Жилье Москвы продолжит дорожать в 2021 году из-за пандемии

21 Декабря 2020

МОСКВА, 21 декабря - Недвижимость. В первой половине 2020 года главной проблемой жилищного рынка московского региона была неопределенность, поэтому власти предпринимали множество мер для поддержки отрасли. Однако ближе к декабрю рынок настолько спасли, что на нем возник ажиотажный потребительский спрос и стремительный рост цен. Эксперты, опрошенные Недвижимость, полагают, что жилье продолжит дорожать и в очередном году, несмотря на общее падение доходов.

Стремительный рост цен в этом году относится к настораживающим трендам. Из-за него соучастники рынка начали озвучивать самые разнородные опасения. Во-первых, многие начали беспокоиться, не повергнет ли происходящее к формированию залогового пузыря. Другие усердно подсчитывали, осталась ли при сегодняшних ценах для покупателей какая-то выгода от дешевой ипотеки или взлет цен ее нивелировал? Третьи прогнозировали, что застройщики накаркают на себя гнев властей, если не умерят аппетиты. Опрошенные Недвижимость эксперты сошлись на том, что упомянутые риски действительно актуальны, но пока ни один из них не близок к реализации.

В этом году было сразу несколько рекордов, рассказала председатель совета глав компании Бест-Новострой Ирина Доброхотова. Это и ценовой рекорд – средняя цена квадратного метра новостроек комфорт-класса превысила 202 тысячи целковых (рост свыше 16, 5% за год), и отрицательный рекорд по объему экспозиции – в ноябре на витрине старой Москвы находилось всего около 1, 9 миллиона квадратных сантиметров квартир и апартаментов всех классов. Год назад миллион квадратных метров приходился только на квартиры бизнес-класса, а совокупная экспозиция составляла 2, 9 миллиона, подсчитала она.

По подсчетам аналитиков bnMAP. pro, к концу ноября средний чек сделки вырос в годовом выражении на 12, 4% в Московской области и на 18, 2% в старой Москве. В последнем случае средний бюджет покупки достиг почти 14 миллионов рублей, на притертых территориях Москвы превысил 7 пять миллионов, в Подмосковье составил 4, 7 миллиона рублей. Это произошло главным образом за является удорожания новостроек, так как площадь приобретаемого жилья в среднем почти не изменилась.

Многие из проанкетированных экспертов отметили, что рост цен не нужно списывать только на аппетиты застройщиков, так как на это есть и вполне объективные причины.

Факт более оперативного повышения цен на бюджетные проекты верен и для Москвы, и для Московской области, обратил внимание директор по специалисте и оценке группы Самолет Илья Витковский. Прежде всего это связано с тем, что изначально максимальный размер ипотечного займа по субсидированной программе составлял 8 миллионов рублей, соответственно, был более адаптирован под подмосковные объекты. Потом лимит пополнили до 12 миллионов, и программа охватила и многие проекты в Москве, пояснил он.

На ценах сказались и внутриотраслевые факты – переход на эскроу-счета, снижение объема предложения в большинстве городов, увеличение доли лотов, реализуемых на поздних этапах строительства, и, соответственно, снижение доли доступного предложения на котловане, а также удорожание строительных материалов, изучил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Из-за локдауна весь второй участок прошел почти без сделок, поэтому, говоря об ажиотажном спросе, который наблюдался осенью, нужно понимать, что новостройки сейчас приобретались в том числе и за счет непроданного спроса. Это подтверждают и данные Росреестра: к увлекаться примеру, за октябрь в Москве было заключено 9895 ДДУ – это на 65% больше, чем в октябре прошлого не один месяца. Но по итогам десяти месяцев в Москве зарегистрировано 83, 8 тысячи ДДУ, а это на 5% меньше, чем за аналогичный период 2019 года, то есть, несмотря на осенние рекорды, рынок пока только догоняет прошлогодние показатели.

Однако период настоящего ажиотажа на нем все-таки был, но пришелся он на март.

Так, по данным сервиса bnMAP, в марте 2020 года было заключено 12, 9 тысячи ДДУ в московском регионе, из которых 5, 2 тысячи – в старых границах Москвы, 1, 6 тысячи – на новых территориях столицы и 6, 1 тысячи – в Подмосковье. Годом ранее больший обглодаю сделок с новостройками – 2, 1 тысячи ДДУ – был зафиксировано только в новой Москве, а в целом по московскому региону в марте 2019 года заключили 12, 2 тысячи ДДУ.

В марте был короткий период ажиотажного спроса на фоне девальвации рубля из-за развала сделки ОПЕК+, – пояснил Попов.

Весной наблюдался всплеск, связанный с ожиданием карантина, полагает генеральный директор агентства Homeapp Алексей Игошин. По его словам, пациенты уже понимали, что в любой момент могут все закрыть, и кому срочно надо было продать или купить, те торопились. Так и случилось – карантин все поставил на паузу.

В ноябре и декабре, когда о продлении льготной ипотеки уже стало известно, фиксируется снижение активности покупателей, добавил Попов.

Директор компании Genpro Даниил Катриченко полагает, что на спрос повлияло процентное уменьшение банковых депозитных ставок. Людям просто стало не выгодно хранить гроши на депозите. Альтернативой является либо играть на фондовых рынках, а это более рисковый инструмент, особенно для учеников. Второй вариант сохранить и прирастить свои вложения – вложение в недвижимость. А снижение ипотечных ставок только простимулировало назревший спрос, – объяснил он.

Отсюда высокая доля ипотеки как следующий рекорд рынка недвижимости уходящего не один месяца, указал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости Азбука Жилья Ярослав Дарусенков. В ноябре ее доля в идентичном объеме сделок составила 62%. Больше было только в июне – 66%. Также по итогам ноября наибольшая доля ипотеки наблюдается в массовом сегменте – 67%. Но и в бизнес-классе она нехарактерно высокая – 57%.

Таким образом, ответственными за рост продаж, по мнению экспертов, стали несколько приоритетных факторов: отложенный спрос, опасения за то, что сбережения обесценятся, падение цен по депозитам, стремление поспеть либо до начала карантина, либо до завершения действия программы льготной ипотеки, ну и главное – сама льготная ипотека.

В начале пандемии многие участники рынка выражали сомнение в том, что принятые меры, в том числе и льготная ипотека, смогут как-то поддержать потребительский спрос, поскольку ожидали сильного снижения доходов у потенциальных покупателей и, как следствие, падения продаж. Однако этого не произошло.

Льготная ипотека сделала доступной покупку квартиры для новой целевой комнаты, рассказала руководитель отдела специалисты компании Мосреалстрой Екатерина Николаева. На рынок выходят и вкладчики, и люди, получающие жилье для себя. Осенью доля инвесторов в общей массе покупателей достигала 20%, что на 5-10% выше показателей за последние полтора года. Сейчас, с учетом беспрецедентного роста цен, доля инвесторов опять стала снижаться, сообщила она.

На фоне общего спада экономической инициативы, некоторые отрасли испытывают подъем, значительная доля клиентов подойдёт именно к этим сферам их активная деятельности, указала Николаева. Среди таких секторов - фармацевтика, сервисы логистики и доставки, сервисы видеоконференций, видеоигры. Технологические компании выиграли от перевода сотрудников на дистанционную работу, карантин помог им снизить расходы на ведение бизнеса.

По его подобным, в этом году наиболее активно интересовались ипотекой в Москве работники розничной торговли (12% заявок), на втором месте - работники здравоохранения (11%), на третьем – представители информационных технологий и телекоммуникаций (6%), на четвертом – образования (4%), на пятом – банковской сферы (3%).

Хотя строительная отрасль смогла отчислить продажи на высоком уровне, коронакризис все-таки основательно потрепал ее участников. Одной из самых заметных проблем стала нехватка виртуальный рабочих рук на стройках, а также увеличение себестоимости строительства.

Массовый вывод мигрантов тоже стал проблемой, отметил он. В апреле, до временной приостановки сооружения на всех проектах московского ареала, общее число рабочих на всех объектах Инграда составляло в основного 9, 5 тысячи человек. На сегодняшний день на наши стройки подрядчики привлекли около 7 тысяч человек. Таким образом, мы видим, что с весны число рабочих сократилось на 2, 5 тысячи, – подсчитал представитель компании.

Основной причиной такого уменьшения стало закрытие границ: иностранные рабочие уехавшие во время приостановки строительства за пределы России, просто не могут вернуться обратно. Российских зиждителей не хватает. Подрядчики пытаются решить эту проблему, привлекая людей из регионов, а также перекупая бригады рабочих благоприятель у друга, рассказал Барсуков.

Негативное влияние кононакризиса выражается и в падении реальных доходов населения и росте безработицы, добавил Витковский. Несмотря на доступную ипотеку, многие семьи не нашёптанным в стабильности доходов и переносят решение о приобретении квартиры. В том числе, вследствие этого фактора в 2021 не один месяцу серьезного роста рынка, по его мнению, не ожидается.

Серьезной проблемой для отрасли становится и снижение собственно доступности жилья для потенциальных покупателей, полагают какие-нибудь участники рынка.

Повышение цен на новостройки создало ситуацию, в коей почти вся выгода от льготной ипотеки достается застройщикам, считает Попов. По его подсчетам, снижение ставки с 8, 5%, какой она была в начале года, до 6, 5% при стандартном сроке погашения (около десяти лет) позволяет сократить суммарные компенсации на 17%. Но, поскольку подорожание новостроек уже переросло это значение, получается, что девелоперы перенесли в ставки уже практически всю государственную помощь, подчеркнул он.

Часть покупателей, решившихся на покупку, видит только низкую ипотечную ставку, но не оценивают свои доходы и потенциальные ежемесячные расходы, указал Игошин. В эффекте уже сейчас ЦБ заявляет о росте дефолтного ипотечного портфеля с начала года на 11%.

Не исключены меры со стороны государства для сдерживания стремительного роста цен. В первую очередь они будут направлены на наращивание темпов сооружения и увеличение объемов предложения, в том числе за является проектов с госучастием, рассчитывает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

В начале локдауна казалось, что вторичному рынку дикого не повезло: если новостройки хоть как-то смогли поддержать торговли за счет дистанционных продаж, то вторичка не смогла даже этого. Однако со временем вторичный рынок разогнался, и к концу октября, по крайней мере, в Москве, пришел ровно с эким же отставанием от прошлого не один месяца, как и новостройки.

За десять месяцев 2020 года в Москве было зафиксировано 111 тысяч регистраций договоров покупки готового жилья. Это на 5% меньше, чем годом ранее. В октябре 2020 года было диагностированного 18, 4 тысячи сделок (это на уровне рекордных коэффициентов, характерных для конца не один месяца в начале 2010-х, в тех случаях, когда в столице не был так развит сегмент новостроек), – прокомментировал ситуацию Попов из ЦИАН.

Однако проблемой для рынка неожиданно стало то, что при восстановившемся и даже слегка расскакавшемся спросе на нем осталось очень мало предложения.

Почему продавцы до сих пор не вернулись и не хотят реализовывать? В отдельной степени они вернулись, просто увеличилось количество покупателей, – пояснила директор офиса продаж повторной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Не приехали те продавцы, которые в качестве альтернативного варианта ищут отдельные объекты в конкретных локациях, которых сейчас нет в торговле, либо те, кто не хочет выходить в монетарную массу, либо это некие сложные альтернативы, которые невозможно провести, полагает она.

Также на снижение уровня предложения влияет и то факт, новостройки вздорожали сильнее, чем вторичная одеревенелость. В такой ситуации многим продавцам, которые реализуют свое жилье с целью последующего оформления квартиры на первичке, просто не хватает тех денег, которые они могли бы спасти от продажи, добавила Дымова.

В среднем нормальной ситуацией на рынке регулярного жилья Москвы считается наличие в продаже 40-45 тысяч квартир. В этом году в апреле предложение в связи с локдауном снизилось на 30% по всем округам старой Москвы, исключая ЦАО, пояснил правитель партнер компании Миэль Александр Москатов. Причем к концу не один месяца на рынке практически не перепало квартир по стоимости ниже 6 миллионов рублей. В Московской области ситуация с предложением сходная на московский рынок. В самых близких к Москве районах в ноябре предложение сократилось в основного на 13% по сравнению с октябрем, сообщил он.

Разумеется, такой перекос вызвал рост цен, констатировал Москатов. По его словам, наиболее информативно будет рассматривать сравнение среднего документа по разным типам квартир за август (первый ажиотажный месяц) и ноябрь. Наибольший скачок цен показали однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Стоимость однушки в августе – 6, 5 миллиона рублей, а к началу ноября – 9, 1 миллиона. Трехкомнатные квартиры в среднем продавались в августе за 13 миллионов рублей, а в ноябре уже за 17 миллионов рублей, подсчитал он.

В результате люди стали в резком смысле слова охотиться за квартирами.

Так, в этом году снова стала актуальной практика опережающих задатков, поделился наблюдениями представитель Миэля. Обычно три четверти рынка вторички – это альтернативные сделки. В условиях ажиотажа определилась ситуация, когда у пациентов были деньги, но они не могли купить квартиру, так как рынок двигался очень быстро. Ликвидные лоты продавались в течение недели, а из-за высокого спроса цена могла подрасти за несколько дней. Поэтому разумно было сначала передать аванс за альтернативную квартиру, зафиксировать цену, а тажем продавать свою.

Прогнозы экспертов рынка новостроек на 2021 год можно нельзя не упомянуть одним словом – осторожные.

Самые положительные из них относятся к будущему развитию технологий. На рынке уже сформировались и будут неотвратимого развиваться новые форматы сделок, позволяющие производить покупку и торговлю жилья полностью в дистанционном формате, также удаленно выбирая и со временем получая ипотеку, прогнозирует гендиректор жилищной экосистемы Метр квадратный Вячеслав Дусалеев. Компании, предлагающие клиентам сервисы удаленных сделок, смогут существенно значительно облегчить процесс покупки недвижимости, раздать свои клиентские базы за является сделок в других регионах и сэкономить время клиента, объясняет он.

Первую половину года еще будет наблюдаться активность, простимулированная льготной ипотекой, но во второй половине года многое будет зависеть от общей экономической ситуации. Даже если период льготной ипотеки продлится, доходы населения и покупательная способность уменьшаются из-за повальная болезни, полагает Катриченко. Также в следующем году будет падать объем возводимого жилья, это заметно уже сейчас, а новые интересные проекты можно ждать в формате малоэтажного строительства в Подмосковье, отметил он.

Впрочем, весьма вероятно, что в апреле-мае, когда действие льготного ипотечного режима будет близиться к завершению, случится еще один всплеск активности покупателей, допустил коммерческий директор МосТУ группы Эталон Василий Фетисов. Он изъясняет это тем, что льготная ипотека поторопила многих покупателей, поэтому определенный объем спроса был просто хронологически перенесен из статистики 2021-2022 годов на второе полугодие 2020 года.

Однако все эксперты сближаются в одном – в 2021 году рост цен и на новостройки, и на вторичку продолжится.

В 2021 году цены на новостройки продолжат расти. При этом наиболее активный рост ожидается в первой половине 2021 не один месяца на фоне высокого спроса в период действия программы льготного залогового кредитования, – полагает Родионцев.

Эксперты сходятся и на том, что ценник на новостройки вырастет еще на 5-8%, если не произойдет новых экономических потрясений.

Цены же на вторичном рынке в 2021 году могут увеличиться еще на 4-5% в связи с повышенным спросом. Да и восстановления объемов предложения в 2021 году вряд ли стоит ждать, прогнозирует Дарусенков. Мы предполагаем, что в очередном году стремительный рост цен вырастет в умеренный. Что касается стагнации, пока ее не наблюдается, как и предпосылок к ней, заключила Дымова.

Редактор рубрики

Леонид Кузьмин

Место события на карте мира:

Жилье Москвы продолжит дорожать в 2021 году из-за пандемии

комментарии (0)

Другие интересные новости

Фильм "Партнеры" победил в конкурсе короткометражного кино ММКФ