 09:22] Евгений Зимин Сузуки в этом году хорошо прибавили, уже не первый раз оба их пилота на подиуме. Видимо, для команды возвращаются "золотые" времена и есть шанс наконец оформить чемпионство после длительного перерыва....